Austausch des Kaltwasserabsperrhahns als Kleinreparatur, zulässige formularmäßige Höchstbetragsgrenze von 120 € je Einzelreparatur, Gartenpflege bei nur passiver Nutzung, pauschalierte Mahnkosten

1. Eine Höchstbetragsgrenze von 120 € für die einzelne Reparatur führt nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Kleinreparaturklausel.

2. Ein Kaltwasserabsperrhahn in einer Mietwohnung ist ein allein dem Mieter zugänglicher Wasserinstallationsgegenstand; die Kosten für dessen Austausch unterfallen der Kleinreparaturklausel.

3. Für die Umlagefähigkeit von Kosten der Gartenpflege im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ist es nicht erforderlich, dass der Mieter die Gartenfläche uneingeschränkt nutzen darf; es genügt, wenn der Mieter - wie alle anderen Mitmieter - die Gartenfläche betrachten und dort z. B. Tiere - insbesondere die Vögel - beobachten kann.

4. Für eine vorgerichtliche Mahnung der Vermieterseite können vom Mieter - auch wenn für das Mahnschreiben keine Portokosten angefallen sind - pauschal 3,80 € verlangt werden, denn die Überprüfung des Zahlungseingangs, das Ausdrucken und Kuvertieren des Schreibens sowie das Einwerfen in den Hausbriefkasten bedeutet einen Material- und Zeitaufwand, der mit 3,80 € nicht übersetzt ist.

5. Die (unschädliche) Falschbezeichnung „Mahnung vom …“ statt richtigerweise „Betriebskostenabrechnung vom …“ ist zur Individualisierung im verjährungshemmenden Mahnbescheid hinreichend.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Bekl. schulden als Gesamtschuldner 52,03 € als restliche Betriebskostennachforderung für 2012 gemäß §§ 535, 556 BGB i.V.m. der Abrechnung vom 27.12.2013.

Soweit die Bekl. einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit infolge zu hoher Versicherungsprämien pauschal einwenden, genügt ihr Vortrag nicht den Anforderungen des § 138 ZPO. Es oblag ihnen, einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit darzulegen und ggf. zu beweisen (vgl. BGH NJW 2011, 3028; Erman-Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl. 2014, zu § 556 Rn. 150). Dieses setzt voraus, dass der Mieter konkret darlegt, dass ein anderer Anbieter die gleiche Leistung deutlich preiswerter angeboten hat; alleine der Hinweis auf einen nach einem Betriebskostenspiegel zu hohen Ansatz ist unzureichend (vgl. BGH NJW 2010, 3368; Erman-Lützenkirchen, aaO., zu § 556 Rn. 151).

Die Forderung ist auch durchsetzbar. Die von den Bekl. erhobene Verjährungseinrede gemäß § 214 BGB steht ihnen nicht zu. Denn Verjährung ist nicht eingetreten. Gemäß §§ 195, 199 BGB trat die Verjährung mit Ablauf des 31.12.2016 ein. Mit der Beantragung des Mahnbescheides am 31.12.2016 und der alsbaldigen Zustellung an die Bekl. wurde diese jedoch gemäß § 204 I Nr. 2 BGB i.V.m. § 167 ZPO rechtzeitig gehemmt. Die Forderung ist im Mahnbescheid auch hinreichend individualisiert. Denn die Wohnung, der Begriff Miete (einschließlich Nebenkosten) und das Datum „20.12.2013“ sind genannt. Dieses ist das Datum der Betriebskostenabrechnung für 2013. Bei der Bezeichnung „Mahnung“ handelt es sich um eine unschädliche Falschbezeichnung, die offenbar den Bekl. selber erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung aufgefallen ist und ihnen eine Individualisierung der Forderung nicht unmöglich machte. Denn ersichtlich erhielten sie am 20.12.2013 kein weiteres Forderungsschreiben des Kl.

