Ausschlussgrund

Ausschlussgrund; Ausschließungsgrund; Restitutionsausschluss; Rückübertragungsausschluss; redlicher Erwerb; Rückausnahmetatbestand; Stichtagsregelung; Modrow-Gesetz; Eigenheimerwerb; Wertausgleich für Vorbesitzerinvestitionen

1. Der für den Rückausnahmetatbestand des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG notwendige innere Zusammenhang zwischen der Anbahnung und dem Abschluß des Erwerbs bleibt gewahrt, wenn der angebahnte Kauf eines volkseigenen Eigenheims infolge des zwischenzeitlich Inkrafttretens des sog. Modrow-Gesetzes auf das Grundstück erstreckt worden ist.

2. Der notwendige Zusammenhang zwischen Anbahnung und Erwerb wird durch eine auf Veranlassung der Erwerber von staatlichen Stellen vorgenommene Instandsetzung des Erwerbsobjekts unterbrochen, die die Geschäftsgrundlage des Erwerbs verändert und den Schwerpunkt des Erwerbsgeschäfts in die Zeit nach dem Stichtag verlagert.

3. Zur Berücksichtigung eines Wertausgleichs des Erwerbers für substanzerhaltende und werterhöhende Investitionen des Vorbesitzers im Rahmen des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG.

I. Die Kl. begehrt die Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück ... in Berlin-... nach dem Vermögensgesetz (VermG). Sie war früher Eigentümerin des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks. Nachdem sie im Jahr 1961 die DDR ohne Beachtung der damals geltenden Meldevorschriften verlassen hatte, wurde das Grundstück nach der Anordnung Nr. 2 vom 3. Oktober 1958 unter staatliche Verwaltung gestellt. Im Jahr 1971 veräußerte der staatliche Verwalter das Grundstück an den Rat des Stadtbezirks Berlin-... Zum Rechtsträger des volkseigenen Grundstücks wurde der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-... (später: Berlin-...) - zukünftig: KWV - bestellt. Im Juni 1989 stimmte der Rat des Stadtbezirks Berlin-... einem Wohnungstausch zwischen der bisherigen Mieterin des Einfamilienhauses und den damals in ... wohnenden Beigeladenen zu. Die durch den Rat des Stadtbezirks Berlin-... am 29. Juni 1989 ausgestellte Wohnraumzuweisung, mit der das Haus den Beigeladenen zugewiesen wurde, enthält den handschriftlichen Vermerk "mit Hauskauf!". Am 5. Juli 1989 schlossen die Beigeladenen mit der bisherigen Mieterin des Einfamilienhauses einen "Kaufvertrag", in dem ausgeführt ist, daß die Beigeladenen von der Vormieterin die in dem Einfamilienhaus verbleibenden Gegenstände kaufen; als Kaufgegenstände sind u. a. angegeben: Gasheizungsanlage, Zwischendecke in der Veranda, Fußbodenbelag in der Veranda, Kohlenbeistellherd und Warmwasserspeicher in der Küche, Regal- und Waschbeckenumbau im Bad, ein Einbauschrank und Garagenmaterial (Tor und Platten). Am 15. August 1989 kam es zum Abschluß eines Mietvertrages zwischen der KWV und den Beigeladenen. Im Anschluß hieran führte die KWV auf Bitte der Beigeladenen Instandsetzungsmaßnahmen an dem Haus durch, die Ende November 1989 abgeschlossen waren. Nach einer Kostenaufstellung der KWV vom 25. Januar 1990 beliefen sich die Instandsetzungskosten für das Haus im Jahr 1989 auf 7.400 Mark. Mit Schreiben vom 4. Januar 1990 stellten die Beigeladenen bei dem Ma-gistrat den Antrag auf Erwerb des volkseigenen Eigenheims verbunden mit dem Antrag auf Verleihung des Nutzungsrechts an dem Grundstück. Auf die Anfragen des Magistrats vom 9. und 12. Januar 1990 teilte der Rat des Stadtbezirks Berlin-... mit, daß keine städtebaulichen und wohnungspolitischen Bedenken gegen die Veräußerung des Eigenheims be-stünden. Am 2. Mai 1990 schlossen der Magistrat und die Beigeladenen einen Kaufvertrag. Veräußert wurde das Grundstück mit dem Haus zu einem Kaufpreis von 16.540 Mark, wovon 12.515 Mark auf das Eigenheim und 3.408 Mark auf das Grundstück entfielen. Die Beigeladenen wurden Ende Mai 1990 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Kl. beantragte im August 1990 die Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück. Der Rückübertragungsantrag wurde mit Bescheid vom 10. August 1994 abgelehnt; der Kl. stehe wegen des Eigentumsverlusts an dem Grundstück nur ein Entschädigungsanspruch zu. Zwar sei der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG erfüllt. Die Rückübertragung sei jedoch ausgeschlossen, weil die Beigeladenen das Grundstück redlich erworben hätten. Der Erwerb sei bereits vor dem 19. Oktober 1989 schriftlich beantragt worden. Mit ihrer nach erfolglosem Widerspruch erhobenen Klage hat die Kl. beantragt, den Bekl. zu verpflichten, das Eigentum an dem Grundstück an sie zurückzuübertragen. Die Klage hat sie im wesentlichen damit begründet, daß der handschriftliche Vermerk auf der Wohnraumzuweisung nicht die

