Ausschlussgrund

Ausschlussgrund; Ausschließungsgrund; Restitutionsausschluss; Rückübertragungsausschluss; Unredlicher Erwerb; Redlichkeit; Zu-Nutze-Machen; Zwangslage, Täuschung; unlautere Machenschaft; Ausreiseverkauf

Zum Begriff des "Zu-Nutze-Machens" i. S. d. § 4 Abs. 3 lit. c VermG.

Die Kl. wenden sich gegen einen Bescheid des Bekl., mit dem dieser den Beigeladenen das Eigentum an dem Hausgrundstück E. in Berlin Buchholz nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen (VermG) zurückübertragen hat.

Die beigeladenen Eheleute erwarben die 686 m2 große - noch unbebaute - Parzelle im Jahr 1971 aus privater Hand. Nachdem sie auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus errichtet hatten, bezogen sie dieses im Jahre 1973 gemeinsam mit ihren beiden Kindern. Seit 1981 stellte die Tochter der Beigeladenen für sich und ihre unehelich geborene Tochter wiederholt Ausreiseanträge, um zu dem in Berlin (West) lebenden Vater des Kindes übersiedeln zu können, der die DDR ohne die damals erforderliche Genehmigung verlassen hatte. Die Begehren blieben erfolglos. Daraufhin entschlossen sich die Beigeladenen mit ihren Kindern sowie ihrem Enkelkind im Herbst 1983 zur gemeinsamen Ausreise. Kurz bevor die Wehrdienstzeit des Sohnes M. bei der NVA endete, wandte sich die Familie unter dem 1. Oktober 1983 schriftlich an den für Ausreiseangelegenheiten bekannten Rechtsanwalt und Notar Prof. Dr. Wolfgang Vogel und bat um dessen Unterstützung. Zugleich signalisierten die Beigeladenen ihre Bereitschaft, dem Staat das streitgegenständliche Hausgrundstück im Gegenzug zur Entlassung aus der Staatsbürgerschaft der DDR zu schenken. Nachdem sie sich Mitte Oktober 1983 in den Büroräumen des Notars mit dem dort ebenfalls ansässigen Rechtsanwalt H. getroffen und ihm das Grundstück beschrieben hatten, richtete dieser eine Notiz an Dr. Vogel mit detaillierten Angaben zum Haus und dem Hinweis auf Verzichtsbereitschaft der Ausreisewilligen. Auf der Notiz vermerkte Dr. Vogel am 27. Oktober 1983 handschriftlich: "nein, Verkauf! Vg." und ließ die Beigeladenen in die in der Kanzlei geführte Liste "Laufende Grundstückssachen" aufnehmen.

Ende November 1983 erschien im Haus der Familie der offenbar durch das Anwaltsbüro informierte Oberst Dr. W., Leiter der zentralen Koordinierungsgruppe (ZKG) beim Ministerium für Staatssicherheit (MfS), der sich mit seinem Vaternamen "..." vorstellte. Er besichtigte das Anwesen eingehend und erklärte anläßlich seines zweiten Besuchs im Dezember 1983, daß die Ausreise etwa in einem Jahr stattfinden könne, obwohl Sohn M. wegen seiner gerade erst abgeschlossenen NVA-Zeit noch Geheimnisträger sei. Zugleich kündigte er den Besuch des Grundstückssachverständigen N. an, der nach der Besichtigung der lmmobilie Mitte Dezember 1983 einen gerundeten Zeitwert in Höhe von 107.200 M ermittelte. Das schriftlich erstellte Wertgutachten vom 17. Januar 1984 überließen die darin als Auftraggeber bezeichneten Beigeladenen Dr. Vogel, vor dem sie am 16. August 1984 den Kaufvertrag mit den Kl. unterschrieben, die ihnen der Notar Ende Juli 1984 als Erwerber genannt hatte. Die Grundbuchumschreibung erfolgte Ende August 1984, nachdem der Vertrag nach den damals gültigen Bestimmungen über den Grundstücksverkehr genehmigt worden war.

