Aussetzung der Vollziehung

Aussetzung der Vollziehung; Enteignungen nach dem Aufbaugesetz; Gegenkonzept; Streitwert in vorläufigen

1. Der defensive vorläufige Rechtsschutz nach § 80 a Abs. 3 VwGO setzt einen erfolglosen Antrag des Dritten auf behördliche Aussetzung der Vollziehung nach § 80 Abs. 6 VwGO nicht voraus.

2. Im Verfahren nach § 3 a Vermögensgesetz ist die Beschwerde gegen Entscheidungen der Verwaltungsgerichte nach §§ 80, 80 a VwGO gem. § 37 Abs. 2 VermG statthaft.

3. Zur Frage, inwieweit Enteignungen nach dem Aufbaugesetz der DDR dem Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes unterliegen.

4. Ein "Gegenkonzept" des Berechtigten ist im Verfahren nach § 3 a VermG nur beachtlich, wenn es spätestens bis zum Erlaß des Ausgangsbescheides vorgelegt worden ist.

5. Im Bescheid nach § 3 a VermG ist der voraussichtliche Kaufpreis des Vermögensgegenstandes mitzuteilen.

6. Der Streitwert beträgt in vorläufigen Rechtsschutzverfahren gegen Entscheidungen nach § 3 a VermG 1/20 des Kaufpreises /Verkehrswertes.

I. Die Antragstellerin wendet sich im Verfahren nach §§ 80, 80 a VwGO als Erbin des früheren Grundstückseigentümers gegen einen Bescheid der Antragsgegnerin nach § 3 a Vermögensgesetz, mit dem diese die Veräußerung eines 1976 nach dem Aufbaugesetz der DDR enteigneten Grundstücks an die Beigeladene zugelassen hat. Das Rechtsschutzgesuch hatte vor dem Kreisgericht Erfolg; auf die Beschwerden der Antragsgegnerin und der Beigeladenen hat das Bezirksgericht den Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zurückgewiesen.

II. Die Beschwerden haben Erfolg. (...)

Die Beschwerden der Antragsgegnerin und der Beigeladenen sind nach § 37 Abs. 2 VermG auch statthaft. Nach dieser Bestimmung sind - anders als nach § 5 Abs. 2 des Investitionsgesetzes - BInvG - Beschwerden gegen Beschlüsse der Kreisgerichte nach § 80 a Abs. 5 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) von dem in dieser Bestimmung ansonsten vorgesehen Ausschluß der Beschwerde ausgenommen. Zwar handelt es sich bei dem Bescheid nach § 3 a Abs. 3 VermG ebenfalls um eine Investitionsentscheidung der öffentlichen Hand und bei der den Gerichtsweg regelnden Vorschrift von § 37 VermG um eine der Bestimmungen, die systematisch denen über das Verfahren der Ämter für offene Vermögensfragen zugeordnet ist. Aber gleichwohl gilt § 37 VermG auch im Bereich der Investitionsmaßnahmen der öffentlich rechtlichen Gebietskörperschaften bzw. der Treuhandanstalt gem. § 3 a VermG. Dies folgt zum einen daraus, daß mit der Aufnahme dieses Instrumentariums in das Vermögensgesetz auch die instanzielle Zuständigkeit der Gerichte neu bestimmt wurde (vgl. Art. 14 Nr. 4 und 23 des Gesetzes zur Beseitigung von Hemmnissen bei der Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen vom 23. März 1991, BGBl. I 766 ff.). Trotz der Kurzfristigkeit, mit der § 3 a in die Novelle des Vermögensgesetzes aufgenommen wurde (vgl. Redeker, Zeitschrift für Vermögens- und Investitionsrecht 1991, S. 81, 82), ist nicht erkennbar, daß der Gerichtsschutz anders als nach § 37 VermG erfolgen sollte. Zum anderen besteht ein sachlicher Unterschied zwischen dem Ausschluß der Beschwerde gegen Beschlüsse nach § 80 Abs. 5 VwGO in § 5 Abs. 2 BInvG und der Statthaftigkeit hier. Die Investitionsbescheide nach dem Investitionsgesetz erteilt gem. § 2 BInvG nicht der Verfügungsberechtigte, sondern der Landkreis (bzw. die kreisfreie Stadt), während hier die Bescheide vom Verfügungsberechtigten erfolgen, er also selbst die ihm nach § 3 bis 5 VermG auferlegten Verfügungsbeschränkungen aussetzen darf. Dies rechtfertigt die Einräumung eines intensiveren Gerichtsschutzes.

Die demnach zulässigen Beschwerden sind auch begründet.

Das Kreisgericht hat dem vorläufigen Rechtsschutzbegehren der Antragsteller zu Unrecht entsprochen. Denn die Antragstellerin ist nach dem im vorliegenden Verfahren ermittelten Sachstand mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht als "Berechtigte" im Sinne von § 2 Abs. 1 VermG anzusehen.

Ihr Rechtsschutzantrag ist allerdings zulässig. Er stellt sich als nach §§ 80 a Abs. 3 Satz 1, Abs. 1 Nr. 2, 80 Abs. 5 VwGO zulässiger Rechts-schutzantrag gegenüber einem Verwaltungsakt mit Doppelwirkung dar. Seiner Zulässigkeit steht nicht entgegen, daß die Antragstellerin vor der gerichtlichen Antragstellung keinen Aussetzungsantrag bei der Antrags-gegnerin nach § 80 a Abs. 1 Nr. 2 VwGO gestellt hat. Soweit § 80 a Abs. 3 Satz 2 VwGO auch auf die Bestimmung des § 80 Abs. 6 VwGO und damit auf die Notwendigkeit eines vorangegangenen behördlichen Aussetzungs-verfahrens verweist, handelt es sich nach Auffassung des Senats hierbei ersichtlich um ein Redaktionsversehen des Gesetzgebers, das einer teleologischen Reduktion mit dem Ergebnis zugeführt werden muß, daß es beim vorläufigen defensiven Rechtsschutz des betroffenen Dritten ge-gen einen Verwaltungsakt mit Drittwirkung im Sinne von § 80 a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 VwGO bei der bisherigen Rechtslage verbleibt und die vorherige Anrufung der Behörde nicht erforderlich ist (hierzu Schoch, Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht [NVwZ] 1991, 1121 [1125] mit Nachweisen auch zur abweichenden Auffassung und Bezirksgericht Potsdam, Beschluß vom 24. Februar 1992 - 2 B 20/91 V -, BA S. 4).

