Ausschlussgrund

Ausschlussgrund; Ausschließungsgrund; Restitutionsausschluss; Rückübertragungsausschluss; redlicher Erwerb; staatlicher Verwalter; Veräußerung durch staatlichen Verwalter; Überschuldungslage; Beweislast; Manipulation

Die Erwerber sind unredlich i. S. des § 4 Abs. 3 lit. a VermG wenn sie vom staatlichen Verwalter Grundstücke erwerben, ohne daß die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 der Verordnung vom 11.12.1968 (Anordnung Nr. 2) vorliegen (Überschuldungslage) und dies fahrlässig nicht erkannt haben.

Die Kl. zu 1) war als Eigentümerin des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks eingetragen. Der Kl. zu 2) war als Eigentümer des Gartengrundstücks eingetragen. Am 3.12.1982 reisten die Kl. entgegen den damals geltenden Meldebestimmungen aus der ehemaligen DDR aus und nahmen ihren Wohnsitz in den alten Bundesländern. Am 10.12.1992 wurde das gesamte Vermögen der Kl. gemäß der Anordnung Nr. 2 vom 20.8.1958 über die Behandlung des Vermögens von Personen, die die DDR nach dem 10.6.1953 verlassen haben (GBl. I, Nr. 57, S. 664), unter staatliche Verwaltung des Rates der Stadt L. gestellt.

Mit notariellem Vertrag vom 25.4.1984 zwischen der staatlichen Verwalterin, Frau Marion V, und den Beigeladenen kauften die Beigeladenen die o. g. Grundstücke.

Mit Schreiben vom 20.8.1990 beantragten die Kl. die Rückübertragung der Grundstücke.

Mit Bescheid vom 25.2.1992, der Kl. zu 1) am 3.3.1992 zugestellt, und Bescheid vom 30.3.1992, dem Kl. zu 2) am 13.4.1992 zugestellt, gab die Stadt L. den Anträgen statt.

Hiergegen richteten sich die unter dem 30.3. bzw. 11.5.1992 eingelegten Widersprüche der Beigeladenen. Mit Widerspruchsbescheid des Sächsischen Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 21.9.1993, den Kl. am 24.9.1993 zugestellt, wurden die Bescheide der Stadt L. vom 25.2.1992 und 30.3.1992 aufgehoben und der Antrag der Kl. auf Rückübertragung der Grundstücke abgelehnt.

Die Kl. haben am 20.10.1993 Klage erhoben.

Die Klage ist begründet. Der angefochtene Widerspruchsbescheid des Bekl. vom 24.9.1993 ist rechtswidrig und verletzt die Kl. in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der Widerspruchsbescheid war daher aufzuheben.

Streitgegenstand des Verfahrens bildete lediglich die Frage, ob die Rückübertragung der Grundstücke in Natur wegen redlichen Erwerbes der Beigeladenen gemäß § 4 Abs. 2 Vermögensgesetz (-VermG, in der Fassung der Bekanntmachung vom 3.2.1992, BGBl. I S. 1446) ausgeschlossen ist, nachdem die Berechtigung der Kl. nach § 1, § 2 Abs. 1 VermG und der grundsätzlich gegebene Rückübertragungsanspruch der Kl. gemäß § 3 Abs. 1, § 1 Abs. 1 lit. c, durch den o. g. Ausgangsbescheid bestandskräftig feststehen.

