Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution; Zurückbehaltungsrecht wg. Mietminderung

Der Mieter kann die Leistung der Kaution nicht wegen Minderungs- oder Schadensersatzansprüchen gegen den Vermieter zurückbehalten; die Nichtzahlung stellt einen Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Nach § 15 Nr. 4 des Mietvertrages war ein Kündigungsrecht für die Kl. für den Fall vereinbart worden, daß die Kaution nicht bei Fälligkeit geleistet worden war. Diese Vereinbarung ist wirksam. Hierbei kann dahinstehen, ob die Klausel individalvertraglich vereinbart worden ist oder eine allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, da sie auch als allgemeine Geschäftsbedingung wirksam ist (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, 7. Aufl. 1999, § 554b Rn 9). Sie stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG dar. Es werden hierdurch zwar die möglichen Gründe einer fristlosen Kündigung erweitert, sie werden jedoch nicht ins Belieben der Kl. gestellt. Die Voraussetzungen werden vielmehr in § 15 des Vertrages klar genannt. Der Mieter hat es hierbei in der Hand, den Eintritt der Kündigungsvoraussetzung abzuwenden, indem er die Kaution erbringt. Hinsichtlich des hierfür maßgeblichen Zeitpunktes kann ebenfalls dahinstehen, ob der Vortrag des Bekl. hinsichtlich des Hinausschiebens der Fälligkeit zutreffend ist. Selbst dann, wenn sein Vortrag richtig wäre, war die Kl. zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Der Bekl. hatte bis zum Zeitpunkt des Schreibens vom 13. März 2000 die Kaution nicht geleistet, wobei ihm auch kein Zurückbehaltungsrecht zustand. Dieses kann sich weder daraus ergeben, daß der Bekl. Mängel der Mietsache behauptet, wegen derer der Mietzins gemindert sei, noch daraus, daß er einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu haben glaubt (OLG Düsseldorf, ZMR 2000, S. 452 f.; OLG München, NJW-RR 2000, S.1251; LG Köln, WuM 1993, S. 605; Grapentin in Bub/Treier, IV. 191; Eisenschmidt in Schmidt-Futterer, § 537 Rn 284; Gellwitzki, "Das Leistungsverweigerungsrecht des Wohn- und Gewerberaummieters bei Gebrauchsstörungen am Mietobjekt", WuM 1999, S. 10, 13). Die Kaution verfolgt gerade den Zweck, dem Vermieter Sicherheit im Falle streitiger Ansprüche, insbesondere aufgrund von Mängeln, zu geben.

Die von der Kl. unter dem 13. 3. 2000 unter anderem auch wegen Nichtzahlung der Kaution ausgesprochene Kündigung ist als "Anforderung" in dem vom Bekl. behaupteten Sinne anzusehen, so daß spätestens hiermit der Anspruch der Kl. auf Leistung der Kaution fällig geworden ist. Der Bekl. war deshalb verpflichtet, die Kaution umgehend zu entrichten. Da er dies bis zum Zugang der dann unter dem 29.3.2000 ausgesprochenen fristlosen Kündigung nicht getan hat, war die Kündigung berechtigt, so daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet ist.

Bei Geschäftsraummietverträgen darf der Vermieter wegen Nichtzahlung der Kaution außerordentlich fristlos kündigen; bei Wohnraummietverträgen wohl eher nicht. In keinem Fall hat der Mieter das Recht, die vereinbarte Mietkaution einfach nicht zu zahlen, weil er glaubt, mit Gegenansprüchen - etwa einer Mietminderung - aufrechnen zu dürfen. Eine Klausel in einem Geschäftsraummietvertrag, wonach bei Nichtzahlung der Kaution gekündigt werden darf, ist jedenfalls zulässig.

Der Geschäftsraummieter hatte die im Mietvertrag vorgesehene Kaution nicht gezahlt. Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hatte, berief der Mieter sich auf eine mündliche Nebenabrede, wonach die Kaution erst auf Anforderung zu zahlen sei. Auch stehe ihm ein Zurückbehaltungsrecht wegen Gegenansprüchen zu.

Mit Urteil vom 9. Januar 2003 gab das Kammergericht der Räumungsklage statt und verwies darauf, daß nach dem Zweck einer Kautionsabrede ein Zurückbehaltungsrecht nicht geltend gemacht werden könne. Die Anforderung der Kaution sei jedenfalls in der ersten Kündigung zu sehen, so daß die zweite wirksam war.