sei bereits vor dem 19. Oktober 1989 schriftlich beantragt worden. Mit ihrer nach erfolglosem Widerspruch erhobenen Klage hat die Kl. beantragt, den Bekl. zu verpflichten, das Eigentum an dem Grundstück an sie zurückzuübertragen. Die Klage hat sie im wesentlichen damit begründet, daß der handschriftliche Vermerk auf der Wohnraumzuweisung nicht die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG erfülle. Eine ernstliche Erwerbsabsicht der Beigeladenen habe zu diesem Zeitpunkt nicht bestanden. Dementsprechend sei der Erwerbsantrag auch erst nach dem Stichtag gestellt worden. Auch wenn von einer Anbahnung des Erwerbs im Juni 1989 auszugehen wäre, würde es bereits wegen der bis zur Stellung des Erwerbsantrags vergangenen Zeit an dem erforderlichen Zusammenhang des Erwerbsgeschäfts mit der Anbahnung fehlen. Der Bekl. und die Beigeladenen haben beantragt, die Klage abzuweisen. Beide haben die Auffassung vertreten, daß der handschriftliche Zusatz auf der Wohnraumzuweisung die Voraussetzungen einer Anbahnung im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG erfülle. Die Beigeladenen haben ergänzend auf ihre von vornherein bestehende Erwerbsabsicht hingewiesen; der Grund für den Umzug von ... nach Berlin sei gerade die Möglichkeit gewesen, dort ein Haus zu erwerben. Eine Ausnahme von der Stichtagsregelung sei außerdem deshalb gegeben, weil sie vor dem Stichtag werterhöhende und substanzerhaltende Aufwendungen mit einem Mehrfachen des Kaufpreises getätigt hätten. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Rückübertragung aufgrund des redlichen Erwerbs der Beigeladenen nach § 4 Abs. 2 VermG ausgeschlossen sei. Die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG für eine Ausnahme von der Stichtagsregelung seien erfüllt; der Hauskaufzusatz auf der Wohnraumzuweisung vom 29. Juni 1989 stelle eine ausreichende Dokumentation des Erwerbswillens der Beigeladenen dar. Eine Anbahnung scheitere nicht daran, daß diese gegenüber der KWV erfolgt sei. Zwar sei für die Veräußerung des Einfamilienhauses der Magistrat von Berlin zuständig gewesen. Da nach der Vorstellung des Gesetzgebers § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG aber den Wohnungs- oder Ringtausch erfassen sollte, reichten die anläßlich des Wohnungstausches getroffenen Absprachen mit der KWV, die für die Verwaltung des Hausgrundstücks zuständig gewesen sei, grundsätzlich zum Nachweis der Anbahnung aus, soweit sie - wie hier - in den Akten dokumentiert worden seien. Daß sich der im Mai 1990 abgeschlossene Kaufvertrag unter den veränderten rechtlichen Bedingungen nicht auf das Gebäude beschränkt habe, sei für § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG ohne rechtliche Bedeutung. Auch liege keine Unterbrechung des inneren Zusammenhangs zwischen Anbahnung und Erwerbsgeschäft vor. Allerdings wiesen die Abläufe des Erwerbs mit Blick auf die von der KWV zugesagten und durchgeführten Instandsetzungen gewisse Besonderheiten auf. Dieser Umstand rechtfertige jedoch weder eine Durchbrechung des inneren Zusammenhangs zwischen Anbahnung und Erwerb noch belege er eine fehlende Ernsthaftigkeit des Erwerbswillens der Beigeladenen. Greifbare Anhaltspunkte, die ernstliche Zweifel an der Redlichkeit der Beigeladenen begründen könnten, seien weder substantiiert vorgetragen noch sonst ersichtlich. Gegen dieses Urteil richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision der Kl., mit der sie ihr Klagebegehren weiterverfolgt. Die Revision begründet sie im wesentlichen damit, daß das Verwaltungsgericht zu Unrecht den Zusatz "mit

