Außenbereich

Außenbereich; Außenbereich/Modernisierung; Zumutbarkeit der Mieterhöhung; Duldung von Modernisierungsmaßnahmen/Außenbereich; Härte/im Sinne von § 541 b; Modernisierung/Wirtschaftlichkeit; Modernisierung/Außenbereich; Wirtschaftlichkeit/Modernisierung; Mieterhöhung/Härte (Mieterhöhung); einstweilige Verfügung/Modernisierung im Außenbereich

1. Der Vermieter darf Modernisierungsmaßnahmen auch außerhalb der Wohnung nur mit Einwilligung des Mieters oder nach gerichtlicher Durchsetzung des Duldungsanspruchs vornehmen.

2. Die vom Vermieter beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen sind bei der Interessenabwägung (Härteprüfung) in ihrer Gesamtheit zu betrachten.

... Bei der Auslegung des § 541 b BGB ist davon auszugehen, daß diese Bestimmung eine Ausnahme von dem Grundsatz ist, daß dem Vermieter ein einseitiger Eingriff in das Mietobjekt versagt ist (vgl. Landgericht Hamburg WM 1976, Seite 97; Roquette Mietrecht des BGB Anm. 12 zu § 541 a BGB; so auch BGH NJW 1972, Seite 723 zu der früheren Bestimmung des § 541 a Abs. 2 BGB). Nach der Rechtsprechung ist davon auszugehen, daß auch die Vorschrift des § 541 b BGB eng auszulegen ist. Außerdem soll sie keine Bevorzugung des Modernisierungsinteresses des Vermieters gegenüber den Belangen der Mieter enthalten (vgl. Landgericht Hamburg WM 1976, Seite 97).

Vielmehr knüpft § 541 b BGB an die frühere Rechtsprechung an, wonach die Frage, ob ein Vermieter für die Vornahme von Arbeiten an Mietobjekten Einwilligung des Mieters bedarf, unter Abwägung aller Umstände zu entscheiden war (vgl. Begründung zum Regierungsentwurf Bundestagsdrucksache IV/BBG zum § 541 a Abs. 2 BGB.

Bei der Abwägung der Interessen der Parteien und bei der Prüfung des wirtschaftlichen Interesses der Verfügungsbeklagten kommt es nach dem Gesetzeszweck vor allen Dingen darauf an, ob die Modernisierung des Hauses zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit und Wettbewerbsfähigkeit geboten ist.

... Weiterhin ist auch das Interesse der Allgemeinheit an der Erhaltung und Verbesserung von Wohnraum zu berücksichtigen (vgl. Rechtsentscheid des Kammergerichts NJW 1981, Seite 2307).

Bei der Frage, ob der Verfügungskläger (der Mieter) Verbesserungsmaßnahmen dulden muß, ist jedoch nicht nur auf die Verbesserungsmaßnahme als solche abzustellen, sondern es müssen auch ihre künftigen Auswirkungen in Erwägung gezogen werden, zu denen auch der zu erwartende erhöhte Mietzins zählt (vgl. Rechtsentscheid des Kammergerichts NJW 1981, Seite 2307)... Welche Maßnahmen und welche Mieterhöhungen dem Mieter wirtschaftlich zumutbar sind, kann sich jedoch nicht nur an der zu erwartenden Mieterhöhung orientieren. Entstehen durch die durchzuführenden Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten erheblich höhere Kosten, so ist auch darauf bei der Prüfung der Härte, die für den Mieter eintreten kann, Rücksicht zu nehmen. Auf die Frage, ob die Verbesserung objektiv in einem angemessenen Verhältnis zu der zu erwartenden Mieterhöhung steht (vgl. insofern Kammergericht NJW 1981, Seite 2307), kommt es hier nicht an. Zu berücksichtigen ist, ob der Verfügungskläger in wirtschaftlich zumutbarer Weise mit den erhöhten Kosten belastet werden kann. Aus dem Schreiben der Verfügungsbeklagten ergibt sich, daß spätestens in zehn Jahren ein Mietzins von 1.606,59 DM zu zahlen ist.

... Verschiedentlich wird die Frage, wann eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsarbeiten dem Mieter noch zuzumuten und nicht als Härte zu betrachten ist, nach den statistischen Werten der durchschnittlichen Ausgaben für die Wohnungsmiete beantwortet, die zwischen 15 % und 25 % des jeweiligen Einkommens liegt. Unzumutbar ist eine Mieterhöhung, wenn diese allgemeine Mietbelastung im wesentlichen überschritten wird (vgl. Blank, Modernisierung von Wohnraum, ZMR 1981, Seite 294; Sternel, Mietrecht, Rnr. II 199). Zwar sollen solche Prozentsätze nach anderer Ansicht als Maßstab ungeeignet sein, um die Zumutbarkeit befriedigend beurteilen zu können, da es sich bei dem Einkommen einer Familie oder einer einzelnen Person um eine schwankende Größe handelt (vgl. Kammergericht Rechtsentscheid vom 22. Juni 1981 NJW 1981, Seite 2307 /2308). Unabhängig davon, ob dieser Auffassung zu folgen ist, ... ist hier jedoch in jedem Fall die Grenze der wirtschaftlichen Belastbarkeit des Verfügungsklägers weit überschritten. Dem Verfügungskläger kann eine Wohnungsmodernisierung verbunden mit einer Hausmodernisierung nicht zugemutet werden, wenn er eine erhebliche Mieterhöhung in Kauf nehmen oder sich aus finanziellen Gründen eine andere Wohnung suchen müßte (vgl. Landgericht Berlin WM 1981, Seite 12).