Ausschlussgrund

Ausschlussgrund; Ausschließungsgrund; Restitutionsausschlußgrund; Rückübertragungsausschluss; Rücknahmetatbestand; redlicher Erwerb; Unredlichkeit; substanzerhaltende Aufwendungen; werterhöhende Investitionen

Das Vorliegen eines Rücknahmetatbestandes im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 (Buchst. a bis c) VermG ersetzt nicht die positive Feststellung der Redlichkeit des Erwerbs nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG. Zu den tatbestandlichen Voraussetzungen der Vornahme substanzerhaltender oder werterhöhender Investitionen vor dem Stichtag im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG.

Die Kl., zwei Ehepaare, wenden sich gegen die Rückübertragung eines in E. gelegenen Grundstücks, welches mit einem von ihnen bewohnten Gebäude bebaut ist. Sie berufen sich auf einen mit der Verleihung des Nutzungsrechts am Grundstück verbundenen Erwerb des Gebäudes im Jahre 1990 und machen geltend, vor dem 19. Oktober 1989 in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen zu haben (§ 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c des Vermögensgesetzes - VermG). Die Beigeladenen zu 1, 2, 4 und 5 leiten ihren Rückgabeanspruch aus ihrer Stellung als Erbeserben der im Jahre 1976 verstorbenen früheren Eigentümerin des Grundstücks ab.

Weil die Eigentümerin im Jahre 1947 in den Westen Deutschlands übergesiedelt war, stand das Grundstück seit 1962 unter vorläufiger staatlicher Verwaltung nach Maßgabe der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952; staatlicher Verwalter war der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung. Ende des Jahres 1985 folgte die Überführung in Volkseigentum (Rechtsträger: VEB Kommunale Wohnungsverwaltung) auf der Grundlage von § 16 des Baulandgesetzes vom 15. Juni 1984. Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück, das nach dem Krieg zunächst für etwa zwei Jahre von der Besatzungsmacht genutzt und danach durchgängig - seit den siebziger Jahren an die Kl. - vermietet worden war, mit einer 1973 eingetragenen Aufbaugrundschuld in Höhe von 24.900 M, einer 1978 eingetragenen Aufbauhypothek in Höhe von 8.200 M sowie mit drei aus den Jahren 1937 und 1940 stammenden dinglichen Sicherungen belastet. Der Verkehrswert bzw. der Verkaufspreis des Grundstücks mit seinem Einheitswert von 39.000 M wurde im Jahre 1985 vom Sachverständigen mit 34.674 M ermittelt (Verkehrswert 1971: 40.000 M). Dementsprechend wurde die Entschädigung festgesetzt.

Am 30. Mai 1990 schlossen der Rat der Stadt und die Kl. vor dem staatlichen Notariat einen Kaufvertrag über das Gebäude zu einem Kaufpreis von 35.400 M. Den Kl. wurden unter dem 7. Juni 1990 Nutzungsrechtsurkunden über anteilige Nutzungsrechte am Grundstück erstellt, und sie wurden am 19. Juli 1990 als Miteigentümer des Gebäudes - die Ehepaare untereinander und im Verhältnis zueinander je zur Hälfte - im Gebäudegrundbuch eingetragen.

Den Rückübertragungsantrag beschied das vormalige Landratsamt E. - Amt zur Regelung offener Vermögensfragen - am 16. März 1992 zugunsten der Beigeladenen und stellte hierbei auf § 1 Abs. 2 VermG sowie darauf ab, daß der Erwerb durch die Kl. nach dem Stichtag erfolgt sei. Den Widerspruch wies das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen am 2. Februar 1993 zurück; werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen in erheblichem Umfang seien durch die Kl. nicht getätigt worden.

Das Verwaltungsgericht hat den Klagen stattgegeben und die Bescheide aufgehoben. Hiergegen richten sich die vom Senat zugelassenen Revisionen der Beigeladenen.

