Ausschlussgrund

Ausschlussgrund; Ausschließungsgrund; Restitutionsausschlußgrund; Rückübertragungsausschluss; redlicher Erwerb; Gebäudeeigentümer; Hauskauf kraft Nutzungsrecht

Ein als Gebäudeeigentümer im Grundbuch eingetragener Erwerber hatte eine in der Rechtswirklichkeit der DDR unangreifbare und da-her für den redlichen Erwerb ausreichende Position, wenn ihm für den im Februar 1990 beurkundeten Hauskauf zwar keine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung erteilt, jedoch ein Nutzungsrecht an dem volkseigenen Grundstück verliehen worden war.

I. Der Kl. beansprucht die Rückübertragung eines Grundstücks nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen - VermG -. Das umstrittene Grundstück gehörte früher dem Vater des Kl. Dieser verließ die sowjetisch besetzte Zone im Jahre 1947. Das Grundstück wurde unter staatliche Verwaltung gestellt. Nachdem die Sparkasse einen zu Instandhaltungszwecken beantragten Kredit man-gels ausreichender Sicherheiten abgelehnt hatte, wurde das Anwesen im Jahre 1982 nach den Vorschriften des Aufbaugesetzes in Volkseigentum überführt. Mit der im Wege des Ertragswertverfahrens berechneten Entschädigung wurden die Forderungen des staatlichen Verwalters und ein Teil der auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten beglichen.

Im Mai 1989 beantragten die Beigeladenen, die seit 1972 in dem Haus zur Miete wohnten, den Erwerb des Gebäudes. Die Mitmieter des als Zweifamilienhaus genutzten Anwesens erklärten, keine Einwände gegen den Verkauf zu haben. Mit notariellem Vertrag vom 8. Februar 1990 erwarben die Beigeladenen das Haus zu dem durch die Grundstücksbewertungsstelle ermittelten Preis. Der Magistrat von Berlin verlieh ihnen das gleichzeitig beantragte Recht zur Nutzung des volkseigenen Grundstücks mit Wirkung vom 1. März 1990. Die entsprechenden Grundbucheintragungen erfolgten am 7. Mai 1990. Am 6. Juni 1990 erwarben die Beigeladenen das Grundstück hinzu; dies wurde im August 1990 ins Grundbuch eingetragen. Seit Mitte 1990 nutzen die Beigeladenen das Anwesen auch zur Vermietung an Feriengäste.

Im August 1990 beantragte der Kl. als Erbe seines Vaters die Rückübertragung des Grundstücks und das Wiederaufgreifen des Genehmigungsverfahrens nach der Grundstücksverkehrsverordnung - GVVO - aufgrund § 7 der Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche - AnmVO -. Auf Ersuchen des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen, das dem Antrag auf Wiederaufgreifen des Genehmigungsverfahrens stattgegeben hatte, wurde im August 1991 zugunsten des Kl. im Grundbuch ein Widerspruch gegen die Richtigkeit der Eintragung der Beigeladenen als Eigentümer des Grundstücks eingetragen. Den Antrag auf Rückübertragung des Grundstücks lehnte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen im November 1993 ab und stellte gleichzeitig die Entschädigungsberechtigung des Kl. fest.

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren hat der Kl. Klage auf Rückübertragung des Grundstücks, hilfsweise auf Übertragung des Rückübereignungsanspruchs des Bekl. gegen die Beigeladenen, erhoben.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen.

II. Die Revision ist nicht begründet, weil das Verwaltungsgericht die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen hat; denn der Kl. hat wegen redlichen Erwerbs der Beigeladenen weder einen Anspruch auf Grundstücksrückübertragung noch - mangels eines gegen die Beigeladenen bestehenden Rückübereignungsanspruchs des Bekl. - auf Übertragung eines solchen Anspruchs, gleichgültig in welchem Rangverhältnis diese Ansprüche erhoben werden; dabei kann dahingestellt bleiben, inweiweit in diesem Verfahren überhaupt ein an die Aufhebung der Grundstücksverkehrsgenehmigung knüpfender Anspruch nach § 7 Abs. 3 Satz 1 GVO geltend gemacht werden kann.

1. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt redlicher Erwerb im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG nicht voraus, daß das zugrunde liegende Rechtsgeschäft zivilrechtlich wirksam war. Maßgeblich ist vielmehr allein, ob dem Erwerber eine Eigentümerstellung verschafft wurde, die gemessen an der Rechtswirklichkeit der DDR unangreifbar war (Urteil vom 18. Januar 1996 - BVerwG 7 C 20.94 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 25). Eine solche Position hatten die Beigeladenen erlangt. Dafür reicht es allerdings nicht aus - wie offenbar das Verwaltungsgericht meint -, daß die Beigeladenen ein entsprechendes Rechtsgeschäft abgeschlossen hatten und auf dessen Grundlage im Grundbuch eingetragen worden waren. Vielmehr konnte ein Erwerber - jedenfalls nach der Wende zu rechtsstaatlichen Verhältnissen in der DDR und somit auch zu dem Zeitpunkt des Gebäudeerwerbs im Mai 1990 - nur dann auf die faktische Unangreifbarkeit seiner Eigentümerstellung vertrauen, wenn ihm die für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts nach § 2 Abs. 1 Buchst. a der Grundstücksverkehrsverordnung - GVVO - vom 15. Dezember 1977 (GBl. I 1978, 73) notwendige Grundstücksverkehrsgenehmigung erteilt worden war (Urteil des Senats vom 31. Juli 1997 - BVerwG 7 C 28.96 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 44).

a) Obwohl das Verwaltungsgericht keine Feststellungen zu der Erteilung einer solchen Genehmigung getroffen hat, hatten die Beigeladenen dennoch eine Rechtsposition erreicht, in deren Bestand sie vertrauen konnten. Nach Abschnitt 2.2.3. der Hinweise und Erläuterungen des Ministeriums für Finanzen zur Durchführung des Nutzungsrechtsgesetzes vom 31. Dezember 1986 galt in Zusammenhang mit dem Verkauf volkseigener Eigenheime die nach der Grundstücksverkehrsverordnung erforderliche Genehmigung mit der Verleihung des Nutzungsrechts als erteilt. Dieselbe Regelung enthielt die von dieser Bestimmung in bezug genommene Richtlinie des Ministeriums der Finanzen vom 10. April 1985 zur Durchführung des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBI. I 578) - Eigenheimgesetz - unter Abschnitt 4. Ein gesondertes Genehmigungsverfahren sollte nicht erfolgen, vielmehr sollten bei der Verleihung des Nutzungsrechts alle Gesichtspunkte geprüft werden, die im Genehmigungsverfahren nach der Grundstücksverkehrsverordnung zu beachten waren. Die in diesen Bestimmungen angeordnete Fiktion erfaßt auch den von den Beigeladenen am 8. Februar 1990 und damit noch unter Geltung des Eigenheimgesetzes abgeschlossenen Gebäudekaufvertrag, nachdem ihnen das für die Nutzung des volkseigenen Grundstücks erforderliche Nutzungsrecht erteilt worden ist.

Die gegen die Berücksichtigung dieser Richtlinien erhobenen revisionsrechtlichen Einwände des Kl. greifen nicht durch. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die vom Ministerium der Finanzen stammenden Bestimmungen als Bestandteil der DDR Rechtsordnung anzusehen sind, wovon offenbar der Bekl. ausgeht, oder als das förmliche Recht überlagernde Verwaltungsanweisungen. Da es ausschließlich darauf ankommt, ob die von den Beigeladenen erlangte Position in der Rechtswirklichkeit der DDR unangreifbar war, ist allein maßgeblich, ob es der Rechtspraxis entsprach, im Falle der Nutzungsrechtsbewilligung von einem zusätzlichen Genehmigungsverfahren nach der Grundstücksverkehrsverordnung abzusehen. Diese Rechtspraxis wird durch die erwähnten Hinweise und Erläuterungen belegt, deren Existenz unstreitig ist. Es bedarf auch keiner weiteren - dem Revisionsgericht nicht erlaubten Nachforschungen dazu, ob diese Richtlinien befolgt wurden. Vielmehr liegt es auf der Hand, daß solche ministeriellen Anweisungen gerade unter Geltung der in der DDR herrschenden Verhältnisse beachtet wurden. Von dieser Erfahrung können und müssen auch die Verwaltungsgerichte ausgehen, solange im Einzelfall keine greifbaren Anhaltspunkte für das Gegenteil bestehen.

