Außerordentliche fristlose Kündigung wegen leichtfertiger Strafanzeige durch den Mieter

Außerordentliche fristlose Kündigung wegen leichtfertiger Strafanzeige durch den Mieter; denunziatorische Anzeige

1. Die Vermieterin von Geschäftsraum kann das langfristige Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihr Geschäftsführer leichtfertig und grundlos durch eine Strafanzeige "angeschwärzt" wird (denunziatorische Anzeige).

2. Die Kündigung ist noch in angemessener Frist ausgesprochen, wenn sie dem Mieter einen Monat nach Kenntnis der Vermieterin von der Strafanzeige zugeht.

(Leitsätze der Redaktion)

(...) b) Die Kl. war berechtigt, das Mietverhältnis aufgrund der vom Bekl. gegen den Geschäftsführer der Kl. erstatteten Strafanzeige vom 28. April 2000 und des Beschwerdeschreibens vom 7. Oktober 2000 aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB n. F. außerordentlich zu kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann; wenn also das Vertrauensverhältnis durch die Vertragsverletzung der anderen Seite so beeinträchtigt ist, daß die Durchführung des Vertrages gefährdet erscheint (BGH ZMR 1978, 207). Maßgebend ist eine Gesamtwürdigung aller für die Vertragsfortsetzung wesentlichen Umstände, die auch das Verhalten des Kündigenden einschließt (Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, IV, Rn. 190).

Die Erstattung einer Strafanzeige kann eine erhebliche Vertragsverletzung i. S. von § 554 a BGB a. F./§ 543 Abs. 1 BGB n. F. darstellen, wenn der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel nicht gewahrt wird (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 554 a BGB a. F., Rn. 43). Eine schuldhafte Vertragsverletzung kann vorliegen, wenn die Anzeige auf erfundenen Tatsachen beruht und leichtfertig erhoben wird. Sie kann auch dann gegeben sein, wenn die Anzeige zwar auf wahren Tat-sachen beruht, aber der Anzeigenerstatter nicht zur Wahrung eigener Interessen handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zu-zufügen. Hierunter gehören diejenigen Fälle, in denen der Anzeiger eine Straftat seines Vertragspartners, von der er selbst nicht betroffen ist, zum Anlaß einer Anzeige nimmt. Der Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit liegt dann im denunziatorischen Charakter der Anzeige (Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., § 554 a, Rn. 45), es sei denn, der Anzeigenerstatter handelt aus staatsbürgerlicher Verantwortung. Eine schuldhafte Vertragsverletzung ist auch anzunehmen, wenn der Mieter dem Vermieter zu Unrecht vorsätzlich oder fahr-lässig bei den Ermittlungsbehörden eines strafbaren Verhaltens bezichtigt (LG Mannheim NJW-RR 2000, 675).

Der Bekl. hat den Geschäftsführer der Kl. wegen des Verdachts des Betruges und Untreue zum Nachteil des Landes Berlin angezeigt. In der Anzeige erhob der Bekl. den Vorwurf, daß dem Land Berlin durch den Abschluß eines Kaufvertrages über Teileigentum zwischen der Kl. und einem Dritten, einem angeblichen Freund des Geschäftsführers der Kl., ein Schaden in Millionenhöhe entstehen würde. Die Strafanzeige vom 28.4.2000 und das Beschwerdeschreiben vom 7.10.2000 ent-halten indes keine konkreten Umstände, aus denen sich ein begründe-ter Verdacht für den Vorwurf des Betruges oder der Untreue ergeben würde. Das Verfahren wurde deswegen gemäß § 170 Abs. 2 StPO ein-gestellt, weil kein hinreichender Tatverdacht bestanden hat. Der Bekl. hat auch im Prozeß nichts dazu vorgetragen, aufgrund welcher konkreten Tatsachen und welcher Informationen er davon habe ausgehen können, daß durch den Geschäftsführer der Kl. - und zwar in Ausübung der Tätigkeit als Organ der Kl. - eine strafbare Handlung begangen worden ist und der Bekl. deswegen in Wahrnehmung berechtigter In-teressen gehandelt hat. Auch die vom Bekl. eingereichten Kopien von Presseveröffentlichungen, aus denen sich die Einleitung staatsanwaltlicher Ermittlungen gegen den Geschäftsführer der Kl. ergibt, rechtfertigen das Verhalten des Bekl. nicht. Denn die staatsanwaltlichen Ermittlungen wurden aus anderen, mit den Vorwürfen des Bekl. nicht in Zusammenhang stehenden Gründen zu einem späteren Zeit-punkt eingeleitet; die Presseveröffentlichungen stammen vom 3. November 2000. Vielmehr erscheinen die Vorwürfe durch den Bekl. leichtfertig und grundlos erhoben zu sein. Ein Kündigungsgrund liegt aber vor, wenn die Strafanzeige - wie vorliegend - offenbar nur deshalb gestellt worden ist, um den Vermieter "anzuschwärzen" (vgl. LG Frank-furt WuM 1994, 115 = NJW-RR 1994, 143). Dann ist der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel nicht gewahrt.

Zwar ist die Kündigung gemäß Schriftsatz vom 30.11.2001 nicht in zeitlicher Nähe zu der Strafanzeige erfolgt. Jedoch hat die Kl. unbestritten vorgetragen, daß sie die Unterlagen zur Strafanzeige erst am 29. Oktober 2001 erhalten hat. Erst zu diesem Zeitpunkt hatte die Kl. umfassende Kenntnis über die für die Kündigung maßgebenden Tatsachen, so daß sie das Kündigungsrecht in angemessener Zeit aus-geübt hat. (...)

Der Vermieter kann nach § 543 BGB das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihm eine Fortsetzung nicht zuzumuten ist. Das kann auch dann der Fall sein, wenn der Mieter eine Strafanzeige nur deshalb stellt, um den Vermieter anzuschwärzen und es sich um einen nicht unerheblichen Vorwurf handelt.

Der Geschäftsraummieter hatte den Geschäftsführer seiner Vermieterin wegen des Verdachts des Betruges und der Untreue angezeigt. Die Anzeige erwies sich dann aber als haltlos, so daß die Staatsanwaltschaft das Verfahren mangels Tatverdachts einstellte. Etwas mehr als einen Monat nach Kenntnis von dieser Strafanzeige kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos.

Mit Urteil vom 24. Juni 2002 hielt das Kammergericht die Kündigung für wirksam, weil der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden sei. Eine derartige Anzeige wahre nicht den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel, wenn sie nicht der Wahrung eigener Interessen dienen, sondern allein dazu, den Vermieter bei den Behörden anzuschwärzen. Das müsse sich der Vermieter nicht gefallen lassen. Unschädlich sei auch, daß die Kündigung ca. einen Monat nach Kenntnis von der Strafanzeige ausgesprochen worden sei; das sei noch angemessen.