II. Die Revisionen sind begründet. Zwar nötigen keine dem Urteil anhaftenden Verfahrensfehler zu seiner Aufhebung (1). Es verletzt aber materielles Bundesrecht, weil es das Verhältnis der Vorschriften in § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG einerseits und § 4 Abs. 2 Satz 2, Halbsatz 2 (Buchst. a bis c) VermG andererseits verkennt. Außerdem hätte das Verwaltungsgericht den Rückübertragungsbescheid des Bekl. nicht aufheben dürfen, soweit darin die Feststellung der Berechtigung der Beigeladenen enthalten ist (2). Weil die tatrichterlichen Feststellungen für eine Entscheidung über den mit der Klage verfolgten Anspruch nicht ausreichen, muß der Rechtsstreit nach § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen werden (3).

1. Ohne Erfolg bleiben die vorgebrachten Verfahrensrügen. (wird ausgeführt)

2. Mit den hierfür gegebenen Begründungen durfte das Verwaltungsgericht weder die im angefochtenen Rückübertragungsbescheid enthaltene Berechtigtenfeststellung aufheben (a) noch im verbleibenden Umfang der Klage stattgeben (b).

a) Zu Recht rügen die Beigeladenen, daß das Verwaltungsgericht auf der Grundlage der von ihm getroffenen tatsächlichen Feststellungen sowie des von ihm zu § 1 Abs. 2 VermG eingenommenen Rechtsstandpunkts ihnen durch den Urteilstenor zu viel abgesprochen hat. In einem Rückübertragungsverlangen ist regelmäßig ein auf Feststellung der Berechtigung zielendes Begehren enthalten. Die in einem Restitutionsbescheid enthaltene Feststellung der Berechtigung im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG kann als selbständige Teilentscheidung im Rahmen eines vermögensrechtlichen Verfahrens Bestand behalten (vgl. BVerwGE 97, 286 [288 f.] m. w. N.; zu einem - hier nicht gegebenen - Sonderfall vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Dezember 1995 - BVerwG 7 C 13.94 - VIZ 1996, 208 = ZOV 1996, 139). Das Verwaltungsgericht hätte daher prüfen müssen, ob das auf (vollständige) Aufhebung des Bescheids lautende Klagebegehren in Wahrheit lediglich die Rückgabe als solche zum Gegenstand hatte. Hierzu bestand vor allem deswegen Anlaß, weil sich sowohl die anwaltlich vertretenen Kl. zu 1 und 2 als auch die anwaltlich nicht vertretenen Kl. zu 3 und 4 während des behördlichen und erstinstanzlichen Verfahrens nicht gegen die Berechtigung der Beigeladenen gewendet haben. Dem entspricht es, daß die Kl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärt haben, daß sich ihre Klage nicht gegen die Berechtigtenfeststellung richte. Da zudem das Verwaltungsgericht in der Sache, wie seine Urteilsgründe belegen, die Berechtigung der Beigeladenen infolge einer Schädigung gemäß § 1 Abs. 2 VermG nicht in Zweifel gezogen hat, hätte dies im Tenor seinen Niederschlag finden müssen. Als Folge der prozessualen Erklärung der Kl. steht auch für das erneut durchzuführende erstinstanzliche Verfahren fest, daß von keinem der Prozeßbeteiligten die Berechtigtenstellung der Beigeladenen in Abrede gestellt werden darf.

b) Das Urteil verletzt ferner revisibles Recht, soweit es den Klagen stattgibt, ohne auszuführen, daß und aus welchen Gründen die Kl. in redlicher Weise an dem Gebäude Eigentum bzw. am Grundstück dingliche Nutzungsrechte erworben haben (§ 4 Abs. 2 Satz 1 VermG i. V. m. § 4 Abs. 3 VermG).

