Ausschlussgrund

Ausschlussgrund; Ausschließungsgrund; Rückübertragungsausschluss; Restitutionsausschluss; Nutzungsänderung; baulicher Aufwand; Teilfläche

1. Unter baulichem Aufwand i. S. d. Ausschlußtatbestandes des § 5 Abs. 1 Buchst. a VermG sind nur Maßnahmen im Hinblick auf die neue Zweckbestimmung zu verstehen, nicht dagegen Investitionen in das Gebäude in seiner bisherigen Zweckbestimmung.

2. Für die Bewertung, ob der bauliche Aufwand erheblich ist, ist eine vergleichende Betrachtung des früheren und des veränderten Zustandes unter dem Blickwinkel geboten, ob die beanspruchte Sache noch dieselbe ist wie vor den Baumaßnahmen.

3. Der Restitutionsausschlußgrund erfaßt selbständig nutzbare Teilflächen eines Grundstücks nur dann nicht, wenn diese Teilflächen ohne Beeinträchtigung der konkreten, im öffentlichen Interesse liegenden Nutzung abgetrennt werden können.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. begehrt vorliegend noch die Rückübertragung der Flurstücke (...) und (...) der Flur (...), Gemarkung P. Diese standen ursprünglich im Eigentum seines Vaters. Dieser betrieb in P. eine Landwirtschaft und auf den hier im Streit stehenden Flurstücken eine Gastwirtschaft mit Nebengebäuden. Nachdem der Vater des Kl. die DDR verlassen hatte, veräußerte der sodann bestellte staatliche Verwalter die Vermögenswerte mit Kaufvertrag vom 29. Mai 1969 an den Rat des Kreises B. Im Grundbuch wurden diese in das Eigentum des Volkes überführt. Im Anschluß hieran wurde das Gaststättengebäude mit im einzelnen streitigen Aufwand umgebaut und zumindest teilweise als zusätzliche Einrichtung der auf der gegenüberliegenden Straßenseite liegenden Grundschule "Johann Wolfgang von Goethe" genutzt. Diese befindet sich in öffentlicher Trägerschaft und hat seit einigen Jahren unverändert etwa 150 Schüler.

Der Kl. ist Miterbe seines Vaters und aufgrund einer Erbauseinandersetzung aus dem Jahr 1992 dessen alleiniger Rechtsnachfolger für den hier streitigen Bereich. Der Bekl. lehnte unter Annahme der Berechtigung die Rückübertragung der hier noch interessierenden Flurstücke durch Bescheid vom 22. April 1997 mit der Begründung ab, insoweit stünde dem ein Ausschlußgrund entgegen, weil die Vermögenswerte mit erheblichem baulichen Aufwand in ihrer Nutzungsart oder Zweckbestimmung verändert worden seien und ein öffentliches Interesse an dieser Nutzung bestehe. Der Kl. hat hiergegen am 22. Mai 1997 zunächst vollumfänglich Klage erhoben.

Er trägt - soweit noch maßgeblich - vor, der in Rede stehende Ausschlußgrund läge nicht vor. Soweit insbesondere das heute unbebaute Flurstück (...) als Zuwegung für die Schulspeisung und den Hort diene, sei dies hierfür nicht erforderlich. Denn diese finde auf einem anliegenden städtischen Grundstück statt, das auch von der anderen Seite erreicht werden könne. Auch die Umbaumaßnahmen am und im ehemaligen Gaststättengebäude rechtfertigten nicht den Ausschluß der Rückübertragung. Insoweit seien lediglich Wände herausgenommen worden. Die im Nebengebäude vorgenommenen Umbauten stellten lediglich ein Provisorium dar und seien nicht auf Dauer angelegt. Daher könne nicht von einem dauerhaft eingerichteten Schulbetrieb in diesem Bereich gesprochen werden. Im übrigen stünden nunmehr geltende Bestimmungen u. a. des Unfallschutzes einem weiteren Schulbetrieb entgegen. Gleichwohl biete er an, die Flächen bei einer Restitution weiterhin der Schule zur Verfügung zu stellen, soweit diese hierfür notwendig wären. (...)

Der Bekl. tritt der Klage entgegen und führt zusätzlich aus, der Vermögenswert werde aufgrund der bestehenden Schulentwicklungsplanung noch weiterhin in vollem Umfang für den Schulbetrieb benötigt, so daß auch eine Heraustrennung von nicht erforderlichen Flächen nicht möglich sei.

