Außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters bei vorsätzlich falschen Betriebskostenabrechnungen des Vermieters

Dem Mieter ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne des § 543 BGB unzumutbar, wenn der Vermieter über längere Zeit mehrfach Betriebskosten vorsätzlich falsch abrechnet und die Einsicht in Belege verweigert.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Mietzins für die Monate März und April 2002, weil das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung des Bekl. vom 4. Februar 2002 beendet worden ist. Die Kl. hat durch vorsätzlich falsche Abrechnungen für die Jahre 1999 bis 2001 und die Zurückhaltung der Belege für die Abrechnungsperioden, ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Bekl. in so erheblicher Weise verletzt, daß dem Bekl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar war, § 543 Abs. 1 BGB.

Die Abrechnung der Kabelfernsehkosten stellt auch nach Ansicht der erkennenden Kammer eine Vertragsverletzung dar, die zu einer Kündigung berechtigt.

Soweit in den Abrechnungen für die Jahre 2000 und 2001 die Kosten für 18 Anschlüsse auf die 15 Wohnungen umgelegt wurden, die den Kabelanschluß nutzen, stellt dies zwar keinen Kündigungsgrund dar. Der Umlageschlüssel mag zwar falsch sein, eine vorsätzliche Schädigung des Bekl. ist hieraus aber nicht zu erkennen, denn die Kl. meinte offenbar, daß sie die Kosten nicht auf die Wohnungen umlegen darf, die über eine genehmigte Satellitenempfangsanlage verfügen.

Allerdings ist - mangels anderweitigen Vortrages der Kl. - davon auszugehen, daß in die Abrechnung für das Jahr 1999 die Anschlußkosten einbezogen waren. Dies mag zwar für sich betrachtet keinen Grund für eine fristlose Kündigung abgeben, denn alleine die Umlage von Kosten, die nicht zum Katalog der Betriebskosten gehören, stellt noch keine zur Kündigung berechtigende Vertragsverletzung dar. Nach den besonderen Umständen des Falles ist aber davon auszugehen, daß der Kl. durchaus bewußt war, daß die Umlage der einmaligen Anschlußkosten unzulässig war, und daß sie aus diesem Grund dem Bekl. weder Belege noch Auskünfte über die Zusammensetzung des in die Abrechnung 1999 eingestellten Betrages gegeben hat. Die Kl. hat die Anschlußkosten bereits im Erhöhungsschreiben vom 10. Dezember 1998 eingestellt und von dieser Erhöhung nur deshalb Abstand genommen, weil im Zustimmungsverlangen nach § 2 MHG eine umfangreichere Erhöhung zu erreichen war. Alleine hieraus ergibt sich, daß der Kl. bewußt war, daß es sich bei den Anschlußkosten nicht um laufende Betriebskosten handelte. In der folgenden Zeit verweigerte sie dem Bekl. auf dessen Anfrage vom 17. März 2000 die Einsicht in die Belege und legte diese auch nach der Verurteilung im Teilurteil vom 14. Mai 2001 im Verfahren 6 C 401/01 nicht vor. Vielmehr erklärte die Kl. noch im Schriftsatz vom 1. Juli 2002 die Kostensteigerungen mit verändertem Verbrauch und Preisveränderungen. Erst in ihrer polizeilichen Vernehmung am 6. August 2002 räumte sie ein, daß in der Abrechnung 1999 die Anschlußkosten enthalten seien. Dieses Verhalten läßt den Schluß zu, daß es der Kl. - selbst wenn sie sich über die Umlagefähigkeit zunächst geirrt haben sollte - darum ging, dem Bekl. gegenüber die Umlage nicht erstattungsfähiger Kosten zu verschleiern. Hierzu gehören auch die wechselnden Erklärungen (Wasserschaden, Kellereinbruch) für das Verschwinden der Rechnungen.

Darüber hinaus stellt es eine Vertragsverletzung dar, daß die Kl. Kosten für die Gartenpflege für 12 Monate abgerechnet hat, obwohl für die Monate November bis März an die ausführende Firma gar nichts bezahlt wurde und daß sie für die Schneebeseitigung Rechnungen der Firma H. abgerechnet hat, die auf dem Grundstück niemals Arbeiten ausgeführt hat. Die Kl. bestreitet die dahingehenden Behauptungen des Bekl. nicht, und nach dessen Vortrag muß davon ausgegangen werden, daß die Kl. bezüglich dieser beiden Positionen Kosten abgerechnet hat, die tatsächlich nicht angefallen sind. Im Gegensatz zu den anderen Fehlern der Abrechnungen, die allenfalls den Verteilerschlüssel betreffen, kann dies nicht auf Unkenntnis oder mangelnder Erfahrung mit Nebenkostenabrechnungen beruhen, sondern stellt eine ganz offensichtliche Übervorteilung der Mieter dar. Vor dem Hintergrund, daß die Parteien über die Richtigkeit der Abrechnungen seit Jahren streiten und der Bekl. sein Einsichtsrecht in die zugrunde liegenden Belege gerichtlich hat durchsetzen müssen, stellt dies eine Vertragsverletzung dar, die so erheblich ist, daß dem Bekl. die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zumutbar war. Diese Fehler waren dem Bekl. auch erst seit Überlassung der Belege am 28. Januar 2002 positiv bekannt, und eine Abmahnung war nach den Umständen des Falles entbehrlich.

