Außergewöhnlich hohe Heizkosten nur bei Fehler der Anlage Mietmangel

Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt nicht per se einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen.

II. Die Berufung der Bekl. ist unbegründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung des ausgeurteilten restlichen Mietzinses für die Monate Juni und August bis November 2010. Der Mietzins ist nicht gemindert, § 536 Abs. 1 BGB. Die in den Mieträumen vorhandene Heizungs- und Belüftungsanlage ist nicht mit einem Mangel im Sinne von § 536 BGB behaftet.

Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob ein Mangel vorliegt, sind die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Normen (BGH, GE 2004, 1586 = NJW 2005, 218). Das Landgericht hat im unstreitigen Tatbestand des angefochtenen Urteils festgestellt, dass es zwischen den Parteien hinsichtlich der technischen Gebäudeausstattung keine Vereinbarung gibt. Dies entspricht dem Vortrag der Bekl., wonach die Parteien hinsichtlich der Gebäudeausstattung keine konkreten Vereinbarungen getroffen haben. Fehlen - wie hier - ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet (KG, WuM 1980, 255; BGH, a.a.O.).

Dass die streitgegenständlichen Räume unangemessene Temperaturen aufwiesen bzw. zu heiß oder zu kalt seien, wird von der Bekl. nicht schlüssig vorgetragen.

Die Bekl. beanstandet die Unwirtschaftlichkeit der von der Kl. eingebauten Anlage, leitet diese aber ausdrücklich nicht daraus her, dass diese im Vergleich zu anderen veraltet wäre oder nicht dem Stand der Technik entspreche, sondern daraus, dass diese nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen sei. Die Lüftungsanlage lasse sich nur zentral bedienen und einstellen, so dass eine bedarfsgerechte Einstellung in den einzelnen Stockwerken nicht möglich sei. Zudem sei eine Einstellung der Lüftungsanlage lediglich durch einen Techniker möglich und könne daher nicht vom Personal der Bekl. vorgenommen werden. Der Vortrag der Bekl. ist widersprüchlich. Wenn eine nur zentral durch einen Techniker zu bedienende Anlage dem Stand der Technik entspricht, also - wie vom BGH gefordert - die maßgeblichen technischen Normen eingehalten werden, kann diese nicht zugleich von dem abweichen, was im Mindestmaß als allgemeiner Standard vorausgesetzt wird bzw. nach Treu und Glauben von einer Heizungsanlage erwartet werden kann.

Davon abgesehen kann der Bekl. auch nicht gefolgt werden, wenn sie meint, dass der Umstand, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage nur durch einen Techniker ein- bzw. zu verstellen ist, einen Mangel darstelle. Von einem Mangel könnte dann ausgegangen werden, wenn eine solche Anlage überhaupt nicht zu regulieren wäre. Die streitgegenständliche Heizungs- und Belüftungsanlage ist aber regulierbar. Wenn sie aufgrund ihrer Komplexität nur durch einen Techniker zu regulieren sein sollte, stellt dies keinen Mangel dar, wenn die Anlage - wie hier - dem Stand der Technik entspricht.

Ein Mietmangel liegt auch nicht etwa deshalb vor, weil - wie die Bekl. vorträgt, sie die Kosten für die Heizung trage und der Energieverlust erheblich sei. Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt per se keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant (KG, KGR 2008, 682; KGR 206, 89). Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist aber nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen (KG, KGR 2008, 682; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III, Rdnr. 1305). Nach dem eigenen Vortrag der Bekl. entspricht die Heizungs- und Belüftungsanlage dem aktuellen Stand der Technik, so dass von einer Mangelhaftigkeit der Heizungs- und Belüftungsanlage nicht ausgegangen werden kann.

Der Senat folgt auch nicht der Rechtsprechung des OLG Düsseldorf (WuM 1984, 54), wonach der Vermieter nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte verpflichtet ist, dem Mieter eine wirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage bereitzustellen. Der Mieter hat, wie oben näher ausgeführt, grundsätzlich einen Anspruch auf eine Heizung, die den vertraglichen Vereinbarungen entspricht oder aber, falls eine ausdrückliche Vereinbarung fehlt, jedenfalls dem Stand der Technik entspricht. Da die Heizungs- und Belüftungsanlage nach dem Vortrag der Bekl. dem Stand der Technik entspricht, liegt ein Mangel nicht vor.