Die Beigeladene tritt der Klage ebenfalls entgegen und führt aus:

Der Umbau der Gebäude sei erheblich gewesen. So habe man vor 1989 in der unteren Etage zunächst das Lehrerzimmer eingerichtet. Hierzu seien der Fußboden erneuert, neue Öfen gesetzt und Leitungen unter Putz gelegt worden. In diesem Gebäude sei auch das sog. Mathematikkabinett eingerichtet worden. Das ehemals als Pferdestall genutzte Nebengebäude sei ebenfalls umgebaut worden. Im Erdgeschoß seien Unterrichtsräume und im Obergeschoß der Physikraum eingerichtet worden. Hierzu habe man auch umfangreiche sanitäre Installationen durchgeführt. Die im rückwärtigen Teil des Anwesens liegende Scheune sei zur Turnhalle umgebaut worden. Dazu seien Wände und das Dach erneuert worden.

Schließlich trägt die Beigeladene vor, die hier streitigen Flächen und Gebäude seien für den Schulbetrieb weiterhin notwendig. Der maßgebliche Schulentwicklungsplan sehe dies unverändert vor. (...)

Die Klage hat (...) keinen Erfolg.

Der Bekl. hat zu Recht die Rückübertragung der beiden Flurstücke abgelehnt. Der Kl. ist zwar unzweifelhaft Berechtigter. Der Rückübertragung steht aber der Ausschlußgrund des § 5 Abs. 1 Buchst. a) des Vermögensgesetzes (VermG) entgegen.

Danach ist eine Rückübertragung von Eigentumsrechten an Grundstücken und Gebäuden insbesondere auch dann ausgeschlossen, wenn Grundstücke und Gebäude mit erheblichem baulichen Aufwand in ihrer Nutzungsart oder Zweckbestimmung verändert wurden und ein öffentliches Interesse an dieser Nutzung besteht, sofern die hierfür maßgeblichen tatsächlichen Umstände am 29. September 1990 vorgelegen haben.

Der Vorschrift liegt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Absicht zugrunde, bestimmte tatsächliche oder rechtliche Veränderungen an der Nutzungsart oder Zweckbestimmung eines entzogenen Grundstücks oder Gebäudes, an deren Aufrechterhaltung ein überwiegendes öffentliches Interesse besteht, nicht durch die Wiederbegründung der früheren Eigentumsverhältnisse in Frage zu stellen. § 5 Abs. 1 Buchst. a) VermG erfaßt nach Art eines Auffangtatbestandes solche Grundstücke oder Gebäude, an deren geänderter Nutzung gerade im Hinblick auf dafür getätigte bauliche Investitionen ein gesteigertes öffentliches Interesse besteht. Geschützt ist mithin die geänderte Nutzung wegen des dafür betriebenen Aufwandes (BVerwG, Urteil vom 25. Mai 2005 - 8 C 6.04 -, ZOV 2005, 309 = LKV 2006, 32 m. w. N.).

Diese Voraussetzungen liegen zur vollen Überzeugung der erkennenden Kammer sämtlich vor.

1. Der Vermögenswert wurde mit baulichem Aufwand umgestaltet. Hierunter sind im Sinne des dargelegten Gesetzeszwecks nur Maßnahmen gerade im Hinblick auf die neue Zweckbestimmung, nicht jedoch Investitionen in das Gebäude in seiner bisherigen Zweckbestimmung, also insbesondere nicht Renovierungs- und Erhaltungsmaßnahmen zu verstehen. Deshalb dürfen nur solche Baumaßnahmen restitutionshindernd berücksichtigt werden, mit denen die Immobilie ihrem neuen Zweck angepaßt wurde.

Gemessen hieran kann an der Einordnung der durchgeführten baulichen Umgestaltungsmaßnahmen unter den gesetzlichen Tatbestand nicht ernsthaft gezweifelt werden. Denn bereits die Einrichtung von Lehrerzimmer, Mathematikkabinett und Physikraum einschließlich zusätzlicher Sanitäranlagen sowie der Umbau der Scheune zur Turnhalle stellen sich ersichtlich nicht als lediglich Renovierungen und Schönheitsreparaturen oder ohnehin notwendige Instandsetzungsmaßnahmen zur Erhaltung der bestehenden Bausubstanz dar. Die Maßnahmen stehen eindeutig im Zusammenhang mit der Umnutzung des bisherigen Gaststättengebäudes und der Nebengebäude für den Schulbetrieb. Letztlich wird dies auch durch den Kl. nicht erheblich bezweifelt.

