Ausschlussgrund

Ausschlussgrund; Ausschließungsgrund; Restitutionsausschluss; Rückübertragungsausschluss; redlicher Erwerb; Unredlichkeit; Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts; Eigenheimerwerb

Redlicher Erwerb im Sinne von § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG setzt nicht voraus, daß das zugrunde liegende Rechtsgeschäft zivilrechtlich wirksam war.

Die Kl. beanspruchen die Rückübertragung des 3.788 m2 großen Hofgrundstücks eines früheren Bauernhofes nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen - VermG. Sie sind die Erben des ehemaligen Hofeigentümers, der im Jahre 1953 aus der DDR flüchtete. Das umstrittene Grundstück wurde seinerzeit auf der Grundlage der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1992 (GBl. I S. 615) in Volkseigentum überführt. Nachdem ein Sachverständiger die auf dem Grundstück errichteten baulichen Anlagen (Wohnhaus, Stall, Scheune, Hühnerstall, Nebengebäude mit Waschküche und Wohnräumen, Hofbefestigung, Einfriedigung und Brunnen) mit insgesamt 19.113 M bewertet hatte, veräußerte der Rat der Stadt G. mit Vertrag vom 16. Mai 1985 das auf dem Grundstück gelegene ''Eigenheim" zu diesem Preis an die Beigeladenen. Der Rat des Kreises O. verlieh den Beigeladenen anschließend ein Nutzungsrecht an dem Grundstück. Nach der darüber ausgehändigten Urkunde erfaßt dieses Recht die "Gebäudegrundfläche" und berechtigt, "das darauf errichtete Wohnhaus für persönliche Zwecke zu nutzen". In einer Stellungnahme des Kreisbauamtes gegenüber der Finanzabteilung des Rates des Kreises O. vom 15. Juli 1986 zur Erteilung dieses Nutzungsrechts heißt es, daß der Nutzer des großzügig bebauten Grundstücks eine Kleintierhaltung betreibe, die mit dem Nutzungsrecht belastete Fläche sich durch eine genaue Vermessung minimal verringern ließe, gleichwohl aber eine Einhaltung der 500 m2-Grenze wegen der vorhandenen Bebauung nicht möglich sei. Im Mai 1990 kauften die Beigeladenen vom Rat der Stadt auch das Grundstück; ein Eigentumswechsel wurde im Grundbuch nicht eingetragen.

Ende 1990 meldeten die Kl. Rückübertragungsansprüche auf den Bauernhof an. Hinsichtlich des umstrittenen Hofgrundstücks lehnte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen die Rückgabe ab, weil die Beigeladenen den Vermögenswert redlich erworben hätten.

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren haben die Kl. Klage erhoben. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen.

Die Revision ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums an dem Hofgrundstück, weil die Beigeladenen das Eigentum an den darauf errichteten Gebäuden und das dafür erteilte Nutzungsrecht an dem Grundstück nach § 4 Abs. 2 VermG redlich erworben haben. Die Revision macht demgegenüber geltend, auf die Redlichkeit der Beigeladenen komme es nicht an, weil es bereits an einem Erwerbstatbestand fehle; der Gebäudekauf sei nach den seinerzeit maßgeblichen Normen des Zivilrechts der DDR unwirksam gewesen. Dieser Einwand greift nicht durch. Richtig ist zwar, daß nach der Rechtsprechung des Senats redlicher Erwerb im Sinne von § 4 Abs. 2 VermG einen, wie die Revision formuliert, "Vollerwerb" voraussetzt, allerdings allein in dem Sinne, daß neben dem Abschluß eines auf Eigentumsübertragung zielenden Rechtsgeschäfts die Eintragung im Grundbuch hinzukommen muß (vgl. den Beschluß des erkennenden Senats vom 29. Oktober 1993 - BVerwG 7 B 185.93 -). Damit ist folglich nur gesagt, daß ein auf Eigentumsverschaffung zielender Grundstücks- oder Gebäudekaufvertrag wegen der Zweigliedrigkeit des Erwerbstatbestandes noch kein ausreichender Anknüpfungspunkt für eine Redlichkeitsprüfung ist. Diese Rechtsprechung gibt damit - entgegen der Auffassung der Revision - nichts für die Annahme her, daß der redliche Erwerb im Sinne von § 4 Abs. 2 VermG ein zivilrechtlich wirksames Rechtsgeschäft voraussetzt. Die Revision verkennt, wenn sie diese Frage bejahen will, den rechtssystematischen Gehalt der genannten Vorschrift und wird damit zugleich dem Zweck der auf einen sozialverträglichen Ausgleich gerichteten Vorschriften des Vermögensgesetzes nicht gerecht.

