Außerordentliche Kündigung des Hausverwaltervertrages

1. Der Hausverwalter schuldet Dienste höherer Art im Sinne des § 627 BGB, so daß eine außerordentliche Kündigung auch ohne wichtigen Grund jederzeit möglich ist.

2. Das kann auch dann gelten, wenn der Dienstverpflichtete keine natürliche, sondern eine juristische Person ist.

3. Eine Vereinbarung fester Bezüge, bei der die außerordentliche Kündigung nicht möglich wäre, liegt nicht vor, wenn das Hausverwalterhonorar nach einem Prozentsatz der jeweiligen Nettokaltmiete verrechnet wird.

4. Ein vertraglicher Ausschluß des außerordentlichen Kündigungsrechts muß eindeutig formuliert sein. Die Vereinbarung einer bestimmten Vertragsdauer reicht nicht.

Der Bekl. übertrug mit Hausverwaltervertrag vom 4.9.1999 der Kl. die Verwaltung seines Hausgrundstücks D.-str. 56 in Berlin sowie mit im wesentlichen gleichlautendem Vertrag vom 26.1.2000 die Verwaltung seines Hausgrundstücks T.-Str. in Berlin. Im ersten der beiden von der Kl. gestellten Vertragsformulare ist in § 7 als Vertragsdauer die Zeit vom 1.5.1999 bis 30.4.2004, im zweiten Fall die Zeit vom 1.2.2000 bis 31.1.2004 angegeben und beiden Parteien ein näher bestimmtes außerordentliches Kündigungsrecht eingeräumt. In § 4 der Verträge ist als Hausverwaltervergütung 4,5 % der Nettosollkaltmieten jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart; nach § 5 der Verträge erhält die Kl. zusätzlich einen pauschalen Aufwendungsersatz von 5 % vom Verwalterhonorar zuzüglich Mehrwertsteuer, beides jeweils monatlich fällig.

Nachdem in der zweiten Jahreshälfte 2000 Differenzen zwischen den Parteien aufgetreten waren, kündigte der Bekl. der Kl. mit Schreiben vom 3. November 2000 beide Hausverwalterverträge zum 31.12.2000 unter Hinweis auf Pflichtverletzungen der Kl. bezüglich der Hausabrechnung und gegenüber den Mietern. Dem widersprach die Kl. mit Schreiben vom 3. November 2000 und bot mit weiterem Schreiben vom 14.12.2000 weiterhin ihre Leistung an.

Die Kl., die die außerordentliche Kündigung des Bekl. mangels eines wichtigen Grundes für unwirksam hält, begehrt mit der Klage für beide Hausgrundstücke für die Zeit vom 1.1.2001 bis zum vertraglich jeweils vorgesehenen Vertragsende, dem 30.4.2004 bzw. dem 31.12.2004, entgangene Hausverwaltervergütung in Höhe von 4,5 % des Nettokaltmietensolls zuzüglich Mehrwertsteuer. (...)

Die Klage ist nicht begründet. Der Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch gemäß §§ 611, 615 BGB zu, weil der Bekl. der Kl. - unabhängig vom Streit der Parteien über das Bestehen eines wichtigen Kündigungsgrundes - mit seinem Schreiben vom 3. November 2000 beide Hausverwalterverträge jedenfalls gemäß § 627 Abs. 1 BGB wirksam zum 31.12.2000 gekündigt hat.

Nach dieser Vorschrift ist die fristlose Kündigung eines Dienst- (nicht eines Arbeits-) Verhältnisses auch ohne Bestehen eines wichtigen Grundes (§ 626 BGB) zulässig, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete, ohne in einem dauernden Dienstverhältnis mit festen Bezügen zu stehen, Dienste höherer Art zu leisten hat, die aufgrund besonderen Vertrauens übertragen zu werden pflegen. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben.