2. Dieser bauliche Aufwand ist auch erheblich. Dabei kommt es nicht entscheidend auf die Höhe der Umbaukosten an. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind nämlich weder ausschließlich die Kosten im Verhältnis zum Einheitswert noch allein die Änderung des Erscheinungsbildes maßgeblich; vielmehr ist eine vergleichende Betrachtung des früheren und des veränderten Zustands unter dem Blickwinkel geboten, ob die beanspruchte Sache noch dieselbe ist wie vor den Baumaßnahmen. Dabei haben die Kosten, der Umfang und die Art der Baumaßnahmen ebenso indizielle Bedeutung wie die Veränderungen im Erscheinungsbild des Gebäudes, ohne daß einer dieser Faktoren für sich gesehen ausschlaggebend sein müßte (BVerwG, Urteil vom 30. November 1995 - 7 C 55.94 -, BVerwGE 100,70 = ZOV 1996, 137, 138). Anhand der zu den Verwaltungsvorgängen gereichten Unterlagen steht zur vollen Überzeugung der erkennenden Kammer fest, daß die Liegenschaft wegen der baulichen Veränderungen im ehemaligen Gaststättengebäude, dem ehemaligen Pferdestall und der ehemaligen Scheune nicht mehr dieselbe ist wie vorher.

Diese Einschätzung aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls stützt sich zum einen auf das historische Bildmaterial sowie zum anderen auf die dies bestätigenden Ausführungen der Schulleiterin zu den Maßnahmen. Danach läßt sich ohne weiteres feststellen, daß sich der prägende Gesamteindruck des Anwesens von einer Hof- und Gastwirtschaft zu einer schulischen Einrichtung nachhaltig und deutlich verschoben hat. Dieses Ergebnis wird bereits durch den Umbau der Scheune zu einer Turnhalle und die Einrichtung eines Lehrerzimmers im ehemaligen Gaststättengebäude belegt. Denn für diese baulichen Maßnahmen gibt es in bezug auf die Vornutzung keinerlei Entsprechung, so daß von dem ursprünglichen Eindruck bis auf den reinen Innenhof, dessen Nutzungsweite sich allerdings ebenfalls geändert haben dürfte, nichts erhalten geblieben ist.

Der Erheblichkeit steht nicht entgegen, daß konkrete Nachweise über den Kostenaufwand jedenfalls nicht umfassend belegt sind. Die von der erkennenden Kammer gewürdigten baulichen Veränderungen sind jedenfalls so umfangreich, daß hierfür augenscheinlich jedenfalls Mittel in nicht völlig unerheblicher Größenordnung aufgewandt worden sein müssen.

Auch ist unbeachtlich, ob in Teilbereichen, wie etwa hinsichtlich der Umbauten im ehemaligen Gaststättengebäude, nur geringe Maßnahmen durchgeführt worden sind. Jedenfalls ergibt sich für die Kammer bei wertender Betrachtung aller baulichen Veränderungen eine deutliche Neuausrichtung und Prägung der Liegenschaft, die - als Schulbetrieb - ersichtlich von der Vornutzung - Gast- und Hofwirtschaft - abweicht.

3. Hieraus ergibt sich überdies, daß die im Streit stehenden Flurstücke durch diese baulichen Maßnahmen auch in ihrer Nutzungsart oder Zweckbestimmung verändert worden sind. Denn das früher privat genutzte Anwesen ist zu einem öffentlichen Schulgebäude umgewandelt worden. Daß dies gegenüber der früheren privaten Nutzung eine wesentliche Änderung der Nutzungsart darstellt, liegt auf der Hand. Der Gesetzgeber hatte bei § 5 Abs. 1 Buchst. a) VermG insbesondere öffentliche Einrichtungen, also auch Schulen in öffentlicher Trägerschaft vor Augen (BTDrucks. 11/7831, S. 7).

Die sich bereits aus den bisherigen Ausführungen ergebende Nachhaltigkeit dieser Nutzungsänderung wird durch die verschiedenen Umbauten auf dem Gelände belegt. Auch dieser Umstand wird letztlich durch den Kl. nicht bestritten.

4. Die Veränderungen des Gaststättengebäudes sowie der Nebengebäude lagen zudem unstreitig bereits am nach § 5 Abs. 2 VermG hierfür maßgeblichen Stichtag des 29. September 1990 vor und bestehen - zum Teil nach diesem Zeitpunkt deutlich ausgeweitet, insoweit aber ohne eigene rechtliche Bedeutung - fort.