Der Senat hat bereits entschieden, daß ein vermögensrechtlicher Rückübertragungsanspruch nach § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG nicht die Wirksamkeit des zum Schädigungstatbestand gehörenden Veräußerungsgeschäfts voraussetzt; maßgeblich ist vielmehr allein, ob dem Erwerber eine Eigentümerstellung verschafft wurde, die gemessen an der Rechtswirklichkeit in der DDR unangreifbar war (BVerwGE 96, 178 ff.). Für die spiegelbildliche Frage, inwieweit bei der Berufung auf den redlichen Erwerb die zivilrechtliche Wirksamkeit des Erwerbsgeschäfts von Belang ist, muß zwangsläufig dasselbe gelten; denn die Wirkungen des Rechtsgeschäfts auf die vermögensrechtlichen Verhältnisse zwischen den Beteiligten können naturgemäß nur einheitlich beurteilt werden. Daß die Rechtswirksamkeit des vollendeten Erwerbsgeschäfts nicht Voraussetzung für den anspruchshindernden Einwand der Redlichkeit ist, findet seinen sinnfälligen Ausdruck in § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG. Wenn danach ein Rechtserwerb in der Regel als unredlich anzusehen ist, wenn er nicht in Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der Deutschen Demokratischen Republik geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wußte oder hätte wissen müssen, wird deutlich, daß ein Verstoß gegen DDR-Recht allein regelmäßig nicht ausreicht, dem Erwerber die Berufung auf eine Eigentumsposition zu versagen. Hinzu kommen muß - ebenso wie bei den hier nicht einschlägigen Regelbeispielen der Buchstaben b und c des § 4 Abs. 3 VermG - ein subjektives Zurechnungselement. Ausschlaggebend für die Frage des Behaltendürfens ist demnach nicht, ob der Erwerber seine Position im Einklang mit den Normen des DDR-Rechts erlangt hat, sondern ob sein Vertrauen in den Bestand seiner Eigentümerstellung gemessen an den Regelbeispielen des § 4 Abs. 3 VermG schutzwürdig ist. Nur in diesem Rahmen können die Normen des Zivilrechts der DDR Bedeutung gewinnen. Ausgehend davon sind die von den Kl. vorgetragenen Argumente aus revisionsrechtlicher Sicht nicht geeignet, die Redlichkeit des Rechtserwerbs der Beigeladenen in Frage zu stellen.

Der Einwand der Kl., der Gebäudekaufvertrag sei nicht zustande gekommen, weil die Beteiligten sich nicht über den Vertragsgegenstand geeinigt hätten, findet keine Grundlage in den tatrichterlichen Feststellungen; es kommt daher nicht darauf an, ob ein solcher Dissens den Vertrauenstatbestand der Beigeladenen entfallen ließe. Das Verwaltungsgericht ist bei seiner Entscheidung davon ausgegangen, daß sämtliche Gebäude, die sich auf dem umstrittenen Grundstück befinden, Gegenstand der vertraglichen Vereinbarungen waren. Wegen der revisionsrechtlichen Bindung des Senats an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz kann der Vortrag der Kl. daher nur dahin verstanden werden, daß ihrer Auffassung nach die festgestellten Tatsachen die Annahme einer solchen Einigung nicht decken. Dieses Vorbringen greift jedoch nicht durch. Der Umstand, daß nach dem Wortlaut des Kaufvertrages das "Eigenheim" in das gemeinschaftliche Eigentum der Beigeladenen übergehen sollte, schließt aufgrund der übrigen Feststellungen des Gerichts - insbesondere des sich an dem Wertgutachten orientierenden Kaufpreises - nicht die Annahme aus, daß sämtliche Gebäude zum Vertragsgegenstand gemacht worden sind; eben dies hat das Verwaltungsgericht bei der Ermittlung des Vertragsinhalts als den erkennbar gewordenen Willen der vertragschließenden Parteien angesehen. Ohne Erfolg machen die Kl. in diesem Zusammenhang geltend, in dem beurkundeten Vertrag sei der Kauf eines Eigenheims bloß vorgetäuscht worden, während in Wahrheit ein bauliches Ensemble habe erworben werden sollen. Die dieser Behauptung entgegenstehenden tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts sind auch vor dem Hintergrund der für den Vertrag bestehenden Beurkundungspflicht (§ 3 Abs. 2 der Durchführungsbestimmung zum Eigenheimgesetz vom 19. Dezember 1973 - GBl. I S. 590) tragfähig. Zwar ist ausdrücklich der Kauf eines "Eigenheims" beurkundet worden; Inhalt der Urkunde ist aber auch der Hinweis auf das Wertgutachten, das Grundlage des Kaufpreises war. Da dieses Gutachten sämtliche auf dem Grundstück errichteten baulichen Anlagen erfaßte, durfte das Gericht ohne Rechtsverstoß davon ausgehen, daß beurkundeter und damit wirksamer Vertragsgegenstand sämtliche Gebäude waren.

