Außerordentlich fristlose Kündigung nach Gewaltandrohung

Ein wichtiger Grund für eine außerordentlich fristlose Kündigung liegt in der Regel vor, wenn der Mieter dem Vermieter oder dessen Mit­arbeitern Gewalt androht; eine vorherige Abmahnung dahingehend, zukünftig Bedrohungen gegenüber Angestellten des Vermieters zu unterlas­sen, ist in solchen Fällen nicht erforderlich, weil nicht geeignet, ein durch das Verhalten des Mieters bereits nachhaltig zerstörtes Vertrauensverhältnis wiederherzustellen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. (Mieter) versandte am 14. Mai 2018 eine eMail an eine Angestellte der klägerischen Hausverwaltung wie folgt: ,,Du laberst eine Scheiße, es reicht!“ Am selben Tag hat der Bekl. nach Angaben der Kl. dem Hauswart der Kl. und der Angestellten der klägerischen Hausverwaltung angedroht, ihnen „in die Fresse zu hauen“. Mit Schreiben vom 16. Mai 2019 kündigte die Kl. das Mietverhältnis mit dem Bekl. fristlos.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen den Bekl. aus § 546 Abs. 1 BGB zu, weil die mit Schreiben vom 16. Mai 2019 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis beendet hat.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein solch wichtiger Grund liegt in der Regel vor, wenn der Mieter dem Vermieter oder dessen Mitarbeitern Gewalt androht (Blank in Schmidt-Futterer, MietR, 14. Aufl. 2019, § 543 Rz. 191).

Im Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Bekl. am 14.5.2019 dem Hauswart der Kl., dem Zeugen K. und der bei der Kl. beschäftigten Zeugin D. körperliche Gewalt angedroht hat. Erforderlich ist hierbei keine absolute Gewissheit, sondern ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. nur BGH, NJW 2013, 790 Rn. 17). Dieser liegt hier vor.

Der Zeuge K. hat in seiner Vernehmung bekundet, dass er an dem besagten 14. Mai 2019 von dem Bekl. zunächst telefonisch in „stark erregtem“ Zustand kontaktiert wurde. Der Bekl. habe angegeben, sich bezüglich der Beseitigung von Mängeln in seiner Wohnung „missverstanden“ zu fühlen. Sodann habe der Bekl. angekündigt, in das Büro des Zeugen zu kommen und ihm „in die Fresse zu hauen“. Der Zeuge gab weiter an, dies habe der Bekl. „eindringlich und mit Nachdruck“ kundgegeben, so dass er sich veranlasst gesehen habe, seine Bürotür zu ver­schließen. Wenig später habe es dann an seiner Tür gepoltert, der Bekl. habe geschrien, er solle die Tür öffnen und ihn reinlassen. Sodann habe der Bekl. geschrien, er werde ihm und der Zeugin D. „in die Fresse hauen“. Der Zeuge erklärte, sodann telefonisch die Polizei verständigt zu haben. Ab diesem Moment habe er den Bekl. nicht mehr gehört. Er gibt weiter an, sodann noch seinen Arbeitgeber und die Zeugin D. telefonisch über den Vorfall in Kenntnis gesetzt zu haben.

Die Aussage des Zeugen erscheint in hohem Maße glaubhaft. Er schilderte das Vorkommnis sachlich und ruhig und vermochte auf die Nachfragen des Gerichts ohne Zögern zu antworten. Es ist nicht ersichtlich, was den Zeugen K. veranlassen sollte, eine derartige Bedrohung durch den Bekl. zu „erfinden“ und darüber hinaus noch die Polizei hinzuzuziehen. Vor dem Hintergrund, dass der Zeuge nach eigenen Angaben in sieben Jahren Tätigkeit bei 380 Mietparteien einen ähnlichen Vorfall noch nicht erlebt hat, erscheint auch die konkrete Erinnerung an diesen Vorfall nachvollziehbar. Es hat sich für das Gericht auch kein Anlass ergeben, an der Glaubwürdigkeit des Zeugen zu zweifeln.

Die Aussage wird auch gestützt durch die Aussage der Zeugin D. Diese bestätigte in ihrer Vernehmung, an diesem Tag von dem Zeugen K. telefonisch kontaktiert worden zu sein. Der Zeuge habe ihr von der gegen ihn und ihre Person gerichteten Bedrohung des Bekl. berichtet. Sie gab an, den Zeugen K. einige Zeit später nochmals angerufen zu haben, um zu hören, „ob alles in Ordnung ist“. Der Zeuge K. habe sie dann mit einem zu diesem Zeitpunkt anwesenden Polizisten sprechen lassen. Sie habe diesen gefragt, ob für sie eine Gefahr bestehe und wie sie sich verhalten solle. Ihr sei daraufhin geraten worden, die Anlage in nächster Zeit zu meiden oder jedenfalls nur in Begleitung zu betreten.