5. An dem Fortbestand der so geänderten Nutzung besteht auch ein öffentliches Interesse im Sinne von § 5 Abs. 1 Buchst. a) VermG. Dieses ist grundsätzlich anzuerkennen bei Einrichtungen und Nutzungen für das Gemeinwohl (BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2001 - 8 C 32.99 -, Buchholz 428 § 5 VermG Nr. 27 = ZOV 2001, 195). Davon ist bei Umbauten zu Schulräumen auszugehen. Denn dies weist den erforderlichen Gemeinwohlbezug auf und ist im wesentlichen ebenfalls unstreitig.

6. Dieses öffentliche Interesse besteht über den Zeitpunkt des § 5 Abs. 2 VermG hinaus bis heute. Dies ergibt sich zur vollen Überzeugung der erkennenden Kammer insbesondere aus dem derzeit maßgeblichen Schulentwicklungsplan. Danach soll gerade am vorliegenden Schulstandort nach wie vor festgehalten werden. Belegt wird dies durch die Feststellungen des vormaligen Berichterstatters anläßlich des Ortstermins. Die erkennende Kammer macht sich diese zu eigen, da Gründe, an den Einschätzungen zu zweifeln, weder vorliegen, noch erheblich vorgetragen wurden.

7. Zwar stehen die zur Umnutzung in der Vergangenheit getätigten erheblichen Aufwendungen der Restitution eines Grundstücks nicht mehr entgegen, wenn in dem Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung die Schließung einer im öffentlichen Interesse stehenden Einrichtung bereits absehbar sind.

Gemessen hieran liegen jedoch greifbare Anhaltspunkte dafür, daß dies jedenfalls in absehbarer Zeit der Fall sein sollte, entgegen der Ansicht des Kl. nicht vor. Das Gegenteil ist nach Überzeugung der erkennenden Kammer der Fall.

Denn der Schulträger hat auch nach dem maßgeblichen Stichtag des § 5 Abs. 2 VermG nachhaltig in den Vermögenswert investiert. Insoweit führt bereits der Schulentwicklungsplan hinsichtlich der auf dem hinteren Teil der streitigen Fläche aufstehenden Schulsporthalle eine Sanierung im Jahr 2001 an. Dies wird durch die im heutigen Termin zur mündlichen Verhandlung vorgelegten Fotografien bestätigt. Zudem ist zwischen den Beteiligten unstreitig, daß das Dach der Turnhalle neu eingedeckt worden ist und die Turnhalle selbst einen neuen Farbanstrich bekommen hat. Auf den Fotografien ist zudem ersichtlich, daß der Innenhof neu gestaltet und von einer zuvor dort befindlichen Betoneinfassung beräumt worden ist.

Die damit nach dem Stichtag des § 5 Abs. 2 VermG getätigten Investitionen haben zwar im Rahmen der Betrachtung über den zum Ausschlußgrund führenden baulichen Aufwand unberücksichtigt zu bleiben. Allerdings fallen sie ins Gewicht, wenn prognostisch einzuschätzen ist, ob die Voraussetzungen des hier in Rede stehenden Ausschlußgrundes für absehbare Zeit weiterhin Bestand haben werden. Denn bei bekannt knappen Kassen der öffentlichen Hand ist zunächst die Nutzdauer einer öffentlichen Investition auszuschöpfen, bevor deren Nutzung aufgegeben werden kann, weil Mittel für Ersatzbeschaffungen nicht ohne weiteres zur Verfügung stehen.

Daß dem hier so ist, wird nicht nur aufgrund der zeitlichen Zusammenhänge zusätzlich belegt. Die Aufgabe des Schulstandorts steht jedenfalls derzeit nicht an, weil ein nennenswerter Rückgang der Schülerzahl an der hier in den Blick zu nehmenden Schule gerade nicht vorliegt und zudem eine Schließung allenfalls einer der anderen beiden Grundschulen im Amtsbereich ansteht.

8. Der Restitutionsausschlußgrund des § 5 Abs. 1 Buchst. a) VermG umfaßt schließlich den gesamten hier noch streitigen Vermögenswert. Eine Rückgabe wenigstens von Teileigentum nach § 1 Abs. 3 nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist vorliegend nicht geboten.