Entgegen der Ansicht des Bekl. und der Beigeladenen ist die Rückübertragung der Grundstücke nicht gemäß § 4 Abs. 2 VermG ausgeschlossen. Grundsätzlich hat nach dem Vermögensgesetz die Restitution von Vermögenswerten Vorrang vor dem Bestandsschutzinteresse des jetzigen Rechtsinhabers, soweit dieses nicht nach besonderen Vorschriften ausgeschlossen ist (§ 3 Abs. 1 Satz 1 VermG). Die Rückübertragung ist nach § 4 Abs. 2 VermG ausgeschlossen, wenn natürliche Personen nach dem 8.5.1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum erworben haben. Diese Regelung trägt dem Prinzip der "Sozialverträglichkeit" Rechnung. § 4 Abs. 3 VermG enthält - von der Negativseite her - die Le-galdefinition des redlichen Erwerbes in Form von Regelbeispielen. Für die Annahme der Unredlichkeit reicht es aus, wenn nur eines der Regel-beispiele erfüllt ist. Die Definition knüpft zwar an die in § 1 Abs. 3 VermG enthaltenen objektiven Tatbestandsmerkmale an. Die Begriffe "unlautere Machenschaften" und "Unredlichkeit" sind deswegen aber inhaltlich nicht deckungsgleich. Der Begriff der "Unredlichkeit" dient der Beschreibung von Bewußtseinsinhalten, d. h. eines subjektiven Tatbestandsmerkmals. § 1 Abs. 3 VermG erfüllt dagegen eine andere Funk-tion. Dort geht es um die Bestimmung von objektiven Tatbestandsvoraussetzungen für eine Gruppe von Fällen, die vom Geltungsbereich des Gesetzes umfaßt werden sollen (Fieberg/Reichenbach, VermG, § 4 Rdnr. 46, 50; vgl. BVerwG, Urt. v. 29.9.1993, ZOV 1994, 50 f.). Gemeinsames Merkmal der in § 4 Abs. 3 VermG genannten Regelbeispiele ist die sitt-lich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang, die sich sowohl auf die Erwerbshandlung als solche als auch auf die Erwerbsgründe beziehen kann. In der subjektiven Teilhabe an dieser Manipulation besteht das We-sen der Unredlichkeit (vgl. BVerwG, Beschl. v. 2.4.1993 - 7 B 22.93; VG Dresden, Urteil vom 11.11.1992, VIZ 1993, 265).

Die Umstände des Erwerbes der Grundstücke durch die Beigeladenen führen nach Überzeugung der Kammer aufgrund des Ergebnisses der mündlichen Verhandlung zur Unredlichkeit der Beigeladenen i. S. d. § 4 Abs. 3 VermG.

Denn die Beigeladenen erfüllen das Regelbeispiel des § 4 Abs. 3 lit. a VermG, da der Erwerb nicht im Einklang mit der Verordnung vom 11.12.1968 stand (I.) und die Beigeladenen dies hätten wissen müssen (II.). Die Beigeladenen haben auch nicht den ihnen obliegenden Beweis erbracht, daß sie trotz Vorliegens des Regelbeispiels nicht unredlich i. S. d. § 4 Abs. 3 VermG gewesen seien (III). (Zur Beweislast vgl. Wasmuth, Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, § 4 Rdnr. 244.)

I. Der Erwerbsvorgang, d. h. der Kauf der o. g. Grundstücke stand mit den zu diesem Zeitpunkt in der DDR geltenden Rechtsvorschriften nicht in Einklang (§ 4 Abs. 3 lit. a VermG). Zwar war die staatliche Verwalterin, Frau Marion V., nach der Bestallungsurkunde vom 23.4.1984 berechtigt und verpflichtet, "alle Maßnahmen zu treffen, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung und volkswirtschaftlichen Nutzung des Vermögens erforderlich sind". In diesem Rahmen war sie "befugt, Verfügungen zu treffen, Rechtsgeschäfte abzuschließen und andere Rechtshandlungen mit Wirkung für das Vermögen vorzunehmen". Rechtsgrundlage bildeten nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Bestallungsurkunde die Verordnung über die Rechte und Pflichten des Verwalters des Vermögens von Eigentümern, die die DDR ungesetzlich verlassen haben, gegenüber Gläubigern in der DDR vom 11.12.1968 (GBl. II 1969 S. 1) und die Anordnung Nr. 2 vom 20.8.1958 über die Behandlung des Vermögens von Personen, die die DDR nach dem 10.6.1953 verlassen haben (GBl. I Nr. 130 S. 1231). Nach § 1 Abs. 1 der Verordnung vom 11.12.1968 war der staatliche oder vom Staat eingesetzte Verwalter dieser Vermögenswerte verpflichtet, im Zusammenhang mit den von ihm verwalteten Vermögenswerten stehende Forderungen von Gläubigern in der DDR zu befriedigen.