Denn § 80 Abs. 6 VwGO enthält eine Sonderregelung für die Fälle der sofortigen Vollziehbarkeit bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten im Sinne von § 80 Abs. 1 Nr. 1 VwGO, in denen aus Gründen der Haushaltssicherung das Vollziehungsinteresse nach der zugrunde liegenden gesetzlichen Bewertung als besonders dringlich anzusehen ist. Wenn der Gesetzgeber in diesen Fällen die Einleitung eines gerichtlichen Rechtsschutzverfahrens nach der vorangegangenen erfolglosen Beantragung der Vollziehungsaussetzung nach § 80 Abs. 6 VwGO abhängig macht, ist diese Situation mit der des defensiven einstweiligen Rechtsschutzes bei Verwaltungsakten mit Drittwirkung nicht zu vergleichen. Denn diese sind, von Ausnahmen abgesehen, anders als die Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten nicht bereits aufgrund einer entsprechenden allgemeinen gesetzlichen Regelung in der Verwaltungsgerichtsordnung, sondern vielmehr zumeist nach einer behördlichen Vollziehungsanordnung sofort vollziehbar. Nichts anderes gilt aber auch für die Verwaltungsakte mit Drittwirkung, bei denen ein Widerspruch aufgrund einer entsprechenden spezialgesetzlichen Wartung wie hier in § 3 a Abs. 4 des VermG keine aufschiebende Wirkung hat. Die Notwendigkeit der erfolglosen Durchführung eines behördlichen Aussetzungsverfahrens nach § 80 Abs. 6 VwGO würde in diesen Fällen im Ergebnis auf eine weitere Verfahrensverzögerung hinauslaufen, die mit der gesetzlichen Absicht zur Verfahrensbeschleunigung gerade auch in den Fällen des § 3 a VermG nicht zu vereinbaren wäre. In diesen Fällen erweist sich die Herbeiführung einer verbindlichen gerichtlichen Entscheidung über die Aussetzung der Vollziehung wegen der drohenden Grundbucheintragung des Investors als besonders dringlich.

Die Antragstellerin ist auch antragsbefugt (wird ausgeführt).

Der demnach zulässige Rechtsschutzantrag ist jedoch nicht begründet, so daß die mit der Beschwerde angefochtene Entscheidung des Kreisgerichts entsprechend abzuändern war.

Nach Auswertung der im Beschwerdeverfahren vorgelegten Unterlagen über die seinerzeitige Enteignung des streitbefangenen Grundstücks und das dieser Maßnahme zugrunde liegende Verfahren nach dem Aufbaugesetz vom 6. September 1950 (GBl. DDR S. 965) sprechen im gegenwärtigen Verfahrensstand überwiegende Anhaltspunkte dafür, daß die Antragstellerin gar nicht Berechtigte eines Restitutionsanspruchs im Sinne von § 2 Abs. 1 VermG ist, so daß die für die Beschwerdeentscheidung nach §§ 80 a Abs. 3 Satz 2, 80 Abs. 5 VwGO maßgebliche Interessenabwägung zu ihren Ungunsten ausfallen muß, weil sie nach dem gegenwärtigen Verfahrensstand durch den angefochtenen Bescheid nicht in eigenen rechtlich geschützten Interessen verletzt wird. Nach § 2 Abs. 1 VermG sind Berechtigte im Sinne dieses Gesetzes unter anderem natürliche Personen, deren Vermögenswerte von Maßnahmen gem. § 1 VermG betroffen sind. Nach den hier in Betracht kommenden Bestimmungen des § 1 Abs. 1 a und b, Abs. 2 und 3 VermG sind dies solche Personen, deren Vermögenswerte entweder entschädigungslos enteignet und in Volkseigentum überführt wurden, § 1 Abs. 1 a VermG, oder die gegen eine geringere Entschädigung enteignet wurden, als sie Bürgern der früheren Deutschen Demokratischen Republik zustand, § 1 Abs. 1 b VermG, oder deren bebaute Grundstücke und Gebäude nach einer aufgrund nicht kostendeckender Mieten eingetretenen Überschuldung durch Enteignung, Eigentumsverzicht, Schenkung oder Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurden, § 1 Abs. 2 VermG, oder deren Vermögenswerte aufgrund unlauterer Machenschaften, zum Beispiel durch Machtmißbrauch, Korruption, Nötigung oder Täuschung von seiten des Erwerbers, staatlicher Stellen oder Dritter erworben wurden, § 1 Abs. 3 VermG.

Zwar ist die Frage, wer Berechtigter im Sinne des Vermögensgesetzes ist, grundsätzlich mit verbindlicher Wirkung im Verfahren vor den Ämtern zur Regelung offener Vermögensfragen und nicht im Verfahren nach § 3 a VermG als Vorfrage zu klären. Denn der Zweck des Verfahrens nach § 3 a VermG besteht gerade darin, die Sperrwirkung der Anmeldung nach § 3 Abs. 3 VermG zur Beschleunigung investiver Vorhaben vor der endgültigen rechtsverbindlichen Entscheidung über die Berechtigung der Anmeldung aufzuheben. Materiell zu beteiligen mit seinem jeweiligen Investitionskonzept im Rahmen der inhaltlichen Abwägung nach § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG ist aber nicht jeder, der formell eine Anmeldung für das betroffene Grundstück gestellt hat. Der Anmelder wird zwar im Unterrichtungsverfahren nach § 3 a Abs. 3 Satz 1 VermG zu be-teiligen sein (OVG Berlin, Beschluß vom 8. November 1991 - OVG 8 S 231.91 -, ZOV 1991, 151 [152] = DVBl. 1992, 286). Bei der das Ver-fahren nach § 3 a VermG abschließenden materiellen Entscheidung über die Abwägung der Investitionskonzepte nach § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG sind aber nur die Investitionsvorhaben solcher Anmelder in den Abwä-gungsprozeß einzustellen, deren Berechtigtenstellung nach Auswertung der hierzu vorgelegten Unterlagen überwiegend wahrscheinlich ist. Anderenfalls wäre die materielle Entscheidung über die Abwägung der Investitionsvorhaben nach § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG gegebenenfalls mit weiteren Investitionskonzepten solcher Verfahrensbeteiligter zusätzlich belastet, deren materielle Restitutionsberechtigung überwiegenden Zweifeln unterliegt, was der gesetzlichen Absicht zur Beschleunigung der Investitionsvorhaben zuwiderliefe. Enthält das Investitionskonzept des vermeintlichen Berechtigten, an dessen materieller Berechtigung jedoch überwiegende Zweifel bestehen, "annähernd gleiche investive Maßnahmen" wie das des antragstellenden Investors nach § 3 a Abs. 1 VermG, hätte dies zur Folge, daß die Entscheidung nach § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG zu Lasten des antragstellenden Investors ausfallen müßte, was wiederum bedeuten würde, daß seine beabsichtigte Investition unterbliebe, obwohl an der materiellen Berechtigtenstellung des vermeintlich Berechtigten überwiegende Zweifel bestehen und dessen Investitionsbereitschaft nicht den gewünschten volkswirtschaftlichen oder sozialen Effekt hätte, weil es mit hoher Wahrscheinlichkeit zu der gedachten Restitution nicht kommen würde. Im Hinblick auf die beabsichtigte Beschleunigung der Investitionsvorhaben folgt der Senat in Anlehnung an die genannte Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Berlin dagegen nicht der engeren Auffassung des Verwaltungsgerichts Berlin (Beschluß vom 21. Oktober 1991 - VG 25 A 555.91 -, ZOV 1991, 111 [112]), wonach der Anmelder materiell bei der Abwägungsentscheidung nach § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG als Berechtigter nur dann nicht zu berücksichtigen ist, wenn offensichtlich ist, daß er nicht Berechtigter im Sinne von § 2 Abs. 1 VermG ist. Sollte sich trotz der zunächst bestehenden überwiegenden Wahrscheinlichkeit der fehlenden Berechtigung des Anmelders im weiteren Verfahren vor dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen die Unrichtigkeit der seinerzeitigen Bewertung - etwa nach Durchführung einer Beweisaufnahme - herausstellen, bleibt dem bei der Entscheidung nach § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG nicht berücksichtigten, später als Berechtigten ermittelten Anmelder zumindest die Entschädigung nach § 3 a Abs. 5 VermG, wobei er nach Maßgabe von Satz 2 dieser

