Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung in Geschäftsräumen

Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung in Geschäftsräumen; keine Mietminderung bei fehlender Betriebsbeeinträchtigung

Sind in den vermieteten Gewerberäumen (hier: Lagerhalle für Möbel) die Brandschutzeinrichtungen dauerhaft ohne Funktion, kann dieser Zustand eine fristlose Kündigung des Mieters wegen erheblicher Gefährdung der Gesundheit (§ 544 BGB a. F.) rechtfertigen.

2. Beeinträchtigt ein solcher Zustand den tatsächlichen Geschäftsbetrieb des Mieters nicht, ist die Miete nicht gemindert.

(...) 2) Das Mietverhältnis wurde durch die von der Bekl. mit Schreiben vom 16. Mai 2001 ausgesprochene außerordentliche unbefristete Kündigung gemäß § 544 BGB a. F. beendet. Nach dieser Vorschrift kann ein Mieter u. a. ein Mietverhältnis über zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn die Mieträume so beschaffen sind, daß ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben.

a) Bei den streitgegenständlichen Mieträumen handelt es sich um Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Hierfür ist ausreichend, daß sich bei vertragsgemäßem Gebrauch der Mieträume Menschen zumindest vorübergehend in den Räumen aufhalten. Der Aufenthalt von Menschen braucht nicht der einzige und nicht einmal der vorherrschende Zweck zu sein. Ob die Räume tatsächlich zum Aufenthalt genutzt werden, ist nicht entscheidend (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV Rdnr. 477). Gewerberäume wie Ladenräume, Büros, Werkstätten, Fabrikhallen und Gastwirtschaften werden deshalb von § 544 BGB a. F. erfaßt (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, IV, Rdnr. 155). Vertraglich geregelter Vertragszweck war vorliegend der Betrieb eines Möbellagers. Die angemieteten Räume wurden in dem Mietvertrag vom 12./15. September 1994 und in den Nachträgen als "Lagerfläche", "Büroraumfläche" bzw. "Lagerfläche inklusive Nebenräumen" bezeichnet. Es kann deshalb keinem Zweifel unterliegen, daß sich Mitarbeiter, Lieferanten und Kunden der Bekl. auch bei vertragsgemäßem Gebrauch zumindest vorübergehend in den Räumen aufgehalten haben. Auf die Frage, ob die Bekl. daneben berechtigt war, in den Räumen eine Tischlerei sowie einen Verkauf an Endkunden zu betreiben, kommt es deshalb hier nicht an.

b) Die Mieträume waren entgegen der Ansicht des Kl. im Mai 2001 auch so beschaffen, daß ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden war.

cc) Das Bestehen einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit ergibt sich vorliegend bereits daraus, daß wichtige Teile der in den Mieträumen bei Anmietung im Jahre 1994 vorhandenen, aus DDR-Zeiten stammenden Brandschutzeinrichtungen auch im Mai 2001 noch nicht (wieder) funktionsfähig waren.

Wie aus der Aktennotiz des Zeugen B. vom 10. Dezember 1999 folgt und von dem Kl. auch nicht in Zweifel gezogen wird, waren die Mieträume im Dezember 1999 mit erheblichen Brandschutz- und sicherheitstechnischen Mängeln behaftet. Unter anderem war die gesamte Brandmelde- und Entrauchungsanlage nicht funktionsfähig. Die Entrauchungsöffnungen im Dach waren dauerhaft verschlossen. In der Brandwand zwischen ehemaligem Verkauf von Siemens und Lager war ein Durchgang vorhanden. Wie sich aus der Zeugenaussage des für Brandschutz zuständigen Mitarbeiters des Bezirksamtes, des Zeugen Dr. H. ergibt, waren nur noch Fragmente der Auslösung der Rauch- und Wärmeabzugsanlage vorhanden. Die beiden Brandmelder waren außer Funktion, die Rauchmelder waren funktionslos, weil sie weder mit den Rauch- und Wärmeabzugsklappen noch mit der Sprinkler- und den Wassernebelanlagen verbunden waren. Wie sich aus der Aussage des bei der seinerzeitigen Besichtigung anwesenden Mitarbeiters der Berliner Feuerwehr, des Zeugen K., ergibt, waren die "Wasserschleier" an den Durchgängen in der Brandwand ganz offensichtlich außer Funktion. Die Mängel waren nach Ansicht des Zeugen Dr. H. insgesamt so schwerwiegend, daß auch eine sofortige Schließung des Betriebs durch ihn in Betracht gekommen wäre.