l an der Redlichkeit der Beigeladenen begründen könnten, seien weder substantiiert vorgetragen noch sonst ersichtlich. Gegen dieses Urteil richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision der Kl., mit der sie ihr Klagebegehren weiterverfolgt. Die Revision begründet sie im wesentlichen damit, daß das Verwaltungsgericht zu Unrecht den Zusatz "mit Hauskauf!" auf dem Formular der Wohnraumzuweisung als ausreichende Dokumentation des Erwerbswillens der Beigeladenen angesehen habe. Zudem erfülle eine Anbahnung gegenüber der KWV nicht die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG. Ferner fehle der notwendige zeitliche Zusammenhang zwischen einer etwaigen Anbahnung und der Stellung des formellen Erwerbsantrags. Der Erwerbsantrag sei durch die Beigeladenen erst sechs Monate nach der Wohnraumzuweisung gestellt worden; mit der KWV sei vereinbart gewesen, daß der Erwerbsantrag erst nach Durchführung der Instandsetzungsarbeiten gestellt werde. Außerdem habe sich eine Anbahnung allenfalls auf das Gebäude bezogen; veräußert worden seien jedoch Grundstück und Gebäude. Soweit es den Rückausnahmetatbestand des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG betreffe, hätten die Beigeladenen bisher nicht substantiiert vorgetragen, daß die von ihnen behaupteten Investitionen vor dem Stichtag durchgeführt worden seien.

Der Bekl. und die Beigeladenen verteidigen das erstinstanzliche Urteil und beantragen, die Revision zurückzuweisen. Die Beigeladenen tragen ergänzend vor, daß sie in einem hohen Maß selbst Instandsetzungen vorgenommen hätten, die weit über den Rahmen des in der DDR Üblichen hinausgegangen seien. Es sei lebensfremd, anzunehmen, daß sie als Mieter Investitionen von über 30.000 Mark vorgenommen hätten, sofern sie nicht die ernsthafte Absicht gehabt hätten, das Haus zu erwerben.

II. Die Revision ist begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts verstößt gegen Bundesrecht. Das Verwaltungsgericht hat die rechtlichen Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG verkannt und zu Unrecht eine Anbahnung des Erwerbs vor dem Stichtag des 18. Oktober 1989 bejaht (1). Ob eine Ausnahme von der Stichtagsregelung gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG vorliegt, kann der Senat nicht abschließend beurteilen, da die Vorinstanz die hierzu erforderlichen Tatsachenfeststellungen nicht getroffen hat. Die Sache ist deshalb an das Verwaltungsgericht zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (2).

