Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter wg. umfangreicher Instandsetzungsmaßnahmen

Eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter aus wichtigem Grund im Zusammenhang mit Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters ist in Anwendung des Rechtsgedankens des § 626 BGB zeitnah zum Beginn der Beeinträchtigungen zu erklären.

Der Mieter war zur Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen (Fassade, Dach und Türen des Treppenhauses) gemäß § 541 a BGB a. F. verpflichtet. Er verlangte Schadensersatz nach § 538 Abs. 1 BGB a. F. und kündigte das Mietverhältnis, allerdings erst etliche Monate nach Beginn der Instandsetzungsarbeiten.

Der Kl. stehen gegenüber der Bekl. weder Schadensersatzansprüche noch ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zu. Aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils, auf die insoweit Bezug genommen wird, sind die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch der Kl. aus § 538 Abs. 1 BGB vorliegend nicht hinreichend dargetan.

Soweit die Kl. die Auffassung vertritt, aufgrund der seit September 1997 im Hause stattgefundenen Modernisierungsmaßnahmen ergebe sich ein derartiger Schadensersatzanspruch, ist dies unzutreffend; soweit die von der Kl. geltend gemachten Mängel sich auf die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten an der Fassade, am Dach und an den Türen des Treppenhauses beziehen, ist die Bekl. bereits deshalb nicht schadensersatzpflichtig, weil sich aufgrund der Duldungspflicht derartiger Instandsetzungsmaßnahmen gemäß § 541 a BGB ein Schadensersatzanspruch des Mieters nicht ergibt.

Soweit sich die Kl. des weiteren auf die vermeintliche Wirksamkeit ihrer fristlosen Kündigung vom 25. Mai 1998 bezieht und hierzu die Auffassung vertritt, die dieser Kündigungserklärung zugrunde liegenden Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs der von ihr innegehaltenen Wohnung führten zu einer Schadensersatzverpflichtung der Bekl., ist dies ebenfalls unzutreffend.

Denn die vorbezeichnete fristlose Kündigung der Kl. vom 25. Mai 1998 hat aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses per 30. Juni 1998 geführt. Sie ist jedenfalls - angesichts des eigenen Vortrags der Kl. betreffend die ab September 1997 beginnenden Bauarbeiten im Hause - in Anwendung des Rechtsgedankens des § 626 BGB verfristet, weil sich die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses angesichts eines derart langen Zeitraums zwischen dem Beginn der Beeinträchtigungen und dem Ausspruch der Kündigung nicht mehr erkennen läßt. (...)

Auch Instandsetzungsmaßnahmen können eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Nichtgewährung des Mietgebrauchs) begründen.

Der Mieter war zur Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet, die sich allerdings nicht auf die Wohnung des Mieters selbst, sondern auf das Gebäude bezogen. Der Mieter wollte Schadensersatz haben und kündigte das Mietverhältnis auch (ob das möglicherweise vorgeschoben war, ist nicht ersichtlich).

Das LG Berlin ZK 67 verneinte einen Schadensersatzanspruch, weil sich aufgrund der Duldungspflicht derartiger Instandsetzungsmaßnahmen ein Schadensersatzanspruch ohnehin nicht ergebe. Die Kündigung sei in Anwendung des Rechtsgedankens des § 626 BGB verfristet, weil sich die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses angesichts eines Zeitraums von mehreren Monaten zwischen dem Beginn der Beeinträchtigungen und dem Ausspruch der Kündigung nicht mehr erkennen lasse.

Die Ausführungen der Kammer zum Schadensersatzanspruch können mangels weiteren Sachverhalts nicht weiter nachvollzogen werden. Zumindest sollten sie nicht verallgemeinert werden, denn die Gewährleistungsansprüche des Mieters bleiben grundsätzlich bestehen, selbst wenn der Mieter zur Duldung von Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten verpflichtet ist. Das gilt insbesondere für den Minderungsanspruch, grundsätzlich aber auch für den Schadensersatzanspruch nach § 536 a BGB n. F. Tatsächlich kommt ein derartiger jedoch nur in Betracht, wenn den Vermieter ein Verschulden trifft, z. B. bei einer Bauverzögerung. Das darzulegen bzw. zu beweisen, dürfte für den Mieter jedoch schwer sein. Wichtig ist jedoch für die Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n. F., daß diese erkennbar in einem zeitlichem Zusammenhang mit der Beeinträchtigung erklärt wird. Dabei mag die Frist des § 626 BGB nicht akribisch angewendet werden (die Kammer spricht auch nur vom Rechtsgedanken dieser Vorschrift), jedoch ist die Frist schon im Auge zu behalten. Wartet der Mieter wochenlang ab, ist der Zusammenhang mit dem Kündigungsgrund nicht mehr ersichtlich.