Auch die Aussage der Zeugin D. erschien glaubhaft. Sie berichtete sachlich und detailliert und vermittelte nicht den Eindruck, ein erfundenes Szenario zu schildern. Auch betreffend die Glaubwürdigkeit der Zeugin haben sich keine Zweifel ergeben.

Die Aussagen des Bekl. und der von ihm benannten Zeugen waren hingegen unglaubhaft bzw. unergiebig.

Der Bekl. gab in seiner Anhörung - erstmals, nachdem schriftsätzlich der Vorfall lediglich pauschal in Abrede gestellt wurde - an, er habe am 14. Mai 2019 an der Tür des Hauswartbüros geklopft. Er habe dabei hören können, dass der Zeuge Kl. in seinem Büro um Hilfe gerufen und die Polizei verständigt habe. Er habe gedacht, dass der Zeuge „nur so tut“. Die Polizei sei dann auch gekommen und habe auf seine Nachfrage hin gesagt, dass „alles in Ordnung“ ist.

Dies bestätigte der Zeuge W. in seiner Vernehmung. Der Zeuge W. gab aber auch an, dass der Bekl. - wie klägerseits vorgetragen - den Zeugen K. kurz zuvor bereits telefonisch kontaktierte, woraufhin der Bekl. „stinkig“ und „sauer“ gewesen sei, weil dieser nicht mit ihm „kommunizieren“ wollte. Was genau der Bekl. am Telefon gesagt habe, wisse er zwar nicht mehr. Jedenfalls sei der Bekl. aber nicht „so sauer“ gewesen, dass er so etwas angedroht hätte. Sie seien dann zum Hauswartbüro gegangen und hätten - ohne dabei etwas zu sagen - geklopft und dann die Türklinke heruntergedrückt. Dabei hätten sie festgestellt, dass die Tür verschlossen war und der Zeuge K. innen um Hilfe rief.

Nach dem Dafürhalten des erkennenden Gerichts sind diese Aussagen unglaubhaft. Im Ergebnis wird der klägerseits behauptete Ablauf zugestanden. Lediglich die Aussagen bezüglich des „in die Fresse Hauens“ sollen nicht gefallen sein. Dies ließe allein den Schluss zu, der Zeuge K. sperrte sich nur aufgrund des Telefonats mit dem Bekl. - in dem ein in die Fresse Hauen nicht angekündigt wurde - ein, rief um Hilfe und verständigte noch dazu die Polizei. Dies erscheint nicht im Geringsten nachvollziehbar, insbesondere, wenn man dem die plausible Erklärung des Zeugen K. für sein Verhalten gegenüberstellt. Die Version der Kl. wird aus Sicht des Gerichts überdies gestützt durch die Tatsache, dass der Bekl. unmittelbar vor dem Telefonat mit dem Zeugen K. in einer an die Zeugin D. gerichteten Mail schrieb „Du laberst eine Scheiße, es reicht!“ und auf dem Anrufbeantworter der Hausverwaltung eine äußerst aufgebrachte Nachricht hinterließ. In Anbetracht dieser unstreitigen Umstände erscheint eine weitere Eskalation des Bekl. überaus plausibel.

Die Aussagen der beklagtenseits benannten Zeugen H. und R. waren unergiebig […].

Der zur Überzeugung des Gerichts festgestellte Sachverhalt stellt einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Die Kl. hat auch unter Berücksichtigung der offenbar schon länger andauernden Problematik betreffend die Beseitigung von Mängeln in der Wohnung des Bekl. und damit einhergehenden Terminschwierigkeiten nicht hinzunehmen, dass ihre Angestellten - wenn auch nicht in strafrechtlich relevanter Art und Weise - bedroht werden. Sofern der Bekl. der Auffassung ist, ihm stünden Ansprüche auf Mängelbeseitigung zu, denen die Kl. zu zögerlich oder gar nicht nachkommt, steht es ihm jederzeit frei, Kritik in angemessenem Ton zu üben und im Übrigen von den Rechten Gebrauch zu machen, die das Gesetz für solche Fälle bereithält (Ersatzvornahme, Klage). Entgegen der Meinung des Bekl. waren bereits die in der eMail vom 14.5.2019 und für die Nachricht auf dem Anrufbeantworter gewählten Worte nicht „noch sozialadäquat“. In der Zusammenschau mit dem weiteren Verhalten des Bekl. - mag man auch zu seinen Gunsten einen Zustand höchster Erregung und eine gegebenenfalls krankheitsbedingt eingeschränkte Steuerungsfähigkeit annehmen - war die Grenze eines lediglich abmahnungsrelevanten Verhaltens definitiv überschritten.

