Außerordentliche fristlose Kündigung nach Tätlichkeit

Außerordentliche fristlose Kündigung nach Tätlichkeit; Gewalttätigkeit gegenüber dem Vermieter; nachhaltige Störung des Hausfriedens; Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ohne neuen Bauablaufplan; Beginn, Dauer und Ende der Modernisierung

1. Gewalttätigkeiten eines Mieters gegenüber dem Vermieter oder einer von ihm beauftragten Person rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung.

2. Der Mieter, der zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verurteilt worden ist, kann nicht die Vorlage eines neuen Bauablaufplanes verlangen, wenn er zunächst die Baumaßnahmen nicht geduldet hatte und deshalb der in dem Ankündigungsschreiben enthaltene Bauablaufplan wegen Zeitablaufs gegenstandslos geworden ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Das Amtsgericht hat den Bekl. zu Recht zur Räumung und Herausgabe seiner Wohnung an die Kl. verurteilt. [...]

Mit einem Schreiben vom 4. September 2006 kündigte die Kl. dem Bekl. die Vornahme von verschiedenen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten an: Die Parteien verhandelten über eine Aufhebung des Mietverhältnisses. Die Kl. bot dem Bekl. eine Entschädigung für die Aufhebung des Mietverhältnisses an, die dem Bekl. nicht ausreichend genug war. Eine Einigung kam nicht zustande. Die Kl. erwirkte gegen den Bekl. am 31. Mai 2007 ein Urteil des Amtsgerichts Köpenick, worin dieser zur Duldung der angekündigten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten verurteilt wurde.

Mit der Koordinierung und Überwachung der Arbeiten beauftragte die Kl. die Firma B. GmbH. Die Arbeiten sollten am 11. Juni 2007 beginnen. Der Bekl. verlangte die Vorlage eines Bauablaufplanes und gewährte keinen Zutritt zu seiner Wohnung. Der Bekl. hatte keinen Anspruch auf Aushändigung eines Bauablaufplanes. Er hatte die Arbeiten zu dulden und Zutritt zu gewähren und konnte dies nicht von Vorbedingungen abhängig machen. Die Kl. betrieb die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil vom 31. Mai 2007, um mit Hilfe der zuständigen Gerichtsvollzieherin die Wohnung des Bekl. zu öffnen und den von ihr beauftragten Handwerksfirmen Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Am Donnerstag, dem 12. Juli 2007, führte die Gerichtsvollzieherin die zwangsweise Öffnung der Wohnung durch. Am Freitag, dem 13. Juli 2007, kündigte der Bekl. den in seiner Wohnung beschäftigten Handwerkern an, dass er ihnen seine Wohnung nicht am Montag, dem 16. Juli 2007, zur Fortsetzung ihrer Arbeiten öffnen werde. Die Kl. beauftragte darauf die Gerichtsvollzieherin erneut mit der Zwangsvollstreckung. Am Nachmittag des 16. Juli 2007 kam es zu einem Gespräch zwischen dem Bekl. und dem Zeugen S. Dabei kündigte der Zeuge S. die bereits für den nächsten Tag vorgesehene Zwangsöffnung der Tür nicht an. Die Gerichtsvollzieherin öffnete am 17. Juli 2007 gegen 9.30 Uhr erneut die Wohnung des Bekl., um den Handwerkern die Arbeiten in der Wohnung zu ermöglichen. Es mag sein, dass der Bekl. am 17. Juli 2007 in seiner Wohnung anwesend war, wie er in seiner Stellungnahme vom 7. Mai 2008 ausgeführt hat. Dies ändert aber nichts an der Tatsache, dass er auf das Klingeln oder Klopfen an seiner Tür nicht reagiert hat. Worauf dies zurückzuführen ist, kann dahinstehen. Jedenfalls war 9.30 Uhr kein unangemessener Zeitpunkt, um die Arbeiten in der Wohnung fortzuführen. Der Zeuge S. wies die Handwerker in die auszuführenden Arbeiten ein. Diese teilten dem Zeugen S. mit, dass der Bekl. Arbeiten am Fußboden nicht zulassen wolle. Gegen 16.00 Uhr begab sich der Zeuge S. in das Haus. Im Treppenhaus traf der Bekl. auf den Zeugen S. Nach Vortrag der Kl. beleidigte der Bekl. den Zeugen S. mit den Worten "Du Schwein, ich verprügele Dich, ich bringe Dich um, ich bringe Dich unter die Erde." Dabei schlug der Bekl. mindestens fünfmal mit den Fäusten auf den Zeugen S. ein. Hierbei trafen den Zeugen S. zwei Faustschläge ins Gesicht und mindestens drei Faustschläge gegen den linken Oberarm und den Brustkorb. Nach Vortrag der Kl. führten die Schläge ins Gesicht zu einer blutenden Platzwunde an der linken Wange. Nach Vortrag der Kl. äußerte der Bekl. hierbei: "Wenn ich richtig zuschlage, fliegt Dein Kopf auf die andere Straßenseite." Nach Vortrag der Kl. musste sich der Zeuge S. in ärztliche Behandlung begeben. Dabei wurden eine Platzwunde im Gesicht und Prellungen am linken Oberarm und im Bereich des Brustkorbes festgestellt. Der Bekl. hat im ersten Rechtszug eingeräumt, es sei richtig, dass es zu einer tätlichen Auseinandersetzung gekommen sei. Er habe sich in einer gefühlten Notlage befunden. Er habe "rotgesehen" und den Zeugen S. angegriffen. [...] 2. Der Vorfall vom 17. Juli 2007 rechtfertigte die von der Kl. mit Schreiben vom 19. Juli 2007 erklärte fristlose Kündigung. Das Schreiben entspricht hinsichtlich seiner Begründung den gemäß § 569 Abs. 4 BGB zu stellenden Anforderungen.

a) Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund in diesem Sinne liegt gemäß § 569 Abs. 2 BGB unter anderem dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört und dem Kündigenden deswegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

b) Gewalttätigkeiten eines Mieters gegenüber einem anderen Mieter oder dem Vermieter sind grundsätzlich geeignet, den Hausfrieden erheblich und nachhaltig zu stören. Sie sind mit dem Erfordernis eines friedlichen Zusammenlebens in einer Hausgemeinschaft nicht zu vereinbaren. Sie sind geeignet, Angst und Schrecken zu verbreiten und die Atmosphäre in einem Miethaus nachhaltig zu vergiften. Ein Vermieter muss es nicht hinnehmen, von seinem Mieter tätlich angegriffen zu werden. Was für den Vermieter gilt, gilt auch für Personen, die er mit der Wahrnehmung seiner Aufgaben betraut hat. Ein Vermieter muss es nicht hinnehmen, dass ein Mieter einen Handwerker oder eine andere Person in seinem Haus tätlich angreift, die er mit der Ausführung von bestimmten Arbeiten beauftragt hat, zu denen er als Vermieter berechtigt und/oder verpflichtet ist.

c) Die fünf Faustschläge, die der Bekl. dem Zeugen S. zugefügt hat, als dieser sich im Treppenhaus des Hauses befand, sind als unstreitig zu behandeln. Der Bekl. bestreitet nicht, dass es zu einer täglichen Auseinandersetzung gekommen ist. Die Anzahl der Faustschläge kann er nicht mit Nichtwissen bestreiten. Er kann diese nur durch eine substantiierte Gegendarstellung bestreiten. Dies hat er auch in seiner Stellungnahme vom 7. Mai 2008 nicht getan. [...]

e) Entgegen der Auffassung des Bekl. lässt die sogenannte Vorgeschichte des Vorfalls den Übergriff des Bekl. nicht in einem milderen Licht erscheinen.

ea) Entgegen der Auffassung des Bekl. hat sich die Durchführung einer Zwangsvollstreckung als notwendig erwiesen, weil dieser nicht bereit war, freiwillig die Maßnahmen zu dulden, die Gegenstand des Urteils des Amtsgerichts Köpenick vom 31. Mai 2007 waren. Der Bekl. konnte von der Kl. nicht die Vorlage eines Bauablaufplanes verlangen, nachdem der in dem Ankündigungsschreiben vom 4. September 2006 enthaltene Bauablaufplan wegen Zeitablaufs gegenstandslos geworden ist. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter eine neue den Anforderungen des § 554 Abs. 3 BGB entsprechende Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen zuzustellen, nachdem der Mieter durch seine Weigerung den Beginn der ursprünglich angekündigten Maßnahmen verhindert hat. Nach Vorliegen des Duldungsurteils konnte die Kl. von dem Bekl. jederzeit verlangen, dass dieser den von ihr beauftragten Handwerkern den Zutritt ermöglicht. Auch als die Gerichtsvollzieherin ihr Erscheinen ankündigte, hat der Bekl. nicht etwa freiwillig und ohne jede Bedingung den Zutritt zu seiner Wohnung gewährt. [...]