Zur Zeit des Erwerbsvorgangs war der Kl. zu 2 im Rang eines Oberstleutnants als HNO Chefarzt am MfS-Klinikum ... in ... tätig. Er bewohnte mit der Kl. zu 1, die als Außenhandelsmitarbeiterin beschäftigt war, und zwei Kindern eine aus vier Zimmern bestehende - 88 m2 große - Neubauwohnung. Sein erstmaliges Interesse an einem Haus mit Garten hatte er 1983 gegenüber seinem damaligen Vorgesetzten, MfS-General Prof. Dr. K. geäußert. Dies war für den Angehörigen eines militärischen Organs der vorgeschriebene Dienstweg, den er für den Fall eines angestrebten Wohnungswechsels einzuhalten hatte. Etwa Mitte Juli 1994 erhielt der Kl. zu 2 von einem ihm unbekannten männlichen Anrufer im Krankenhaus die telefonische Auskunft über die Erwerbsgelegenheit. Daraufhin trafen sich die Kl. und die Beigeladenen mehrfach vor Abschluß des Kaufvertrages. Worüber sie anläßlich der Begegnungen im einzelnen gesprochen haben, ist zwischen den Beteiligten streitig. In jedem Fall einigten sie sich über den Erwerb von Inneneinrichtungsgegenständen im Wert von insgesamt 3.000 M. Zudem übernahmen die Kl. unter dem 14. August 1984 im Hinblick auf den bevorstehenden Erwerb der Parzelle die gegenüber der Stadtsparkasse Berlin bestehenden Kreditverbindlichkeit der Beigeladenen. Am selben Tag forderte der Abteilungsleiter Wohnungspolitik des Magistrats von Berlin den Rat des Stadtbezirks Berlin-Pankow auf, die Wohnung im streitbefangenen Einfamilienhaus dem Kl. zu 2 und seinen drei Angehörigen zuzuweisen, als "Vormieter" wurde der Beigeladene zu 1 genannt. Der von Dr. Vogel am 16. August 1984 in der notariellen Vertragsurkunde aufgenommene Kaufpreis betrug 80.000 M. Weder die Kl. noch die Beigeladenen erinnern sich an die genauen Umstände, die zu der Differenz von 27.200 M gegenüber dem gutachterlich festgestellten Verkehrswert führten. Im wirtschaftlichen Ergebnis verblieb abzüglich der von den Käufern zu übernehmenden Hypotheken ein zu zahlendes Restkaufgeld von 44.549,60 M. Die davon an die Beigeladenen sofort nach Vertragsschluß zu entrichtenden 20.000 M nahmen diese trotz Angebots nicht an. Der Gesamtbetrag wurde deshalb auf das Anderkonto des Notars überwiesen. Da sich die Beigeladenen auch in der Folgezeit nicht mehr meldeten, verblieb die Summe dort, bis Dr. Vogel sie nach der Währungsumstellung im Verhältnis 2 : 1 (22.274,80 DM) auf das Anderkonto der früheren Bevollmächtigten der Beigeladenen einzahlte. Inzwischen befindet sich das Geld auf dem Rechtsanwaltsanderkonto ihres derzeitigen Prozeßbevollmächtigten. Mit Abschluß des Kaufvertrages bestätigte Dr. Vogel den Beigeladenen ebenfalls unter dem 16. August 1984 zur Vorlage beim Rat des Stadtbezirks, daß "alle Verbindlichkeiten einschließlich Grundstücksfragen ... von mir geregelt (werden)". Nachdem er noch einen Schenkungsvertrag zwischen Sohn M. und dem Bruder der Beigeladenen zu 2 in bezug auf ein weiteres Grundstück der Familie in Z. beurkundet hatte, an dem Dr. W. trotz Kenntnis kein Interesse gezeigt hatte, beantragten die erwachsenen Familienmitglieder der Beigeladenen nunmehr offiziell die Ausreise beim Rat des Stadtbezirks Pankow. Der zuständige Sachbearbeiter wies sie erneut ab. Erst nachdem sich Dr. Vogel abermals eingeschaltet hatte, ersuchte der Sachbearbeiter die Beigeladenen in deren Wohnhaus, die Anträge zur Bearbeitung beim Rat abzugeben. Am 9. Oktober 1984 reisten sie mit ihren beiden Kindern sowie dem Enkelkind über die Friedrichstraße nach Berlin (West) aus. Dem Rückübertragungsantrag der

ter wies sie erneut ab. Erst nachdem sich Dr. Vogel abermals eingeschaltet hatte, ersuchte der Sachbearbeiter die Beigeladenen in deren Wohnhaus, die Anträge zur Bearbeitung beim Rat abzugeben. Am 9. Oktober 1984 reisten sie mit ihren beiden Kindern sowie dem Enkelkind über die Friedrichstraße nach Berlin (West) aus. Dem Rückübertragungsantrag der Beigeladenen bezüglich des Streitgrundstücks gab das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen Hellersdorf Hohenschönhausen-Marzahn durch Bescheid vom 1. Juni 1994 statt und verpflichtete sie zugleich, den Kl. die aus Anlaß des Vermögensverlustes erhaltene Gegenleistung in Höhe von 40.000 DM zu erstatten. Den dagegen eingelegten Widerspruch der Kl. wies der Widerspruchsausschuß zurück.

Hiergegen richtet sich die eingegangene Klage.

Die Anfechtungsklage ist unbegründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Kl. daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der Bekl. hat das Eigentum an dem Grundstück zu Recht auf die Beigeladenen zurückübertragen, denn es ist ihnen durch unlautere Machenschaften entzogen worden (1). Auf die Redlichkeit des Erwerbs können sich die Kl. nicht mit Erfolg berufen. Da sie den ihnen obliegenden Nachweis nicht zur Überzeugung der Kammer geführt haben, gehen die verbleibenden Zweifel wegen der bestehenden greifbaren Anhaltspunkte für die Unredlichkeit des Erwerbs zu ihren Lasten (2).