Der Ausschlußgrund des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ist als eine den Anspruch des Berechtigten vernichtende Norm zugunsten des Erwerbers ausgestaltet (vgl. BVerwG, Beschluß vom 16. Oktober 1995 - BVerwG 7 B 163.95 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 22 [S. 54]; ZOV 1996, 59). Ein Erwerb nach dem Stichtag des 18. Oktober 1989, der ohne die Zustimmung des Berechtigten erfolgt ist, kann grundsätzlich die Voraussetzungen des redlichen Erwerbs nicht erfüllen (§ 4 Abs. 2 Satz 2 VermG), es sei denn, einer der Rückausnahmetatbestände im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 (Buchst. a bis c) VermG liegt vor. In diesem Fall bleibt es bei der Notwendigkeit einer individuellen Redlichkeitsprüfung (vgl. Beschluß vom 26. September 1994 - BVerwG 7 B 50.94 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 8; ZOV 1994, 502, dort auch Hinweise auf die Entstehungsgeschichte; Beschluß vom 23. Januar 1995 - BVerwG 7 B 192.94 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 3 [S. 32]; ZOV 1995, 154). Dies hat das Verwaltungsgericht verkannt: Die Gründe seines Urteils enthalten mehrfach wörtliche bzw. dem Sinne nach gleiche Ausführungen über den "Ausschlußtatbestand" des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG. Dies läßt nur den Schluß zu, daß es nach Auffassung des Verwaltungsgerichts auf das Vorliegen der Redlichkeitsvoraussetzungen nicht mehr ankomme, wenn die hier in Rede stehende Bestimmung eingreift.

Dieser Rechtsirrtum ist hier auch nicht etwa deswegen im Ergebnis unschädlich, weil die Gerichte erst bei greifbaren tatsächlichen Anhaltspunkten für eine mögliche Unredlichkeit des Erwerbs gehalten sind, weiter aufzuklären oder - im Falle der Nichterweislichkeit - eine Beweislastentscheidung zu Ungunsten des Erwerbers zu treffen (vgl. Beschluß vom 16. Oktober 1995, a.a.O.); denn das berührt nicht die aus § 108 Abs. 1 Sätze 1 und 2 VwGO folgende Verpflichtung der Gerichte, einen restitutionsausschließenden redlichen Erwerb auch und gerade in den "Rückausnahmefällen" positiv festzustellen und dies zu begründen. Ist eine richterliche Überzeugungsbildung sowie die Darlegung dieser Überzeugung im Vorteil schon für Erwerbshandlungen vor dem Stichtag prinzipiell nicht entbehrlich, so läßt sich darauf noch weniger verzichten, wenn wegen der seit dem Stichtag zu beobachtenden Veränderungen in der Rechtswirklichkeit der DDR die Annahme eines nicht redlichen Erwerbs näher liegen kann als zuvor. Selbst wenn kein Regelbeispiel für die Unredlichkeit (§ 4 Abs. 3 Buchst. a bis c VermG) erfüllt sein sollte, kann ein Rechtserwerb unredlich sein (vgl. BVerwGE 97, 286 [289]); deshalb ist auch in solchen Fällen zu prüfen und zu entscheiden, ob ein Erwerber auf der Grundlage des nach dem Stichtag gültigen Rechts die in Rede stehenden Vermögenswerte manipulationsfrei erworben hat und ob sein Vertrauen auf den Bestand des Erwerbs schutzwürdig ist (vgl. a.a.O. S. 293).

Überdies kann bereits die Wirksamkeit des Erwerbsgeschäfts nach dem Stichtag anders zu beurteilen sein als zuvor. Zwar setzt ein redlicher Erwerb nicht voraus, daß das zugrunde liegende Rechtsgeschäft zivilrechtlich wirksam war, wenn dem Erwerber eine Rechtsstellung verschafft wurde, die gemessen an der Rechtswirklichkeit in der DDR unangreifbar war (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Januar 1996 - BVerwG 7 C 20.94 - ZOV 1996, 207 m. w. N.). Es liegt auf der Hand, daß wegen der geänderten rechtlichen Verhältnisse eine nach dem Stichtag erworbene Rechtsposition eher angreifbar gewesen sein kann, als dies bei Erwerbsvorgängen vor dem Stichtag der Fall war.