Die Kündigung vom 4. Februar 2002 war auch im Hinblick auf § 569 Abs. 4 BGB ausreichend begründet, so daß nicht zu entscheiden ist, ob bereits der Auffassung von Kinne (in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. § 569 Rn. 27) zu folgen ist, wonach § 569 Abs. 4 BGB nur für die in § 569 Abs. 1 und 2 genannten Gründe gilt (für eine Erstreckung auf die Kündigungsgründe in § 543, Paschke GE 2003, 639; Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Kommentar zu § 569; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. § 569 Rn. 53). Die Kündigungsgründe müssen nur so ausführlich angegeben werden, daß der damit geltend gemachte Sachverhalt ausreichend von vergleichbaren anderen Sachverhalten abgegrenzt werden kann (BayObLG NJW 1981, 2197) und der Kündigungsempfänger erkennen kann, welcher Umstand ihm zur Last gelegt wird. Vorliegend ist aus der Kündigung erkennbar, daß der Kl. vorgeworfen wird, die Nebenkosten des Mietverhältnisses zu Lasten des Bekl. abgerechnet, ihre Offenlegungspflicht verletzt und erbetene Erklärungen zu den Abrechnungen nicht geliefert zu haben. Dies reichte nach Ansicht der erkennenden Kammer aus, um den Lebenssachverhalt zu beschreiben, aus dem sich die Vertragsverletzung und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ergab. Eine ausführliche Darstellung bezüglich der einzelnen Kostenarten - die in der Kündigung bezüglich der von der Kammer für relevant gehaltenen Tatsachen teilweise fehlt - war hierzu nicht erforderlich, denn an den Umfang der Begründung sind keine übertriebenen Anforderungen zu stellen (BT-Drs. 14/4553, S. 66; BVerfG NJW 1994, 310).

Die Tatsache, daß der Bekl. möglicherweise bereits zuvor Umzugspläne hatte, macht die Kündigung nicht unwirksam, denn alleine hieraus läßt sich nicht schließen, daß der Kündigungsgrund lediglich vorgeschoben war. Immerhin hat sich der Bekl. über Jahre bemüht, von der Kl. ordnungsgemäße Abrechnungen bzw. Erläuterungen und Nachweise für die bereits abgerechneten Zeiträume zu erhalten, ohne daß die Kl. ihm in irgendeiner Weise entgegengekommen ist.

Der Wohnungsmarkt in Berlin ist weitgehend ein Mietermarkt, wo also Mieter aus mehreren Angeboten auswählen können. Viele Vermieter stellen erst jetzt fest, daß eine fristlose Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses auch vom Mieter ausgesprochen werden kann.

Die Vermieterin lag im Streit mit ihrem Mieter wegen ihrer Betriebskostenabrechnungen; der Mieter hatte auch auf Vorlage der Belege geklagt, was die Vermieterin zunächst mit wechselnden Erklärungen wie Wasserschaden und Kellereinbruch verweigerte. In den Betriebskostenabrechnungen waren die Kabelgebühren falsch umgelegt, einmalige Anschlußkosten als Betriebskosten ausgewiesen, Kosten für Gartenpflege abgerechnet, obwohl die Firma nichts erhalten hatte, und Kosten für Schneebeseitigung angegeben; die genannte Firma hatte allerdings auf dem Grundstück niemals Arbeiten ausgeführt. Nachdem der Mieter schließlich die Belege am 28. Januar 2002 einsehen konnte, erklärte er mit Schreiben vom 4. Februar 2002 die außerordentliche fristlose Kündigung, möglicherweise auch, weil er schon zuvor Umzugspläne hatte. Die Vermieterin klagte erfolglos auf Weiterzahlung der Mieten.

Mit Urteil vom 24. Juni 2003 nahm das Landgericht Berlin eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses an. Aus den Umständen ergebe sich, daß die Vermieterin über die Betriebskosten vorsätzlich falsch abgerechnet hatte, wofür auch die anfängliche Weigerung der Herausgabe der Belege sprach. Die Kündigung war in angemessener Frist erklärt und ausreichend begründet worden. Die ausführliche Darstellung bezüglich der einzelnen Betriebskostenarten, die falsch abgerechnet worden waren, war nicht nötig. Unerheblich war auch, ob der Mieter nicht ohnehin hätte ausziehen wollen.