ermögensfragen die Unrichtigkeit der seinerzeitigen Bewertung - etwa nach Durchführung einer Beweisaufnahme - herausstellen, bleibt dem bei der Entscheidung nach § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG nicht berücksichtigten, später als Berechtigten ermittelten Anmelder zumindest die Entschädigung nach § 3 a Abs. 5 VermG, wobei er nach Maßgabe von Satz 2 dieser Bestimmung die Zahlung des Verkehrswertes verlangen kann. Ob er auch ein Wiederaufgreifen des Investitionsverfahrens nach § 51 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) erreichen kann, steht nicht zur Entscheidung.

In Auswertung der von der Antragsgegnerin im Verfahren vorgelegten Urkunden und Unterlagen liegen im gegenwärtigen Verfahrensstand überwiegende Anhaltspunkte dafür vor, daß die Antragstellerin nicht Berechtigte im Sinne von § 2 Abs. 1 VermG ist.

Nach der Enteignungsakte der Antragsgegnerin wurde das streitige Grundstück mit Bescheid vom 24. Mai 1976 auf Antrag des Stadtbauamtes zugunsten des Volkseigentums nach § 14 des Aufbaugesetzes in Verbindung mit § 9 des Entschädigungsgesetzes vom 25. April 1960 (GBl. DDR I S. 257) mit Wirkung zum 1. Mai 1976 in Anspruch genommen. Mit Feststellungsbescheid vom 28. Januar 1977 wurde darüber hinaus eine Entschädigungszahlung nach § 12 des Entschädigungs-gesetzes in Höhe von 21.700,- M festgesetzt, die auf Antrag des Rates der Antragstellerin am 6. Juni 1977 durch Begründung einer entsprechenden Einzelschuldbuchforderung ausgekehrt worden ist, wobei die Auszahlung bzw. Abrechnung dieses Betrages an die aus dem Grundbuch ersichtlichen Berechtigten wegen der auf dem Grundstück lastenden Grundpfandrechte der überwiegend privatrechtlichen Gläubiger unterblieben ist, nachdem über den Antrag auf gerichtliche Verteilung des Entschädigungsbetrages vom 16. Oktober 1981 in der Folgezeit eine Entscheidung nicht zustande kam.

Auf der Grundlage des Aufbaugesetzes gegen eine Entschädigung enteig-nete Grundstücke unterliegen jedenfalls im Grundsatz nicht dem Anwen-dungsbereich des Vermögensgesetzes, das nur das sogenannte Teilungs-unrecht erfassen soll (OVG Berlin, a. a. O.; Säcker/Hummert, Münchener Kommentar, Ergänzungsband zum Einigungsvertrag, Rdnr. 1082). Denn das VermG erfaßt nicht jede Form der Enteignung in der ehemaligen DDR. Vielmehr sollten an sich nur die spezifischen Nachteile zu La-sten des Eigentums von nicht in der ehemaligen DDR wohnenden Perso-nen ausgeglichen werden. Enteignungen, von denen Bürger der DDR, Bundesbürger und Ausländer gleichermaßen betroffen waren und die entsprechend den üblichen DDR Regelungen entschädigt wurden, sind nicht Gegenstand des Vermögensgesetzes (VG Berlin, a. a. O., m. w. N.).

Enteignungen nach dem Aufbaugesetz stellten regelmäßig keine politisch bedingten Zwangsmaßnahmen dar, die allein durch die gesellschaftlichen Verhältnisse in der damaligen DDR bedingt waren.

Mit dem Aufbaugesetz sollte in erster Linie der Wiederaufbau der zerstörten Städte bezweckt werden; ähnliche Aufbaugesetze hatte es nach 1945 dabei auch in den westdeutschen Ländern gegeben (vgl. BVerfG, Urteil vom 25. Mai 1976 - III C 40.75 - Buchholz, Sammlung der Rechtsprechung des BVerwG 427.6, § 3 BFG Nr. 7).

Die gemeinsame Erklärung (Anlage III zum Einigungsvertrag - EV -), die nach Art. 41 Abs. 1 EV als Bundesrecht weitergilt, rechtfertigt keine andere Beurteilung der Enteignungen nach dem Aufbaugesetz. Zwar heißt es dort unter Nr. 3, daß enteignetes Grundvermögen grundsätzlich zurückgegeben werden soll. Die gemeinsame Erklärung stellt jedoch nur Eckwerte fest, deren konkrete Aussagestellung durch das Vermögensgesetz erfolgt, das nach Art. 9 Abs. 3 EV i. V. m. Anlage II, Kapitel III, Sachgebiet B, Abs. I Nr. 5 als Bundesrecht fortgilt.

