Austausch von Vertragspartner bei Mietermehrheit, Wohngemeinschaft

1. Mieten Lebenspartner, unabhängig von einer Eintragung ihrer Lebenspartnerschaft, Eheleute oder Eltern (-teile) und (erwachsene) Kinder eine Wohnung gemeinsam, bedarf es einer übereinstimmenden Willenserklärung von Mietern und Vermieter, dass ein aus der Mietermehrheit ausscheidender Mieter durch einen Dritten ersetzt werden soll. Allein eine Mehrheit von Mietern begründet deshalb keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, einem Austritt eines Mitmieters oder seinem Austausch durch einen Dritten zuzustimmen.

2. Ein Wechselrecht der Mieter besteht nur, wenn es von vornherein eine Grundlage des Vertrages bildet oder später mit dem Vermieter vereinbart wurde.

(Leitsätze der Redaktion)

Die streitgegenständliche Wohnung war im Jahr 2011 mit einem gemeinsamen Mietvertrag an vier Mieter vermietet worden. Im Jahr 2015 war eine Mieterin entlassen worden, ohne dass ein neuer Mieter in das Mietverhältnis eintrat. Die drei verbleibenden Mieter haben das freie Zimmer fortan untervermietet. Im Jahr 2018 forderten die Mieter den Austausch eines von ihnen gegen eine neue Mieterin und beriefen sich darauf, dass eine Wohngemeinschaft mit Austauschbefugnis vorliege. Das AG gab dem Austauschverlangen der Kl. statt. Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

Die Kl. haben gegenüber der Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zum Ausscheiden des Kl. zu 2) aus dem Mietverhältnis und Aufnahme der Frau W. als weitere Mieterin in das Mietverhältnis.

Die Änderung eines Vertrags bedarf der einvernehmlichen Regelung der Parteien. Mieten Lebenspartner, unabhängig von einer Eintragung ihrer Lebenspartnerschaft, Eheleute oder Eltern (-teile) und (erwachsene) Kinder eine Wohnung gemeinsam an, bedarf es folglich einer übereinstimmenden Willensentscheidung beider Vertragsseiten, d. h. sowohl der Mieter als auch der Vermieter, wenn ein Mieter der Mietermehrheit ausscheiden und ggf. durch einen Dritten ersetzt werden soll. Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit führt dazu, dass dem Vermieter außer im Falle der gesetzlich geregelten Folgen bei der Ehewohnung im Falle der Ehescheidung (§ 1568a Abs. 3 BGB) kein Mieter aufzuzwingen ist, ebenso wie er die Solvenz mehrerer gesamtschuldnerisch haftender Mieter nicht gegen seinen Willen verlieren darf. Allein eine Mehrheit von Mietern begründet deshalb keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, einem Austritt eines Mitmieters oder seines Austauschs durch einen Dritten zuzustimmen. Kann keine Einigung mit dem Vermieter hergestellt werden, so muss in der Regel das Mietverhältnis insgesamt beendet und ggf. auf neuer Basis neu begründet werden.