Hieraus folgt, daß in den Mieträumen ein wirksamer Brandschutz nicht gewährleistet war. Es bestand die konkrete und naheliegende Gefahr, daß - zumal es sich um ein Möbellager handelte - bereits ein kleiner Brand binnen kürzester Frist erhebliche Gesundheitsschäden verursachen könnte. Im Falle eines Brandes hätten sich die Rauchabzugsklappen nicht automatisch geöffnet, der Rauch wäre nicht entwichen, er hätte sich in der Halle ausgebreitet. Das Erstickungs- und Vergiftungsrisiko für die in der Halle anwesenden Personen wäre hierdurch erheblich erhöht gewesen. Es hätte deshalb die Gefahr bestanden, daß diesen Personen eine rechtzeitige Flucht nicht gelungen wäre. Auch wäre infolge der Rauchentwicklung im Gebäude das Eingreifen der Feuerwehr erheblich erschwert und verzögert worden. Dies reicht für die Annahme einer mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbundenen Raumbeschaffenheit i. S. d. § 544 BGB a. F. aus. c) Die Kündigung gemäß § 544 BGB bedurfte auch keiner vorherigen Fristsetzung mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung. Zwar wird eine erhebliche Gesundheitsgefährdung dann verneint, wenn der Umstand, von dem die Gefahr ausgeht, ohne weiteres leicht behebbar ist und der Vermieter zur sofortigen Abhilfe bereit ist (Staudinger-Emmerich, § 544 Rdnr. 2). Eine solche Ausnahmesituation liegt im Streitfall aber nicht vor. Aufgrund des von dem Kl. selbst vorgetragenen Umfangs der Arbeiten an der Entrauchungsanlage war eine sofortige Abhilfe schon aus tatsächlichen Gründen nicht möglich.

d) Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch, wann Mitarbeiter der Bekl. Kenntnis von dem oben dargestellten gesundheitsgefährdenden Zustand der Räume erlangt haben. § 539 BGB a. F. schließt eine Kündigung gemäß § 544 a. F. nicht aus, vielmehr kann ein Mieter nach dem Wortlaut dieser Vorschrift selbst dann kündigen, wenn er die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluß gekannt oder er auf die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte verzichtet hat. Die Vorschrift dient nämlich öffentlichen gesundheitspolitischen Interessen (BGHZ 29, 289, 294).

e) Entgegen der Ansicht des Kl. verstieß die Bekl. mit dem Ausspruch der Kündigung auch nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Zwar ist dem. Kl. zuzugestehen, daß die Vermieterseite in der Zeit bis zum 16. Mai 2001 erhebliche Kosten aufgewandt hat, um z. B. durch den Einbau von Feuerschutztüren brandschutz-technische Defizite zu beheben. Dies ändert aber nichts an der Funktionsunfähigkeit der Entrauchungsanlage und den sich daraus ergebenden erheblichen Gesundheitsrisiken. Wegen dieser Risiken war die Bekl. weder verpflichtet, sich dem zögerlichen Verhalten des Bezirksamtes anzupassen, noch mußte sie dem Kl. eine noch längere Frist zur Beseitigung dieser Risiken gewähren. Auch aus dem Umstand, daß die Bekl. aufgrund einer von ihr für berechtigt gehaltenen Minderung der Miete im Zeitpunkt der Kündigung mit 56.215,51 E in Rückstand war, ergibt sich eine Unwirksamkeit der Kündigung nicht. Wie sich aus der in § 544 BGB a. F. geregelten Unwirksamkeit eines Verzichts auf die Geltendmachung der Kündigung ergibt, soll die Möglichkeit der Kündigung im öffentlichen Interesse unabhängig von dem Verhalten des Mieters bestehen bleiben.

f) Die Kündigung der Bekl. scheitert auch nicht daran, daß die Bekl. ihrerseits den Brandschutz vernachlässigt hat. Dieses eigene Fehlverhalten der Bekl. schließt, da § 544 BGB a. F. öffentlichen gesundheitspolitischen Interessen dient, entgegen der Ansicht des Kl. eine Kündigung der Bekl. nicht aus. Eine Mindermeinung geht sogar davon aus, daß eine Kündigung gemäß § 544 BGB a. F. selbst dann nicht ausgeschlossen ist, wenn der Mieter den gesundheitsgefährdenden Zustand der Mieträume selbst verschuldet hat (vgl. hierzu Bub/Treier, a. a. O., Rdnr. 156).

g) Die Bekl. hat ihr Kündigungsrecht auch nicht durch Zeitablauf verwirkt. Das Kündigungsrecht kann, solange der gesundheitsgefährdende Zustand besteht, selbst durch eine längere Nichtausübung nicht verwirkt werden (Bub/Treier, a. a. O., IV, Rdnr. 158, LG Paderborn WuM 1998, 21). Auch dies folgt aus dem öffentlichen Interesse an der Vertragsbeendigung, das der Regelung des § 544 BGB a. F. zugrunde liegt.