Eine entsprechende Prüfungspflicht ergibt sich aus § 3 Abs. 1 und § 5 Abs. 1 Buchst. a) VermG. Danach sind geschädigte Vermögenswerte zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach dem Vermögensgesetz ausgeschlossen ist. Sowenig danach die Rückgabe ausgeschlossen ist, wenn der öffentliche Zweck nicht mehr aufrechterhalten wird oder werden soll, sowenig steht der Ausschlußgrund der Rückgabe von Teilflächen entgegen, die dem durch § 5 Abs. 1 Buchst. a) VermG geschützten öffentlichen Interesse nicht dienen, also von der geänderten Nutzung nicht erfaßt oder für sie nicht benötigt werden (BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2001 - 8 C 32.99 -, aaO.). Für die Rückgabe von Grundstücken ist entschieden, daß sich ein Restitutionsausschlußgrund deshalb auch auf einen Teil des betreffenden Grundstücks beschränken kann. Dies setzt die Teilbarkeit der Fläche in einen von der restitutionsausschließenden Verwendung betroffenen und einen der herkömmlichen Grundstücksnutzung dienenden Bereich voraus. Diese Rechtsprechung erfaßt zum einen Sachverhalte, bei denen von vornherein nur ein Teil des Grundstücks für die im öffentlichen Interesse liegende veränderte Nutzungsart herangezogen worden ist, der übrige Teil jedoch weiterhin dem ursprünglichen Zweck diente. Sie gilt jedoch auch für Fälle, in denen selbständig nutzbare Teilflächen des streitigen Grundstücks abgetrennt werden können, ohne daß die im öffentlichen Interesse liegende geschützte Nutzung beeinträchtigt wird. Unter diesen Umständen kann der Ausschlußgrund des § 5 Abs. 1 Buchst. a) VermG der Rückgabe solcher Teilflächen nicht entgegengehalten werden. Diese Grundsätze finden zwar auch für die Rückgabe von abtrennbarem Gebäudeeigentum - Wohnungseigentum oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz - Anwendung (vgl. zum ganzen: BVerwG, Urteil vom 25. September 2002 - 8 C 25.01 -, BVerwGE 117, 70).

Die oben angeführten Voraussetzungen liegen jedoch zur vollen Überzeugung der erkennenden Kammer nicht vor.

Eine Aufteilung kommt zum einen schon deshalb nicht in Betracht, weil eine nur teilweise Nutzungsänderung nicht feststellbar ist. Jedenfalls ist mit Übernahme der Liegenschaft in den Schulbetrieb die ursprüngliche Nutzung vollständig fallengelassen worden. Von daher braucht nicht entschieden zu werden, wie es sich mit Teilflächen verhält, die möglicherweise nur geringfügig in die baulichen Veränderungen eingebunden worden sind, gleichwohl aber als ersichtliche Vorhalteflächen für die Nutzung des Gesamtareals dessen rechtliches Schicksal teilen.

Die Aufteilung ist zum anderen schließlich auch nicht deshalb geboten, weil nicht benötigte Teile abgetrennt werden könnten. Aus den konkreten Einzelfallumständen ergibt sich für die erkennende Kammer, daß für eine teilweise Restitution allenfalls Teile des ehemaligen Gaststättengebäudes in Betracht kommen. Dies mag nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes hinsichtlich der einzelnen Etagen teilbar sein. Auch mag eine Wohnnutzung im oberen Bereich des ehemaligen Gaststättengebäudes vorstellbar sein.

Allerdings würde zur vollen Überzeugung der erkennenden Kammer eine solche Aufteilung nicht ohne nachhaltige Beeinträchtigungen mit dem Schulbetrieb einhergehen, so daß diese Möglichkeit hier ausscheiden muß.

Denn nach den Bestimmungen über das Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohneigentumsgesetz ist jeder Berechtigte befugt, neben den übrigen Mitberechtigten das gemeinschaftliche Eigentum in einer Weise zu nutzen, die nicht die Rechte der übrigen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt. Dabei ist unter einer solchen Beeinträchtigung jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Bei der Beurteilung, ob ein bestimmter Gebrauch von gemeinschaftlichem Eigentum als eine über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende, nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung von anderen Wohnungs- oder Teileigentümern zu werten ist, sind die konkreten örtlichen Verhältnisse und die jeweilige Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums zu berücksichtigen.

Es liegt auf der Hand, daß sich bei einer gemischten Wohn- und Schulnutzung keines dieser Interessen voll verwirklichen läßt; ein geordnetes Zusammenleben würde daher einen Ausgleich der sich widersprechenden Interessen erfordern. Dies ist aber hinsichtlich eines Schulbetriebs schon deswegen nicht hinnehmbar, weil das Recht der Schüler auf Bildung und Erziehung durch den Schulträger gesetzlich garantiert ist und die Freiheit der Lehre auch nicht - vorliegend ohnehin nur im Wege einer Ausnahme - gegenüber dem privaten Wohn- oder Vermietungsinteresse des Kl. zurückstehen muß. (...)