Außerordentliche fristlose Kündigung wegen ständiger nächtlicher Ruhestörung

Auch unter Berücksichtigung der Krankheit des Mieters und der langen Dauer des Mietverhältnisses kann ein Festhalten am Mietvertrag für den Vermieter unzumutbar sein, wenn erhebliche nächtliche Ruhestörungen trotz Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. 2) [...] Die Kl. hat gegen die Bekl. zu 1) einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB.

Mit Vertrag vom 15. Januar 1973 mietete die Bekl. zu 1) von der Kl. die Wohnung in der M. Straße ...

Das Mietverhältnis verlief nach den eigenen Angaben der Kl. 35 Jahre vollkommen ungestört. Ab dem Frühsommer 2008 kam es jedoch zu wiederholten Beschwerden der Nachbarn wegen Ruhestörungen insbesondere aufgrund von Streitigkeiten der Bekl. zu 1) mit ihrer Tochter, der Bekl. zu 2), die auch in der Wohnung wohnte, ohne Mietvertragspartnerin (geworden) zu sein. Gerügt wurden Geschrei, Getrampel, Gesang usw. nachts bis morgens. Nach den (als Ausschnitt von mehreren eingereichten) Beschwerden vom 23. November 2008 und 6. Januar 2009 mahnte die Kl. die Bekl. zu 1) unter dem 20. November 2008, 2. Dezember 2008 und 4. Dezember 2008, zu einem vertragsgemäßen Verhalten zurückzukehren. Es traten indes keine Änderungen im Verhalten der Bekl. ein, so dass die Kl. unter dem 13. und 19. Januar 2009 abmahnte. Nach weiteren Ruhestörungen kündigte die Kl. unter dem 13. Februar 2009, mit der Klage von 27. Februar 2009 und im Schriftsatz vom 1. April 2009 jeweils fristlos.

Die Bekl. zu 1) hat die Ruhestörungen im ersten Rechtszug nicht nur nicht ausreichend bestritten, sondern ausdrücklich eingeräumt (Schreiben an das Amtsgericht vom 20. April 2009). Selbst wenn indes zu ihren Gunsten ihre Krankheit berücksichtigt wird und man davon ausginge, dass das Amtsgericht auf weiteren nötigen Vortrag hätte hinweisen müssen, so wäre es jedenfalls mit der Berufungsbegründung erforderlich gewesen, eben diesen Vortrag zu liefern. Das geschieht nicht. Das Bestreiten der Bekl. zu 1) ist vollkommen vage. Eher räumt sie die Ruhestörungen auch hier ein, meint aber, sie seien hinzunehmen.

Dazu ist zu unterscheiden:

Es kann hier unterstellt werden, dass das Haus - wie die Bekl. zu 1) behauptet - besonders hellhörig ist. Dann könnte nicht wegen jeden Lärms tagsüber gekündigt werden, da sich ansonsten eine übermäßige Einschränkung des Wohnens des den Lärm erzeugenden Mieters ergäbe. Andererseits muss bei Hellhörigkeit eine besondere Rücksichtnahme der Mieter gerade nachts erwartet werden, um den anderen Bewohnern des Hauses den Schlaf als elementares Bedürfnis zu ermöglichen.

Es mag auch sein, dass die Bekl. zu 1) wegen ihrer Krankheit eine erhöhte Toleranz ihrer Mitbewohner erwarten darf. Indes muss sie das in ihren Möglichkeiten und ihr Zumutbare tun, um eine Belästigung der anderen Bewohner möglichst gering zu halten. Hier ist es so, dass die Störungen maßgeblich auf Streitigkeiten mit der Tochter zurückgehen. Die Bekl. zu 2) kündigte selbst im ersten Rechtszug an, auszuziehen, was gewiss zu einer Entspannung erheblich beigetragen hätte. Tatsächlich ist auch trotz der Nachfrage des Einzelrichters dazu keine Änderung erfolgt. Den anderen Bewohnern ist es nicht dauerhaft zuzumuten, die Auseinandersetzungen der beiden Bekl. zu ertragen, jedenfalls wenn sich diese - wie hier - eigentlich vermeiden ließen. Auch unter Berücksichtigung der Krankheit der Bekl. zu 1) und der langen Dauer des Mietverhältnisses kann daher der Kl. ein Festhalten am Mietvertrag nicht zugemutet werden. [...]

Eine Verhaltensänderung der Bekl. nach der Kündigung lässt die zuvor wirksam ausgesprochene Kündigung nicht entfallen. [...]

Nach § 543 BGB kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls abzuwägen. Wiederholte nächtliche Ruhestörungen fallen dabei (auch im Interesse der Mitmieter) besonders ins Gewicht.

Das Mietverhältnis verlief 35 Jahre lang ungestört; danach kam es zu wiederholten Beschwerden der Nachbarn wegen nächtlicher Ruhestörungen, die insbesondere aufgrund von Streitigkeiten der Mieterin mit ihrer Tochter, die ebenfalls in der Wohnung wohnt, entstanden. Die Nachbarn beschwerten sich über Geschrei, Getrampel und Gesang nachts bis morgens. Mehrere Abmahnungen blieben erfolglos. Auf die fristlose Kündigung erwiderte die Mieterin, sie sei krank, und das Haus sei hellhörig.

Mit Urteil vom 11. Februar 2010 bestätigte das Landgericht Berlin das Räumungsurteil des Amtsgerichts und verwies darauf, dass auch bei einem hellhörigen Haus jedenfalls nachts eine besondere Rücksichtnahme erwartet werden müsse. Auch ein kranker Mieter müsse alles Mögliche und Zumutbare tun, um eine Belästigung der anderen Bewohner möglichst gering zu halten. Ein Festhalten am Mietvertrag sei hier der Vermieterin trotz der langen Dauer des Mietverhältnisses nicht zuzumuten.