Die von der Bekl. in der Berufungsinstanz zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichtes Dresden vom 29. November 2011 - 5 U 763/11 - befasst sich mit einem Sachverhalt, der mit dem hier vorliegenden nicht zu vergleichen ist. Das Oberlandesgericht Dresden ist in seiner Entscheidung zu der Überzeugung gelangt, dass die von dem Bekl. gemietete Veranstaltungshalle nicht die vereinbarte und vertraglich vorausgesetzte Beheizbarkeit aufweist, da diese nicht mit zumutbarem Aufwand und innerhalb angemessener Zeit beheizt und während der Veranstaltungen dauerhaft temperiert werden konnte, ohne die Veranstaltung zu stören.

Soweit die Bekl. vorträgt, sie habe 500.000 € verlorenen Baukostenzuschuss geleistet, um in dem langfristig angemieteten Gebäude brauchbare Funktionalität vorzufinden, ist dieser Vortrag gänzlich unsubstantiiert. Insbesondere lässt sich diesem Vortrag nicht entnehmen, dass die Parteien hinsichtlich der Heizungs- und Belüftungsanlage eine konkrete Vereinbarung getroffen hätten, zumal die Bekl. selbst ausdrücklich vorträgt, dass eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden sei.

Der von der Bekl. beanstandete mangelnde Wärmeschutz stellt keinen Mietmangel im Sinne von § 536 BGB dar.

Der Mieter einer Wohnung oder von Gewerberäumen kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen bzw. Gewerberäume entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. Bei einem Altbau kann ein Mieter nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des Hauses den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für Neubauten entspricht (vgl. LG Berlin, GE 2008, 1053).

Das streitgegenständliche Gebäude ist zu DDR-Zeiten errichtet worden, so dass die Bekl. ohne eine gesonderte Vereinbarung nicht erwarten kann, dass die Wände den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Standard in Bezug auf Wärmeschutz aufweisen. In Ziffer 1.5 der Anlage 2 zum Mietvertrag, die gemäß Ziffer 1.3 des Mietvertrages Bestandteil des Vertrages ist und in Verbindung mit Anlage 1 und Anlage 3 die Grundlage für die Errichtung und Ausstattung des Mietgegenstandes beinhaltet, ist geregelt, dass bei den tragenden Außenwänden keine bauliche Maßnahme erforderlich ist. Die Position „Außenwandbekleidung außen" unter 1.5 der Anlage 2 enthält den Vermerk „ggf. zusätzliche Wärmeschutzmaßnahmen gemäß EnEV-Nachweis". Dieser Vermerk kann unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich um ein zu DDR-Zeiten errichtetes Gebäude handelt und die Außenwände daher vor dem Umbau unter keinen Umständen den Wärmeschutz gemäß EnEV-Nachweis aufweisen konnten, nur die Bedeutung haben, dass ein solcher Wärmeschutz dann erfolgen wird, wenn er erforderlich ist, um eine Baugenehmigung bzw. Bauabnahme zu erhalten. Wie der von der Kl. zu den Akten gereichten Anlage K7 (Energiesparnachweis) zu entnehmen ist, erfüllen drei der im Kellergeschoss befindlichen Außenwände nicht die DIN nach 4108-2: 2003-7. Dies ist aber ausweislich der Ausführungen in der Energiebilanz deshalb nicht maßgebend, weil davon keine Sozialräume betroffen sind, so dass der mangelnde Wärmeschutz einer Baugenehmigung bzw. Bauabnahme nicht im Wege stand.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ergibt sich eine Vereinbarung dahin gehend, dass sämtliche Außenwände der zum Zeitpunkt des Umbaus maßgeblichen DIN-Norm angepasst werden sollen, auch nicht aus der mit der Überschrift „Baubeschreibung Neubauanforderungen" versehenen Anlage 3 zum Mietvertrag. Dass nicht sämtliche Gebäudeteile neu gebaut werden sollten, ergibt sich bereits aus der Anlage 1 zum Mietvertrag, in der ausdrücklich festgehalten worden ist, welche Bauteile ohne Veränderung beibehalten, welche ausgebessert bzw. überarbeitet und welche abgebrochen und neu gebaut werden sollten. Aus der in der Anlage 3 enthaltenen, mit der Überschrift „Wände" versehenen Regelung, wonach die Umfassungswände der Mieteinheit entsprechend den Anforderungen aus Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz und statischen Erfordernissen als Mauerwerk-, Stahlbeton oder GK-Wände errichtet werden, kann die Bekl. nicht herleiten, dass auch die tragenden Außenwände an die aktuellen Wärmeschutz-Normen angepasst werden sollten. Diese sollten nämlich - wie dargelegt - entsprechend der in der Anlage 1 enthaltenen Regelung nicht neu errichtet, sondern in ihrem Zustand belassen werden. Die in der Anlage 3 zu den Wänden enthaltene Regelung kann sich folglich nur auf die nichttragenden Außenwände, die tragenden und nichttragenden Innenwände beziehen, die ausweislich der Anlage 1 teilweise neu errichtet werden sollten.