Die Annahme der Unredlichkeit der Beigeladenen nach § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG ist auch nicht deswegen gerechtfertigt, weil - wie die Kl. meinen - der Verkauf des Gebäudeensembles das sich aus § 20 ZGB ergebende grundsätzliche Verbot verletzte, Volkseigentum zu persönlichem Eigentum zu übertragen. Eine nach § 20 Abs. 3 Satz 3 zulässige gesetzliche Ausnahme davon bildete das Eigenheimgesetz vom 19. Dezember 1973. Ein Eigenheim war nach § 1 Abs. 1 der Durchführungsbestimmung zu diesem Gesetz in der Fassung der Zweiten Durchführungsbestimmung vom 9. April 1985 (GBl. I S. 109) ein Wohngebäude, das als persönliches Eigentum für den Wohnbedarf einer Familie bestimmt war. Das Gebäude durfte auch eine zweite Wohnung enthalten, wenn sie nach ihrer baulichen Beschaffenheit besonders für die Benutzung durch Familienangehörige geeignet war oder als selbständige Wohnung vermietet werden konnte. Ob die Gesamtheit der baulichen Anlagen, die sich auf dem umstrittenen Grundstück befand, noch als Eigenheim in diesem Sinne betrachtet werden konnte, mag zweifelhaft sein. Es war aber zumindest nicht von vornherein unvertretbar, unter Berücksichtigung der besonderen persönlichen Bedürfnisse der Beigeladenen, die das Grundstück nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts auch zum Zwecke der erlaubten persönlichen Hauswirtschaft im Sinne des § 34 Abs. 1 des LPG-Gesetzes vom 2. Juli 1982 (GBl. I S. 443) - Kleintierhaltung - nutzten, die Vorschriften des Eigenheimgesetzes noch als gewahrt anzusehen. Dabei darf nicht außer acht gelassen werden, daß nach Abschnitt II Nr. 1.3 der vom Finanzministerium der DDR am 10. April 1985 erlassenen Richtlinien zum Eigenheimgesetz auch bisher landwirtschaftlich genutzte volkseigene Gebäude verkauft werden durften, die von den sozialistischen Betrieben der Landwirtschaft nicht mehr benötigt wurden. Zusätzlich fällt bei der rechtlichen Beurteilung des Verkaufsgeschäfts ins Gewicht, daß eine kleinliche Durchsetzung des grundsätzlichen Verbots, sozialistisches Eigentum in persönliches umzuwandeln, hier allenfalls zu einer unorganischen Teilung des Anwesens geführt hätte; es wären Nebengebäude in Volkseigentum verblieben, die wegen ihrer Zuordnung zum Hauptgebäude schwerlich einer funktionsgerechten Verwendung hätten zugeführt werden können. Angesichts dessen läge selbst ein bei strenger Betrachtungsweise angenommener Rechtsfehler noch im Grenzbereich zu zulässiger, großzügiger Gesetzesauslegung. Es ist daher schon fraglich, ob ein solcher Fehler seiner Art nach überhaupt geeignet wäre, den Vorwurf der Unredlichkeit gegenüber den Beigeladenen zu begründen. Aber auch wenn man dies für möglich hielte, wären die Beigeladenen dennoch redlich gewesen, weil sie als juristisch nicht vorgebildete Personen einen solchen Rechtsverstoß jedenfalls nicht hätten erkennen müssen.

Für den weiteren Einwand der Kl., der Rat sei nicht Rechtsträger des Grundstücks gewesen und habe deshalb die Gebäude nicht verkaufen dürfen, kommt es auf ein Kennenmüssen der Beigeladenen schon deswegen nicht an, weil diese Behauptung der Kl. wiederum an den bindenden tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts vorbeigeht. Allein mit dem Hinweis darauf, aus den Akten ergebe sich die Rechtsträgerschaft des Rats der Stadt nicht, wird die Aktenwidrigkeit der gegenteiligen Feststellung, die das Gericht auch aufgrund anderer Erkenntnisse getroffen haben kann, nicht dargetan. Abgesehen davon hat sich dieser Einwand angesichts des inzwischen vom Bekl. vorgelegten Rechtsträgernachweises in der Sache erledigt.

