Außerordentliche Kündigung bei Verletzung von Duldungspflichten

Bei Verletzung von Duldungspflichten durch den Mieter ist der Vermieter nicht darauf beschränkt, diese Pflichten einzuklagen und gegebenenfalls nach § 890 ZPO vollstrecken zu lassen; ein Recht zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 BGB ist ihm nicht verwehrt. Ob eine Verletzung von Duldungspflichten schwer genug ist, um eine außerordentliche Kündigung zu begründen, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

2 Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Rechtsfrage zugelassen, „ob der Vermieter bei erheblichen Verletzungen von Duldungspflichten durch den Mieter darauf beschränkt ist, diese Pflichten einzuklagen und gegebenenfalls nach § 890 ZPO vollstrecken zu lassen, und ihm daneben das Recht zur außerordentlichen Kündigung verwehrt ist". Für eine derartige Unterscheidung zwischen Duldungspflichten und sonstigen Pflichten des Mieters bietet § 543 BGB keinen Ansatzpunkt. Ob eine Verletzung von Duldungspflichten schwer genug wiegt, um eine außerordentliche Kündigung zu begründen, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls.

3 Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Aus § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB wird - was auch die Revision nicht bezweifelt - deutlich, dass der wichtige Grund in jedweder Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen kann, mithin auch - wie hier - in der Verletzung der vertraglich festgelegten Pflicht des Mieters, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gestatten, wenn dieser die Wohnung veräußern und deshalb Kaufinteressenten zeigen will.

4 Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, wenn der Mieter die Erfüllung dieser vertraglichen Pflicht beharrlich verweigert, ist eine vom Tatrichter anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu treffende Wertung. Innerhalb dieser Wertung kann auch die Frage erheblich sein, ob es dem Vermieter im Einzelfall zuzumuten ist, vor Ausspruch der fristlosen Kündigung einen Duldungstitel gegen den Mieter zu erwirken und gegebenenfalls Vollstreckungsversuche nach § 890 ZPO zu unternehmen.

5 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

6 Das Berufungsgericht hat sich in seinem Urteil ausführlich und rechtsfehlerfrei mit der Zumutbarkeit der weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kl. beschäftigt. Es hat hierbei insbesondere gesehen, dass die Kl. gegen die Bekl. am 15. November 2007 einen seit 19. Dezember 2007 rechtskräftigen Duldungstitel erwirkt hatten, und die sich daran anschließende Frage der Notwendigkeit einer vorherigen Zwangsvollstreckung aus diesem Titel unter ausführlicher Auseinandersetzung mit den im Streitfall vorliegenden Umständen erörtert und im Ergebnis in vertretbarer, revisionsrechtlich hinzunehmender Weise verneint.

7 Die Kündigung vom 23. April 2008 ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht deshalb unwirksam, weil sich die Kl. gegenüber der Bekl. vor Ausspruch der Kündigung widersprüchlich verhalten hätten. Insbesondere ist kein widersprüchliches Verhalten darin zu sehen, dass die Kl. der Bekl. zugleich mit der Abmahnung eine weitere Möglichkeit einräumten, Besichtigungstermine wahrzunehmen.

Der Mieter muss dem Vermieter Zutritt zu Wohnungen gewähren, wenn die Räume beispielsweise Kaufinteressenten gezeigt werden sollen. Duldet der Mieter keine Besichtigung, braucht sich der Vermieter nicht damit zu begnügen, die Duldung der Besichtigung einzuklagen und – wenn der Mieter weiter auf stur schaltet – gegebenenfalls mit Gerichtsvollzieher zu vollstrecken, sondern kann u. U. auch außerordentlich fristlos kündigen.

