Ausschlußfrist zur Klage

1. Die Ausschlußfrist des § 6 Abs. 2 GVW ist auch nach dem 31. Dezember 1994 anzuwenden.

2. Der Mieter muß nach rechtskräftigem Abschluß eines Preisstellenverfahrens über einen Wertverbesserungszuschlag seine Rückforderungsansprüche rechtzeitig beziffern; ein Feststellungsurteil reicht nicht.

Gemäß § 11 AMVOB hat die Preisbehörde die preisrechtliche Zulässigkeit der in Anspruch genommenen Mieterhöhung zu prüfen; die von ihr getroffene Entscheidung steht einer preisrechtlichen Genehmigung gleich, wenn die Mieterhöhung für zulässig erklärt wird, der Versagung einer solchen Genehmigung, wenn die Mieterhöhung für unzulässig erklärt wird (BVerwGE 27, 202, 203). Es kann hier dahingestellt bleiben, ob der Bescheid der Preisbehörde nur hinsichtlich der Höhe (LG Berlin, Urteil vom 14. Juli 1989 - 64 S 25/89 -, GE 1989, 1117) oder hinsichtlich Grund und Höhe für die Zivilgerichte bindend ist (LG Berlin, Urteil vom 24. November 1986 - 62 S 75/86 -, GE 1987, 139; Urteil vom 21. Januar 1988 - 62 S 186/87 -, GE 1988, 521), denn vorliegend werden nur Einwendungen zur Höhe geltend gemacht. Auch diese Einwendungen sind jedoch im Ergebnis nicht entscheidungserheblich, denn die Kl. haben die Ausschlußfrist des § 6 Abs. 2 GVW nicht eingehalten. Diese Vorschrift ist aus Gründen einheitlicher Rechtsanwendung auf Altfälle auch nach dem 31. Dezember 1994 anzuwenden (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 6 GVW Rdz. 15), denn sie trifft Re-gelungen in bezug auf die Durchsetzbarkeit von Ansprüchen, die sich nach einer Entscheidung der Preisstelle für Mieten in vor dem 31. Dezember 1987 eingeleiteten Verfahren für die Mietvertragsparteien ergeben können (LG Berlin, Beschluß vom 10. September 1990 - 62 T 97/90 -, GE 1991, 95).

Nach § 6 Abs. 2 Satz 3 GVW hat der Mieter Ansprüche auf Rückerstattung überhöhten Mietzinses innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach Eintritt der Unanfechtbarkeit einer Preisstellenentscheidung geltend zu machen. Das Erstreiten eines Feststellungsurteils, wonach der Vermieter zu Unrecht erhobene Wertverbesserungszuschläge zurückzuzahlen hat, reicht nicht aus, die Voraussetzungen der Geltendmachung i. S. d. § 6 Abs. 2 Satz 2 GVW zu erfüllen. Ein Feststellungsurteil, das keinen vollstreckungsfähigen Inhalt hat, ließe die Ansprüche der Parteien bis zur Verjährung in dreißig Jahren in der Schwebe. Dies wäre mit der Absicht des Gesetzgebers, nämlich sicherzustellen, Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, hinsichtlich derer am 1. Januar 1988 noch ein Preisstellenverfahren anhängig war, nach Abschluß dieses Verfahrens auch zivilrechtlich einer alsbaldigen Klärung und einem Abschluß zuzuführen, zuwider.

Für eine Geltendmachung i. S. d. § 6 Abs. 2 GVW ist deshalb eine Bezifferung des Anspruchs erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 2. Dezember 1994 - 63 S 285/94 -, GE 1995, 191). Die Kl. legen selbst im Schriftsatz vom 19. Dezember 1997 dar, daß die Überzahlung mit Schriftsatz vom 26. Juli 1996 beziffert und mit Fristsetzung zum 15. August 1996 geltend gemacht worden sei. Damit ist die Sechsmonatsfrist nicht eingehalten, denn das Urteil des Oberverwaltungsgerichts in dieser Sache ist mit der Ablehnung der Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Bundesverwaltungsgericht rechtskräftig (§ 133 Abs. 5 Satz 3 VWGO), der Preisstellenbescheid ist damit bestandskräftig geworden (BVerwG, DÖV 1981, 924). Da der Beschluß des Bundesverwaltungsgerichts bereits am 1. August 1995 ergangen ist, greift die Ausschlußfrist des § 6 Abs. 2 GVW hier ein.

Mancher jüngere Leser wird gar nicht mehr wissen, daß früher nach einer Modernisierung der Vermieter nicht ohne weiteres die Mieterhöhung einklagen konnte. Es war vielmehr ein Verfahren vor der Preisstelle für Mieten zu betreiben; gegen den Preisstellenbescheid konnten die Verwaltungsgerichte angerufen werden.

Inzwischen ist die Mietpreisbindung seit dem 31. Dezember 1987 aufgehoben, und auch die Übergangsregelung des GVW gilt seit dem 31. Dezember 1994 nicht mehr. Trotzdem müssen sich noch immer Gerichte mit diesen Fragen auseinandersetzen, wie das Urteil des Landgerichts Berlin vom 2. April 1998 zeigt. Das Verwaltungsgerichtsverfahren war am 1. August 1995 rechtskräftig abgeschlossen worden, also nach Auslaufen des GVW. Dort hatte es in § 6 Abs. 2 geheißen, daß der Mieter nach Abschluß des Preisstellenverfahrens innerhalb von sechs Monaten etwaige Rückzahlungsansprüche geltend machen müsse. Diese Ausschlußfrist wandte das Landgericht Berlin hier an, obwohl das GVW - wie gesagt - schon längst nicht mehr gilt.

Nur Rechtsdogmatiker mögen sich darüber die Haare raufen. Dem Mieter nutzte es auch nichts, daß er vorher ein Feststellungsurteil erwirkt hatte, wonach etwaige Überzahlungen vom Vermieter zu erstatten seien. Die Ausschlußfrist des § 6 Abs. 2 GVW setzte nämlich eine Bezifferung der Ansprüche voraus.