Die Berechtigung der Kl. gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG steht unanfechtbar fest. Mithin ist nur noch darüber zu befinden, ob die Rückübertragung des Grundstücks wegen eines redlichen Erwerbs der Beigeladenen gemäß § 4 Abs. 2 VermG ausgeschlossen ist. Zwar ist ein redlicher Erwerb bei einem Erwerbsgeschäft nach dem 18. Oktober 1989, wie es hier der Fall ist, grundsätzlich nicht mehr möglich. Dieser Grundsatz ist aber dann durchbrochen, wenn einer der in § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a bis c VermG geregelten Ausnahmegründe vorliegt.

1. Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG ist ein redlicher Erwerb nach dem Stichtag möglich, wenn der Erwerb vor dem 19. Oktober 1989 schriftlich beantragt oder sonst aktenkundig angebahnt war. Ob der handschriftliche Zusatz "mit Hauskauf!" auf der Wohnraumzuweisung vom 29. Juni 1989 den Anforderungen genügt, die an eine aktenkundige Dokumentation des Erwerbswillens der Erwerber zu stellen sind, bedarf keiner Entscheidung; denn das Erwerbsgeschäft erfüllt aus einem anderen Grunde nicht die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG. a) Dieser andere Grund ist allerdings nicht darin zu sehen, daß das Geschäft gegenüber der KWV angebahnt worden ist. Zwar setzt eine aktenkundige Anbahnung nach der Rechtsprechung des Senats voraus, daß der Erwerbswille gegenüber der verfügungsberechtigten Behörde bekundet wurde (Urteil vom 16. April 1998 - BVerwG 7 C 32.97 - BVerwGE 106, 310 [315] = ZOV 1998, 287; Urteil vom 29. April 1999 - BVerwG 7 C 24.98 - Buchholz 428 § 4 Abs. 2 VermG Nr. 6 S. 21; ZOV 1999, 305); diese war hier, wie das Verwaltungsgericht gemäß § 137 Abs. 2 VwGO bindend festgestellt hat, der Magistrat und nicht die KWV. Besonderheiten gelten aber für die Anbahnung des Erwerbs in den Fällen des Wohnungs- oder Ringtausches. Mit der Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG wollte der Gesetzgeber auch den Wohnungs- oder Ringtausch erfassen, bei dem anläßlich einer einvernehmlichen Übertragung von Nutzungsverhältnissen der Eigentumserwerb in die Wege geleitet worden ist (BT-Drucks. 12/2480, S. 44). Dies hat zur Konsequenz, daß in diesen Fällen auch eine Anbahnung des Erwerbs gegenüber der KWV die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG erfüllte. Denn für die Übertragung der Nutzungsverhältnisse, insbesondere den Abschluß eines Mietvertrages, war die KWV zuständig. Die abweichende Beurteilung dieser Fälle findet ihre Rechtfertigung in den Richtlinien des Magistrats zum Erwerb und zur Nutzung von Eigenheimen durch Bürger in Berlin, die nach der Feststellung des Verwaltungsgerichts spätestens seit 1986 galten. Denn in diesen Richtlinien war für den Wohnungstausch bereits die Entscheidung des Magistrats über die Veräußerung des volkseigenen Eigenheims für den Regelfall vorgezeichnet. Nach Nr. 9 der Richtlinien durfte ein Wohnungstausch nur genehmigt werden, wenn der künftige Nutzer des Objekts seine Bereitschaft zum Abschluß eines Kaufvertrages erklärt hatte. bb) Die Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG ist auch nicht deswegen unanwendbar, weil eine Anbahnung im Juni 1989 allein den Erwerb des Einfamilienhauses zum Gegenstand haben konnte, während das Erwerbsgeschäft im Mai 1990 auch das Grundstück umfaßte. Damit wurde nicht, wie die Kl. meint, ein anderes als das angebahnte Erwerbsgeschäft vollzogen. Eine solche Sicht würde die veränderten rechtlichen Bedingungen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages im Mai 1990 unberücksichtigt lassen. Bis zum Stichtag des 18. Oktober 1989 war nur der Verkauf des Gebäu-des aufgrund des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl. DDR I S. 578) möglich. Das am 19. März 1990 in Kraft getretene Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. DDR I S. 157) - sog. Modrow-Gesetz - ermöglichte auch den Erwerb des Grundstücks. Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 des Gesetzes konnte beim Kauf eines volkseigenen Ein- oder Zweifamilienhauses das volkseigene Grundstück mit