1. Rechtsgrundlage für die Entscheidung sind die §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 2 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. 1 Abs. 3 VermG i. d. F. vom 2. Dezember 1994 (BGBl. I S. 3610). Danach ist eine vermögensrechtliche Schädigung gegeben, wenn Vermögenswerte sowie Nutzungsrechte aufgrund unlauterer Machenschaften, z. B. durch Machtmißbrauch, Korruption, Nötigung oder Täuschung von seiten des Erwerbers, staatlicher Stellen oder Dritter erworben und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden. Die Bestimmung betrifft solche Vorgänge, bei denen im Einzelfall in manipulativer, sittlich vorwerfbarer Weise unter Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR auf bestimmte Vermögenswerte zugegriffen wurde. Das die Rückgabe tragende Unwerturteil muß dem Vermögensverlust selbst anhaften, die Unlauterkeit also im Zugriff auf das Eigentum liegen (st. Rspr. des BVerwG, zuletzt Urt. v. 16. Juli 1998 - BVerwG 7 C 36.97 - VIZ 1998, 626 ff. [628] m. w. N.). Dafür streitet bei der ausreisebedingten Veräußerung von privaten Hausgrundstücken im Regelfall eine Vermutung. Dies rechtfertigt sich aus der Erfahrungstatsache, daß die mit Ausreiseangelegenheiten befaßten staatlichen Stellen in ständiger Praxis Ausreisewillige in rechtswidriger Weise unter Druck gesetzt haben, ihr Grundeigentum aufzugeben, während die gesetzlich vorgesehene Einsetzung eines Verwalters nur in Ausnahmefällen gestattet wurde. Die nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises zu erschütternde Vermutung erstreckt sich insoweit auf zweierlei: Erstens auf den Umstand, daß die staatlichen Organe unlauteren Druck auf den Veräußerer ausgeübt haben, und - zweitens - auf die Ursächlichkeit des dadurch vor der Ausreise herbeigeführten Vermögensverlustes. Unerheblich ist dabei, ob der Ausreiseantrag vor oder nach der Veräußerung des Grundstücks gestellt worden ist, sofern der Verkauf im unmittelbaren zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit der sodann nach dem Verkauf tatsächlich erlaubten Ausreise aus der DDR gestanden hat. Mit dem Anscheinsbeweis ist - falls er nicht erschüttert wird - der volle Beweis erbracht, daß sich der Erwerbsvorgang tatsächlich entsprechend zugetragen hat und der fragliche Kausalzusammenhang wirklich gegeben ist - mithin das nach § 1 Abs. 3 VermG geforderte qualifizierte Einzelfallunrecht vorliegt (BVerwG, Urteile v. 20. November 1997 - BVerwG 7 C 16.97 - Buchholz 428 § 1 Nr. 131, S. 401 ff. [402 f.], v. 29. Februar 1996 - BVerwG 7 C 59.94 - Buchholz 428 § 1 Nr. 36, 310 ff. [312 ff.] und v. 26. September 1996 - BVerwG 7 C 14.95 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 88, S. 266 ff. [267] jeweils m. w. N. sowie Beschluß v. 20. März 1996 - BVerwG 7 B 73.96 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 69, S. 198 f.). An die dergestalt erkannte Praxis in den Ausreisefällen hat der Gesetzgeber in erster Linie bei der Schaffung des Schädigungstatbestandes gedacht (vgl. die Erläuterungen der Bundesregierung zum Vermögensgesetz, BT-Drs. 11/5831 - abgedr. in: RVI, Bd. IV, E 100.1, S. 4), denn bereits 1990 war offenkundig, daß insoweit - selbst gemessen an den in der DDR gültigen Rechtsvorschriften und den sie tragenden ideologischen Grundvorstellungen - "nicht alles mit rechten Dingen zugegangen ist". Dabei erfolgte der Einsatz der unlauteren Mittel typischerweise durch staatliche Stellen oder Dritte, nicht durch den Erwerber selbst.