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Zusammensetzung der Mieterschaft gegenüber dem Vermieter, ein sogenanntes Wechselrecht der Mieter, besteht nur dann, wenn das eine Grundlage des Vertrags bildet, also die Möglichkeit und das Recht der Mieterschaft bestehen soll, ohne Beendigung des gesamten Mietverhältnisses einzeln aus dem Mietvertrag auszuscheiden und den bzw. die ausgeschiedenen Mieter durch einen oder mehrere Mieter zu ersetzen. Das wird durch die Rechtsprechung - auch der Kammer - angenommen, wenn es sich um eine nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft der Mieter als Wohngemeinschaft in Form einer sogenannten BGB-Innengesellschaft handelt, weil dieses den Anspruch gegenüber dem Vermieter impliziert, einem Auswechseln der Mitglieder der Wohngemeinschaft auf Mieterseite grundsätzlich zuzustimmen (vgl. Urt. v. 9.2.2010 - 65 S 475/07, GE 2012, 1379, Rn. 14, m.w.N., zit. nach juris). Dagegen spricht regelmäßig auch noch nicht, dass die einzelnen Mieter in Person als Mieter im Vertrag aufgeführt worden sind, denn dann kann eine Wohngemeinschaft als BGB-Innengesellschaft vorliegen (vgl. Kammer, aaO.; KG, Beschluss v. 30.3.1992 - 2 W 1331/92, zit. nach juris). Die nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft muss aber Grundlage des Zusammenlebens aller Mieter und der Anmietung der Wohnung sein oder später einvernehmlich mit dem Vermieter vereinbart werden. Dieses muss der Vermieter bei Mietvertragsabschluss oder in dessen Verlauf wissen und als vertragsimmanent (an)erkennen. Soweit dieses sich aus den vertraglichen Regelungen nicht eindeutig ergibt, kann sich das aus dem übereinstimmenden Handeln beider Vertragsseiten - Mietern und Vermieter - ebenso ergeben, etwa dann, wenn der Vermieter entsprechenden Wünschen der Mieterschaft mehrfach nachgekommen ist.

Dafür ist hier jedoch nichts ersichtlich.

Eine nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft der Mieter als Wohngemeinschaft in diesem Sinne wird häufig bei jüngeren Menschen ohne familiäre Bindung zueinander vorliegen, die sich regelmäßig in einer Ausbildungs- oder Berufsfindungsphase, auch in Praktika etc., befinden, in diesem Fall ergibt sich daraus eine von vornherein erkennbare zeitliche Beschränkung des gemeinsamen Wohnens und Wirtschaftens. Solches lässt sich dem hier gegebenen Sachverhalt nicht entnehmen.

Die Kl. tragen dazu ausschließlich für die frühere Mitmieterin H. vor, die dann auch knapp vier Jahre nach Mietvertragsabschluss einvernehmlich aus dem Mietverhältnis ausschied. Ihrem nachgelassenen Schriftsatz vom 26.3.2020 lässt sich nur in Bezug auf einen absehbaren Wechsel von Frau H. eine Vereinbarung mit dem Vermieter entnehmen. Eine Wohngemeinschaft mit einem sogenannten Wechselrecht aller Mitglieder der Wohngemeinschaft gegenüber dem Vermieter erfordert eine entsprechende Übereinkunft für alle Mitglieder der Wohngemeinschaft. Eine Vereinbarung allein für Frau H. reichte nicht aus, um den Charakter als nicht auf Dauer angelegter Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft zu begründen. Für die übrigen Mitmieter, die Kl. zu 1) bis 3), die das 2011 begründete Mietverhältnis seit 2015 ohne Frau H. in ansonsten gleichbleibender Zusammensetzung fortführen, ist eine entsprechende Übereinkunft, weder im Zusammenhang mit der gemeinsamen Anmietung der Wohnung noch später, nicht dargelegt; es ergibt sich folglich nicht, dass sich die Parteien des Mietvertrags einig darüber geworden wären, dass die Wohngemeinschaft insgesamt und alle Mitglieder betreffend von vornherein nicht auf Dauer angelegt gewesen sein soll oder später eine dementsprechende Einigung mit der Vermieterin herbeigeführt worden wäre.

Auch andere Umstände, aus denen sich zwingend eine auf beiden Vertragsseiten vorhandene Einigkeit darüber entnehmen ließe, dass die Mitglieder der Wohngemeinschaft gegen andere - dem Vermieter zumutbare - Personen ausgetauscht werden dürften, ergeben sich hier für das Gericht nicht.