GBl. DDR I S. 578) möglich. Das am 19. März 1990 in Kraft getretene Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. DDR I S. 157) - sog. Modrow-Gesetz - ermöglichte auch den Erwerb des Grundstücks. Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 des Gesetzes konnte beim Kauf eines volkseigenen Ein- oder Zweifamilienhauses das volkseigene Grundstück mit erworben werden; diese Vorschrift kam hier zur Anwendung. Das Modrow-Gesetz gestattete ebenfalls den Verkauf derjenigen Grundstücke, für die den Eigentümern der Gebäude bereits ein Nutzungsrecht verliehen war (§ 4 Abs. 2 Satz 3 des Gesetzes). Hätten die Beigeladenen einen Kaufvertrag über das Einfamilienhaus abgeschlossen und wäre ihnen für das Grundstück lediglich ein Nutzungsrecht verliehen worden, hätten sie, ohne daß dies mit Blick auf § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG den notwendigen Zusammenhang zwischen Anbahnung und Erwerbsgeschäft in Frage gestellt hätte, später im Wege eines sog. Komplettierungskaufs das Grundstück erwerben können. Der gleichsam vorweggenommene Komplettierungskauf kann im Rahmen des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG nicht anders behandelt werden. Zwischen beiden Fallgestaltungen bestehen keine Unterschiede von so erheblichem Gewicht, daß sie eine unterschiedliche Behandlung rechtfertigen könnten.

b) Einer Anbahnung des Erwerbs im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG steht jedoch entgegen, daß durch die von den Beigeladenen mit der KWV vereinbarte Instandsetzung des Hauses der innere Zusammenhang zwischen Anbahnung und Erwerbsgeschäft unterbrochen wurde. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt die Vorschrift einen inneren Zusammenhang zwischen Anbahnung und Abschluß des Erwerbs voraus, der geeignet war, den mit der Anbahnung begründeten Vertrauensschutz auf den Bestand des Erwerbsgeschäfts zu erstrecken. Als Beispielsfälle für eine Unterbrechung des notwendigen Zusammenhangs hat der Senat angesehen, daß das einmal geäußerte Erwerbsanliegen nicht aufrechterhalten, nicht in der erforderlichen Weise konkretisiert oder abschlägig beschieden wurde, bevor der Erwerber seinen Erwerbswunsch erneut aufgegriffen hat (Urteil vom 16. April 1998 - BVerwG 7 C 32.97 - BVerwGE 106, 310 [314]). Ferner hat der Senat eine Anbahnung verneint, wenn dem beantragten Erwerb erst eine Enteignung des Grundstücks vorausgehen mußte; dies falle derart aus dem Rahmen eines rechtsgeschäftlichen Erwerbs heraus, daß der innere Zusammenhang unterbrochen worden sei (Urteil vom 16. April 1998 - BVerwG 7 C 32.97 - BVerwGE 106, 310 [316]).