Der hier festgestellte Geschehensablauf weist die die Beweiserleichterung rechtfertigende Typik auf. Die Familie der Beigeladenen drang nach ihren unwidersprochen gebliebenen Angaben mit ihrem Ausreisebegehren erst durch, nachdem Dr. Vogel den Beigeladenen zur Vorlage beim Rat des Stadtbezirks - Abteilung Innere Angelegenheiten - schriftlich bestätigt hatte, daß alle Verbindlichkeiten einschließlich der Grundstücksfragen von ihm "geregelt" wurden und er dies gegenüber dem zuständigen Sachbearbeiter nochmals ausdrücklich bekräftigte. Die Einreichung einer solchen Erklärung entsprach zwar der ständigen Rechts- und Verwaltungspraxis der DDR. Allerdings war damit in deren Rechtswirklichkeit nahezu ausschließlich die Aufgabe des Grundeigentums gemeint, obwohl die Verknüpfung gesetzlich nicht vorgesehen war. Weder in den veröffentlichten Vorschriften über die Notwendigkeit einer staatlichen Ausreise aus der DDR zum Zwecke der Familienzusammenführung und der Eheschließung (GBl. I 1983, S. 254) oder in den Regelungen über die Entlassung aus der Staatsbürgerschaft (GBl. I 1967, S. 3) noch in den unveröffentlichten vertraulichen Anweisungen des Ministers des Inneren und Chefs der Deutschen Volkspolizei über das Verfahren zur Genehmigung von Übersiedlungen wurde die Eigentumsaufgabe verlangt (vgl. beispielhaft die Ordnung Nr. 0118/77 vom 8. März 1977, abgedruckt in RWS-Dokumentation 7, 2. A., Dok 3.24 b). Daß auch im vorliegenden Fall der tatsächlich geübten - und nunmehr als wiedergutmachungsbedürftig bewerteten - Praxis ohne signifikante Abweichungen gefolgt wurde, hat Dr. Vogel mit Schreiben vom 2. September 1991 gegenüber der früheren Prozeßbevollmächtigten der Beigeladenen selbst eingeräumt. Unter Hervorhebung seiner Rolle in der Ausreiseangelegenheit, deren erfolgreicher Abschluß wegen der NVA-Zugehörigkeit des Sohnes der Familie gegen erhebliche Behördenwiderstände von ihm habe durchgesetzt werden müssen, betonte er im weiteren ausdrücklich, die Veräußerung des Streitgrundstücks sei "wie in allen vergleichbaren Fällen Voraussetzung für die Entlassung aus der Staatsbürgerschaft" gewesen.

Zur Überzeugung der Kammer war es diese Rechtswirklichkeit, die im Bewußtsein der ausreisewilligen Bevölkerungsteile als latentes Druckmittel ebenso verankert war wie die im Wege der "Flüsterpropaganda" erlangte Kenntnis von der besonderen Stellung des Rechtsanwalts und Notars Dr. Vogel. Dessen enge Zusammenarbeit mit staatlichen Stellen bot in der Regel die Gewähr, die Ausreisegenehmigung in einem überschaubaren zeitlichen Rahmen zu erhalten, weil er aufgrund seiner guten Kontakte zu Kreisen der damaligen DDR-Regierung in der Lage war, die Veräußerung des Grundvermögens mit Erfolg zu veranlassen. Entsprechend war auch der Verkauf der streitbefangenen Parzelle von den Beigeladenen an die Kl. allein durch die Zwangslage im vorbereitenden Ausreiseverfahren motiviert, nachdem die Bemühungen der Tochter, eine Ausreisegenehmigung zu erhalten, zuvor mehrfach gescheitert waren. Der Umstand, daß die Beigeladenen bereits anläßlich ihres ersten Besuchs in den Kanzleiräumen von Dr. Vogel signalisierten, ihr Grundstück zu verschenken, um die begehrte Genehmigung zu erhalten, spricht daher entgegen der Auffassung der Kl. nicht gegen das Vorliegen der Zwangslage, sondern bestätigt diese, denn die Beigeladenen wußten um das unvermeidliche staatliche Verkaufsverlangen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, der die erkennende Kammer folgt, bleibt die machtmißbräuchliche Verknüpfung auch dann kausal für das Veräußerungsgeschäft, wenn der Entschluß dazu nicht erst auf ausdrückliches Verlangen der Behörden, sondern bereits im Vorfeld in der sicheren Erwartung einer solchen Forderung gefaßt worden ist (BVerwG, Beschluß v. 20. März 1996, BVerwG 7 B 73.96 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 69, S. 198 f.). Schließlich wurde die Ausreise - wiederum dem "üblichen Muster" folgend - auch erst nach der "Regelung der Grundstücksangelegenheit" ermöglicht. Knappe zwei Monaten nach dem Verkauf durften die Beigeladenen das Gebiet der DDR mit ihren Kindern und dem Enkelkind verlassen.

Damit greifen mangels rechtlich relevanter Unterschiede in der Typik des Veräußerungsgeschehens die Grundsätze des Anscheinsbeweises, ohne daß es einer weiteren Beweisführung seitens der Beigeladenen bedarf (im Ergebnis ebenso die bisher erstinstanzlich entschiedenen Ausreisefälle unter Beteiligung von Dr. Vogel: VG Berlin, Urt v. 21. Juli 1994 - VG 22 A 477.93 - ZOV 1995, 66 f., VG Halle, Urt. v. 10. März 1994 - 2 VG A 181.92 - VIZ 1994, 608).