Solche Indizien ergeben sich weder aus dem Vortrag des Kl. noch aus dem Akteninhalt. Der Umstand, daß der Notar die Kaufvertragsparteien ausweislich Nr. 6 des Vertrages auf die Notwendigkeit einer staatlichen Genehmigung für dessen Wirksamkeit hingewiesen hat, deutet ebensowenig daraufhin, daß von der angeordneten Verfahrensweise kein Gebrauch gemacht wurde, wie das vom Kl. angeführte Schreiben des Magistrats von Berlin vom 16. Januar 1990, in dem die Beigeladenen darauf aufmerksam gemacht werden, daß nach der Genehmigung des Kaufvertrages ein Nutzungsrecht verliehen werde. Da im Rahmen der Nutzungsrechtsbewilligung die Voraussetzungen für die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung zu prüfen waren, war die Verleihung des Nutzungsrechts in der Tat davon abhängig, daß der Kaufvertrag genehmigt werden konnte, wenn auch diese Genehmigung nicht mehr gesondert erteilt werden mußte. Materiell entfielen die Anforderungen der Grundstücksverkehrsordnung durch diese Verfahrensvereinfachung nicht; vielmehr wurde lediglich auf eine eigenständige Genehmigung im Hinblick auf das Nutzungsrecht verzichtet. In diesem materiellen Sinne können die den Beigeladenen erteilten Belehrungen verstanden werden, ohne daß ein Widerspruch zu den das Verfahren betreffenden ministeriellen Anweisungen entstehen muß. Im übrigen geht es hier nicht darum, ob vor der Verleihung des Nutzungsrechts eine Grundstücksverkehrsgenehmigung verlangt wurde, sondern darum, ob nach dessen Verleihung das Fehlen einer solchen Genehmigung negative Konsequenzen für den Bestand der Erwerberposition hatte. Dafür geben die vor und bei Abschluß des Kaufvertrages gegebenen Hinweise nichts her.

b) Die Beigeladenen sind auch nicht etwa deswegen bloße Bucheigentümer des Gebäudes geworden, weil - wie der Kl. geltend macht - die Enteignung des Grundstücks nach dem Aufbaugesetz nichtig war und der Magistrat von Berlin ihnen daher mangels Verfügungsbefugnis gar kein Eigentum verschaffen konnte. Insoweit ist wiederum nicht entscheidend, ob seinerzeit die Enteignungsvoraussetzungen des Aufbaugesetzes eingehalten worden sind; vielmehr kommt es allein darauf an, ob die damalige Enteignung faktisch wirksam war, d. h. ob der Kl. sich durch einen darauf gerichteten Akt in einer nach den Verhältnissen der DDR unangreifbaren Weise aus seinem Eigentum verdrängt sehen mußte (stRspr; zusammenfassend Beschluß vom 14. Januar 1998 - BVerwG 7 B 339.97 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 134 = ZOV 1998, 154). Vor diesem Hintergrund ist auch die Regelung des Art. 19 Satz 1 EV zu sehen, nach der vorbehaltlich des Satzes 2 dieser Vorschrift alle Verwaltungsakte der DDR wirksam ergangen und auch weiterhin gültig sind, die nach der seinerzeitigen Staats- und Verwaltungspraxis der DDR ungeachtet etwaiger Rechtsmängel als wirksam angesehen und behandelt wurden (Urteil des Senats vom 20. März 1997 - BVerwG 7 C 23.96 - BVerwGE 104, 186 = Buchholz a.a.O. Nr. 108 m.w.N = ZOV 1997, 302).

Daß eine solche unangreifbare Eigentumsentziehung hier stattgefunden hat, kann auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz nicht ernsthaft bezweifelt werden.