Der notwendige Zusammenhang zwischen Anbahnung und Erwerb wird auch - wie hier - durch eine auf Veranlassung der Erwerber von staatlichen Stellen vorgenommene Instandsetzung des Erwerbsobjekts unterbrochen, die die Geschäftsgrundlage verändert und damit den Schwerpunkt des Erwerbs in die Zeit nach dem Stichtag verlagert hat. Die Beigeladenen haben nach ihrem eigenen Vorbringen erst mit dem Bezug des Hauses im August 1989 die Sanierungsbedürftigkeit erkannt und daraufhin von der KWV die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen verlangt, die die KWV zusagte. Daß auch ein derartiger dem Abschluß des Erwerbsgeschäfts vorgeschalteter Vorgang den inneren Zusammenhang zwischen Anbahnung und Erwerb unterbricht, erschließt sich aus dem Regelungszweck des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG. Die Vorschrift bezweckt den Schutz des Erwerbers, der sein Erwerbsinteresse bereits zu einem Zeitpunkt bekundet hatte, zu dem sich der Alteigentümer noch keine konkrete Hoffnung auf Wiederherstellung seiner früheren Rechtsposition machen konnte, dessen Erwerbsanliegen aber aus Gründen, auf die er keinen Einfluß hatte, nicht rechtzeitig, d. h. vor dem Rücktritt des Staatsratsvorsitzenden Honecker am 18. Oktober 1989, entsprochen wurde (BT-Drucks. 12/2480, S. 44; Urteil vom 29. Januar 1998 - BVerwG 7 C 47.96 - Buchholz 428 § 4 Nr. 53 S. 121; Urteil vom 16. April 1998 - BVerwG 7 C 32.97 - BVerwGE 106, 310 [313]). Dementsprechend hat der Senat eine Anwendung der Vorschrift zugunsten des Erwerbers davon abhängig gemacht, daß die wesentlichen Erwerbsvoraussetzungen bereits am Stichtag vorlagen und der Erwerb allein noch von der positiven Entscheidung der Behörde über das Erwerbsgesuch und dem Abschluß des Erwerbsgeschäfts abhing (Urteil vom 16. April 1998 - BVerwG 7 C 32.97 - BVerwGE 106, 310 [314]; Urteil vom 3. November 1999 - BVerwG 8 C 19.98 - Buchholz 428 § 4 Abs. 2 VermG Nr. 8 S. 30; ZOV 2000, 54).

Aus diesem rechtlichen Rahmen fällt der hier zu beurteilende Erwerbsvorgang heraus. Die Beigeladenen und die KWV waren sich darüber einig, daß vor Abschluß eines Kaufvertrages die Instandsetzung, die mehrere Monate in Anspruch nahm und erst Ende November 1989 abgeschlossen worden war, durchgeführt werden sollte. Die Beigeladenen haben damit - gemeinsam mit der KWV - selbst die Ursache dafür gesetzt, daß es vor dem Stichtag keine Entscheidung über den Abschluß des Erwerbsgeschäftes geben konnte. Sie befanden sich damit nicht mehr in der Situation eines schutzwürdigen Erwerbers, dessen Erwerb nicht daran scheitern sollte, daß er sich wegen eines schwerfälligen Verfahrensablaufs oder wegen Nachlässigkeit der entscheidenden Behörde bis in die Zeit nach dem Stichtag verzögerte (vgl. Urteil vom 29. April 1999 - BVerwG 7 C 24.98 - Buchholz 428 § 4 Abs. 2 VermG Nr. 6 S. 20 = ZOV 1999, 305). Das Verhalten der Beigeladenen führte vielmehr dazu, daß die Voraussetzungen des in den Akten dokumentierten Hauskaufs entfielen und der auf eine neue Grundlage gestellte Erwerb erst nach dem Stichtag stattfand. Die KWV hatte nach dem eigenen Vortrag der Beigeladenen bereits im August 1989 darauf hingewiesen, daß die vorzunehmenden Investitionen Niederschlag in dem Kaufpreis finden würden, der festgelegt werde, wenn die Arbeiten abgeschlossen seien. Dementsprechend ist erst nach Abschluß der Sanierungsarbeiten ermittelt worden, welcher Kostenanteil in den Kaufpreis eingehen sollte und wie hoch der Kaufpreis war. Erst im Januar 1990 nach Durchführung der Sanierungsarbeiten haben die Beigeladenen den Antrag auf Erwerb des Hauses beim Magistrat gestellt. Eine Prüfung durch den Rat des Stadtbezirks, ob der Erwerb auf städtebauliche oder wohnungspolitische Bedenken stößt, ist ebenfalls erst im Januar 1990 durch den Magistrat veranlaßt worden.