Die Erschütterung der Vermutung ist den Kl. nicht gelungen, denn sie haben keine hinreichend konkreten Anhaltspunkte vorgetragen, die einen abweichenden Geschehens- und Ursachenverlauf ernstlich nahelegen. Ihre diesbezüglichen Bekundungen verbleiben vielmehr im Bereich der reinen Denkmöglichkeit und zwingen nicht dazu, den Beigeladenen die volle Beweislast aufzuerlegen. Zwar mag diesen - wie die Kl. meinen - letztlich egal gewesen sein, was mit dem Grundstück geschah. Rückschlüsse auf die Freiwilligkeit der Veräußerung läßt dies jedoch angesichts der in der Rechtswirklichkeit der DDR vorherrschenden Bearbeitungs- und Genehmigungspraxis von Ausreiseanträgen nicht zu. Vielmehr ist die von den Kl. als Gleichgültigkeit empfundene Haltung der Beigeladenen Indiz für den vom Gesetzgeber angenommenen Regelfall, daß die begehrte Ausreisegenehmigung ohne die definitive Aufgabe des Eigentums - an wen auch immer - nicht zu erlangen war und sich die zur Ausreise Entschlossenen jedenfalls dem äußeren Anschein nach in das ohnehin Unvermeidliche gefügt haben. Selbst wenn im Zuge von Ausreisevorbereitungen "freihändig" an jemanden aus dem Familienkreis unentgeltlich übereignet worden wäre, dem Vorgang aber überwiegend - wie hier - die staatlicherseits geschaffene Zwangslage zugrunde gelegen hätte, wären gleichwohl die Voraussetzungen des Schädigungstatbestandes erfüllt. Vor diesem rechtlichen Hintergrund müßte auch die hier nicht streitgegenständliche Schenkung des Grundstücks in Z. beurteilt werden, das nach den Angaben der Beigeladenen inzwischen zurückgegeben wurde. Die Übertragung dieser Parzelle zwingt daher entgegen der kl. Auffassung ebenfalls zu keiner abweichenden Beurteilung der Vorgänge, die zur Veräußerung des Streitgrundstücks führten. Im übrigen spricht schon der von den Kl. selbst eingeräumte und für Immobiliengeschäfte außergewöhnliche Umstand, daß die Beigeladenen "von Geld nichts (hätten) wissen" wollen, gegen die behauptete Normalität des Erwerbsvorgangs.

Ebensowenig läßt der abweichend vom Zeitwert festgelegte Kaufpreis das Geschäft als einen üblichen zivilrechtlichen Rechtsakt erscheinen, denn der um ca. 25 % vom Verkehrswert geminderte Preis beseitigt - selbst wenn er wegen der Mängel "privatautonom" reduziert worden wäre - nicht den staatlich ausgeübten Druck auf das eigentliche Verkaufsverlangen. Nur darauf kommt es aber im Rahmen des § 1 Abs. 3 VermG entscheidungserheblich an. Gerade weil die "Gegenleistung", nämlich die DDR "legal" verlassen zu können, anders nicht zu erhalten war, spricht der Beweis des ersten Anscheins für die Unlauterkeit der Verknüpfung zwischen Eigentumsaufgabe und Ausreise.

2. Der Rückübertragung des Grundstücks an die Beigeladenen stehen auch keine Ausschlußgründe entgegen. Die allein in Betracht kommende Redlichkeit des Erwerbs nach § 4 Abs 2 Satz 1 VermG kann nicht festgestellt werden. Die Kl. haben den ihnen obliegenden Beweis nicht mit der für die Annahme der Redlichkeit erforderlichen Sicherheit erbracht. Die Nichterweislichkeit geht wegen der greifbaren tatsächlichen Anhaltspunkte, die für die Unredlichkeit des Erwerbsvorgangs sprechen, zu Lasten der Kl. (vgl. BVerwG, Beschlüsse v. 16. Oktober 1995 - BVerwG 7 B 163.95 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 22, S. 51 ff. [54] und v. 15. März 1996 - BVerwG 7 B 402.95 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 28, S. 71 ff. [73]).

Das Gesetz definiert den Begriff der Redlichkeit nicht, sondern nennt lediglich Regelbeispiele (§ 4 Abs. 3 VermG), an denen vor dem Hintergrund des mit dem anspruchshindernden Einwand angestrebten sozialverträglichen Interessenausgleichs die Schutzwürdigkeit des Erwerbers in den Bestand seiner Eigentümerstellung in erster Linie zu messen ist. Der Vorrang des redlichen Erwerbs rechtfertigt sich daher vor allem durch den Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes (BVerwG, Urt. v. 19. Januar 1995 - BVerwG 7 C 42.93 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 12, S. 21 ff. [27]). Wer sich hingegen eine sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang im Sinne einer moralischen Verwerflichkeit des Geschehens zurechnen lassen muß, ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht schutzwürdig (BVerwG, Urt. v. 27. Januar 1994 - BVerwG 7 C 4.93 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 7, S. 3 ff. [7]).

