Ausschlussfrist für Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung

Ausschlussfrist für Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung; Einwendungsausschlussfrist; Änderung der Flächenwerte; geänderte Wohnfläche

Die Einwendungsausschlussfrist für den Mieter beginnt auch dann mit dem Zugang einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung, wenn sich die darin angegeben Flächenwerte im Verhältnis zu den Vorjahren geändert haben und dies in der Abrechnung nicht erläutert worden ist.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Kl. machen gegen die Bekl. Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 geltend.

Die Kl. ist Eigentümerin, die Bekl. waren Mieter einer Wohnung in Berlin-Mitte.

Bereits Anfang der 90er Jahre hatte die damalige Verwaltung, die Wohnungsbaugesellschaft Mitte mbH die Mietstruktur nach den Vorschriften der Betriebskostenumlageverordnung dergestalt umgestellt, dass eine Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen geschuldet werden und dass über die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV (a. F.) abgerechnet wird.

Mit Schreiben vom 27.1.2006 erhoben die Bekl. Einwände gegen die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2004. Sie wiesen am Schluss ihres Schreibens darauf hin, dass die Ausführungen auch für das Abrechnungsjahr 2005 gelten.

Mit Schreiben vom 15.11.2006 übersandten die Kl. den Bekl. die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2005. Aus der Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten ergab sich eine Nachforderung in Höhe von 957,14 €.

Mit Schreiben vom 22.8.2007 übermittelten die Kl. den Bekl. die Nebenkostenabrechnungen für 2006. Diese ergaben eine Nachforderung in Höhe von insgesamt 1.635,65 €.

Unter dem 21.11.2007 erhoben die Bekl. Einwände gegen die Abrechnungen für 2006 hinsichtlich der Positionen Müllabfuhr, Niederschlagswasser, Schnee- und Eisbeseitigung, Grundsteuer, Versicherung und Hausbeleuchtung.

I. Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet.

1. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass bereits die Voreigentümerin den Vertrag auf eine Abrechnung der kalten und warmen Betriebskosten gem. § 27 II. BV a. F. umgestellt hat.

2. Die Bekl. sind mit ihren Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung 2005 ausgeschlossen. Gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat ein Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung bis Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

Berücksichtigungsfähig wären demnach nur Einwendungen gewesen, die bis zum 18.11.2007 geltend gemacht worden wären.

a) Die Bekl. haben sich zwar mit Schreiben vom 27.1.2006 an die Kl. gewandt. Dieses Schreiben betraf jedoch die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2004. Zum Schluss dieses Schreibens wiesen die Bekl. zwar darauf hin, dass die geltend gemachten Einwendungen auch für das Jahr 2005 gelten sollten. Hiermit wurden jedoch nicht Einwendungen i. S. d. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB erhoben. Denn nach dieser Vorschrift muss es sich um Einwendungen gegen eine konkrete Abrechnung handeln. Am 27.1.2006 lag den Bekl. die Abrechnung für das Jahr 2005 jedoch noch nicht vor, da diese erst mit Schreiben vom 15.11.2006 übersandt wurde.

b) Einwendungen, die von weiteren Mietern des Hauses gegenüber den Kl. erhoben wurden, wirken nicht zugunsten der Bell., da es nicht genügt, dass dem Vermieter die Einwendungen allgemein bekannt sind, vielmehr müssen sie nach dem ausdrücklichen Wortlaut des Gesetztes auch von dem sich darauf berufenden Mieter selbst erhoben worden sein.

c) Die Abrechnungen für das Jahr 2005 enthalten die notwendigen Mindestangaben und sind damit fälligkeitsbegründend. Die von den Bekl. erhobenen Einwendungen stellen materielle Einwendungen dar, mit denen sie ausgeschlossen bleiben.

