Aussetzung einer Staffelmietvereinbarung aus sozialen Zwecken bewirkt keine Schriftformverletzung, Unredlichkeit des Mieters

Setzt der Vermieter eine in der Mietvertragsurkunde formwirksam getroffene Staffelmietvereinbarung im Verlaufe des Mietverhältnisses wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Mieters auf dessen Bitten hin zeitweilig formlos aus, kann sich der Mieter gegenüber dem Vermieter im Nachhinein nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Schriftform der Staffelmietvereinbarung durch die formlos getroffene Vereinbarung unheilbar verletzt worden sei. Ein etwaiger Schriftformverstoß ist gemäß § 242 BGB wegen Unredlichkeit und fehlenden schutzwürdigen Eigeninteresses des Mieters im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter unbeachtlich.

I. […] Die im Mietvertrag getroffene Staffelmietzinsvereinbarung ist wirksam. Sie entspricht nicht nur den inhaltlichen Anforderungen des § 10 Abs. 2 Satz 2 bis 6 MHG a. F. (§ 557a Abs. 1. Halbsatz 2 bis Abs. 3 BGB), wegen derer die Kammer auf die zutreffenden und die Berufungsangriffe vollständig erschöpfenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug nimmt. Ihrer Wirksamkeit steht auch nicht der von den Bekl. ins Feld geführte Schriftformverstoß entgegen.

Zwar ist es im Ausgangspunkt zutreffend, dass die Einhaltung der Schriftform für im Wohnraummietrecht getroffene Staffelmietvereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 Halbsatz 1 MHG a. F. (§ 557a Abs. 1 Halbsatz 1 BGB) konstitutiv ist. Die im Mietvertrag vom 28. Juni 1999 getroffene und von beiden Parteien unterzeichnete Vereinbarung wird den Schriftformanforderungen des § 126 Abs. 1, Abs. 2 BGB jedoch gerecht. Auf eine nachträgliche Beseitigung dieser Schriftform aufgrund zweier formloser Nachträge zum Mietvertrag und eine darauf beruhende Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung können sich die Bekl. nicht mit Erfolg berufen. Das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.

Es kann insoweit dahinstehen, ob die von der Kl. in den Jahren 2003 und 2004 jeweils auf Bitten der Bekl. formlos zu deren Gunsten vorgenommene Aussetzung zweier Staffeln die Schriftform tatsächlich beseitigt hat (vgl. LG Berlin, Urt. v. 20. Juli 2004 - 65 S 75/04, MM 2004, 374, juris Tz. 9), ebenso, ob die Wirksamkeit der ursprünglichen Staffelmietvereinbarung bereits deshalb durch die Nachträge unberührt geblieben ist, weil gemäß § 10 Abs. 1 MHG a. F. (§ 557a Abs. 5 BGB) nur solche Staffelmietvereinbarungen unwirksam sind, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichen, während ein zeitweiser formloser Verzicht des Vermieters auf ihm zustehende Ansprüche aus einer schriftlichen Staffelmietvereinbarung dem Mieter nicht nachteilig, sondern von Vorteil ist.

Jedenfalls können die Bekl. dem Zahlungsanspruch der Kl. die formlos getroffenen nachträglichen Vereinbarungen selbst dann nicht mit Erfolg entgegenhalten, wenn dadurch die Schriftform der ursprünglichen Staffelmietvereinbarung tatsächlich unheilbar verletzt worden wäre. Denn die Geltendmachung der Formwidrigkeit wäre gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich und deshalb unbeachtlich:

Beide nachträglich getroffenen Vereinbarungen gehen allein darauf zurück, dass die Bekl. wegen in ihren Verantwortungsbereich fallender finanzieller Engpässe mit Schreiben vom 14. Oktober 2003 („ … die Arbeitsmarkt-Misere … ”) und 17. September 2004 („ … finanzielle Einschnitte aufgrund von Hartz-IV …”) mit der jeweiligen Bitte um Aussetzung einzelner Staffelmieterhöhungen an die Kl. herangetreten sind und die Kl. den allein im wirtschaftlichen Interesse der Bekl. liegenden Bitten nachgekommen ist. Es entspricht der von der Kammer geteilten ständigen Rechtsprechung des BGH, dass das Berufen auf einen Schriftformverstoß durch den Mieter gemäß § 242 BGB dann treuwidrig ist, wenn der Verstoß auf einer nachträglichen Änderung des Vertrages beruht, die einseitig ihn begünstigt (vgl. BGH, Urt. v. 19. September 2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365 Tz. 16; Urt. v. 25. November 2015 - XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 Tz. 27 [jeweils zu § 550 BGB]). So indes liegt der Fall hier, in dem die Kl. zeitweilig auf die vollständige Geltendmachung und Durchsetzung der ihr aus der ursprünglichen Staffelmietvereinbarung zustehenden Zahlungsansprüche allein aus Nachsicht gegenüber den wirtschaftlich in Bedrängnis geratenen Bekl. - und ausschließlich auf deren Bitten hin - verzichtet hat.