Zu Recht hat der Bekl. dem Tatbestand des § 4 Abs. 3 Buchst. b VermG in diesem Zusammenhang keine Bedeutung beigemessen. Ob der Kl. zu 2 in bezug auf die konkrete Wohnraumzuweisung und die Vermittlung des anschließenden Erwerbsgeschäfts eine persönliche Machtstellung im Sinne der Vorschrift innehatte, kann im Ergebnis dahinstehen. Allein die Ausübung eines Mangelberufs (Arzt) begründet eine solche Position jedenfalls nicht im Unterschied zu den dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27. Januar 1994 (BVerwG 7 C 4.93 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 7, S. 3 ff. [6]) zugrunde liegenden tatsächlichen Umständen war der Kl. zu 2 allerdings nicht lediglich Kreisarzt, sondern der im Range eines Oberstleutnants am MfS Klinikum tätige HNO-Chefarzt, so daß er im Vergleich zum "einfachen" Krankenhausarzt auch innerhalb des Medizinerkreises eine hervorgehobene Position bekleidete. Jedoch läßt sich trotz der für die erleichterte Erlangung bestimmter institutioneller Sondervorteile sprechenden Indizien zur Überzeugung der Kammer nicht feststellen, daß der Kl. zu 2 seine Stellung auch tatsächlich manipulativ eingesetzt hat. Vielmehr hat er seinen Erwerbswunsch seinem Vorgesetzten in der üblichen Form auf dem Dienstweg mitgeteilt, ohne in diesem Stadium den weiteren Vorgang durch gezielte Einwirkung auf den Erwerbsgegenstand, den Zeitpunkt oder die Verkaufsbedingungen in irgendeiner Weise steuernd beeinflußt oder gar beherrscht zu haben (vgl. BVerwG, Urt. v. 27. Januar 1994 - BVerwG 7 C 4.93 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 7, S. 3 ff. [6]).

Ebenfalls dahinstehen kann, ob die Wohnraumzuweisung und der Erwerb des Hausgrundstücks im Einklang mit den allgemeinen Rechtsvorschriften, den Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand (§ 4 Abs. 3 Buchst. a VermG). Lediglich aus dem Umstand, daß beim MfS eine zentrale Koordinierungsgruppe mit den Aufgaben der Wohnungsfürsorge für die eigenen Bediensteten befaßt war, läßt sich entgegen der vom Bekl. im Widerspruchsbescheid vertretenen Ansicht jedenfalls nicht ohne weiteres ein Rechtsverstoß herleiten. Denn nach § 19 Abs. 1 Buchst. b der Verordnung über die Lenkung des Wohnraums vom 14. Dezember 1967 (GBl. I 1968, S. 1 ff.) waren die Aufgaben im Hinblick auf die Angehörigen der bewaffneten Organe abweichend von der sonstigen Zuständigkeit der Räte der Gemeinden, Stadtbezirke und Städte ausdrücklich den Leitern der jeweiligen Dienststellen übertragen. Sie hatten die Sicherung der Wohnraumversorgung ihrer Angehörigen durch eigene Organe zu gewährleisten (vgl. zur späteren Rechtslage auch § 28 Abs. 1 der Verordnung über die Lenkung des Wohnraums v. 16. Oktober 1985 i. V. m. der Durchführungsbestimmung vom selben Tag, GBl. I, S. 301 ff. 308 ff. - abgedr. in: RVI, Bd. IV, Dok II 30 und 30 a).

Zur Überzeugung der Kammer bestehen jedoch greifbare Anhaltspunkte für die Unredlichkeit des Erwerbsvorgangs i. S. d. § 4 Abs. 3 Buchst. c VermG, denn die Kl. haben sich die von dritter Seite herbeigeführte Zwangslage der Beigeladenen, über ihr Anwesen durch Veräußerung verfügen zu müssen, anläßlich des Kaufvertragsabschlusses zunutze gemacht, indem sie das Grundstück zu einem erheblich unterhalb des gutachterlich festgesetzten Verkehrswertes liegenden Kaufpreis erworben haben. Wie dieser im einzelnen zustande gekommen ist, haben die Kl. indessen nicht nachvollziehbar darlegen können, obwohl der Kaufpreis als eine der Hauptleistungspflichten eines jeden Kaufvertrages dem Erwerbsvorgang gemeinsam mit der Spezifizierung des Kaufgegenstandes sein wesentliches Gepräge gibt.