Der Verkauf der Grundstücke durch die staatliche Verwalterin erfolgte unter Verstoß gegen § 1 Abs. 2 der Verordnung vom 11.12.1968, da eine "Überschuldung" nicht vorlag. Denn nach dieser Norm konnte der Verwalter die verwalteten Vermögensgegenstände verkaufen, wenn die Höhe der zu befriedigenden Forderungen dem Wert dieser Vermögenswerte gleichkommt oder ihn übersteigt, oder wenn die Befriedigung der Forderungen auf andere Weise nicht möglich ist. Eine Überschuldungslage war nicht gegeben. Zum einen waren die Grundstücke zum Zeitpunkt des Erwerbes unstreitig nicht belastet. Aus der Verwaltungsakte ist darüber hinaus ersichtlich, daß die Kl. zu 1) über ein Sparguthaben in Höhe von 146.211,94 M/DDR, der Kl. zu 2) über ein Sparguthaben von 41.825,40 M/DDR verfügte. Offene Forderungen gegen die Kl. bestanden unstreitig auch nicht, vielmehr ist aus der Vermögensübersicht in der Verwaltungsakte ersichtlich, daß die Kl. über Vermögen verfügten.

Entgegen der Ansicht des Bekl. und der Beigeladenen ergibt sich schon aus der ausdrücklichen Bezugnahme der Bestallungsurkunde auf die Verordnung vom 11.12.1968 deren Anwendbarkeit, so daß auch der Hinweis auf die Anweisung Nr. 30/58 zur Anordnung Nr. 2 vom 20.8.1953 fehl geht, wonach die o. g. Beteiligten die Befugnis der Verwalterin zum Verkauf der Grundstücke herleiten wollen. Denn der Wortlaut der Nr. 8 der Anweisung "Rechte und Pflichten des Treuhänders" ist teilidentisch mit den Ausführungen über die Rechte des staatlichen Verwalters in der Bestallungsurkunde. Darüber hinaus bezieht sich die Anordnung Nr. 2 ausdrücklich auf die "Erfordernisse einer beim Aufbau des Sozialismus entsprechenden Nutzung". Die Kammer vermag aber dem aus der Argumentation der Beteiligten zu ziehenden Schluß, daß der Verkauf an Private eine dem "Sozialismus entsprechende Nutzung" darstellt, nicht zu folgen. An dem Verstoß gegen die o. g. Verordnung ändert auch - entgegen der Ansicht der Beigeladenen - die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages nichts. Gemäß § 297 Abs. 1 Zivilgesetzbuch der DDR (- ZGB -) vom 19.7.1975, GBl. I 1975 Nr. 27 S. 465) bedurften Verträge zur Übertragung des Eigentums an Grundstücken der Beurkundung. Diese Beurkundung sagt aber nichts darüber aus, ob die rechtlichen Voraussetzungen für den Verkauf vorlagen. Dem steht auch nicht der Wortlaut des Grundstückskaufvertrages vom 25.4.1984 entgegen, wonach unter Nr. 1 lediglich ausgeführt ist, daß die Vertretungsberechtigung der staatlichen Verwalterin, Frau V., nachgewiesen worden sei. Denn die Vertretungsbefugnis ergibt sich aus der Bestallungsurkunde vom 23.4.1984, sie hat aber keine Wirkungen auf das "rechtliche Dürfen", d. h. die Voraussetzungen für den Verkauf der Grundstücke.