Dass die Bekl. die erbetene und wunschgemäß zu ihren Gunsten geübte Nachsicht der Kl. nunmehr zum Anlass nehmen, sich gegen die Formwirksamkeit der im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung und damit gegen die Kl. selbst und die von ihr geltend gemachten Ansprüche wenden, ist nicht nur widersprüchlich und unredlich, sondern entbehrt gleichzeitig auch eines schutzwürdigen Eigeninteresses. Davon ausgehend greift das Berufen auf die nachträgliche Formwidrigkeit der Staffelmietvereinbarung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht durch, ohne dass es für die Beachtlichkeit des Treuwidrigkeitsvorwurfs darauf ankommt, dass die von den Bekl. zur Begründung des Schriftformverstoßes herangezogene nachträgliche Änderung des Mietvertrages die Höhe der von ihnen zu entrichtenden Miete betrifft (vgl. BGH, jeweils aaO.). Dieser Umstand ist allein für die Frage des Schriftformverstoßes selbst von Belang (vgl. BGH, Urt. v. 25. November 2015 - XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 Tz. 17, 27).

Vor diesem Hintergrund hat das Amtsgericht die Widerklage der Bekl. zutreffend abgewiesen.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Rücknahme der Berufung erledigt.

Setzt der Vermieter eine Staffelmietvereinbarung wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Mieters auf dessen Bitten hin zeitweilig formlos aus, kann sich der Mieter im Nachhinein nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Schriftform unheilbar verletzt worden sei. Ein etwaiger Schriftformverstoß ist wegen Unredlichkeit des Mieters unbeachtlich.

Die Parteien hatten im Mietvertrag eine wirksame Staffelmiete vereinbart. Die Kläger (Vermieter) hatten 2003 und 2004 jeweils auf Bitten der beklagten Mieter („Arbeitsmarkt-Misere“, „finanzielle Einschnitte aufgrund von Hartz IV”) zu deren Gunsten die Staffelmieterhöhungen formlos ausgesetzt. Gegenüber Zahlungsansprüchen der Vermieter wandten sie später ein, die für Staffelmietvereinbarungen zwingende Schriftform sei durch die formlose Aussetzung von Staffelmieterhöhungen verletzt worden und die Staffelmiete hinfällig. AG und LG gaben den Vermietern recht.

Zutreffend sei, dass im Wohnraummietrecht ohne Schriftform keine Staffelmietvereinbarung zustande komme. Die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung erfülle die Schriftform. Ob die von den Vermietern jeweils auf Bitten der Mieter formlos zu deren Gunsten vorgenommene Aussetzung zweier Staffeln die Schriftform tatsächlich beseitigt habe, sei aber unerheblich. Es sei rechtsmissbräuchlich, wenn sich die Mieter darauf beriefen. Die Aussetzung der Staffeln habe doch allein im wirtschaftlichen Interesse der Mieter gelegen.

Das Berufen auf einen Schriftformverstoß durch den Mieter sei treuwidrig, wenn der Verstoß auf einer nachträglichen Änderung des Vertrages beruhe, die einseitig ihn begünstige. So liege der Fall hier. Dass die Mieter „die erbetene und wunschgemäß zu ihren Gunsten geübte Nachsicht“ der Vermieter nunmehr zum Anlass nähmen, sich gegen die Formwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung und damit gegen die von den Vermietern geltend gemachten Ansprüche zu wenden, sei nicht nur widersprüchlich und unredlich, sondern entbehre gleichzeitig auch eines schutzwürdigen Eigeninteresses.