Der Fallgruppe des § 4 Abs 3 Buchst. c VermG sind nach der Vorstellung des Gesetzgebers insbesondere die Veräußerungen im Zusammenhang mit der Erteilung von Ausreisegenehmigungen zuzuordnen. Zwar liegt in der bloßen Kenntnis der Erwerber von der Zwangssituation der Alteigentümer, also von der durch das Ausreisebegehren ausgelösten Möglichkeit des Kaufs, nach den Erläuterungen der Bundesregierung zum Vermögensgesetz noch keine sittlich anstößige Manipulation (vgl. BT-Drs. 11/7831 - abgedr. in: RVI, Bd. IV, E 100.1, S. 12), die über die Nutzung der faktischen Kaufgelegenheit hinausgeht. Andernfalls wäre - wie die Kl. zu Recht betonen - der redliche Erwerb eines Vermögenswertes von Ausreisewilligen praktisch unmöglich gewesen, weil den Käufern die Unfreiwilligkeit der Veräußerung infolge der tatsächlichen Genehmigungspraxis der DDR-Behörden im Regelfall bekannt war. Das Merkmal des Zunutzemachens setzt daher nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 27. Januar 1994 - BVerwG 7 C 4.93 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 7, S. 3 ff. [7]) voraus, daß der Erwerber über die ausreisebedingt wahrgenommene Möglichkeit hinaus einen Vorteil aus der durch die konkreten Umstände des Einzelfalls geprägten Situation gezogen hat. Dabei scheiden geschäftstypische Vorteile, die einem Hauskauf immanent sind - etwa die ohnehin angestrebte Verbesserung der Wohnsituation -, von vornherein aus. Beachtlich ist dem gegenüber aber ein Erwerb weit unter dem gutachterlich festgestellten Verkehrs- oder amtlich ermittelten Schätzwert, denn das Recht der DDR kannte keinen freien Wohnungs- und Grundstücksmarkt. Dieser unterlag vielmehr den staatlichen Preisvorschriften und -richtlinien mit entsprechenden Genehmigungspflichten. Deshalb kann sich gerade in einem besonders günstigen, von der Norm abweichenden Kaufpreis das manipulative Element auf seiten des Erwerbers manifestieren, wobei Zweifel an der Ordnungsgemäßheit der Kaufpreisgestaltung und Festlegung zu dessen Lasten gehen (BVerwG, Beschluß v. 2. April 1993 - BVerwG 7 B 22.93 - KPS § 4 VermG 1/93, S. 1 ff. [2], Schmidt in: Kimme, Offene Vermögensfragen, Std. 1997, § 4 VermG Rz. 256; Holst/Liedtke in: Fieberg u. a., VermG, § 4 VermG Rz. 166).

So liegt der Fall hier. Ausweislich des Gutachtens vom 17. Januar 1984 betrug der nach den seinerzeit für die Bewertung von Grundstücken geltenden Bestimmungen und Preisregelungen ermittelte Zeitwert 107.200 M. Dabei handelte es sich um den höchstzulässigen Verkehrswert, der bereits unter Berücksichtigung der durch die Mängel an der Garageneinfahrt (Backsteinmauerwerk mit Frostschäden) eingetretenen Wertminderung festgesetzt worden war. Der von den Kl. im übrigen behauptete Defekt am Hausdach findet im Gutachten keine Erwähnung, und auch im Hinblick auf den im Jahre 1976 errichteten Anbau, der mit 24.589 M in die Bewertung des insgesamt auf 91.493 M geschätzten Einfamilienhauses eingeflossen ist, sind keine tatsächlichen oder rechtlichen Einschränkungen vermerkt. Ob die Kl. und Beigeladenen über diese oder mögliche andere Mängel am und im Haus miteinander gesprochen haben, ist zwischen den Beteiligten streitig. Selbst wenn aber anläßlich der Zusammenkünfte vor Vertragsschluß entgegen der Einlassung der Beigeladenen verschiedene Gebäudeschäden angesprochen worden sein sollten, so kam es doch - und das ist entscheidend - nach den insoweit übereinstimmenden Bekundungen nicht zu Kaufpreisverhandlungen zwischen den Vertragspartnern. Dies gilt gleichermaßen für den Tag der Vertragsunterzeichnung. Auch wenn die Kl. - wie sie vortragen - anläßlich der notariellen Beurkundung mit Dr. Vogel über Mängel des Hauses gesprochen und ihr Interesse an einer Kaufpreisminderung deutlich gemacht haben sollten, so haben sie in der mündlichen Verhandlung doch nicht erklären können, wie es zu der abschließenden Festlegung von gerade 80.000 M im Kaufvertrag gekommen ist. Diese Angabe steht insoweit im Einklang mit einer Aussage des Kl. zu 2, die dieser bereits 1992 als Zeuge in einem Ermittlungsverfahrens gegen Dr. Vogel u. a. abgegeben hat. Zu der von ihm im Rahmen der damaligen Vernehmung selbst aufgeworfenen Frage, warum der Kaufpreis abweichend vom Gutachten gesenkt worden sei, wies er auf die auch vor der Kammer bezeichneten Unzulänglichkeiten des Anwesens hin und bekundete wörtlich: "Vermutlich sind diese Dinge von Prof. Dr. Vogel in Abzug gebracht worden. So erkläre ich mir den Kaufpreis von 80.000 M/DDR".