Zu allem enthält das Urteil keinerlei verwertbare Feststellungen; auch dem Akteninhalt ist insoweit nichts von Bedeutung zu entnehmen. Dies nötigt zur Zurückverweisung. Das Verwaltungsgericht wird mit Blick auf die Wirksamkeit des Erwerbsgeschäfts u.a. zu prüfen haben, ob die nach § 23 GVVO für den Gebäudekauf vorgeschriebene Grundstücksverkehrsgenehmigung und erforderlichenfalls auch die Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde nach der Vorschrift des § 49 Abs. 3 der Kommunalverfassung der DDR vom 17. Mai 1990 (GBl I S. 255), die gemäß Art. 9 Abs. 2 und 4 EV als Landesrecht weitergegolten hat (vgl. BVerwG, Beschluß vom 31. März 1994 - BVerwG 7 NB 6.93 -), erteilt worden ist.

3. Sollte sich nach dieser Prüfung wiederum die Notwendigkeit ergeben, die Tatbestandsvoraussetzungen des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG zu erörtern, wird das Verwaltungsgericht folgendes zu beachten haben:

a) Die Regelung soll Nutzer (in aller Regel Mieter) begünstigen, die erhebliche werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen haben; sie betrifft Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (vgl. BT-Drucks 12/2944, S. 51). Hiernach versteht sich von selbst, daß solche Maßnahmen keine Berücksichtigung finden, die dem allgemeinen Mieterverhalten in der DDR entsprachen, wo es - wie der Senat entschieden (vgl. Beschluß vom 20. Oktober 1995 - BVerwG 7 B 346.95 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 23) und das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - allgemein üblich war, daß sich Mieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig und verantwortlich fühlten. Vielmehr soll nach dem Zweck der Vorschrift aus Gründen eines sozialverträglichen Ausgleichs zwischen Alt- und Neueigentümern ein redlicher Erwerb selbst nach dem Stichtag ausnahmsweise dann ermöglicht werden, wenn der Erwerber bereits zu einem Zeitpunkt, zu dem der Alteigentümer nicht davon ausgehen durfte, jemals wieder in die frühere Rechtsstellung eingesetzt zu werden, erkennbar und nachhaltig in Form von besonderen Opfern sein von der Rechtsordnung der DDR allgemein anerkanntes Vertrauen darauf betätigt hat, das von ihm bewohnte Grundstück auch zukünftig nutzen zu dürfen. Diese Erwartung bewertet das Gesetz als in vergleichbarer Weise schutzwürdig wie das Vertrauen desjenigen, der vor dem Stichtag einen bereits damals zulässigen Erwerb angebahnt hat. Gemeinsam ist beiden Fällen, daß das nach dem Stichtag gezeigte Interesse an dem Vermögenswert nicht erst durch die vergleichsweise günstigen Erwerbsbedingungen in der Zeit der Wende hervorgerufen wurde, sondern nachweislich seit längerem bestand und nicht unlauter war. Je nachhaltiger und ernsthafter sich der spätere Erwerber vor dem Stichtag um das genutzte Grundstück bzw. Gebäude "wie ein Eigentümer" gekümmert und damit Schäden abgewendet oder dessen Wert erhöht hat, desto weniger kann sich außerdem der Alteigentümer der Einsicht verschließen, daß der Erwerber dem Anwesen näher steht als er selbst; dies rechtfertigt den ihm zugemuteten Verlust.