Der Mieter verwehrte trotz vertraglich festgelegter Pflicht den Zutritt zur Wohnung, die der Vermieter Kaufinteressenten zeigen wollte. Daraufhin erwirkte der Vermieter einen rechtskräftigen Duldungstitel, vollstreckte jedoch nicht, sondern kündigte das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, weil der Mieter auch in der Folge eine Besichtigung verweigerte. Das Berufungsgericht gab der Räumungsklage statt, ließ aber Revision zu, um die Rechtsfrage zu klären, „ob der Vermieter bei erheblichen Verletzungen von Duldungspflichten durch den Mieter darauf beschränkt ist, diese Pflichten einzuklagen und gegebenenfalls nach § 890 ZPO vollstrecken zu lassen, und ihm daneben das Recht zur außerordentlichen Kündigung verwehrt ist". Der Mieter legte die Revision auch ein.

Der BGH teilte durch Beschluss mit, es sei beabsichtigt, die Revision des Mieters zurückzuweisen, weil kein Grund für die Zulassung der Revision vorliege. Für eine Unterscheidung zwischen Duldungspflichten und sonstigen Pflichten des Mieters biete § 543 BGB keinen Ansatzpunkt.

Ob eine Verletzung von Duldungspflichten schwer genug wiege, um eine außerordentliche Kündigung zu begründen, sei eine Frage der Umstände des Einzelfalls. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB könne jede Vertragspartei aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

Aus § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB werde deutlich, dass der wichtige Grund in jedweder Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen könne, mithin auch – wie hier – in der Verletzung der vertraglich festgelegten Pflicht des Mieters, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gestatten, wenn der die Wohnung verkaufen und deshalb Kaufinteressenten zeigen wolle.

Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten sei, wenn der Mieter sich beharrlich weigere, diese Vertragspflicht zu erfüllen, müsse der Richter anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls jeweils bewerten. Dabei könne es auch darauf ankommen, ob es dem Vermieter im Einzelfall zuzumuten wäre, vor einer fristlosen Kündigung einen Duldungstitel gegen den Mieter zu erwirken und diesen ggf. zu vollstrecken.

Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht habe sich in seinem Urteil ausführlich und rechtsfehlerfrei mit der Zumutbarkeit der weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter beschäftigt. Es habe berücksichtigt, dass der Vermieter gegen den Mieter einen rechtskräftigen Duldungstitel erwirkt habe. Die anschließende Frage, ob eine vorherige Zwangsvollstreckung aus diesem Titel notwendig gewesen sei, habe das Gericht ausführlich erörtert und im Ergebnis in vertretbarer Weise verneint. Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss des BGH erledigt worden.

Die Frage, ob und unter welchen Umständen der Vermieter bei einer wiedergutzumachenden Verletzung von vertraglichen Pflichten außerordentlich fristlos kündigen kann, stellt sich ganz allgemein. Dazu schreibt § 543 Abs. 3 BGB zunächst vor, dass die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist. Das gilt allerdings nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, oder wenn Zahlungsverzug vorliegt.

Hinzu kommt, dass das Gericht außerhalb der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB jeweils eine Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB dahin gehend vornehmen muss, ob dem Vermieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dahinter steht der Grundsatz, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter immer nur die ultima ratio sein darf, weil dieser dadurch seinen Lebensmittelpunkt verliert. Diese Grundsätze gelten nicht nur für die Verletzung von Duldungspflichten, sondern auch insbesondere bei dem häufig auftretenden Fall von baulichen Veränderungen in der gemieteten Wohnung durch den Mieter – jedenfalls dann, wenn es sich nicht um Veränderungen der Bausubstanz handelt. In diesen Fällen muss also der Vermieter zunächst einen Rückbau einfordern und – je nach Schwere des Einzelfalls – zunächst einen entsprechenden Titel erstreiten. Ob dann die Pflicht besteht, zunächst die Vollstreckung zu versuchen, oder ob bei weiterer Weigerung die Möglichkeit besteht, die Kündigung auszusprechen, ist wiederum eine Frage des Einzelfalls und unterliegt der richterlichen Würdigung.