Soweit die Bekl. vorträgt, dass die Höhe der Umbaukosten von 3 Mio. € dafür spreche, dass die Umbaumaßnahmen grundlegender Natur gewesen sind und das Gebäude auf den Stand eines Neubaus bringen sollten, ist ihr Vortrag nicht hinreichend substantiiert. Allein aus der Höhe der Baukosten kann nicht auf einen bestimmten allgemeinen Standard geschlossen werden.

Außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen nur dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn sie auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, wofür der Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage maßgebend ist.

Der Gewerberaummieter minderte die Mieten für die Monate Juni und August bis November mit der Begründung, er könne den Umfang des Luftaustauschs und die Raumtemperaturen für das von ihm gemietete Objekt nicht selbst und auch nicht zeitnah bestimmen, weil die Heizungs- und Belüftungsanlage nur durch einen Techniker ein- bzw. zu verstellen sei. Zudem entspreche die Anlage nicht dem aktuellen Stand der Technik, und der Wärmeschutz entspreche nicht den bei den Umbaumaßnahmen geltenden DIN-Normen für einen Neubau, den er nach der Baubeschreibung habe erwarten können, zumal der Umbau 3 Mio. Euro gekostet und er auch noch einen verlorenen Baukostenzuschuss von 500.000 € geleistet habe. Gegen seine Verurteilung zur Zahlung der ungeminderten Miete richtete sich die Berufung des Mieters.

Die Berufung hatte beim 8. Zivilsenat des Kammergerichts keinen Erfolg. Die notwendige Einstellung der Anlage durch einen Techniker stelle keinen Mangel dar, der erst dann anzunehmen sei, wenn sie überhaupt nicht regulierbar sei. Selbst wenn der Energieverlust der Heizung erheblich sei, liege darin ebenfalls kein Mangel, weil der Kostenaspekt für den Begriff des Sachmangels irrelevant sei. Der Mieter habe auch keinen Anspruch auf eine wirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage. Der Mieter habe bei dem zu DDR-Zeiten errichteten Altbau mangels einer entsprechenden Vereinbarung auch keinen Anspruch auf einen Wärmeschutz nach dem zur Zeit des Vertragsschlusses geltenden Standard. Eine entsprechende Vereinbarung ergebe sich auch nicht aus der Baubeschreibung. Allein aus der Höhe der Umbaukosten könne nicht auf einen bestimmten allgemeinen Standard geschlossen werden.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Ohne eine dahin gehende besondere vertragliche Regelung hat ein Mieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Werten zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften erhöhten Schutz (BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, GE 2010, 1110 und Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 295/11, GE 2012, 967 zum Schallschutz; Bestätigung des Urteils vom 6. Oktober 2004, VIII ZR 355/03, WuM 2004, 715).

Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können zwar auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, GE 2009, 1426), was allein bei Überlassung einer Baubeschreibung für einen Umbau nicht angenommen werden kann.