b) Vor diesem Hintergrund gilt hinsichtlich der einzelnen Voraussetzungen der Norm folgendes:

aa) Als "Investitionen" sind nicht nur solche Anstrengungen berücksichtigungsfähig, die einem strengen volks- bzw. betriebswirtschaftlichen Investitionsbegriff genügen. Über die langfristige Anlegung von Kapital in Sachgütern hinaus können Investitionen - wie der allgemeine Sprachgebrauch belegt - auch dann vorliegen, wenn auf eine Sache Arbeit und Zeit verwendet wird. Zwar hat der Senat Eigenleistungen im Zusammenhang mit der Überschuldungsprüfung des § 1 Abs. 2 VermG nicht anerkannt, weil dadurch der Überschuldungsbegriff unzulässig überdehnt würde (vgl. BVerwGE 98, 87 [95] m. w. N.). Vor dem Hintergrund des Zwecks von § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG und der daraus abzuleitenden Notwendigkeit, die verwendeten Rechtsbegriffe mit Blick auf die Wirklichkeit der DDR zu interpretieren, verdient aber auch derjenige die Vergünstigung, der entweder die Leistungen eigenhändig erbracht oder Verwandte, Freunde und Bekannte etwa mit dem Versprechen, sich seinerseits durch Mithilfe erkenntlich zu zeigen, dazu bewogen hat, ihm bei seinen Vorhaben zu helfen. Daraus folgt, daß über die Handwerker- und Materialkosten hinaus auch eigene oder Verwandtschafts- und Freundschaftsleistungen Berücksichtigung finden können.

bb) Sind "substanzerhaltende" Investitionen, also solche, die den Bestand des später erworbenen Gegenstands zum Zeitpunkt der Vornahme objektiv erhielten oder gar nachhaltig verbesserten, prinzipiell berücksichtigungsfähig, auch wenn sie sich später nicht mehr ungeschmälert auswirken, so gilt Vergleichbares auch bei den "werterhöhenden" Investitionen. Ohne Belang ist also, ob sie sich zum Zeitpunkt des Stichtags oder der Rückgabe noch werterhöhend auswirken. Hiervon ist eine Ausnahme denkbar für den Fall, daß getätigte lnvestitionen zeitlich lange zurückliegen und keine weiteren Anstrengungen belegbar sind, die eine Brücke von den getätigten Investitionen zum späteren Erwerb schlagen. Hiervon abgesehen setzt eine berücksichtigungsfähige werterhöhende Investition mithin lediglich voraus, daß zum Zeitpunkt ihrer Vornahme der später erworbene Gegenstand aus objektiver Sicht wertvoller geworden war. Selbstverständlich und keiner weiteren Begründung bedürftig ist es, daß sogenannte wertneutrale Aufwendungen (Ersetzung brauchbarer Gegenstände durch andere) oder Liebhabereien nicht zu honorieren sind, wie das Verwaltungsgericht in seinem Ausgangspunkt zu Recht angenommen hat. Ebensowenig berücksichtigungsfähig sind Aufwendungen, für die der Nutzer von Dritten einen Ausgleich erhalten hat. Offenbleiben kann für den hier zu entscheidenden Rechtsstreit, wie Investitionen zu beurteilen sind, die gegen den erklärten Willen des Rechtsträgers des volkseigenen Grundstücks bzw. - bei staatlich verwalteten Grundstücken - des staatlichen Verwalters oder des Eigentümers getätigt wurden.