Eine vorherige Abmahnung war hier gem. § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht erforderlich. Eine Abmahnung dahingehend, zukünftig Bedrohungen gegenüber Angestellten der Kl. zu unterlassen, wäre im vorliegenden Fall nicht geeignet, das durch das Verhalten des Bekl. bereits nachhaltig zerstörte Vertrauensverhältnis wiederherzustellen.

Gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren, sofern auf Räumung von Wohnraum erkannt wurde. Im Rahmen der hiernach zu treffenden Ermessensentscheidung sind die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abzuwägen.

Unter Berücksichtigung des gerichtsbekannt angespannten Wohnungsmarktes im Gerichtsbezirk und in Anbetracht der Tatsache, dass der Bekl. seit dem Vorfall im Mai 2019 weitere Bedrohungen nicht ausgesprochen hat, erscheint eine Räumungsfrist von ca. 6 Monaten noch mit dem Erlangungsinteresse der Kl. vereinbar.

Das Landgericht Berlin hat durch Hinweisbeschluss vom 12. Juni 2020 - 66 S 116/20 - erklärt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückweisen zu wollen. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts sei nicht zu beanstanden. Materiell-rechtlich heißt es dann im Hinweisbeschluss:

„Geht man demnach von einer erfolgten Gewaltandrohung durch den Bekl. aus, so rechtfertigt dies regelmäßig eine außerordentliche Kündigung, da nicht nur eine begangene Tätlichkeit zur Rechtfertigung einer außerordentlichen Kündigung führt, sondern auch bereits die Androhung einer solchen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, § 543 Rn. 191 m.w.N.).

Im Übrigen besitzt das Verhalten des Bekl., auch schon im vorherigen eMail-Verkehr, neben der Androhung von Gewalt auch bereits beleidigenden Charakter, was ebenfalls den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung rechtfertigt.

Aufgrund dieses Verhaltens des Bekl. ist von einer Zerstörung des Vertrauensverhältnisses als Ursache für die Kündigung auszugehen.

Entgegen der Ansicht des Berufungskl. bedarf es in solchen Fällen nicht immer einer vorherigen Abmahnung. Denn bei einer solchen Zerrüttungskündigung ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich, wenn die Vertrauensgrundlage durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann (vgl. BGH NZM 2010, 901; OLG Celle ZMR 2009,192). So liegt es auch hier.“

Der Mieter hat auf den Hinweisbeschluss des Landgerichts hin seine Berufung zurückgenommen.

Ein wichtiger Grund für eine außerordentlich fristlose Kündigung liegt in der Regel vor, wenn der Mieter dem Vermieter oder dessen Mitarbeitern Gewalt androht; eine vorherige Abmahnung dahingehend, zukünftig Bedrohungen gegenüber Angestellten des Vermieters zu unterlassen, ist in solchen Fällen nicht erforderlich, weil nicht geeignet, ein durch das Verhalten des Mieters bereits nachhaltig zerstörtes Vertrauensverhältnis wiederherzustellen.

Der Beklagte (Mieter) versandte nach Differenzen um eine sich in die Länge ziehende Mängelbeseitigung folgende eMail an eine Angestellte der Hausverwaltung: „Du laberst eine Scheiße, es reicht!“ Am selben Tag drohte er nach Angaben der Klägerin ihrem Hauswart und besagter Angestellter zunächst telefonisch an, vorbeizukommen und ihnen „in die Fresse zu hauen“. Wegen dieser, so der Hauswart später in der Zeugenvernehmung, „eindringlich und mit Nachdruck“ ausgesprochenen Drohung habe er sich veranlasst gesehen, seine Bürotür zu verschließen. Wenig später habe es dann an seiner Tür gepoltert, der Beklagte habe geschrien, er solle die Tür öffnen und ihn reinlassen. Sodann habe der Beklagte geschrien, er werde ihm und der Angestellten der Hausverwaltung „in die Fresse hauen“. Daraufhin verständigte der Hauswart telefonisch die Polizei und informierte anschließend seinen Arbeitgeber und die vom Beklagten ebenfalls bedrohte Angestellte der Hausverwaltung telefonisch über den Vorfall.