2. Auch wenn danach der Ausnahmetatbestand des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG nicht erfüllt ist, ist damit nicht ausgeschlossen, daß die Vorschriften über den redlichen Erwerb trotz des Abschlusses des Erwerbsgeschäftes nach dem Stichtag zur Anwendung kommen. Unter der Voraussetzung, daß das Verwaltungsgericht die Redlichkeit der Beigeladenen bejaht, ist nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG eine Ausnahme von der Stichtagsregelung auch dann gegeben, wenn der Erwerber vor dem 19. Oktober 1989 in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen hat. Die Beigeladenen haben sich im erstinstanzlichen Verfahren auf die Vornahme solcher Investitionen berufen, ohne daß das Verwaltungsgericht - von seinem Rechtstandpunkt aus folgerichtig - dieses Vorbringen überprüft hat. Infolgedessen muß der Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen werden, um diesem Gelegenheit zu geben, die unterlassene Prüfung nachzuholen.

Die Beigeladenen haben als Teil der von ihnen errechneten Gesamtsumme der Investitionen in Höhe von 30.700 Mark auch einen Betrag in Höhe von 8.000 Mark geltend gemacht, den sie nach ihrem Vorbringen als "Wertausgleichsbetrag" an die Vormieterin für von ihr vorgenommene Investitionen gezahlt haben. Insoweit wird das Verwaltungsgericht zu prüfen haben, ob es sich der Sache nach nur um einen Kaufvertrag für von der Vormieterin übernommene Gegenstände handelte, der die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG nicht erfüllen würde, oder ob es sich - zumindest zu einem Teil - tatsächlich um einen "Ausgleich" für vorgenommene Investitionen der Vormieterin im Sinne der genannten Vorschrift handelte. Letzteres würde allerdings von vornherein ausscheiden, wenn es sich lediglich um Maßnahmen und Anschaffungen der Vormieterin handeln würde, die nach dem allgemeinen Mieterverhalten in der DDR üblicherweise von dem Mieter vorgenommen wurden (vgl. Urteil vom 16. Oktober 1997 - BVerwG 7 C 7.97 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 50 S. 113; ZOV 1998, 63). Ergibt die Prüfung durch das Verwaltungsgericht, daß die Vereinbarung mit der Vormieterin tatsächlich einen Wertausgleich für Investitionen zum Gegenstand hatte, deren Vornahme nicht dem allgemeinen Mieterverhalten in der DDR entsprach, so wäre ein solcher Wertausgleich im Rahmen des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG grundsätzlich zu berücksichtigen. Hierfür spricht der Regelungszweck der Vorschrift. Grund für die Ausnahme von der Stichtagsregelung ist im Fall des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG, daß das durch den Erwerb gezeigte Interesse an dem Vermögenswert nicht erst durch die vergleichsweise günstigen Erwerbsbedingungen in der Zeit der Wende hervorgerufen wurde, sondern bereits vor dem Stichtag bestand. Ein solches Interesse an dem Vermögenswert zeigt aber nicht nur derjenige Erwerber, der selbst Investitionen vornimmt, sondern auch derjenige, der für Investitionen des Vorbesitzers einen Ausgleich leistet und sich damit diese Investitionen gleichsam zu eigen macht. Denn nur derjenige, der ein nachhaltiges Interesse an dem Vermögensgegenstand hat, ist bereit, für bereits abgeschlossene Investitionen seiner Vorbesitzer einen Ausgleich zu zahlen. Der Berücksichtigung eines Wertausgleichs steht nicht entgegen, daß diese Zahlung im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Erwerb des Gebäudes stand. Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG ist eine Ausnahme von der Stichtagsregelung auch begründet, wenn ein Erwerber Investitionen vor dem Stichtag vornimmt, unabhängig davon, ob sich der Erwerb des Hauses bereits abzeichnete. Nicht anders kann die Leistung eines Wertausgleichs mit Blick auf den beabsichtigten Erwerb des Hauses beurteilt werden.