Bei den der Kl. übertragenen Aufgaben handelte es sich um Dienste höherer Art. Auch wenn dem Gesetzgeber seinerzeit insoweit vor allem Personen mit akademischer Ausbildung vorgeschwebt haben dürften (vgl. Staudinger/Preis BGB-Kommentar 1994 § 627 Rdnr. 18), ist seit langem anerkannt, daß auch nicht akademisch vorgebildete Personen, die zur Ausübung ihrer Tätigkeit ein hohes Maß an Fachkenntnis benötigen, zum Personenkreis des § 627 BGB gehören können. So sind zu den Diensten höherer Art von der Rechtsprechung nicht nur die der Ärzte, Rechtsanwälte oder Steuerberater, sondern auch solche von Ehepartner- und Bekanntschaftsvermittlern, Inkassobeauftragten, Kommissionären, Managern, Wirtschafts- und Werbeberatern sowie der Betrieb von Wirtschaftsdatenbanken gezählt worden (vgl. Staudinger/Preis a. a. O. Rdnr. 19 m. w. N.). Solchen Personen ist der gewerbsmäßige Verwalter größerer Miethäuser durchaus vergleichbar. So hat das Kammergericht (NJW-RR 1989, 839) die Anwendbarkeit des § 627 BGB auf die Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage (nur) deshalb ausgeschlossen, weil sie feste Bezüge erhielt. In Teilbereichen ist die Tätigkeit eines Hausverwalters durchaus sowohl mit der eines Rechtsanwalts oder Steuerberaters als auch mit der eines Inkassobeauftragten o. ä. vergleichbar. Gemäß § 2 Abs. 2 b) der Verträge oblag der Kl. die Geltendmachung aller Ansprüche aus den Miet- und Pachtverhältnissen, erforderlichenfalls mit Hilfe des Gerichts, auch unter Inanspruchnahme eines geeigneten Rechtsanwalts; danach hat sie, sofern ein Anwalt nicht eingeschaltet wurde, eine anwaltsähnliche Tätigkeit, z. B. Klageerhebung, auszuführen. Auch § 2 Abs. 2 d) der Verträge, der der Kl. die Beachtung und Durchführung aller gesetzlichen und behördlichen, die Bewirtschaftung des Grundstücks und die Rechte und Pflichten des Eigentümers betreffenden Vorschriften auferlegt, nähert die Aufgaben der Kl. denjenigen eines Rechtsanwalts an. In § 2 Abs. 2 f und § 8 Nr. 1-3 wird der Kl. unter anderem in der Abnahme von Handwerkerleistungen sowie Prüfung ihrer Rechnungen etc. eine aus dem Aufgabenbereich von Architekten stammende Leistung übertragen. Soweit die Kl. insbesondere das Vermögen des Bekl. zu verwalten hatte, indem sie Mietverträge abschließen, Mieten etc. einziehen, Rechnungen prüfen und Reparaturaufträge erteilen durfte etc., erhielt sie aufgrund besonderen Vertrauens Einblick in die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Bekl. (vgl. BGH NJW-RR 93, 374 m. w. N.) im Sinne des § 627 Abs. 1 BGB.

Der Grund für die erleichterte jederzeitige Kündigungsmöglichkeit ei-nes Dienstverhältnisses im Sinne des § 627 BGB besteht in dem be-sonderen Vertrauen, das derartigen Dienstverhältnissen zugrunde liegt. Wie der vorliegende Fall zeigt, kann dieses Vertrauen auch und gerade durch unwägbare Umstände und rational nicht begründbare Empfindungen gestört werden, selbst wenn sie objektiv keinen wichti-gen Grund zur Kündigung darstellen sollten. Bei derartigen, ganz auf persönliches Vertrauen ausgerichteten Dienstverhältnissen soll die Freiheit der persönlichen Entschließung eines jeden Teils im weitesten Ausmaß gewährleistet werden (BGH NJW-RR 1993, 505 [506] m. w. N.).

Als schützenswert und deshalb von der lockeren Kündigungsmöglichkeit des § 627 ausgenommen gilt nur derjenige, der auf längere Sicht eine ständige Tätigkeit zu entfalten hat und dafür eine auf Dauer vereinbarte bestimmte Entlohnung erhält. Als Ausnahmeregelung will § 627 BGB verhindern, daß eine bestimmte, vertraglich festgelegte Regelvergütung, mit der ein in einem dauernden Vertragsverhältnis stehender Dienstverpflichteter rechnen und planen darf, jederzeit entfallen kann, wenn der Dienstberechtigte sein Vertrauen zum Vertragspartner verloren hat (BGH NJW-RR 1993, 374 [375]; BGH NJW-RR 1993, 505 [506] m. w. N.).

Ein dauerndes Dienstverhältnis im Sinne des § 627 BGB ist vorliegend im Hinblick auf die - vier- bzw. fünfjährige - Vertragsdauer zu bejahen. Das OLG Hamm (NJW-RR 1995, 1530) hat eine Anlegung "auf Dauer" schon bei einem anwaltlichen Dauerberatungsmandat mit einer erstmaligen ordentlichen Kündigungsmöglichkeit für ein Jahr und sieben Monate nach Vertragsbeginn bejaht. Der BGH NJW 1993, 374 hat schon eine Vertragsdauer von einem Jahr für ausreichend im Sinne eines dauernden Dienstverhältnisses angesehen.

Im Rahmen des zwischen den Parteien bestehenden dauernden Dienstverhältnisses hat die Kl. auch keine festen Bezüge erhalten. Vielmehr war ihr Honorar gemäß § 4 Abs. 1 der Verträge von der Einnahme der Nettosollkaltmieten abhängig, da es sich nach einem Prozentsatz hiervon berechnete. Entsprechendes gilt wiederum vom pauschalen Aufwendungsersatz (§ 5 der Verträge). Das letztlich bestimmbare, aber von ungewissen, schwankenden Voraussetzungen abhängige Entgelt kann nicht mit festen Bezügen im Sinne des § 627 BGB gleichgesetzt werden. Das entspricht dem Schutzzweck der in dieser Vorschrift enthaltenen Ausnahmeregelung, wie oben ausgeführt. Einkünfte, deren (Mindest-) Höhe nicht im voraus feststeht und die demgemäß schwanken und im ungünstigsten Falle sogar ganz ausbleiben können, sind keine festen Bezüge im Sinne des § 627 Abs. 1 BGB, weil ihr Bezug mindestens der Höhe nach ungewiß ist und deshalb nicht Grundlage der Existenzsicherungsplanung des Dienstverpflichteten sein kann (BGH NJW-RR 1993, 505 [506] m. w. N.).