Ferner schulden die Bekl. für die Reparatur des Kaltwasserabsperrhahns 49,75 € gemäß § 14 VI des Mietvertrages. Die Klausel ist nicht gemäß §§ 307 ff. BGB unwirksam. Die Kleinreparaturklausel genügt den Anforderungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. zuletzt BGH NJW 1992, 1759; BGH NJW 1991, 1750; BGH NJW 1989, 2247). Die doppelte Beschränkung ist ausdrücklich niedergelegt. Der Höchstbetrag der einzelnen Reparatur mit 120 € ist nicht unangemessen. Es kommt auch nicht infolge der Anlage I zum Mietvertrag zu einem Summierungseffekt. Denn in dieser werden keine neuen diesbezüglichen Leistungspflichten des Mieters normiert. Der sich in der Wohnung befindliche Kaltwasserabsperrhahn ist ein alleine den Bekl. zugänglicher Wasserinstallationsgegenstand. Ob und wie oft die Bekl. diesen benutzen, bleibt alleine ihnen überlassen. Aus Angst vor einem hohen Wasserverbrauch im Falle eines Schadens stellen Mieter durchaus das Wasser in ihrer Wohnung auch bei kürzerer Abwesenheit regelmäßig ab. Soweit die Bekl. die Höhe der Rechnung pauschal bestreiten, genügt ihr Vortrag in seiner Pauschalität nicht den Anforderungen des § 138 ZPO, zumal der Ansatz des Kl. nach einer richterlichen Schätzung gemäß § 287 ZPO am untersten Rand der üblichen Kosten liegt.

Gemäß § 535 BGB schulden die Bekl. als Gesamtschuldner anteilige Miete für Dezember 2016. Diese Forderung ist nicht gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung zum Erlöschen gebracht worden. Es oblag den Bekl., den Bestand der Gegenforderungen gemessen an § 138 ZPO darzulegen und ggf. zu beweisen. Dieses haben sie verabsäumt. Sie haben nicht dargelegt, dass ihnen ein weiteres Guthaben in dieser Höhe aus der Nebenkostenabrechnung für 2014 zustehen würde. Sofern sie auf zu hohe Stromkosten abstellen, ist auf die obigen Gründe zu verweisen. Im Übrigen ist ein Vermieter nicht verpflichtet, stets den preiswertesten Anbieter auszusuchen und Bestandsverträge zu kündigen (vgl. Erman/Lützenkirchen, aaO., zu § 556 Rn. 149). Dieses gilt desto mehr, als dass auf dem Strommarkt in den letzten Jahren auch eine Vielzahl von unseriösen Billiganbietern auftrat. Soweit sie der Ansicht sind, dass ihnen ein Guthaben von 18,47 € wegen zu unrecht umgelegter Kosten der Gartenpflege zustehen würde, geht dieses fehl. Gartenpflege sind umlegbare Betriebskosten. Nicht erforderlich ist, dass der Mieter die Gartenfläche uneingeschränkt nutzen darf. Entscheidend ist alleine, dass er gleichberechtigt mit anderen Bewohnern der Wirtschaftseinheit die Fläche im vertragsgemäßen Umfang nutzen darf. Denn dann kann er wie alle anderen Mietmieter die Gartenfläche betrachten und kann die dortige Tiere - insbesondere die Vögel - beobachten. Sofern die Bekl. auf BGH NJW 2016, 1439 verweisen, geht dieses fehl. Nach der dortigen Entscheidung gehören Gartenpflegekosten dann nicht zu den Betriebskosten, wenn die betroffene Fläche von dem Vermieter auch jedem Dritten zugänglich gemacht wird und die Mieter gegenüber diesen Dritten keinerlei Vorteile an dieser Gartenfläche haben. Dieses ist indes nicht der Fall. Soweit die Bekl. die Ansätze der Rechnungen anzweifeln, genügt ihr Vortrag nicht den Anforderungen des § 138 ZPO. Ferner sind sie für ihre implizierte Behauptung, dass der Kl. auf Kosten der Mieter Anschaffungen für seine von ihm genutzte Immobilie getätigt habe, beweisfällig. Auch der Ansatz einer angemessenen Eigenleistung ist nicht zu beanstanden. Soweit die Bekl. der Ansicht sind, dass ihnen ein Guthaben in Höhe von 97,14 € wegen eines von dem Kl. infolge der Legionellenbekämpfung abgeforderten Mehrverbrauchs von Warmwasser zustehen würde, genügt ihr Vortrag nicht den Anforderungen des § 138 ZPO. Es oblag ihnen, eine nachvollziehbare Gegenrechnung zu erstellen. Denn sie wollen mit einer Gegenforderung gegen die Restmiete für Dezember 2016 die Aufrechnung erklären. Ihre Gegenrechnung ist nicht nachvollziehbar. Denn sie beruht auf der unzulässigen Berechnung des Warmwasserbrauchs des Vorjahrs. Dieses ist angesichts des sich verändernden Jahresverbrauchs indes unzulässig. Sie hätten ihre Berechnung vielmehr aufgrund des von ihnen nicht bestrittenen maximalen Mehrverbrauchs von 600 I anstellen müssen, wobei sie den ohnehin anfallenden Verbrauch in dieser Zeit, wie z. B. Warmwasserverbrauch durch Duschen, hätten herausrechnen müssen. Infolge dessen fehlt dem Gericht auch eine diesbezügliche Schätzungsgrundlage gemäß § 287 ZPO.

