Ausschlussgrund

Ausschlussgrund; Ausschließungsgrund; Restitutionsausschluss; Rückübertragungsausschluss; Nutzungsartänderung; Zweckbestimmungsänderung; Bebauung mit Mietwohnungsgebäuden; komplexer Wohnungsbau

1. Es kann ein restitutionsausschließendes öffentliches Interesse im Sinne des § 5 Abs. 1 Buchst. a VermG daran bestehen, daß auf zuvor unbebauten Grundstücken errichtete Mietwohngebäude auch zukünftig durch Gemeinden und kommunale Wohnungsgesellschaften zur Vermietung an sozial schwächere Bevölkerungsschichten vorgehalten werden.

2. Eine die Vorschrift des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG erfüllende Verwendung im komplexen Wohnungsbau kann auch dann vorliegen, wenn die seinerzeit für die Planung und Bebauung einschlägigen Rechtsnormen der DDR diesen Begriff noch nicht gebrauchten.

Der Kl. beansprucht als Erbe nach seiner Mutter die Rückübertragung eines Grundstücks nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen. Der Bekl. verweigert die Rückgabe mit der Begründung, das Grundstück sei im komplexen Wohnungsbau verwendet worden (§ 5 Abs. 1 Buchst. c VermG). Das 1835 m2 große und im Jahre 1964 durch den Rechtsvorgänger der Beigeladenen, den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung K., mit einem dreigeschossigen Wohnblock (mit 24 Wohneinheiten) bebaute Grundstück ist im Grundbuch des Ostseebades K. als Flurstück 371/11 der Flur 2 verzeichnet; es ist hervorgegangen aus dem ursprünglich zur "Büdnerei Nr. 75" gehörenden, 19 475 m2 großen Flurstück 371. Dieses wurde im Jahre 1955 auf der Grundlage der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 entschädigungslos enteignet und im Jahre 1960 in Volkseigentum (Rechtsträger: Rat der Stadt K.) überführt, nachdem die frühere Eigentümerin im Jahre 1953 die DDR verlassen hatte.

Die Bebauung des Grundstücks, das ursprünglich als Ackerland gedient hatte, erfolgte auf der Grundlage einer vom Kreisbauamt erarbeiteten "Aufgabenstellung für den ländlichen Wohnungsbau Standort K.". Hiernach diente das Vorhaben der Versorgung von LPG-Mitgliedern mit Wohnraum. Zu diesem Zweck sollten 24 Wohneinheiten "auf dem ausgewiesenen komplexen Wohnungsbaugelände der AWG (= Arbeiter-Wohnungsbau-Genossenschaft) K. unmittelbar links neben den bereits errichteten Wohnungsneubauten" errichtet werden. Die in der Aufgabenstellung angesprochenen, dem streitbefangenen Grundstück benachbarten AWG-Reihenhäuser waren in einem gemeindlichen Teilbebauungsplan vom 19. April 1961 bereits als Bestand verzeichnet, lagen aber - wie das noch weiter westlich gelegene projektierte Vorhaben - außerhalb des Planungsgebiets. Im Volkswirtschaftsplan 1964 war das Projekt mit einem Gesamtvolumen von 532.200 M (einschließlich Erschließung) verzeichnet.

Im Jahre 1991 veräußerte die Gemeinde K. das Grundstück mittels notariellen Kaufvertrags für einen "symbolischen Kaufpreis von 1 DM" an die beigeladene Wohnungsbaugesellschaft; die Gemeinde hält sämtliche Anteile an der Beigeladenen. Der Bekl. genehmigte den Kaufvertrag im Jahre 1992 "auf der Grundlage des § 49 Abs. 3 b der Kommunalverfassung".

Während dem Kl. auf der Grundlage seines 1990 gestellten Antrages andere aus dem enteigneten Grundstück hervorgegangene Grundstücke rückübereignet wurden, lehnte der Bekl. die Rückgabe des streitbefangenen Grundstücks ab, stellte aber das Bestehen eines Entschädigungsanspruchs dem Grunde nach fest. Zur Begründung des Widerspruchsbescheids vom 10. Mai 1993 führte der Widerspruchsausschuß aus, das mit dem Wohnblock bebaute Grundstück sei Bestandteil einer städtebaulichen Gebietsplanung gewesen, die ein weit darüber hinausgehendes Gebiet umfaßt habe, wie noch vorhandene Unterlagen belegten.

Der hiergegen gerichteten, auf Verpflichtung zur Rückübertragung zielenden Klage hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 30. November 1995 stattgegeben.