c) Ein wirksamer Erwerb der Beigeladenen ist schließlich auch nicht dar-an gescheitert, daß der Kl. das Wiederaufgreifen des Genehmigungsverfahrens beantragt hat und zu seinen Gunsten ein Widerspruch gegen das Eigentum der Beigeladenen in das Grundstück eingetragen worden ist. Der Senat hat bereits entschieden, daß die in § 7 Abs. 3 AnmVO angeord-nete aufschiebende Wirkung ebenso wie die aufschiebende Wirkung ei-nes gegen die Grundstücksverkehrsgenehmigung eingelegten Rechtsbehelfs keine weitergehenden Rechtsfolgen auslösen kann als eine Aufhebung der Grundstücksverkehrsgenehmigung selbst. Diese hat nach § 7 GVO (früher § 20 GVO) nur eine schuldrechtliche Rückabwicklung des Rechtsgeschäfts unter Wiederaufleben des mit der Eigentumsübertragung entfallenen Restitutionsanspruchs zur Folge (Urteil des Senats vom 28. August 1997 - BVerwG 7 C 63.96 Buchholz 428 § 3 VermG Nr. 20 = ZOV 1997, 433). Der somit rechtswirksame Erwerb des Gebäudes und des dafür verliehenen Nutzungsrechts durch die Beigeladenen war auch redlich im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG. Obwohl der Erwerb erst nach dem 18. Oktober 1989 stattgefunden hat, bleibt diese Vorschrift hier nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG anwendbar, weil das Rechtsgeschäft nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts vor dem 19. Okto ber 1989 schriftlich angebahnt worden ist. Den Bedenken, die der Kl. ge-gen die Verfassungsmäßigkeit dieser nachträglich in das Vermögensgesetz eingefügten Bestimmung äußert, ist der Senat bereits in seinem Be-schluß vom 22. Februar 1996 - BVerwG 7 B 36.96 - (Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 27 = ZOV 1996, 209) entgegengetreten. Auf die dortigen Ausführungen kann verwiesen werden. Es ist auch nicht erkennbar, daß das Verwaltungsgericht auf der Grundlage der von ihm insoweit getroffe-nen tatsächlichen Feststellungen die Redlichkeit der Beigeladenen nicht hätte bejahen dürfen. Zu Recht haben der Bekl. und im Anschluß daran das Verwaltungsgericht dem Umstand, daß das Haus als Zweifamilienhaus an die Beigeladenen verkauft worden ist, keinen Anhaltspunkt für ein unredliches Verhalten entnommen. Die Veräußerung eines volkseigenen Zweifamilienhauses stand - anders als der Kl. meint - durchaus im Einklang mit den Rechtsvorschriften der DDR. Als Eigenheim im Sinne des Eigenheimgesetzes galt nach § 1 Abs. 1 Satz 2, 2. Alternative der Durchführungsbestimmung zu diesem Gesetz vom 19. Dezember 1973 (GBI. I S. 590) i. d. F. der 2. Durchführungsbestimmung vom 9. April 1985 (GBI. I S. 109) auch ein Gebäude mit einer zweiten Wohnung, die als selbständige Wohnung vermietet werden konnte, also auch ein Zweifamilienhaus (vgl. Beschluß des Se-nats vom 3. April 1996 - BVerwG 7 B 5.96 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 29).

Soweit der Kl. daneben geltend macht, die gewerbliche Nutzung des Hauses ab Mitte 1990 deute darauf hin, daß die beim Erwerb des Anwesens durch die Beigeladenen angegebene Eigennutzungsabsicht nur vorgeschoben worden sei, legt er ebenfalls keinen Gesichtspunkt dar, der die Vorinstanz hätte veranlassen müssen, die Redlichkeit der Beigeladenen anzuzweifeln. Es liegt auf der Hand, daß solche Rückschlüsse infolge der zwischenzeitlich eingetretenen grundlegenden Änderungen der staatlichen und - damit einhergehend - der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse nicht ohne weiteres gezogen werden können. Zum maßgeblichen Zeitpunkt ins Werk gesetzt hatten die Beigeladenen nach ihren Angaben, denen der Kl. im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht entgegengetreten ist, jedenfalls nur den Umbau der Garage. Der damit bezweckte untergeordnete Nebenerwerb stellte die Eigennutzungsabsicht noch nicht in Frage.

Haben die Beigeladenen somit das Gebäude und das Nutzungsrecht redlich erworben, ist die vom Kl. begehrte Restitution nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen. Das gilt auch im Hinblick auf die - fingierte - Grundstücksverkehrsgenehmigung, die oder deren Wirkungen der Kl. mit seinem Antrag auf Wiederaufgreifen des Verfahrens angegriffen hat; denn dieser Rechtsbehelf darf nicht - gleichgültig wie er einzuordnen ist - zum Ausschluß des in § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG zugelassenen redlichen Erwerbs führen (Urteil des Senats vom 28. August 1997 - BVerwG 7 C 63.96 - a. a. O. = ZOV 1997, 433). Daraus ergibt sich zugleich, daß der spätere Erwerbs des Grundstücks als sogenannter Komplettierungskauf nicht an der Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG scheitert (stRspr; grundlegend Beschluß vom 24. Mai 1995 - BVerwG 7 B 51.95 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 17).