So lässt das Alter der Mitmieter bei Mietvertragsabschluss das nicht bereits offenkundig erkennen. Die Mitmieter waren nicht durchweg so jung, dass sie sich noch zwangsläufig in einer absehbar zeitlich beschränkten Ausbildungsphase befanden, die Anlass und Grund für die gemeinsame Anmietung der Wohnung gewesen wäre. Bei Mietvertragsabschluss war die frühere Mitmieterin H. 30 Jahre, die Kl. zu 1) 26 Jahre alt, der Kl. zu 2) 27, der Kl. zu 3) 23 Jahre. Nur das Alter des Kl. zu 3) ließe es als naheliegend erscheinen, dass er sich noch in einer Berufsausbildung befunden haben könnte und er deshalb zeitlich beschränkt in der Wohnung in der Gemeinschaft mit den anderen Kl. und Frau H. zusammenlebte. Vortrag dazu gibt es indessen nicht.

Selbst bei verbreitet durchaus jahrelangen Ausbildungsphasen, zumal für ein Studium, hatten die Kl. bis 2018, als sie den Wunsch auf Austausch des inzwischen fast 36 Jahre alten Kl. zu 2) gegen Frau W. begehrten, etwa sieben Jahre in derselben Zusammensetzung in der Wohnung gewohnt, so dass ein sachlicher und zeitlicher Bezug zu einer Ausbildungsphase der Kl. nicht offenliegt.

Ein von vornherein zeitlich beschränkter Aufenthalt in Berlin aus anderen Gründen ist ebenso nicht erkennbar.

Schließlich spricht auch die nach Ausscheiden von Frau H. aus dem Mietverhältnis gelebte Praxis, nämlich die Untervermietung eines Zimmers an Dritte, gegen eine einvernehmliche, ggf. auch schlüssig erfolgte Einigung darüber, dass auch die anderen verbliebenen Mieter, die Kl. zu 1) bis 3), aus dem Mietverhältnis ausscheiden und für sie Dritte als Hauptmieter eintreten dürften, ohne Auswirkungen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses.

Soweit dem klägerischen Vorbringen im Schriftsatz vom 26.3.2020 zu entnehmen sein sollte, dass es bei Ausscheiden der Frau H. eine Einigung dahingehend gegeben habe, dass jeweils insgesamt vier Personen in der Wohnung wohnen und leben dürften, ergibt sich daraus lediglich ein Einverständnis mit einer teilweisen Untervermietung an Dritte, soweit die Anzahl der Mieter das erlaubt, wie das gegenwärtig der Fall ist.

Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit führt dazu, dass dem Vermieter – außer im Falle der gesetzlich geregelten Folgen der Ehewohnung im Falle der Ehescheidung – kein Mieter aufgezwungen werden kann, es sei denn, es ist mietvertraglich eine entsprechende Vereinbarung geschlossen. Allein eine Mehrheit von Mietern begründet deshalb keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, einem Austritt eines Mitmieters oder einem Austausch durch einen Dritten zuzustimmen.

Die Wohnung war 2011 mit einem gemeinsamen Mietvertrag an vier Mieter vermietet worden. 2015 war eine Mieterin aus dem Vertrag entlassen worden, ohne dass ein neuer Mieter in das Mietverhältnis eingetreten war. Die drei verbliebenen Mieter haben das freie Zimmer fortan untervermietet. 2018 forderten die Mieter den Austausch eines von ihnen gegen einen neuen Mieter und beriefen sich darauf, dass eine Wohngemeinschaft mit Austauschbefugnis vorliege. Damit hatten die Mieter beim Amtsgericht Erfolg.

Die Berufung der beklagten Vermieterin hatte Erfolg. Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Zustimmung zum Ausscheiden des Klägers zu 2) aus dem Mietverhältnis und Aufnahme eines weiteren Mieters in das Mietverhältnis. Die Änderung eines Vertrages bedürfe der einvernehmlichen Regelung der Parteien. Würden Lebenspartner, unabhängig von einer Eintragung ihrer Lebenspartnerschaft, Eheleute oder Eltern (-teile) und (erwachsene) Kinder eine Wohnung gemeinsam mieten, bedürfe es folglich einer übereinstimmenden Willensentscheidung beider Vertragsseiten, d. h. sowohl der Mieter als auch der Vermieter, wenn ein Mieter der Mietermehrheit ausscheide und ggf. durch einen Dritten ersetzt werden solle. Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit führe dazu, dass dem Vermieter außer im Fall der gesetzlich geregelten Folgen kein Mieter aufzuzwingen sei, ebenso wie er die Solvenz mehrerer gesamtschuldnerisch haftender Mieter nicht gegen seinen Willen verlieren dürfe. Allein eine Mehrheit von Mietern begründe deshalb keinen Anspruch gegen den Vermieter, einem Austritt eines Mitmieters oder einem Austausch durch einen Dritten zuzustimmen. Könne keine Einigung mit dem Vermieter hergestellt werden, so müsse in der Regel das Mietverhältnis insgesamt beendet und ggf. auf neuer Basis neu begründet werden.