3. Entsprechend verhält es sich hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für 2006. Auch hier haben die Bekl. die Einwendungsfrist nicht gewahrt, da die Kl. den Zugang des Schreibens vom 21.11.2007 bestritten haben und die insoweit beweisbelasteten Bekl. keinen Beweis angeboten haben.

a) Der Einwendungsausschluss greift auch hier ein, da die von den Bekl. vorgetragenen Kritikpunkte materielle Einwendungen darstellen.

b) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass in den Abrechnungen für 2006 veränderte Verteilungsmaßstäbe als in dem Jahr 2005 verwendet wurden.

aa) In der Abrechnung für das Jahr 2006 gingen die Kl. von einer erhöhten Gesamtfläche (2.771,78 m2 anstatt 2.741,01 m2) und von einer Erhöhung der Wohnfläche bzw. der Verringerung der Gewerbefläche aus. Während 2005 noch eine Wohnfläche von 1.293,64 m2 zugrunde gelegt wurde, sollte diese 2006 1.361,39 € betragen. Die Gewerbefläche reduzierte sich hingegen von 1.447,37 m2 auf 1.410,39 m2. Auch die mit Warmwasser versorgte Fläche reduzierte sich von 1.711,06 m2 in 2005 auf 1.588,14 m2 in 2006. Eine Erläuterung dieser Veränderungen erfolgte in den Abrechnungen nicht.

bb) Teilweise wird vertreten, eine formell ordnungsgemäße Abrechnung liege nicht vor, wenn Umlageschlüssel verändert worden sind, ohne dies für den Mieter verständlich zu erläutern (LG Berlin, v. 24.8.2007, 63 S 363/06; LG Leipzig, NZM 2005, 14; AG Leipzig, NZM 2004, 120, Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. A., G, Rn. 76). Nach der Rechtsprechung des BGH ist es jedoch zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung nicht erforderlich, eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte anzufügen, selbst wenn die Werte in aufeinanderfolgenden Jahren Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Es genügt hiernach, dass die Bezugsgrößen in der Abrechnung genannt werden, die richtige Bildung des Verhältnisses und die Richtigkeit der Berechnungen ist nicht eine Frage der formellen sondern der materiellen Richtigkeit (vgl. BGH, GE 2008, 855 f.).

Die Einwendungsausschlussfrist für den Mieter beginnt auch dann mit dem Zugang einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung, wenn sich die darin angegeben Flächenwerte im Verhältnis zu den Vorjahren geändert haben und dies in der Abrechnung nicht erläutert worden ist.

Der Vermieter machte aus Betriebskostenabrechnungen vom 15. November 2006 für 2005 und vom 22. August 2007 für 2006 Nachzahlungsforderungen geltend. In der Abrechnung für 2006 ging der Vermieter von einer erhöhten Gesamtfläche, einer erhöhten Wohnfläche, einer reduzierten Gewerbefläche und einer reduzierten Fläche für die Umlegung der Warmwasserkosten jeweils im Verhältnis zu den in der Abrechnung für 2005 angesetzten Flächen aus, ohne diese Veränderungen in der Abrechnung zu erläutern. Die Mieter, die behaupteten, bereits mit Schreiben vom 21. November 2007 Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung für 2006 erhoben zu haben und sich hinsichtlich der Abrechnung für 2005 auf ein Schreiben vom 21. Januar 2006 beriefen, wonach die darin für 2004 erhobenen Einwände auch für 2005 gälten, halten die Nachforderungen mangels hinreichender Erläuterung der Betriebskostenabrechnungen nicht für fällig.

Das AG Mitte folgte dieser Auffassung nicht und verurteilte die Mieter antragsgemäß.

Der lapidare Hinweis in ihrem Schreiben vom 21. Januar 2006, wonach die darin für 2004 erhobenen Einwände auch für 2005 gelten sollten, sei nicht konkret genug. Den Zugang des Schreibens vom 21. November 2007 hätten sie nicht bewiesen. Die Nachforderung sei auch unabhängig davon fällig, ob die geänderten Flächenwerte in der Abrechnung für 2006 dort erläutert worden seien. Denn mit etwaigen Einwendungen dagegen seien die Mieter ausgeschlossen, weil die dafür geltende einjährige Ausschlussfrist seit dem Zugang der Abrechnung vom 22. August 2007 bereits abgelaufen sei. Diese Frist habe mit dem Zugang der Abrechnung begonnen, weil diese auch ohne Erläuterung der im Verhältnis zum Vorjahr geänderten Flächenwerte formell ordnungsgemäß gewesen sei.

Das AG Mitte zieht zutreffend die Konsequenz aus dem Urteil des BGH vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 - GE 2008, 855 -, wonach zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist und dem weiteren Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 - GE 2009, 189, wonach für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ausreichend ist, dass der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen, es dagegen nur für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung darauf ankommt, ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen.

Harald Kinne