Der Enteignung des streitigen Grundstücks und der Aufstellung des Aufbauplans für das Aufbaugebiet 152 der Antragsgegnerin lagen städtebauliche Gründe des Wiederaufbaus bzw. der Rekonstruktion zugrunde, wie es §§ 1, 14 Abs. 2 des Aufbaugesetzes sowie § 1 der Zweiten Durchführungsbestimmung zum Aufbaugesetz vom 29. September 1972 (GBl. DDR II S. 641) vorsahen. Die hierzu von der Antragsgegnerin vorgelegte Beschlußvorlage 0087 vom 7. Mai 1975/BAS 06175 führt hierzu aus, daß die Rekonstruktion der damaligen K-Straße den Beginn der umfassenden Umgestaltung der Innenstadt darstelle, die sich in der Rekonstruktion des H-Viertels und im komplexen Wohnungsbau im Bereich der G-Straße/H-Allee sowie im Bau des Warenhauses in diesem Gebiet fortsetzen sollte. Die K-Straße sollte hiernach unter Beibehaltung ihres historischen Charakters als fußläufige Einkaufsstraße rekonstruiert werden, wobei architektonische Schmuckelemente, Vitrinen, die Pflasterung, Lichtketten und Werbeträger dem Straßenraum ein festliches Gepräge geben sollten, so daß einerseits die Fußgängerströme aufgenommen und gleichzeitig die Fußgänger zum Verweilen und Einkaufen angehalten werden könnten. Die K-Straße sollte dabei in ihrer Gesamtheit den Lebensstandard der Bürger der DDR dokumentieren. Die in der Straße vorhandenen Wohnungen sollten nach Maßgabe der seinerzeitigen Modernisierungskategorie III rekonstruiert werden. Der unter dem 21. November 1975 bestätigte Aufbauplan wurde sodann unter dem 5. Dezember 1975 öffentlich bekannt gemacht. Dabei kann dahinstehen, ob die Aufstellung des Aufbauplanes und die anschließende Enteignung des streitigen Grundstücks sowie das Entschädigungsverfahren rechtsstaatlichen Grundsätzen entsprochen haben.

Soweit im Schrifttum (siehe hierzu von Trott zu Solz, Rückübertragungsanspruch bei Enteignungen, ZOV 1991, 67 [70 f.]), die Auffassung vertreten wird, daß bei nach DDR Recht rechtswidrigen Enteignungen dem Betroffenen ein Anspruch auf Wiederaufgreifen des Verfahrens nach § 48 im Wege einer Ermessensreduzierung zusteht, vermag der Senat dieser Auffassung für - wie hier - städtebaulich bedingte Enteignungen nach dem Aufbaugesetz gegen Entschädigung nicht zu folgen. Abgesehen vom Anwendungsbereich des Verwaltungsverfahrensgesetzes, der die vollziehende verfügende Tätigkeit der Staatsorgane der DDR nicht erfaßt, und von den angesichts der zumeist dürftigen Aktenlage und des oft lange zurückliegenden Zeitraums kaum lösbaren Beweisschwierigkeiten und den daraus resultierenden zusätzlichen Unsicherheiten bei den Eigentumsverhältnissen widerspricht diese Auffassung der gesetzgeberischen Wertung zur grundsätzlichen Rechtsbeständigkeit der städtebaulich bedingten Enteignungen gegen Entschädigung nach dem Aufbaugesetz. Der Rechtsbeständigkeit dieser Enteignungen, für die auch der rechtsstaatliche Grundsatz der Rechtssicherheit streitet, kommt dabei - wie gerade auch der vorliegende Fall zeigt - erhebliche Bedeutung für investive Maßnahmen in den neuen Bundesländern zu. Entscheidend ist der Gesichtspunkt, daß gem. Art. 19 Satz 3 EV Hoheitsakte, sofern sie nicht nichtig sind, solange gelten, wie sie nicht nach Art. 19 Satz 2 EV aufgehoben worden sind. Nichtigkeit und Aufhebung liegen hier nicht vor.

Rechtsfehler bei der Enteignung und dem zugrunde liegenden Verfahren nach dem Aufbaugesetz sind deshalb im vorliegenden Zusammenhang nur insofern von Bedeutung, als sie dazu führen können, daß der Enteignungsvorgang nach Maßgabe von § 1 des VermG seinem Rege-lungsbereich unterfällt.

Hierbei ist im Hinblick auf die von der Antragstellerin zum Verfahren nach dem Aufbaugesetz und dem Enteignungsverfahren vorgetragenen Einwendungen von folgendem auszugehen:

Obwohl die festgesetzte Entschädigung in Höhe von 21.700,- M an den betroffenen Grundstückseigentümer nicht ausgezahlt worden ist, lag gleichwohl eine entschädigungslose Enteignung im Sinne von § 1 Abs. 1 a VermG nicht vor. Denn die Auszahlung der Entschädigungssumme ist ausweislich des hierzu von der Antragsgegnerin vorgelegten Antrages auf gerichtliche Verteilung der Entschädigungssumme vom 16. Oktober 1981 deshalb unterblieben, weil auf dem Grundstück erhebliche Forderungen überwiegend privater Gläubiger lasteten. Nach den Erklärungen der damaligen Forderungsgläubiger aus der Enteignungsakte sprechen überwiegende Anhaltspunkte dafür, daß ihre beiden Forderungen mit jeweils 20.000,- M voll valutiert waren. Dies bedeutet aber, daß es sich bei den beiden auf dem Grundstück lastenden Hauptforderungen keineswegs um fragwürdige Ansprüche handelte, sondern daß die fehlende Auszahlung der Entschädigungssumme lediglich auf der noch ausstehenden Verteilung der jedoch bereits festgesetzten und durch die Begründung der Einzelschuldbuchforderung auch ausgekehrten Entschädigungs-summe beruhte. Denn mit der Begründung der Schuldbuchforderung war jedenfalls die Entschädigungssumme aus dem staatlichen Bereich abgeflossen und stand gleichsam hinterlegt zur Verteilung unter den Gläubigern bzw. Grundstückseigentümern zur Verfügung. Da die wesentlichen Grundpfandrechte privaten Gläubigern zustanden, brauchte im vorliegenden Verfahren nicht entschieden zu werden, ob die Auskehrung der Entschädigungssumme durch Begründung einer allerdings nicht zur Auszahlung kommenden Schuldbuchforderung auch dann als Enteignung gegen Entschädigung anzusehen ist, wenn es sich bei den Gläubigern der Grundpfandrechte um staatliche Stellen der DDR gehandelt hätte.