Mit Schreiben vom 16. Mai 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit dem Beklagten fristlos.

Das Amtsgericht gab nach umfangreicher Zeugenvernehmung der Klage auf Räumung und Herausgabe statt.

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das ist der Fall, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein solch wichtiger Grund liege in der Regel vor, wenn der Mieter dem Vermieter oder dessen Mitarbeitern Gewalt androht.

Dass der Beklagte dem Hauswart und einer Angestellten der Klägerin körperliche Gewalt angedroht habe, stehe im Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest. Erforderlich dafür sei keine absolute Gewissheit, sondern ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen. Dieser Grad von Gewissheit liege hier vor, was das Gericht umfangreich begründet.

Der festgestellte Sachverhalt stellt einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Die Klägerin müsse – auch unter Berücksichtigung der offenbar schon länger andauernden Problematik hinsichtlich der Mängelbeseitigung in der Wohnung des Beklagten und damit einhergehender Terminschwierigkeiten – nicht hinnehmen, dass ihre Angestellten – wenn auch nicht in strafrechtlich relevanter Art und Weise – bedroht würden. Sofern der Beklagte der Auffassung sei, ihm stünden Ansprüche auf Mängelbeseitigung zu, denen die Klägerin zu zögerlich oder gar nicht nachkomme, stehe es ihm jederzeit frei, Kritik in angemessenem Ton zu üben und im Übrigen von den Rechten Gebrauch zu machen, die das Gesetz für solche Fälle bereithalte. Aber bereits die in der eMail gewählten Worte seien nicht mehr „noch sozialadäquat“.

In der Zusammenschau mit dem weiteren Verhalten des Beklagten sei, selbst wenn man zu seinen Gunsten einen Zustand höchster Erregung und eine gegebenenfalls krankheitsbedingt eingeschränkte Steuerungsfähigkeit annehme, die Grenze eines lediglich abmahnungsrelevanten Verhaltens definitiv überschritten gewesen.

Eine vorherige Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen, denn eine Abmahnung dahingehend, zukünftig Bedrohungen gegenüber Angestellten der Klägerin zu unterlas­sen, wäre im vorliegenden Fall nicht geeignet gewesen, das durch das Verhalten des Beklagten bereits nachhaltig zerstörte Vertrauensverhältnis wiederherzustellen.

Das Landgericht Berlin hat durch Hinweisbeschluss vom 12. Juni 2020 - 66 S 116/20 - erklärt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückweisen zu wollen. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts sei nicht zu beanstanden. Materiell-rechtlich heißt es dann im Hinweisbeschluss:

„Geht man demnach von einer erfolgten Gewaltandrohung durch den Beklagten aus, so rechtfertigt dies regelmäßig eine außerordentliche Kündigung, da nicht nur eine begangene Tätlichkeit zur Rechtfertigung einer außerordentlichen Kündigung führt, sondern auch bereits die Androhung einer solchen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, § 543 Rn. 191 m.w.N.).

Im Übrigen besitzt das Verhalten des Beklagten, auch schon im vorherigen eMail-Verkehr, neben der Androhung von Gewalt auch bereits beleidigenden Charakter, was ebenfalls den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung rechtfertigt.

Aufgrund dieses Verhaltens des Beklagten ist von einer Zerstörung des Vertrauensverhältnisses als Ursache für die Kündigung auszugehen.

Entgegen der Ansicht des Berufungsklägers bedarf es in solchen Fällen nicht immer einer vorhe­rigen Abmahnung. Denn bei einer solchen Zerrüttungskündigung ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich, wenn die Vertrauensgrundlage durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann (vgl. BGH NZM 2010, 901; OLG Celle ZMR 2009,192). So liegt es auch hier.“

Der Mieter hat auf den Hinweisbeschluss das Landgerichts hin seine Berufung zurückgenommen.

Ähnlich wie hier – teilweise waren die Vorkommnisse geringfügiger – entschieden: LG Berlin [ZK 62], GE 2000, 539; LG Berlin [ZK 67], GE 2001, 1673; LG Berlin [ZK 67], GE 2013, 1521; AG Wedding, GE 2014, 1463; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2010, 1207; AG Lichtenberg, GE 2011, 1239; LG Karlsruhe, GE 2014, 465; AG Düsseldorf, GE 2019, 1313. Einschränkend: LG Berlin [ZK 67], GE 2018, 394 und BGH, GE 2014, 1053.