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Zusammensetzung der Mieterschaft gegenüber dem Vermieter, ein sog. Wechselrecht der Mieter, bestehe nur dann, wenn das eine Grundlage des Vertrags bilde, also die Möglichkeit und das Recht der Mieter bestehen solle, ohne Beendigung des gesamten Mietverhältnisses einzeln aus dem Mietvertrag auszuscheiden und ausgeschiedene Mieter zu ersetzen. Das werde durch die Rechtsprechung angenommen, wenn es sich um eine nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft der Mieter als Wohngemeinschaft in Form einer sogenannten BGB-Innengesellschaft handele, weil dieses den Anspruch gegenüber dem Vermieter impliziere, einem Auswechseln der Mitglieder der Wohngemeinschaft auf Vermieterseite grundsätzlich zuzustimmen (65 S 475/07, GE 2012, 1379). Dagegen spräche regelmäßig auch noch nicht, dass die einzelnen Mieter in Person als Mieter im Vertrag aufgeführt worden seien, denn dann könne eine Wohngemeinschaft als BGB-Innengesellschaft vorliegen. Die nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft müsse aber Grundlage des Zusammenlebens aller Mieter und der Anmietung der Wohnung sein oder später einvernehmlich mit dem Vermieter vereinbart werden. Dieses müsse der Vermieter bei Mietvertragsabschluss oder in dessen Verlauf wissen und als vertragsimmanent (an-) erkennen.

Soweit dieses sich aus vertraglichen Regelungen nicht eindeutig ergebe, könne sich das aus dem übereinstimmenden Handeln beider Vertragsseiten – Mietern und Vermieter – ebenso ergeben, etwa dann, wenn der Vermieter entsprechenden Wünschen der Mieterschaft mehrfach nachgekommen sei.

Dafür sei hier jedoch nichts ersichtlich. Die Kläger würden dazu ausschließlich für die frühere Mitmieterin vortragen, die dann auch knapp vier Jahre nach Mietvertragsabschluss einvernehmlich aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sei. Auch andere Umstände, aus denen sich zwingend eine auf beiden Vertragsseiten vorhandene Einigkeit darüber entnehmen ließe, dass die Mitglieder der Wohngemeinschaft gegen andere – dem Vermieter zumutbare – Personen ausgetauscht werden dürften, würden sich für das Gericht nicht ergeben.

Schließlich spreche auch die nach Ausscheiden der Mitmieterin aus dem Mietverhältnis gelebte Praxis, nämlich die Untervermietung eines Zimmers an Dritte, gegen eine einvernehmliche, ggf. auch schlüssig erfolgte Einigung darüber, dass auch die anderen verbliebenen Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden und für sie Dritte als Hauptmieter eintreten dürften, ohne Auswirkungen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses.

Die Rechtsprechung und das Schrifttum zur Vermietung an eine Wohngemeinschaft sind recht unterschiedlich und teilweise diffus (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, vor § 535 Rn. 388, § 540 Rn. 18). Es kann daher nur eindringlich geraten werden, zu Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag eine klare Vereinbarung aufzunehmen, wie die Fluktuation innerhalb der Wohngemeinschaft zu behandeln ist. Dazu ist es dann noch während des Mietverhältnisses ausgesprochen wichtig, dass vor allem der Vermieter sich strikt an die Vereinbarung im Mietvertrag hält.