Die Antragstellerin kann der Rechtserheblichkeit der Enteignung in vorliegendem Zusammenhang auch nicht mit dem auf § 1 Abs. 3 VermG gestützten Einwand der unlauteren Machenschaften begegnen, daß sie als Erbin nach ihrem Vater am Verfahren nicht beteiligt worden sei. Ihre fehlende Beteiligung am Enteignungsverfahren beruhe nämlich nicht auf unlauteren Machenschaften im Sinne dieser Bestimmung, sondern vielmehr darauf, daß nicht sie, sondern vielmehr ihre Mutter und ihr Bruder als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren. Nach § 7 Abs. 1 der Grundstücksdokumentationsordnung vom 6. November 1975 (GBl. DDR I, S. 697) begründete nach dem damaligen Recht der DDR das Grundbuch einen öffentlichen Glauben für die Richtigkeit der Grundbucheintragungen. Es ist vorliegend kein Anhalt dafür ersichtlich, daß dies nicht auch für Enteignungsverfahren gilt. Soweit sich die Antragstellerin in diesem Zusammenhang darauf beruft, sie sei damals unter Zwang zur Anfechtung der Ausschlagungsfrist und zur anschließenden Ausschlagung der Erbschaft veranlaßt worden, rechtfertigt dieses Vorbringen nicht die Annahme, daß das Grundstück aufgrund unlauterer Machenschaften, durch Machtmißbrauch, Korruption, Nötigung oder Täuschung durch staatliche Stellen enteignet worden sei. Denn diese erbrechtlichen Vorgänge sind für die Durchführung der Enteignung ohne jede Bedeutung gewesen. Es ist in keiner Weise ersichtlich, inwieweit durch eine Veränderung der Erbfolge eine nach Maßgabe des Aufbaugesetzes durchgeführte Enteignung aus der Sicht des damaligen Regimes erleichtert wurde, erfolgte doch die Inanspruchnahme der Grundstücke ausschließlich grundstücksbezogen aufgrund deren Lage im Aufbaugebiet unabhängig von der Person des Eigentümers. Der Aufbauplan weist aus, daß sich in seinem Geltungsbereich zahlreiche Grundstücke befanden, die noch nicht in Volkseigentum überführt worden waren. Die für die Enteignung des Grundstücks unerheblichen erbrechtlichen Vorgänge können nicht dazu führen, daß das nach dem Aufbaugesetz enteignete Grundstück dem Vermögensgesetz unterliegt, weil es sich hierbei um innerfamiliäre Vorgänge handelt, die nicht geeignet sind, trotz der städtebaulichen Gründe für die Enteignung einen Restitutionsanspruch zu begründen. Im übrigen mangelt es aber auch dem entsprechenden Vorbringen der Antragstellerin zur behaupteten Zwangseinwirkung auf ihre Person vor der Erbausschlagung vom 26. Februar 1974 an der erforderlichen Substantiierung, haben doch ihre Mutter und ihr Bruder die Erbschaft angenommen. Daß es sich schließlich bei den auf den Aufbauplan gestützten Enteignungen nicht um "Geheimverfahren" handelte, wird zudem durch die öffentliche Bekanntmachung des Aufbauplanes einschließlich seiner gesetzlichen Konsequenzen unterstrichen.

Soweit die Antragstellerin die fehlende Rechtmäßigkeit der Enteignung nach Maßgabe des Aufbaugesetzes durch die propagandistische Kommentierung der Rekonstruktion der damaligen K-Straße in der Presse wie auch in entsprechenden Beschlußvorlagen des Rates in Frage stellt, vermag der Senat dieser Betrachtungsweise nicht zu folgen. Denn hierbei handelte es sich um die seinerzeit üblichen propagandistischen Begleitumstände, die für die Art der Rekonstruktion und ihre Zielrichtung ohne Bedeutung waren. Selbst wenn die Antragsgegnerin damals die Leistungsfähigkeit des sozialistischen Städtebaus an dieser Baumaßnahme demonstrieren wollte, ist jedoch nicht zu verkennen, daß der Erneuerung der damaligen K-Straße städtebaulich begründete und abgefaßte Rekonstruktionsvorschläge zugrunde lagen, die im wesentlichen darauf abzielten, das historische Straßenbild durch eine Wiederherstellung der Fassaden zu erhalten und auf diese Weise durch Schaffung einer attraktiven Einkaufsstraße eine Belebung der Innenstadt herbeizuführen. Daß diese städtebauliche Zielrichtung erreicht wurde, läßt sich am gegenwärtigen Erscheinungsbild der Straße durchaus feststellen, handelt es sich hierbei doch, wie gerade auch die im vorliegenden Verfahren vorgelegten Bewertungsgutachten ausweisen, um die "I a"-Geschäftslage der Antragsgegnerin.

Daß anstelle der Enteignung nicht zur Finanzierung der Rekonstruktionsarbeiten eine Aufbauhypothek begründet wurde, läßt die Enteignung ebenfalls nicht als eine solche aufgrund unlauterer Machenschaften im Sinne von § 1 Abs. 3 VermG erscheinen. Zwar war nach § 1 Abs. 2 der 2. Durchführungsbestimmung zum Aufbaugesetz vom 29. September 1972 die Inanspruchnahme des Grundstücks neben dem nicht zustande gekommenen rechtsgeschäftlichen Erwerb auch davon abhängig, daß die Sicherung der Modernisierung des Gebäudes auf andere Weise nicht möglich war. Insofern ist hier aber zu berücksichtigen, daß die Kosten der Rekonstruktion nach der in der Bauakte befindlichen Aufstellung über 160.000,- M betragen. Dies bedeutet, daß die Eintragung einer Aufbaugrundschuld unter Berücksichtigung der damaligen Wert- und Ertragsverhältnisse unter Berücksichtigung der auf dem Grundstück bereits lastenden Grundpfandrechte vor allem der Privatgläubiger keine ausreichende Sicherheit für die Finanzierung der Instandsetzungsaufwendungen hätte bieten können.

Trotz des Umstandes, daß eine Sicherung der Finanzierung der Rekonstruktionskosten durch Begründung einer Aufbauhypothek eine Überschuldung des Grundstücks bedeutet hätte, kann die Enteignung nicht als eine im Sinne von § 1 Abs. 2 VermG angesehen werden. Nach dieser Bestimmung gilt das VermG für bebaute Grundstücke und Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener Überschuldung unter anderem durch Enteignung in Volkseigentum übernommen wurden. Die Voraussetzungen dieser Bestimmung liegen auch dann, wenn man die Überschuldung unter Anlegung einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise bejahen sollte, bereits deshalb nicht vor, weil sie nicht auf den damaligen nicht kostendeckenden Mieten im Sinne dieser Bestimmung, sondern vielmehr auf den Aufwendungen für die Rekonstruktion beruht hätte. Eine andere Betrachtungsweise würde dazu führen, daß die nach dem Willen des Gesetzgebers jedenfalls grundsätzlich städtebaulich bedingten Enteignungen gegen Entschädigung nach dem Aufbaugesetz stets dem Vermögensgesetz unterfielen, weil eine Absicherung der Aufbaukosten durch eine Aufbauhypothek unter Berücksichtigung der im Beitrittsgebiet nicht kostendeckenden Mieten in den meisten Fällen die ökonomische Überschuldung des Grundstücks zur Folge hätte. Diese Bewertung ist jedoch mit der in anderem Zusammenhang aufgezeigten gesetzgeberischen Wertung nicht zu vereinbaren, wonach das Vermögensgesetz der Rückgängigmachung der Folgen des sogenannten Teilungsunrechts dienen soll, nicht aber der Rückgängigmachung von solchen Enteignungen, die städtebaulich bedingt waren.

Schließlich ist weder vorgetragen noch sind Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die Enteignung gegen eine gringere Entschädigung durchgeführt wurde, als sie Bürgern der früheren DDR zustand, § 1 Abs. 1 b VermG. (...)