Die Revision ist begründet. Auf der Grundlage der vom Verwaltungsgericht beanstandungsfrei und damit für den Senat bindend (§ 137 Abs. 2 VwGO) festgestellten Tatsachen ist die Rückübertragung des Eigentums an dem umstrittenen Grundstück nebst dem darauf errichteten Mietwohnungsbau zwar nicht nach § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG, wie der Bekl. und die Beigeladene meinen, aber nach § 5 Abs. 1 Buchst. a VermG ausgeschlossen. Es bedarf daher keiner Beurteilung der vom Bekl. aufgeworfenen Frage, ob der allgemeine Ausschlußgrund des § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG eingreift, wenn zum Zeitpunkt der Schädigung unerschlossene und unbebaute Grundstücke als erschlossene und mit erheblichem Aufwand bebaute zurückzuübertragen wären.

1. a) Im Ergebnis zu Recht hat das Verwaltungsgericht - freilich ohne dies zu begründen - dem Umstand keine entscheidende Bedeutung beigemessen, daß die Beigeladene das Grundstück im Jahre 1991 von der Gemeinde K. mittels notariellen Vertrags erworben hat. Damit ist zwar die durch die Anmeldung des Kl. ausgelöste, lediglich schuldrechtlich wirkende (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Juli 1994 - BVerwG 7 C 60.93 - Buchholz 112 § 6 VermG Nr. 8 m.w.N.) Verfügungssperre (§ 3 Abs. 3 VermG) durchbrochen worden. Durch die Veräußerung ist aber ein etwaiger Restitutionsanspruch des Kl. deswegen nicht erloschen, weil die Gemeinde, die seit dem Beitritt Eigentümerin des Grundstücks (vgl. Art. 22 Abs. 4 Satz 3 EV in Verbindung mit dem Vermögenszuordnungsbescheid vom 24. Mai 1993) war, das Grundstück unter einem Vorbehalt ("... sofern ... frei von Restitutionsansprüchen") und für einen symbolischen Kaufpreis von 1 DM veräußert hat (vgl. § 3 c Abs. 2 VermG). Es kann daher offenbleiben, ob die Veräußerung nach den Vorschriften der Grundstücksverkehrsverordnung vom 18. April 1991 (BGBl. I S. 999) genehmigungsbedürftig war und - gegebenenfalls - ob deren Anforderungen die auf der Grundlage des § 49 KomVerf erteilte Genehmigung genügte.

b) Beizutreten ist auch der mit zutreffenden Erwägungen begründeten Auffassung des Verwaltungsgerichts, daß im Streitfalle die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG (Verwendung im komplexen Wohnungs- oder Siedlungsbau) nicht vorliegen.

aa) Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteile vom 1. Dezember 1995 - BVerwG 7 C 27.94 - Buchholz 112 § 5 VermG Nr. 6 = ZOV 1996, 205 und - BVerwG 7 C 75.94 -) ist - ausgehend von dem gemeinsamen Zweck der Ausschlußtatbestände des § 5 Abs. 1 VermG, wonach bestimmte Veränderungen entzogener Grundstücke oder Gebäude im öffentlichen Interesse nicht mehr in Frage gestellt werden sollen - kennzeichnend für eine Verwendung von Grundstücken oder Gebäuden im komplexen Wohnungsbau, daß diese dauerhaft in eine planerische und städtebauliche Einheit eingebunden sind, welche in Umsetzung einschlägiger wohnungs- bzw. siedlungsbaulicher Vorschriften eine komplexe Vielfalt der Bebauung sowie sonstiger Nutzung aufweist; die so entstandene Einheit soll durch eine Herauslösung der zurückverlangten Grundstücke oder Gebäude nicht gefährdet oder zerstört werden.

Als typischen Fall einer solchen Einbindung hat der Senat eine flurstückübergreifende Neubebauung von Grundstücken beurteilt, der er den Fall des auf einen Einzelstandort beschränkten Wohnungsneubaus gegenübergestellt hat.

Die genannten Kriterien tragen dem Anliegen Rechnung, das der Gesetzgeber erkennbar verfolgte. Er hatte im wesentlichen die Fälle im Auge, "in denen es auf der Grundlage des Aufbaugesetzes vom 6. September 1950 oder des Baulandgesetzes vom 15. Juni 1984 in der Regel durch katastermäßige Zusammenlegung einer größeren Anzahl von Einzelgrundstücken zur planmäßigen Errichtung großflächiger Wohnanlagen (Mietwohnblöcken) oder Siedlungsgebiete (Einfamilienhaus-Siedlungen) gekommen ist" (vgl. BTDrucks 11/7831, S. 7; vgl. nunmehr auch § 11 Abs. 1 SachenRBerG und hierzu BTDrucks 12/7425). Damit wird deutlich, daß vor allem im Laufe der Zeit geschaffene - größere - Zusammenhänge nicht wieder aufgelöst werden sollen.