Ferner schulden die Bekl. als Verzugsschaden gemäß §§ 280 I, II, 286 BGB den Ersatz der Mahnkosten in Höhe von 3,80 € infolge der Mahnung vom 20.2.2014. Die Forderung bestand aus den obigen Gründen, und die Bekl. befanden sich in Zahlungsverzug. Die Höhe entspricht einer richterlichen Schätzung gemäß § 287 ZPO. Auch wenn für das Schreiben keine Portokosten angefallen sind, musste der Zahlungseingang überprüft werden, das Schreiben musste verfasst, ausgedruckt, in einen Briefumschlag eingelegt und anschließend in den Hausbriefkasten eingelegt werden. All dieses bedeutet einen Material- und Zeitaufwand, der mit 3,80 € nicht übersetzt ist.

Ferner schulden die Bekl. für die verspätete Teilzahlung auf die Betriebskostennachforderung für 2012 Verzugszinsen in kapitalisierter Höhe von 9,15 € gemäß §§ 288, 286 BGB.

Es ist schon knapp 20 Jahre her, dass der Bundesgerichtshof sich zur Frage geäußert hat, wann eine Klausel wirksam ist, wonach der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen hat. Insbesondere zu dem im Mietvertrag anzugebenden Höchstbetrag für eine Kleinreparatur fehlt eine obergerichtliche Rechtsprechung. Die im Mietvertragsformular des GRUNDEIGENTUM-VERLAGs angegebene Grenze von 120 € ist wirksam, wie das Amtsgericht Schöneberg entschieden hat.

Der Vermieter machte eine Betriebskostennachforderung und eine anteilige Monatsmiete geltend, da die Mieter mit angeblichen Gegenforderungen aufgerechnet hatten. Dabei hatte sich das Amtsgericht mit zahlreichen Einwendungen der Mieter zu beschäftigen, wie trotz des geringen Streitwerts in Betriebskostenabrechnungen häufig.

Dass die umgelegten Versicherungsprämien überhöht seien, hatten Mieter lediglich pauschal gerügt, ohne einen Verstoß des Vermieters gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit konkret darzulegen. Die Kosten für den Austausch des Kaltwasserabsperrhahns von knapp 50 € schuldeten die Mieter ebenfalls als Kleinreparatur; die im Mietvertrag angegebene Höchstgrenze von 120 € war wirksam.

Umlegbar waren auch die Kosten für die Gartenpflege, auch wenn die Mieter den Garten nicht uneingeschränkt nutzen konnten. Eine Gegenforderung wegen eines Mehrverbrauchs von Warmwasser anlässlich der Legionellenbekämpfung hielt das Amtsgericht für nicht nachvollziehbar, da diese anhand des Warmwasserverbrauchs des Vorjahres berechnet worden war.

Das AG Stuttgart-Bad Cannstatt (WuM 2014, 22) sah eine Kostengrenze für die einzelne Reparatur von 100 € als „noch zumutbar“ an; das AG Neukölln (MM 2013 Nr. 9, 30) billigte grundsätzlich die Kostengrenze von 120 €. Das AG Bingen (WuM 2013, 349) hielt dagegen 120 € für unangemessen; ebenso das AG Brandenburg (NJOZ 2008, 2135) bei 200 €. Das AG Köpenick (DWW 2012, 639) und das AG Würzburg (WuM 2010, 56) haben die Grenze bei 110 € gezogen; das AG Braunschweig (GE 2005, 677) schließlich hat eine Höchstgrenze von 100 € zuzüglich Mehrwertsteuer gebilligt.