Die Beigeladenen sind beim Erwerb der Gebäude schließlich auch nicht deswegen unredlich gewesen, weil der Rat der Stadt beim Abschluß des Kaufvertrages nicht ordnungsgemäß vertreten war. Zwar hätte sich die Bedienstete des Rates der Stadt entgegen der Auffassung der Vorinstanz nach § 57 Abs. 2 ZGB durch eine beglaubigte Vollmacht ausweisen müssen. Das gilt ungeachtet des Umstandes, daß sie möglicherweise nach § 55 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 11 Abs. 3 ZGB materiell als bevollmächtigt galt; denn diese gesetzliche "Anscheinsvollmacht" entband nicht von der Einhaltung der erwähnten Formvorschrift. Eine daraus abgeleitete Unredlichkeit der Beigeladenen im Sinne des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG scheidet jedoch schon deswegen aus, weil nach der Rechtsprechung des Senats der Tatbestand dieser Norm voraussetzt, daß der Verstoß gegen das DDR-Recht bei objektiver Betrachtung die Absicht erkennen läßt, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen (BVerwGE 97, 286 ff. [290]). Dies liegt bei einem bloßen Formmangel der Vollmacht eines öffentlich Bediensteten fern. Im übrigen fehlt es auch hier an einem "Kennenmüssen" der Beigeladenen und damit an der subjektiven Zurechenbarkeit des Rechtsfehlers.

Die Redlichkeit des Gebäudeerwerbs bedingt zwangsläufig, daß auch das im Anschluß daran erteilte akzessorische Nutzungsrecht jedenfalls dem Grunde nach redlich erworben wurde. Es kann nur noch in Frage stehen, ob der redliche Erwerb dieses Rechts das gesamte 3.788 m2 große Grundstück erfaßt. Auch dies muß unter Zugrundelegung der Ausführungen des angegriffenen Urteils bejaht werden. Danach wurde das dingliche Nutzungsrecht nicht nur für die Gebäudegrundflächen, sondern nach dem Willen der verleihenden Behörde für das gesamte Grundstück erteilt. An diese tatrichterliche Feststellung ist der Senat gebunden; denn sie wurde weder aktenwidrig noch unter Verstoß gegen allgemein anerkannte Auslegungsgrundsätze getroffen. Zwar heißt es in der Verleihungsurkunde und im Grundbuch, daß das Recht "an der Gebäudegrundfläche" oder "an den Grundflächen des Eigenheims" erteilt worden sei; das Verwaltungsgericht legt jedoch nachvollziehbar dar, woraus sich ergibt, daß dennoch das gesamte Grundstück erfaßt war.

Der Rechtserwerb war auch in diesem Umfange redlich. Zwar sah § 7 der Verordnung über den Neubau, die Modernisierung und die Instandsetzung von Eigenheimen - Eigenheim-Verordnung - vom 31. August 1978 (GBl. I S. 425) vor, daß bei dem Neubau von Eigenheimen das zur Verfügung gestellte Grundstück nicht größer als 500 m2 sein sollte, und eine vergleichbare Regelung traf die bereits erwähnte Richtlinie des Finanzministeriums der DDR zum Eigenheimgesetz unter Abschnitt II Nr. 5.3. Es liegt jedoch auf der Hand, daß diese Flächenbeschränkung bei dem Verkauf schon vorhandener Baulichkeiten nur eine Orientierungsgröße sein konnte, deren Einhaltung von der Lage und insbesondere der Behauung des Grundstücks abhängig war. Deshalb ließ die Richtlinie entsprechende Ausnahmen zu, wenn eine Teilung des Grundstücks wegen der vorgegebenen Situation weder möglich noch erforderlich oder zweckmäßig war. Da hier nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts von einem solchen Sachverhalt auszugehen war - wegen des Grundstückszuschnitts und seiner Bebauung hatte die seinerzeit zuständige Baubehörde eine Beschränkung des Nutzungsrechts auf Teile des Grundstücks nicht für möglich erachtet -, lag trotz der ungewöhnlich großen Grundfläche jedenfalls kein offenkundiger Verstoß gegen DDR-Recht vor. Auch hier scheidet auf seiten der Beigeladenen zumindest die Erkennbarkeit eines Rechtsfehlers und damit ihre Unredlichkeit nach § 4 Abs. 3 Buchst a VermG aus. Ihr redlicher Erwerb ist auch nicht nach Art. 233 § 4 Abs. 3 Satz 3 EGBGB auf eine Grundstücksfläche von 500 m2 begrenzt, weil diese Vorschrift voraussetzt, daß das Nutzungsrecht - anders als vom Verwaltungsgericht festgestellt - nur auf die Gebäudegrundfläche verliehen worden ist.