Ist die Antragstellerin nach alledem im gegenwärtigen Verfahrensstand mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht als Berechtigte anzusehen, sei allerdings, nachdem die Antragsgegnerin auch diesen Gesichtspunkt angesprochen hat, zur Vermeidung von Mißverständnissen darauf hingewiesen, daß die Inanspruchnahme des Grundstücks nicht als eine solche im komplexen Wohnungsbau im Sinne von § 5 Abs. 1 c VermG zu werten sein dürfe. Denn hiermit sind im wesentlichen Fälle gemeint, in denen Bauvorhaben im Wohnungsbau nach einer katastermäßigen Zusammenlegung einer größeren Zahl von Einzelgrundstücken zur planmäßigen Errichtung von großflächigen Wohnanlagen (Mietwohngrund-stücken) oder Siedlungsgebieten (Einfamilienhaus Siedlungen) herangezogen wurden, etwa nach Maßgabe der Durchführungsbestimmung zur Verwirklichung der Grundsätze für die Planung und Leitung des Pro-zesses der Reproduktion der Grundfonds auf dem Gebiet des komplexen Wohnungsbaues vom 30. Juni 1972 (GBl. DDR II, S. 499). Diese Vor aussetzungen dürften hier jedoch nicht vorgelegen haben, denn aus dem vorgelegten Aufbauplan ist nicht ersichtlich, daß es zu einem Neuzuschnitt der Grundstücksparzellen gekommen ist, abgesehen davon, daß die Rekonstruktion der damaligen K-Straße nach ihrer städtebaulichen Zweckbestimmung in erster Linie der Errichtung einer attraktiven Ge-schäftshausstraße und nicht dem Wohnungsbau diente.

Ist die Antragstellerin aber im vorliegenden Verfahren nicht als Berechtigte anzusehen, wird sie durch den angefochtenen Bescheid nicht in ihren Rechten verletzt, so daß die für die Entscheidung maßgebliche Interessenabwägung zu ihren Ungunsten ausfallen muß.

Im Hinblick auf die gegensätzlichen Standpunkte der Verfahrensbeteiligten zum Inhalt der Entscheidungsbegründung nach § 3 a VermG wird aber noch auf folgendes hingewiesen:

Nach Auffassung des Senats begegnet die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides durchgreifenden Bedenken, weil hierin nicht der zumindest vorläufige Kaufpreis für das Objekt genannt wird. Die Notwendigkeit der Mitteilung des Kaufpreises in der Begründung des Bescheides nach § 3 a VermG ist in dieser Bestimmung zwar nicht ausdrücklich vorgesehen; sie ergibt sich aber aus den allgemeinen Grundsätzen über die Begründung von Verwaltungsentscheidungen nach § 39 Abs. 1 Satz 3 VwVfG. Hiernach hat die Behörde die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe ihrer Entscheidung darzulegen. Die Begründungspflicht ist ein wesentliches Erfordernis des rechtsstaatlichen Verfahrens, sie dient der Information der Beteiligten über die für die Entscheidung wesentlichen Umstände und Gründe, um sie entweder von der Richtigkeit der Maßnahme zu überzeugen oder ihnen die Möglichkeit zu geben, sich über die Notwendigkeit und die Erfolgsaussichten eventueller Rechtsbehelfe schlüssig zu werden. Damit kommt ihr neben der Information der Beteiligten auch eine Befriedigungs- und Kontrollfunktion zu, wobei die Kontrollfunktion nicht nur gegenüber den Betroffenen und den am Verfahren beteiligten Behörden sowie den Gerichten, sondern vielmehr auch gegebenenfalls gegenüber den Aufsichtsbehörden und der Öffentlichkeit besteht (Kopp, Verwaltungsverfahrensgesetz, 5. Aufl., § 39 Rdnr. 2).

Dieser Funktion kann eine Entscheidungsbegründung aber bei komplexen Entscheidungssachverhalten - wie vorliegend - nur dann gerecht werden, wenn sie auch auf die für die Beteiligten wesentlichen Gesichtspunkte des Streitfalles eingeht und die für die Entscheidung über Streitfragen wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen darstellt.

Dazu zählen bei Entscheidungen der vorliegenden Art die wirtschaftlichen und rechtlichen Bedingungen der auf der Grundlage von § 3 a VermG beabsichtigten Veräußerung an den Investor, zu denen neben der Beschreibung des Investitionsvorhabens sowie des betroffenen Vermö gensgegenstandes, der Abwägung nach § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG und dem Hinweis auf die Folgen nach § 3 a Abs. 7 VermG auch die Angabe des voraussichtlichen Kaufpreises gehört, was sich aus folgendem ergibt:

Da die Investitionsbescheinigung nach § 3 a Abs. 3 VermG (u. a.) den Verkauf des Grundstücks freigibt, müssen die Essentialien des Grundgeschäfts feststehen, ehe die Verfügungsbeschränkung mit Wirkung zu Lasten des Rückübereignungsberechtigten aufgehoben werden kann. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückskaufvertrages gehört der Kaufpreis. Mit der Durchführung der rechtswirksamen und vollziehbaren Entscheidung nach § 3 a VermG verliert der Berechtigte im Regel-fall auch die Möglichkeit, seinen verfassungsrechtlich in der Eigentumsgarantie des Art. 14 des Grundgesetzes (GG) wurzelnden Restitutions anspruch durchzusetzen; ihm bleibt nur noch die Zahlung des Erlöses aus der Veräußerung bzw. des Verkehrswertes des Grundstücks nach § 3 a Abs. 5 VermG. Im Hinblick auf den Informationszweck, der der Begründung der Entscheidung nach § 3 a VermG zukommt, spricht zum einen bereits der Anspruch des Berechtigten auf Zahlung des Erlöses nach die-ser Bestimmung dafür, daß ihm in der behördlichen Entscheidung, die ihm gegenüber die Voraussetzungen für das Entfallen seines Restitutions-anspruchs und die Zahlung des Erlöses begründet, eben dieser Erlös, d. h. im wesentlichen der voraussichtliche Kaufpreis, mitgeteilt wird.

Aufgrund der Veräußerung des Vermögenswertes verliert der Berechtigte als Folge des Entfallens seines Restitutionsanspruchs zudem die Chan-ce, an weiteren zukünftigen Wertsteigerungen des Objektes teilhaben zu können. Auch unter diesem Gesichtspunkt ist angesichts der gerade bei Grundstücken in Citylagen zu erwartenden Wertsteigerungen ein legitimes Informationsinteresse des betroffenen Berechtigten auf Mitteilung des voraussichtlichen Kaufpreises gegeben, um ihm die wirtschaftlichen Grundlagen für das Entfallen seines Restitutionsanspruches aufzuzeigen.