Ist aber nur in dieser Weise über den Kaufpreis und damit über eine der wesentlichen Bedingungen des Grundstückskaufvertrages "verhandelt" worden, begründet dies hinreichend greifbare Anhaltspunkte für die Unredlichkeit des Erwerbsvorgangs. Das Aushandeln der tragenden Vertragsmodalitäten mit einem nicht als Partner an der vertraglichen Beziehung beteiligten Dritten stellt sich nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung als Abschluß eines zweiseitigen Vertrages in "nichtüblicher Form" dar. Insbesondere das Fehlen der persönlichen Auseinandersetzung mit den noch nicht ausgereisten, sondern persönlich anwesenden Beigeladenen, die als Veräußerer doch eigentlich die alleinigen Vertragspartner der Kl. waren, läßt erhebliche Zweifel an der zivilrechtlichen Normalität des Vorgangs und damit an der Redlichkeit des Rechtserwerbs aufkommen. Zwar ist den Kl. zuzugeben, daß der Kaufpreis niedriger als der ermittelte Verkehrswert sein konnte und durfte, jedoch war er - wie bereits durch den Sachverständigen N. im Gutachten ausgeführt - sodann "in eigener Verantwortung" zu vereinbaren. Daran fehlt es ersichtlich, wenn der Erwerber - wie hier - im Bewußtsein der durch die staatliche Bevormundung des Veräußerers geprägten Gesamtsituation in dessen Beisein die alleinige staatlich-notarielle Steuerung der Preisbestimmung "als gegeben" annimmt, ohne zu wissen, wie sich die Minderung des Kaufpreises um mehr als 25 % zumindest im Groben zusammensetzt und wie es in der Folge zu der Festlegung auf 80.000 M gekommen ist. In einem solchen Verhalten liegt jedenfalls dann eine Ausnutzung der Zwangsverkaufssituation durch den Käufer zu seinem eigenen Vorteil, der die Wahrnehmung der bloßen Erwerbschance überschreitet, wenn er die ungewöhnlich hohe Preisminderung ohne nähere Erläuterungen akzeptiert. Denn unter diesen Voraussetzungen stellt sich auch für den Käufer der Erwerb aus privater Hand in Wahrheit als nichts anderes dar als die staatliche Verschaffung eines Hauses zu Lasten eines an der aktiven Wahrnehmung seiner Angelegenheiten gehinderten Dritten. Da dessen Benachteiligung unter solchen Umständen zumindest billigend in Kauf genommen wird, führt dies bei verständigen Erwerbern - wie den Kl. - regelmäßig zur Unredlichkeit (vgl. BVerwG, Beschluß v. 7. Juli 1995 - BVerwG 7 B 177.95 - KPS § 4 VermG 9/95, S. 12 f.).

Dem können die kl. Eheleute auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, das Gutachten sei bereits sieben Monate vor der notariellen Vertragsbeurkundung erstellt und die Mängel übersehen worden. Zum einen wurde die beschädigte Garageneinfahrt ausdrücklich wertmindernd berücksichtigt, zum anderen hat sich der "Schwarzbau" offenbar bis zum heutigen Tag im wirtschaftlichen Ergebnis nicht als Mangel erwiesen, denn er besteht nach wie vor und war mangels gegenteiliger Anhaltspunkte zu keiner Zeit durch eine behördliche Abrißverfügung in seinem Bestand bedroht. Ebensowenig führte offenbar die Illegalität der Errichtung über die Verhängung eines Bußgeldes zur Entwertung des Objekts. Auch der sinngemäße Einwand der Kl., es habe sich um ein von den Beigeladenen in Auftrag gegebenes und damit interessengeleitetes Parteigutachten gehandelt, vermag nicht zu überzeugen, denn der Gutachter N. war ihnen ohne weitere Auswahlmöglichkeit von Dr. W. namentlich benannt worden. Vor diesem unstreitigen tatsächlichen Hintergrund spricht deshalb nichts für eine mißbräuchlich hohe Schätzung des Zeitwertes zugunsten der Beigeladenen. Verbleibt somit allein der möglicherweise erst nach der Bewertung eingetretene Schaden am Hausdach, rechtfertigt dies - wie der Bekl. zu Recht betont - keine Minderung des Kaufpreises im erfolgten Umfang. Das gilt auch unter Berücksichtigung der von der Kl. zu 1 im Termin erwähnten Renovierungsarbeiten im Inneren des Hauses, die anläßlich des Einzugs notwendig gewesen sein mögen.

Sind den damaligen Vertragspartnern damit im Grunde die konkreten Einzelumstände unklar geblieben, die Dr. Vogel zur Reduktion des Kaufpreises um mehr als 25 % bewogen haben, so gehen die skizzierten Zweifel an der Redlichkeit zu Lasten der Kl. Auf Unkenntnis können sie sich nicht berufen, denn sie waren während der Beurkundung durchgehend anwesend und kannten den gutachterlich ermittelten Verkehrswert. Im übrigen genügt insoweit jede Stufe der Fahrlässigkeit (st. Rspr., vgl. BVerwG, Beschluß v. 22. April 1994 - BVerwG 7 B 188.93 - KPS § 4 VermG 6/94, S. 1 ff. [3] sowie Urt. v. 19. Januar 1995 - BVerwG 7 C 42.93 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 12, S. 21 ff. [24 f.]), die hier durch die billigende Inkaufnahme der Benachteiligung der Beigeladenen ohnehin erreicht ist.

Die den Beigeladenen wirtschaftlich zugeflossene Gegenleistung von 80.000 Mark der DDR ist im Verhältnis 2 zu 1 auf Deutsche Mark umzustellen und daher i. H. v. 40.000 DM an die Kl. herauszugeben (§ 7 a Abs. 2 Sätze 1 und 3 VermG).