Ausschlußfrist für Betriebskostennachforderung unabhängig von Vereinbarung/Nichtvereinbarung von Vorschüssen

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter nach dem Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mit einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen ist, gilt unabhängig davon, ob Vorschüsse vereinbart worden sind oder nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten hinsichtlich einer im Jahr 2005 erteilten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 darüber, ob die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorliegend gilt, obgleich die Vorschüsse auf die Betriebskosten nicht vereinbart sind.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, daß die Ausschlußfrist nicht eingehalten sei. Die Auslegung dürfte nicht am Wortlaut haften bleiben, sondern müsse berücksichtigen, daß § 20 Abs. 3 Satz 2 Neubaumietenverordnung (im folgenden: NMV) eine Vorbildregelung enthalte und mit der Mietrechtsreform eine Differenzierung danach, ob der Mieter Vorschüsse zu leisten hat oder nicht, nicht getroffen werden sollte. [...]

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. [...]

Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht den Ausschluß des Anspruchs auf Zahlung von Heizkosten für das Jahr 2002 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angenommen. Zwar verweist der Klägervertreter zunächst an sich zutreffend auf allgemeine Auslegungsregelungen und darauf, daß der Wortlaut dafür spricht, daß Vorauszahlungen Voraussetzung für die Geltung der Ausschlußfrist sind. Die nach dem Vergleich des § 556 Abs. 3 BGB mit § 20 NMVO naheliegende Vermutung des Kl., daß der Gesetzgeber die Regelung bewußt nicht deckungsgleich übernommen habe und die Ausschlußfrist bewußt nur für den Fall der Vereinbarung von Vorschüssen geregelt habe, ist jedoch nicht zutreffend. Ausweislich der Drucksache 14/4553 des Deutschen Bundestages, Seite 50 f. zu § 556 Ziff. 2 und 4 c BGB ließ sich der Gesetzgeber von anderen Vorstellungen leiten. Beratungsgegenstand waren nur die Vereinbarung einer Pauschale für Betriebskosten oder die Vereinbarung abrechenbarer Vorauszahlungen, jedoch nicht die Überwälzung der Betriebskosten ohne Vereinbarung von Vorauszahlungen, aber mit Abrechnungspflicht, wie vorliegend. Die Ausschlußfrist sollte für Nachzahlungsansprüche des Vermieters gelten. Entscheidend war daher nach den Vorstellungen des Gesetzgebers, daß abzurechnen ist, und nicht die Vorschußhöhe, wobei der Fall der Vereinbarung der Vorschußhöhe Null übersehen worden ist. Es kann daher dahinstehen, ob mit dem Amtsgericht der Wortlaut so auszulegen ist, daß die Vorschußhöhe Null auch als Vereinbarung von Vorschüssen gilt, so daß die Ausschlußfrist, die nach den Vorstellungen des Gesetzgebers immer bei Abrechnung gelten sollte, auch gilt, oder ob wegen der Regelungslücke für den übersehenen Fall der Vorschußhöhe Null bei abrechnungspflichtigen Betriebskosten eine Analogie geboten ist. Die Interessenidentität liegt vor, da Vorschüsse ohnehin nur in angemessener Höhe verlangt werden sollen und die Ausschlußfrist nicht die Rückforderung des Mieters befördern soll, sondern Klarheit schaffen soll, ob noch Nachforderungen gestellt werden, der Schutzzweck, der späteren Geltendmachungen von Nachforderungen erschwert, erstreckt sich gleichermaßen auf vorschußpflichtige sowie auf nicht vorschußpflichtige Mieter.

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter nach dem Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mit einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen ist, gilt unabhängig davon, ob Vorschüsse vereinbart worden sind oder nicht.

In dem Mietvertrag über eine Wohnung war die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter vereinbart, jedoch keine Vorschußpflicht. Der Vermieter rechnete über die Betriebskosten für 2002 erst 2005 ab. Der Mieter wendete demgegenüber ein, die Ausschlußfrist sei bereits abgelaufen. Dem folgte das Amtsgericht und wies die Klage des Vermieters ab.

Die ZK 63 wies die dagegen gerichtete Berufung des Vermieters zurück. Ausweislich der Gesetzesmaterialien sei Beratungsgegenstand bei der Neufassung des § 556 BGB nur die Vereinbarung einer Pauschale von Betriebskosten oder die Vereinbarung abrechenbarer Vorauszahlungen gewesen, nicht jedoch die Überwälzung der Betriebskosten ohne Vereinbarung von Vorauszahlungen, aber mit Abrechnungspflicht. Die Ausschlußfrist habe vielmehr für alle Nachzahlungsansprüche des Vermieters gelten sollen. Daher gelte die Ausschlußfrist auch dann, wenn keine Vorschüsse vereinbart worden seien. Die Ausschlußfrist habe nicht die Rückforderung des Mieters befördern, sondern Klarheit schaffen sollen, ob noch Nachforderungen gestellt werden. Der Schutzzweck, der spätere Geltendmachungen von Nachforderungen erschwere, erstrecke sich gleichermaßen auf vorschußpflichtige und nicht vorschußpflichtige Mieter.