II. Die Beigeladenen "hätten auch wissen müssen", daß die Voraussetzungen für einen Verkauf der Grundstücke durch den staatlichen Verwalter nach § 1 Abs. 2 der Verordnung vom 11.12.1968 nicht erfüllt waren.

Unredlichkeit i. S. des § 4 Abs. 3 VermG setzt nicht voraus, daß der Erwerber aktiv an dem Rechts- oder Verfahrensverstoß mitgewirkt hat (Wasmuth, a. a. O. § 4 Rdnr. 220). Ausreichend sind allein die Kenntnis oder das Kennenmüssen der genannten Umstände. Das von § 4 Abs. 3 lit. a VermG geforderte Wissen ist das Bewußtsein des Erwerbers von der Rechtswidrigkeit des Erwerbsvorganges einschließlich der sie bedingenden Umstände. Ausreichend ist für das Kennenmüssen, wenn den Erwerber ein einfacher Fahrlässigkeitsvorwurf trifft. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes ist das Tatbestandsmerkmal des § 4 Abs. 3 lit. a VermG "hätte wissen müssen" kein Synonym für grobe Fahrlässigkeit. Vielmehr ist jede Stufe der Fahrlässigkeit erfaßt, wie auch die Legaldefinition des "kennen müssen" in § 122 Abs. 2 BGB zeigt (BVerwG, Urteil vom 27.1.1994, - BVerwG 7 C 4.93 -; vgl. auch Barkam/Wittner, in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 4 Rdnr. 65; Heinrichs in: Palandt, BGB, 51. Auflage, § 122 Rdnr. 5).

Bei der Auslegung des Merkmals Fahrlässigkeit ist auf die Begriffsbestimmungen des bürgerlichen Rechts abzustellen. Nach § 276 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt fahrlässig, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer acht läßt. Fahrlässigkeit setzt Voraussehbarkeit und Vermeidbarkeit voraus (Heinrichs, a. a. O. § 276 Rdnr. 12). Der Erwerber hätte von dem Rechtsverstoß wissen müssen, wenn er bei Anwendung der bei Veräußerungsgeschäften erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen müssen, daß etwas "nicht mit rechten Dingen" zugegangen ist. Hierbei gilt ein objektiver Sorgfaltsmaßstab. Berücksichtigung finden aber auch der Verkehrskreis des Erwerbers, die berufliche Stellung sowie die Vorbildung und die damit allgemein vorauszusetzenden Kenntnisse (Wasmuth, a. a. O. § 4 VermG Rdnr. 221).

Im konkreten Fall müssen sich die Beigeladenen vorwerfen lassen, fahrlässig nicht erkannt zu haben, daß keine Überschuldungslage vorlag und die staatliche Verwalterin daher nicht befugt war, das Grundstück zu verkaufen. Denn der Grundstückskaufvertrag vom 25.4.1984 enthielt unter Punkt 2 den Vermerk, daß Belastungen im Grundbuch nicht eingetragen seien. Somit hätten die Beigeladenen wissen müssen, daß eine Überschuldungslage praktisch nicht vorliegen konnte. Denn über den Wert des Grundstückes waren sie nach eigenem Vortrag durch die Verkaufsverhandlungen hinsichtlich des Kaufpreises informiert. Eine Überschuldungslage hätte daher nur vorliegen können, wenn ansonsten Forderungen in etwa dieser Höhe gegen die Kl. bestanden hätten. Da der Kaufpreis - nach eigenem Vortrag der Beigeladenen - hoch war, hätten sich ihnen diesbezüglich Zweifel aufdrängen müssen. Diesen Zweifeln hätten sie auch nachgehen müssen. Denn bekannt war den Beigeladenen, daß nicht die Eigentümer der Grundstücke diese verkauften, sondern ein staatlicher Verwalter. Damit drängt sich aber gleichzeitig die Frage der Berechtigung des Verwalters zum Verkauf auf.