Ergänzend sei in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, daß der von der Behörde ermittelte vorläufige Verkaufspreis bereits regelmäßig im Rahmen der nach § 3 a Abs. 1 Satz 1 VermG vorgesehenen Unterrichtung des Berechtigten über die beabsichtigte Veräußerung mitzuteilen sein wird. Denn diese Unterrichtung wird dem Berechtigten oftmals Veranlassung geben, bereits von ihm ins Auge gefaßte Investitionsvor-haben nunmehr mit Nachdruck in ein verbindliches tragfähiges eigenes Investitionskonzept zu kleiden, um es in die Abwägungsentscheidung nach § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG einbringen zu können. Ob dies dem Be-rechtigten wirtschaftlich lohnenswert erscheint, hängt aber unter anderem wesentlich auch von dem ihm mitgeteilten voraussichtlichen Kaufpreis ab, denn wenn dieser ihm einen angemessenen Ausgleich für den Verlust seines Restitutionsanspruchs zu bieten scheint, wird er vielleicht mit der Veräußerung einverstanden sein, was wiederum zu einer Beschleunigung des Investitionsvorhabens des Investors führen dürfte. Andererseits wird es Fälle geben, in denen dem Berechtigten der voraussichtliche Kaufpreis insbesondere deshalb zu niedrig erscheint, weil er die Vorstellung hat, mit einem eigenen Investitionskonzept einen erheblichen Vermögenszuwachs erzielen zu können, für den der beabsichtigte vorläufige Veräußerungserlös keinen angemessenen Ausgleich verspricht, was den Berechtigten wiederum veranlassen dürfte, seine für den betroffenen Vermögenswert entwickelten Zukunftsvorstellungen umgehend in ein verbindliches Investitionskonzept fortzuschreiben, um es in die Ab wägungsentscheidung einbringen zu können. Dies könnte von volkswirt-schaftlichem Nutzen sein.

Ein rechtlich schützenswertes Interesse des Berechtigten an der Mitteilung des voraussichtlichen Kaufpreises ergibt sich wegen der Kon-trollfunktion der Entscheidungsbegründung auch daraus, daß hierdurch Unregelmäßigkeiten bei der Veräußerung erschwert werden, für die ein auffallend niedriger Kaufpreis einen wesentlichen Anhaltspunkt bieten kann. Ebenfalls unter dem Gesichtspunkt der Kontrollfunktion der Begründung besteht ein rechtlich schützenswertes Interesse des Berechtigten an der Mitteilung des voraussichtlichen Kaufpreises dann, wenn für sein Vermögensobjekt mehrere Anträge nach § 3 a VermG vorliegen, um die Auswahlentscheidung nachvollziehen und ausschließen zu können, daß das Vermögensobjekt gleichsam verschleudert werden soll.

Im vorliegenden Fall kommt der Mitteilung des voraussichtlichen Kaufpreises zur Nachprüfbarkeit des Investitionskonzeptes der Beigeladenen schließlich deshalb ausschlaggebende Bedeutung zu, weil sie zur Finanzierung ihres Vorhabens im wesentlichen Fremdmittel in Anspruch nehmen muß. Dies bedeutet aber, daß die Tragfähigkeit ihres Investitionskonzeptes angesichts der im Verfahren mittlerweise genannten Zahlen über den Grundstückswert wesentlich auch von der Höhe des Kaufpreises abhängig ist, denn jede Erhöhung des Kaufpreises führt unmittelbar zu einer weiteren Zinsbelastung des Investitionskonzeptes der Beigeladenen.

Daß die ihr Vorhaben finanzierende Bank die Kreditwürdigkeit ihres Konzeptes auch für einen höheren Kaufpreis in Aussicht gestellt hat, ist dabei unerheblich, da die finanzierende Bank angesichts des Wertes des ansonsten lastenfreien Grundstücks durch die grundpfandrechtliche Sicherung der Darlehensvergabe im Falle einer eventuellen Insolvenz der Beigeladenen in jedem Fall ausreichend gesichert ist.

Die ausschlaggebende Bedeutung der Mitteilung des vorläufigen Kaufpreises im Bescheid nach § 3 a VermG wird gerade im vorliegenden Fall auch dadurch unterstrichen, daß die Beigeladene bisher ein Finanzierungskonzept, das einen höheren Finanzierungsbedarf für den Grundstückserwerb nach Maßgabe des von der Antragsgegnerin eingeholten Gutachtens vom 14. Januar 1992 berücksichtigt, in verbindlicher Weise noch nicht vorgelegt hat.

Soweit der Senat in vorstehendem Zusammenhang die Forderung zur Mitteilung zumindest des voraussichtlichen Kaufpreises aufgestellt hat, beruht dies auf der Überlegung, daß der endgültige Kaufpreis im Zeitpunkt der Entscheidung nach § 3 a VermG oftmals infolge einer weiteren Sachaufklärung etwa durch Einholung eines zusätzlichen Gutachtens noch nicht abschließend ermittelt sein dürfte. Angesichts der aufgezeigten schutzwürdigen Interessen des Berechtigten kann dieser Umstand jedoch nicht dazu führen, daß ihm noch nicht einmal der vorläufig ermittelte Kaufpreis in der Entscheidungsbegründung bzw. der vorangehenden Unterrichtung mitgeteilt wird.

Die streitigen Bewertungen der Verfahrensbeteiligten zu der Abwägungsentscheidung der Antragsgegnerin nach § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG geben dem Senat darüber hinaus Veranlassung zu folgenden ergänzenden Hinweisen:

Mit dem Kreisgericht ist davon auszugehen, daß auch bei beabsichtigten Grundstücksveräußerungen die materielle Abwägungsentscheidung in entsprechender Anwendung von § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG zu erfolgen hat. Zwar erfaßt diese Bestimmung direkt nur die Fälle der Rückgabe von Unternehmen, was sich aus dem Verweis auf das Verfahren nach § 6 a VermG ergibt. Nach der überwiegenden Auffassung ist diese Bestimmung auch bei beabsichtigten Grundstücksveräußerungen entsprechend anzuwenden (OVG Berlin, a. a. O., S. 151; VG Berlin, a. a. O., S. 112; Fieberg/Reichenbach, NJW 1991, 1977 [1984]).

In der Sache würden bei Streiterheblichkeit sowohl die Entscheidungsvoraussetzungen des § 3 a Abs. 1 Satz 1 und 2 als auch die Abwägungsentscheidung der Antragsgegnerin nach § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG der vollen gerichtlichen Überprüfung unterliegen. Denn diese Bestimmungen beinhalten keine Beurteilungsermächtigung zugunsten der entscheidenden Behörde. Die tatbestandlichen Voraussetzungen nach § 3 a Abs. 1 VermG lassen sich ebenso wie die Kriterien der Abwägung entweder vom Gericht selbst oder jedenfalls mit Hilfe von Sachverständigen feststellen (Redeker, VIZ 1991, 81 [84]).

Es handelt sich nicht um wirtschaftspolitische Prognoseentscheidungen, die Entscheidungs- bzw. Ermächtigungsvoraussetzungen setzen nicht die Einschätzung künftiger Entwicklungen, sondern vielmehr die Bewertung gegenwärtiger Umstände bzw. gegenwärtig beabsichtigter Vorhaben voraus.