f) Entgegen der Auffassung des Bekl. ist die fristlose Kündigung nicht deswegen ausgeschlossen, weil der Bekl. sich nicht ein vergleichbares Verhalten vorher hat zuschulden kommen lassen, dessentwegen er abgemahnt worden wäre. Gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist eine fristlose Kündigung, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach einer Abmahnung zulässig. Dies gilt jedoch gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB nicht, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Dies ist hier der Fall. Die Tätlichkeit eines Mieters gegenüber einem anderen Mieter, dem Vermieter oder einer von ihm mit der Wahrnehmung seiner Obliegenheiten beauftragten Person ist ein so schwerwiegender Vorgang, dass er eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Das Verlangen einer Abmahnung bei einem solchen Vorfall würde bedeuten, dass der Mieter sozusagen eine Gewalttätigkeit freihätte, ohne das Mietverhältnis zu gefährden. Das Erfordernis der Abmahnung hat den Zweck, den Vertragspartner an die Einhaltung seiner vertraglichen Verpflichtungen zu erinnern und ihn zu einer Änderung seines Verhaltens zu bewegen. Die Erheblichkeit eines Vertragsverstoßes ergibt sich in der Regel erst aus der Tatsache, dass der Vertragspartner sein Verhalten ungeachtet einer vorherigen Abmahnung fortsetzt. Bei einer Tätlichkeit, insbesondere bei einer Körperverletzung, muss einem Mieter die Verwerflichkeit seines Verhaltens nicht erst durch eine Abmahnung vor Augen geführt werden. Die Unzulässigkeit einer solchen Verhaltensweise kann als bekannt vorausgesetzt werden. Sie ergibt sich aus dem Strafgesetzbuch. [...]

Bei Tätlichkeiten des Mieters gegen Mitmieter, den Vermieter oder die von ihm beauftragten Personen ist i. d. R. der Hausfrieden nachhaltig gestört und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar, was eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigt.

Der Mieter war durch rechtskräftiges Urteil zur Duldung verpflichtet worden. Gleichwohl gewährte er keinen Zutritt zu seiner Wohnung und verlangte die Aushändigung eines Bauablaufplanes. Die Wohnung wurde daraufhin zwangsweise zweimal durch den Gerichtsvollzieher geöffnet. Danach kam es im Treppenhaus zum Streit zwischen dem Mieter und dem vom Vermieter beauftragten Baubetreuer, der vom Mieter beleidigt und geschlagen wurde.

Der Vermieter kündigte fristlos.

Mit Beschluss vom 26. Juni 2008 wies das LG Berlin die Berufung des Mieters gegen das Räumungsurteil des AG Köpenick zurück. Der Vermieter müsse Gewalttätigkeiten des Mieters gegen von ihm beauftragte Personen nicht hinnehmen; man könne auch ohne Abmahnung fristlos kündigen. Die Vorgeschichte des Vorfalls lasse den Übergriff des Mieters auch nicht in einem milderen Licht erscheinen, denn er habe zu Unrecht die Vorlage eines neuen Bauablaufplanes verlangt, nachdem durch seine anfängliche Weigerung der Duldung der Modernisierungsmaßnahmen die ihm mitgeteilten Termine gegenstandslos geworden seien.

Wie ein Urteil auf Gewährung von Zutritt zur Wohnung zu vollstrecken ist, ist zweifelhaft. Nach Auffassung einiger Gerichte liegt eine nicht vertretbare Handlung i. S. d. § 888 ZPO vor, so dass bei Weigerung des Duldungsverpflichteten ein Zwangsgeld oder Zwangshaft vom Vollstreckungsgericht gegen den Mieter festzusetzen ist. Nach anderer Auffassung richtet sich die Zwangsvollstreckung nach § 890 ZPO, wo neben der Verhängung eines Ordnungsgeldes oder der Ordnungshaft auch nach § 892 ZPO die Hinzuziehung des Gerichtsvollziehers zur Beseitigung des Widerstandes möglich ist. Lützenkirchen (NJW 2007, 2156) empfiehlt einen Zusatz in der Klage, wonach der Mieter "durch Öffnen der Wohnungseingangstür sowie sämtlicher Zimmertüren" Zutritt zu gewähren habe. Nach Auffassung von Lützenkirchen liegt dann eine vertretbare Handlung i. S. d. § 887 ZPO vor, bei der ebenfalls die Hinzuziehung des Gerichtsvollziehers nach § 892 ZPO möglich ist (vgl. Flatow, jurisPR-MietR 8/2006, Anm. 6: "Die wohl herrschende Meinung vertritt die Auffassung, dass die Vollstreckung eines Titels auf Duldung des Zutritts zur Wohnung nach § 892 ZPO erfolgen könne, indem der Gerichtsvollzieher zur Beseitigung des Widerstands hinzugezogen werde.").