Nicht von ausschlaggebender Bedeutung ist es, daß - wovon auch die Beteiligten übereinstimmend ausgehen - das Recht der DDR zur Zeit der Errichtung der in Rede stehenden Anlage den Begriff des komplexen Wohnungs- oder Siedlungsbaus noch nicht kannte; das allein schließt eine dem Regelungszweck entsprechende Anwendung des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG nicht aus. So bestimmte beispielsweise § 6 der Verordnung über die Planung, Vorbereitung und Durchführung der Investitionen vom 26. Juli 1962 (GBl. II, S. 481), daß "die Planung und Vorbereitung der Investitionen ... einschließlich der erforderlichen Aufschließungs- und Folgemaßnahmen durch die Plan- und Investitionsträger komplex zu erfolgen" hat und "für mehrere Investitionsvorhaben auf gleichem Standort (Industriekomplexe, Stadtzentren, Wohngebiete und ganze Städte) ... unter Beachtung des zeitlichen Bauablaufs der Einzelprojekte komplexe Investitionspläne zu erarbeiten" sind. Das Recht der DDR kannte also auch vor Einführung des Begriffs "komplexer Wohnungs- und Siedlungsbau" sachlich vergleichbare Regelungen von Investitionen im Wohnungs- und Siedlungsbau.

bb) Nicht verzichtet werden kann indessen darauf, daß die in Rede stehenden Grundstücke oder Gebäude dauerhaft in eine städtebauliche Einheit eingebunden sind, in der sie als Teile eines komplexen Ganzen begriffen werden können. Hieran fehlt es im Streitfalle. Der errichtete Mietwohnungsblock steht nach den verwaltungsgerichtlichen Feststellungen für sich allein; außer der räumlichen Nachbarschaft verbindet die Wohnanlage mit der Umgebung nichts, was die Annahme einer Verwendung im komplexen Wohnungsbau rechtfertigen und die Bejahung eines typischen Einzelstandorts verbieten würde. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht den Umstand unbeachtet gelassen, daß das Projekt ursprünglich in einen namensbezogenen Gesamtzusammenhang gestellt wurde. Daß der Begriff des "komplexen Wohnungsbaus" in zwei mit dem projektierten Objekt zusammenhängenden Schreiben verwendet worden ist, führt für sich allein oder zusammen mit anderen Umständen ebenfalls nicht dazu, die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG in bezug auf das Grundstück zu bejahen.

2. Entgegen der Beurteilung des Verwaltungsgerichts sind aber die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Buchst. a VermG erfüllt. Die hierfür maßgeblichen tatsächlichen Umstände haben am 29. September 1990 vorgelegen (§ 5 Abs. 2 VermG). Darüber hinaus bestand die den Restitutionsausschluß begründende Nutzung sowohl zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückübertragung als auch - von diesem Zeitpunkt ausgehend - bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichts fort, was nach der Rechtsprechung des Senats erforderlich ist (vgl. Urteil vom 2. Mai 1996 - BVerwG 7 C 16.95 - VIZ 1996, 452 m.w.N. = ZOV 1996, 294).

Durch die Errichtung des dreigeschossigen Wohnblocks mit damals 24 Wohneinheiten ist das bis zur Schädigung landwirtschaftlich genutzte Grundstück mit erheblichem baulichen Aufwand in seiner Nutzungsart verändert worden. Am Fortbestand der veränderten Nutzung besteht auch ein öffentliches Interesse im Sinne von § 5 Abs. 1 Buchst. a VermG.

Die Bereitstellung von Wohnraum für sozial schwächere Bevölkerungsschichten gehört traditionell zu den - freiwilligen - Aufgaben der kommunalen Selbstverwaltung. Das mit der Wahrnehmung dieser Aufgabe verbundene Interesse rechtfertigt es wegen seiner Allgemeinheit allerdings - auch im Zusammenhang mit der veränderten Nutzung - für sich gesehen noch nicht, die Rückübertragung des Grundstücks an den Eigentümer auszuschließen und diesem damit den Vermögenswert vorzuenthalten. Hinzu kommen muß vielmehr ein besonderes Bedürfnis, auf die Nutzung des Vermögenswertes zu Wohnzwecken im Blick auf das Wohl der Allgemeinheit gesteigerten Einfluß nehmen zu können. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Es ist offenkundig (§ 291 ZPO i.V.m. § 173 VwGO), daß in den neuen Bundesländern wegen des im allgemeinen schlechten Zustands der vorhandenen Mietwohnungsbauten und einer verbreiteten Arbeitslosigkeit die Versorgung der Bevölkerung mit preiswertem und zugleich qualitativ angemessenem Wohnraum zumindest nicht als bereits durchweg befriedigend gelöste Aufgabe zu beurteilen ist. Sichtbarer Ausdruck für diesen Befund ist der Umstand, daß das Gesetz über die Gewährleistung von Belegungsrechten im kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungswesen (Belegungsrechtsgesetz - BelegG - vom 22. Juli 1990 (GBl. I S. 894) nach Maßgabe von Anlage II Kap. XIV Abschn. III EV vom 31. August 1990 (BGBl. II S. 889) über den Beitritt hinaus in Kraft geblieben ist; es ermächtigt für den Bereich des kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungswesens insbesondere zu Belegungen von Wohnraum zugunsten besonders schutzbedürftiger Mietergruppen. Darüber hinaus haben zwischenzeitlich alle neuen Bundesländer einschließlich Berlins in ihre Verfassungen Staatszielbestimmungen aufgenommen, die die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum betreffen. Die für das vorliegende Verfahren interessierende Verfassung des Landes Mecklenburg Vorpommern vom 23. Mai 1993 (GVOBl S. 372) enthält in ihrem Art. 17 Abs. 3 die Bestimmung, daß Land, Gemeinden und Kreise im Rahmen ihrer Zuständigkeiten darauf hinwirken, daß jedem angemessener Wohnraum zu sozial tragbaren Bedingungen zur Verfügung steht (Satz 1).