Was die materielle Abwägung der Investitionskonzepte angeht, neigt der Senat, ohne daß dies vorliegend einer abschließenden Entscheidung - insbesondere zu den einzelnen Rechnungspositionen der Investitionskonzepte - bedarf, zu folgender Bewertung der grundsätzlichen Ausführungen zur Abwägung im Bescheid der Antragsgegnerin:

Dem Konzept der Antragsgegnerin fehlt, wie bereits in anderem Zusammenhang dargelegt, ein verbindlicher Finanzierungsplan, der die Tragfähigkeit auch für den nach den vorgelegten Gutachten eher wahrscheinlichen Fälle nachweist, daß für den Grunderwerb höhere Aufwendungen als die bisher angesetzten 500.000,- DM zu veranschlagen sind. Im übrigen dürfte aber die Abwägungsentscheidung der Antragsgegnerin zugunsten der Beigeladenen aus den in der Verfügung angeführten Gründen nicht zu beanstanden sein. Ausgehend davon, daß beide Konzepte den Betrieb von Einzelhandelsgeschäften vorsehen und die Zahlen der zu schaffenden bzw. zu erhaltenen Arbeitsplätze jedenfalls nicht allzu weit auseinanderliegen, spricht für die Richtigkeit der Abwägungsentscheidung der Antragstellerin vor allem der Umstand, daß das Investitionsvorhaben der Beigeladenen zur Fortsetzung des vorhandenen Unternehmens führt und es so hinreichend konkret erfaßt ist, daß es einem entsprechenden Kaufvertrag nach Maßgabe von § 3 a Abs. 7 VermG zugrunde gelegt werden kann. Demgegenüber hat sich die Antragstellerin auf die Darstellung der von ihr beabsichtigten Nutzung und die entsprechende wirtschaftliche Planung einschließlich baulicher Veränderungen der von ihr zu nutzenden Gebäudehälfte beschränkt, ohne diese aber - wie § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG voraussetzt - in einer verbindlichen Form zuzusagen, wobei ihre Pläne zudem in der Sache darauf hinauslaufen, daß jedenfalls ein Teil des Gebäudes einem Drittunternehmen zur Verwirklichung von dessen ins Verfahren jedoch nicht verbindlich eingeführten Planungen zur Verfügung gestellt werden soll. Dabei kann vorliegend dahinstehen, ob die Antragstellerin als Berechtigte ihrerseits ihr beabsichtigtes Investitionsvorhaben in einem Antrag auf Entscheidung nach § 3 a VermG einbringen müßte, weil ihr Vorhaben der erheblichen Drittnutzung des Grundstücks ohne entsprechende verbindliche Zusagen nicht als gleichwertig oder annähernd gleich anzusehen ist. Jedenfalls spricht bereits der Wortlaut des § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG dafür, daß nur solche Investitionsvorhaben des Berechtigten Berücksichtigung finden können, die bis zum Ergehen der behördlichen Entscheidung verbindlich zugesagt worden sind. Die Frage nach dem für die Gerichtsentscheidung maßgeblichen Zeitpunkt richtet sich ohnehin nach dem materiellen Recht. Hier folgt aus dem Zweck der Regelung des § 3 a VermG, Investitionsvorhaben zu beschleunigen, daß die Alternativvorstellung des Berechtigten bis zum Erlaß der Investitionsbescheinigung verbindlich vorliegen und ins Verfahren eingeführt sein muß, um die für das Objekt anstehende Investition - sei es die des Berechtigten oder die des Investors - nicht zu verzögern. Denn anderenfalls - d. h. ohne eine verbindliche Zusage der Investition - hat es der Berechtigte in der Hand, durch Einführung von noch nicht verbindlichen Investitionsplanungen in das Verfahren nach § 3 a VermG vom Investor zugesagte konkrete Investitionen zu verzögern oder zu verhindern, ohne daß es anschließend zu Investitionen des Berechtigten kommt. Diese Bewertung entspricht auch der überwiegenden Auffassung zum maßgeblichen Zeitpunkt für die Bewertung des Sach- und Streitstandes bei der Anfechtung von Verwaltungsakten mit Doppelwirkung (hierzu Redeker/von Oertzen, Verwaltungsgerichtsordnung, 10. Aufl., § 108 Rdnr. 25 mit zahlreichen Nachweisen).

Bis zum Abschluß des Verwaltungsverfahrens hat die Antragstellerin aber vor allem für den von ihr unmittelbar zur Eigennutzung vorgesehenen Gebäudeteil - abgesehen von den Hinweisen auf die Verhandlungen und den Mietvertrag mit dem Schuhhaus - nicht glaubhaft gemacht, aufgrund welcher konkreten Schritte und Zusagen alsbald mit einer Umsetzung ihres Investitionskonzeptes zu rechnen ist, wobei sie den Mietvertrag auch erst im gerichtlichen Verfahren vorgelegt hat. Wenn die Antragsgegnerin angesichts des Umstandes, daß die für den Bereich des Schuhhauses angekündigte Investition nicht von der Antragstellerin, sondern von einem am Verfahren nicht beteiligten Drittunternehmen durchgeführt werden soll, wobei für die Verwirklichung der entsprechenden Planungsabsichten keine verbindlichen Zusagen abgegeben wurden, dem Vorhaben der Beigeladenen insbesondere wegen der von ihr beabsichtigten Fortführung des bestehenden Unternehmens den Vorzug in der Abwägung gegeben hat, dürfte dies nicht zu beanstanden sein, führt das Konzept der Beigeladenen doch zur Fortführung des bereits vorhandenen Unternehmens, wobei die Beigeladene die wirtschaftliche Möglichkeit zur Fortführung des Betriebs durch den in der Zeit nach der Betriebsübernahme erzielten Umsatzzuwachs unterstrichen hat. Dagegen hätte das Konzept der Antragstellerin zunächst die Schließung des vorhandenen Betriebs der Beigeladenen zur Folge.

Die Streitwertfestsetzung war unter Abänderung der erstinstanzliche Streitwertfestsetzung nach §§ 20 Abs. 3, 13 Abs. 1, Satz 1 GKG vorzunehmen. Maßgeblich für die Bemessung des Streitwertes ist dabei das wirtschaftliche Interesse der Antragstellerin an der Erhaltung ihres Restitutionsanspruchs, für das der Senat im vorläufigen Rechtsschutzverfahren 1/20 des vorläufig ermittelten Grundstückswertes in Ansatz bringt. Der Ansatz des vollen Grundstückswertes kam nicht in Betracht, weil der Antragstellerin insoweit gegebenenfalls der Anspruch auf Auszahlung des Verkaufserlöses nach § 3 a Abs. 5 VermG zusteht.