Das Landgericht hat die Bekl. zu Recht zur Zahlung von 162.838,93 DM verurteilt. 4) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß der Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemindert ist.

a) Die Bekl. hat auch in zweiter Instanz nicht dargelegt, daß ihr Geschäftsbetrieb durch den Wasserschaden am 19. August 2000 merkbar beeinträchtigt wurde. Bei der Bestimmung der Höhe einer Minderungsquote kommt es aber bei Gewerberäumen primär auf den Grad der Betriebsbeeinträchtigung an (Bub/Treier, a. a. O., III. B, Rdn. 1366; OLG Düsseldorf, BB 1989, 1934). Der Umstand, daß Mitarbeiter der Bekl. einmalig einige Möbel umlagern mußten, reicht hierfür jedenfalls nicht aus.

b) Auch die oben im Rahmen der Berufung dargestellten Mängel an den Brandschutzeinrichtungen führen nicht zu einer Minderung des Mietzinses in den streitgegenständlichen Monaten. Der Umstand, daß im Falle eines in Zukunft eintretenden Brandes das Gesundheitsrisiko für die Mitarbeiter der Bekl. wegen fehlender Brandschutzeinrichtungen ganz erheblich erhöht war, berechtigte die Bekl. zwar zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Ausschlaggebend hierfür ist aber der Regelungszweck des § 544 BGB a. F., der dem öffentlichen Inter-esse der Volksgesundheit dient. Hieraus folgt aber nicht, daß sich die von der Bekl. bis zu ihrem Auszug aus dem Mietobjekt geschuldete Miete/Nutzungsentschädigung gemindert hat, denn hier kommt es bei der Bestimmung der Höhe einer Minderungsquote primär auf den Grad der tatsächlichen Betriebsbeeinträchtigung in der Gegenwart an. Der Zustand der Brandschutzeinrichtungen hat aber den Mietgebrauch durch die Bekl. - jedenfalls soweit er vertraglich zulässig war - nicht beeinträchtigt. Eine Nutzungsbeschränkung seitens des Bezirksamtes wurde nicht ausgesprochen. Dies gilt auch für das Fehlen eines zweiten Rettungswegs für die Büroräume. Die Bekl. konnte das Mietobjekt deshalb in vollem Umfang nutzen. Wie sich aus dem Schreiben der Bekl. vom 4. Dezember 2000 ergibt, hat sie die Minderung selbst nicht mit einer Beeinträchtigung ihres Geschäftsbetriebs, sondern mit der "erheblichen Gefährdung" ihrer Mitarbeiter begründet. Im Rahmen der Prüfung einer möglichen Minderung kann auch nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Bekl. ihrerseits die Erfordernisse eines betrieblichen Brandschutzes wissentlich in ganz erheblichem Maße außer acht gelassen hat. Hieraus schließt der Senat, daß die Bekl. ihren Betrieb seit Beginn des Mietverhältnisses so organisiert hatte, daß Betriebsabläufe durch das Fehlen von Brandschutzeinrichtungen konkret nicht beeinträchtigt worden sind. Eine Minderung scheidet auch aus diesem Grund aus.

Der Mieter kann bei erheblicher Gefährdung der Gesundheit außerordentlich fristlos kündigen; ein vorheriges Abhilfeverlangen an den Vermieter ist nicht erforderlich. Das gilt auch für Geschäftsräume, wenn sie zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind.

In der Lagerhalle für Möbel waren die aus DDR-Zeiten stammenden Brandschutzeinrichtungen nicht funktionsfähig. Die Mieterin zahlte die Miete nur zum Teil und kündigte außerordentlich fristlos.

Mit Urteil vom 22. September 2003 hielt das Kammergericht die Kündigung für wirksam, da die Räume zumindest vorübergehend zum Aufenthalt von Mitarbeitern, Lieferanten und Kunden der Mieterin bestimmt waren und durch die fehlenden Brandschutzvorrichtungen eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit bestand. Dieses Recht sei auch nicht verwirkt durch längeren Zeitablauf; auch die Kenntnis der Mieterin von dem Zustand sei unerheblich. Eine Minderung komme allerdings nicht in Betracht, da die fehlenden Brandschutzvorrichtungen sich nicht auf den Geschäftsbetrieb ausgewirkt haben.