Die Beigeladenen konnten den Fahrlässigkeitsvorwurf auch nicht dadurch ausräumen, daß sie sich auf fehlende Fachkenntnisse bzw. Unkenntnis der Verordnung vom 11.12.1968 berufen. Denn bei der Verordnung handelte es sich um eine solche, die im Gesetzblatt der DDR veröffentlicht war. Damit war sie allgemein, also auch den Beigeladenen zugänglich. Auf die Unkenntnis geltender, veröffentlichter Rechtsvorschriften kann sich jedoch niemand berufen. Entscheidend ist, daß sich die Beigeladenen deren Inhalt hätten zur Kenntnis bringen können, dies aber zumindest fahrlässig unterlassen haben (so auch: VG Dresden, Urt. v. 9.6.1993, Az.: II K 695/93). Hinzu kommt, daß im Unterschied zu der Anordnung Nr. 2 vom 20.8.1958 und der Anweisung Nr. 30/58 die Verordnung erstmals den Verkauf staatlich verwalteter Grundstücke an Private zuließ. Insofern kann eine Kenntnis der Verordnung in der Allgemeinbevölkerung und speziell bei Kaufinteressenten, also auch den Beigeladenen vorausgesetzt werden. Die Beigeladenen hätten aufgrund der beruflichen Stellung des Dr. H. als Leiter des Kombinats N. und der hier vorauszusetzenden allgemeinen gesellschaftlichen Kenntnisse erkennen können, daß etwas nicht mit rechten Dingen zugegangen ist.

Dieser Fahrlässigkeitsvorwurf füllt auch das "manipulative Element" aus, das nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes Merkmal des unredlichen Erwerbes ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 2.4.1993, a. a. O.). Er geht auch über die seitens des Bundesverwaltungsgerichtes gebildeten Fallgruppen hinaus, in denen der Manipulationsvorwurf negativ beschrieben wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts läßt sich zum Beispiel ein manipulatives Element in der Regel nicht allein aus dem Umstand bejahen, daß der Erwerber wußte oder wissen mußte, daß die von staatlichen Stellen oder in ihrem Auftrag betriebene Veräußerung eines früher enteigneten oder unter staatliche Verwaltung gestellten Grundstücks ohne Willen des Berechtigten erfolgt ist. Auch allein die Eigenschaft eines Erwerbers als Funktionsträger begründet noch nicht dessen Unredlichkeit (vgl. BVerwG, a. a. O.).

Da, wie oben ausgeführt, der Verstoß gegen die Verordnung vom 11.12.1968 gegeben ist, kam es bei der Entscheidung auf einen eventuell vorliegenden Verstoß gegen die Wohnraumlenkungsverordnung (- WRLVO - vom 14.9.1967, GBl. II Nr. 105) nicht mehr an.

III. Den Beigeladenen ist auch nicht der ihnen obliegende Beweis gelungen, daß sie trotz Erfüllung des Regelbeispiels des § 4 Abs. 3 lit. a VermG redlich i. S. d. § 4 Abs. 2 VermG gewesen seien (Zur Beweislast: Wasmuth, a. a. O.).

§ 4 Abs. 3 VermG bestimmt, daß der Rechtserwerb in der Regel als unredlich anzusehen ist, wenn eines der normierten Beispiele erfüllt ist. Vorliegend ist es weder ersichtlich noch haben die Beigeladenen Umstände vorgetragen, aus denen sich der zwingende Schluß ergäbe, daß trotz Erfüllung des Regelbeispieles des § 4 Abs. 3 lit. a VermG ein Fall gegeben sei, der ein Abweichen von der Regel (Annahme der Unredlichkeit) rechtfertige.

Aus den vorstehend genannten Gründen ist der von den Kl. angefochtene Widerspruchsbescheid des Sächsischen Landesamts zur Regelung offener Vermögensfragen rechtswidrig, er war daher aufzuheben, so daß es bei der Regelung der Ausgangsbescheide verbleibt.