Vor diesem Hintergrund ist auch die Vorschrift des Art. 22 Abs. 4 Satz 4 EV zu verstehen, wonach die Kommunen ihren Wohnungsbestand "unter Berücksichtigung sozialer Belange" schrittweise in eine marktwirtschaftliche Wohnungswirtschaft zu überführen, d.h. an die Mieter oder andere Privatleute zu veräußern haben (vgl. hierzu § 5 des Gesetzes über Altschuldenhilfe für Kommunale Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und private Vermieter in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet - Altschuldenhilfe-Gesetz - vom 23. Juni 1993, BGBl. I S. 944, 986). Es liegt nicht im Belieben der Kommunen, ob und inwieweit sie die von möglichen Veränderungen auf der Vermieterseite betroffenen Interessen der zum Zeitpunkt des Beitritts womöglich 2,8 Millionen Mieterparteien (vgl. Denkschrift der Bundesregierung zum Einigungsvertrag, BTDrucks 11/7760, zu Art. 21 und 22) in ihre Veräußerungen und Überführungen einbeziehen. Vielmehr sind von ihnen die Ziele einer Überführung des Wohnungsbestandes in eine marktwirtschaftliche Ordnung einerseits und des Mieterschutzes andererseits im Wege eines schonenden Ausgleichs zu verwirklichen. Schon aus der Vielzahl der betroffenen Fälle erhellt, daß im Zusammenhang mit der Prüfung der Vorschrift des § 5 Abs. 1 Buchst. a VermG nicht einzelfallbezogen darauf abgestellt werden kann, ob beanspruchte Mietwohngrundstücke konkret für sozial schwächere Mieter vorzuhalten sind. Vielmehr muß Kommunen und kommunalen Unternehmen eine Verfügungsmasse zur Verfügung stehen, mit der sie die nach den vorstehenden Darlegungen anzustrebenden Ziele unter Berücksichtigung der jeweiligen besonderen Umstände verwirklichen können. Freilich sind solche Mietwohngrundstücke von vornherein nicht von der Restitution ausgenommen, die unter Berücksichtigung ihres Zuschnitts und gemessen an der Einwohnerzahl der Gemeinde, in der sie gelegen sind, schlechterdings nicht erforderlich sein können, um Wohnbedürfnisse von sozial schwächergestellten Einwohnern zu wahren. Das trifft vor allem bei Ein- oder Zweifamilienhäusern zu, kann insbesondere aber auch dann der Fall sein, wenn in größeren Gemeinden und Städten mit einem entsprechend großen kommunalen Wohnungsbestand Grundstücke mit nur wenigen Wohneinheiten beansprucht werden.

Im Streitfalle kann nicht bezweifelt werden, daß der Fortbestand der Möglichkeit, das beanspruchte Grundstück mit seinen mittlerweile 27 Wohneinheiten durch die Gemeinde K. mit ihren annähernd 10 000 Einwohnern sozial schwächeren Bevölkerungsschichten zur Verfügung stellen zu können, den Rahmen des Erforderlichen und Angemessenen nicht sprengt. Nach dem Zuschnitt der von dem damaligen Neubauvorhaben begünstigten Mieter ("Traktoristen, Fachkader für die Technik und Arbeitskräfte für den Gemüseanbau") sind zudem offenbar bereits von Anfang an soziale Belange zumindest mitberücksichtigt worden; dies läßt die übereinstimmende Aussage der Beigeladenen und des Bekl. als mit ausreichender Gewißheit zutreffend erscheinen, daß sich an diesem Ausgangsbefund im Kern nichts wesentlich verändert hat.