Die Tatsache, daß vorliegend der Dienstverpflichtete keine natürliche Person, sondern eine GmbH ist, steht der Anwendbarkeit des § 627 BGB nicht entgegen. Zwar sollen in aller Regel Verträge mit Institutionen (z. B. Volkshochschulen, Sprachinstituten etc.) mangels persönlicher Bindungen nicht unter § 627 BGB fallen (vgl. Staudinger/Preis a. a. O. Rdnr. 22 m. w. N.). Im Zuge der Tendenz z. B. auch von Angehörigen akademischer Berufe, sich in einer GmbH zusammenzuschließen (vgl. Anwalts- bzw. Steuerberater GmbH), einerseits und der zunehmenden Kommerzialisierung persönlicher Vertrauensbereiche andererseits (vgl. Ehe- und Partnerschaftsvermittlung, Anlageberatung etc.) läßt sich aber eine besondere Vertrauensstellung nicht mehr lediglich im Verhältnis zweier natürlicher Personen zueinander bejahen. Im übrigen geht für den vorliegenden Fall aus dem Schriftwechsel der Parteien sowie aus dem nachgereichten Schriftsatz der Kl. vom 22.8.2001 hervor, daß der Bekl. im wesentlichen nur mit dem Geschäftsführer der Kl. und ihrem Mitarbeiter F. W. zu tun hatte. Angesichts dieser ins Vertrauen gezogenen natürlichen Personen kann eine Anwendbarkeit des § 627 BGB daher nicht von der formalen Stellung des Dienstverpflichteten abhängig gemacht werden, zumal nicht einsehbar wäre, weshalb eine juristische Person vor der leichteren Lösungsmöglichkeit des Dienstberechtigten mit Hilfe des § 627 BGB eher geschützt werden sollte als eine natürliche Person mit gleicher Vertrauensstellung.

Da die somit jederzeit mögliche außerordentliche Kündigung nach § 627 Abs. 1 BGB auch befristet zulässig ist (vgl. Palandt/Putzo a. a. O. § 627 Rdnr. 6), ist die vom Bekl. ausgesprochene Kündigung zum 31.12.2000 wirksam.

Durch § 7 der jeweiligen Hausverwalterverträge ist § 627 BGB nicht abbedungen (vgl. BGH NJW-RR 1993, 374 [375]). Unabhängig von der Frage, ob es sich bei den Hausverwalterverträgen um Allgemeine Geschäftsbedingungen der Kl. handelt, ergibt die - vorrangig vorzunehmende - Auslegung der vorformulierten Vertragsbedingungen keinen eindeutigen Hinweis darauf, daß nur eine außerordentliche Kündigung gemäß § 626 BGB zulässig sein sollte (vgl. BGH a. a. O.).

Nach alledem steht der Kl. ein Vergütungsanspruch ab dem 1.1.2001 nicht mehr zu.

Ein Dienstvertrag kann aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden. Bei einer Vertrauensstellung geht das auch ohne besonderen Grund, wie das Landgericht Berlin entschied. Ein Hausverwalter hat so eine Vertrauensstellung.

Im Hausverwaltervertrag, der wie üblich über mehrere Jahre lief, war vereinbart, daß die Vergütung des Verwalters 4,5 % der Nettomieten betragen sollte. Nachdem es zu Differenzen gekommen war, kündigte der Eigentümer den Verwaltervertrag kurzfristig. Der Verwalter bestritt einen wichtigen Grund und klagte seine Vergütung ein.

Mit Urteil vom 23. Oktober 2001 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, auf einen wichtigen Grund komme es nicht an, da es sich um ein Dienstverhältnis im Sinne des § 627 BGB handelt. Bei einer Vertrauensstellung kann ein Dienstvertrag nach dieser Vorschrift jederzeit gekündigt werden. Auch ein Hausverwalter habe eine solche Vertrauensstellung inne. Auch die weitere Voraussetzung des § 627 BGB, daß keine festen Bezüge vereinbart seien, treffe hier zu, da hier nur eine bestimmbare, aber letztlich ungewisse Vergütung vereinbart worden sei mit einem Prozentsatz der jeweiligen Nettomieten.

Für die Überprüfung bestehender und den Abschluß neuer Verträge kommt es auf folgende Punkte an:

1. Die außerordentliche Kündigung nach § 627 BGB ist nur möglich, wenn keine festen Bezüge vereinbart sind. Ist etwa, wie vielfach üblich, ein bestimmter Betrag pro Wohnung als Vergütung zu zahlen, scheidet das Kündigungsrecht aus.

2. Das Kündigungsrecht nach § 627 BGB kann durch klare und eindeutige Vereinbarung ausgeschlossen werden, nicht allerdings durch Allgemeine Geschäftsbedingungen.