cc) Eine formelhafte Ermittlung und Berechnung des "wesentlichen Umfangs" für sich gesehen anerkennungswürdiger Maßnahmen entspricht weder dem Zweck der Vorschrift, die starre Stichtagsregelung durch die Rückführung auf den Grundtatbestand des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG abzumildern, noch der denkbaren Vielgestaltigkeit der zu beurteilenden Fälle. Investitionen können über lange Zeiträume gleichmäßig, innerhalb kürzerer Zeitspannen schwerpunktmäßig, begleitet oder nicht begleitet von entsprechenden oder höheren Aufwendungen Dritter (insbesondere der Wohnungsverwaltung) sowie in gut oder schlecht erhaltene Gebäude oder Grundstücke vorgenommen werden. Deshalb ist keine quantitative, sondern eine qualitative Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung angemessen, wie sie der Senat in anderem Zusammenhang (§ 5 Abs. 1 Buchst. a VermG gefordert hat (vgl. BVerwGE 100, 70 [73]). Zu vergleichen ist, wie das in Rede stehende Anwesen beschaffen sein würde, wenn es nicht von dem betreffenden Erwerber, sondern von einem - an der DDR-Wirklichkeit gemessen - durchschnittlichen Nutzer während des in Rede stehenden Zeitraums genutzt worden wäre. Läßt sich danach feststellen, daß die Anstrengungen eines Nutzers nach Art und Umfang der Maßnahmen sowie den dadurch bewirkten Veränderungen im Erscheinungsbild deutlich und auffällig über das übliche Nutzerverhalten hinausgegangen sind, so kann der wesentliche Umfang der Investitionen bejaht werden. Entscheidend ist, daß sich in ihnen eine durch eine besondere Opferbereitschaft gekennzeichnete, nicht von unlauteren Motiven beeinflußte Mühe um den später erworbenen Gegenstand ausdrückt. Hierbei muß - insoweit ist dem Verwaltungsgericht beizupflichten - bei mehreren Nutzern, die § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG für sich in Anspruch nehmen, auf jeden einzelnen Nutzer gesondert abgestellt werden, weil eine nur teilweise Rückgabe an den früheren Eigentümer aus Rechtsgründen nicht von vornherein ausgeschlossen ist (vgl. BVerwG, Beschluß vom 22. September 1997 - BVerwG 7 B 157.97 - m. w. N.) und nicht zu rechtfertigen wäre, daß ein Nutzer von erheblichen Aufwendungen eines anderen sollte profitieren können, wenn er vergleichbare Anstrengungen nicht unternommen hat. dd) Was die Belegbarkeit des wesentlichen Umfangs von substanzerhaltenden oder werterhöhenden Maßnahmen angeht, so weisen die Kl. mit Recht auf den Umstand hin, daß aus nachvollziehbaren Gründen schriftliche Belege hierüber entweder von Anfang nicht erstellt worden oder inzwischen nicht mehr vorhanden sein können. Eine ordnungsgemäße Überzeugungsbildung des Gerichts, bei der nicht aus dem Blick geraten darf, daß die Regelung in § 4 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz VermG lediglich die Prüfung der Redlichkeit eines Erwerbs ermöglichen soll, kann gleichwohl auch in solchen Fällen erfolgen. Denkbar erscheint, daß aus einzelnen noch vorhandenen Belegen auf die Durchführung der behaupteten Maßnahmen insgesamt geschlossen wird. Nötigenfalls sind auch der Zeugen- und Sachverständigenbeweis sowie die Parteivernehmung in Betracht zu ziehen. Eine entsprechende Anwendung von § 287 ZPO (vgl. BVerwGE 40, 308 [310]) ist nicht ausgeschlossen. Insgesamt dürfen die Anforderungen an den dem Erwerber obliegenden Nachweis der Vornahme geeigneter Investitionen im wesentlichen Umfang nicht überspannt werden, ohne daß zugleich die Widerlegungsmöglichkeiten der anderen Verfahrensbeteiligten unzulässig beschnitten werden dürfen. In jedem Fall bleibt der Erwerber verpflichtet,

cht ausgeschlossen. Insgesamt dürfen die Anforderungen an den dem Erwerber obliegenden Nachweis der Vornahme geeigneter Investitionen im wesentlichen Umfang nicht überspannt werden, ohne daß zugleich die Widerlegungsmöglichkeiten der anderen Verfahrensbeteiligten unzulässig beschnitten werden dürfen. In jedem Fall bleibt der Erwerber verpflichtet, die getätigten Aufwendungen substantiiert und schlüssig darzulegen.