Ausschlußfrist für Betriebskostenabrechnungen nur bei Wohnraummiete

1. Werden Wohnräume vermietet, die mit Sozialbindung weitervermietet werden sollen, so liegt ein Gewerberaummietvertrag vor, auf den die Vorschriften der Neubaumietenverordnung nicht anzuwenden sind.

2. Zur Verwirkung von Nebenkostenansprüchen.

(...) II. Ansprüche der Kl. auf die geltend gemachten und der Höhe nach unstreitigen Nebenkostenforderungen ergeben sich aus § 5 des Mietvertrages vom 4. April 1991 i. V. m. § 535 BGB. Die Kl. sind an der Nachforderung der Nebenkosten weder durch § 20 NMV noch durch Verjährung oder Verwirkung gehindert. 1. Ansprüche der Kl. auf Nebenkostennachforderungen für die Jahre 1993 bis 1997 sind nicht ausgeschlossen, weil die Abrechnung der Kl. nicht nach § 20 Abs. 3 NMV innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgte. Diese Vorschrift findet auf das vorliegende Mietverhältnis keine Anwendung, da es sich um ein gewerbliches und nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Die Vorschriften des WoBindG und damit auch der im Rahmen der Berechnung der Kostenmiete nach § 8 a WoBindG anwendbare § 20 NMV (vgl. Schubert/Kohlenbach/Bohndick: Wohnungsbau, Kommentar, Stand: 12/01 zu § 20 NMV Anm. 1) sollen sicherstellen, daß die mit staatlichen Mitteln geförderten Wohnungen ihrer Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden, nämlich zugunsten der Bevölkerungskreise, für die die Fördermittel des sozialen Wohnungsbaus bestimmt sind (Schubert/Kohlenbach a. a. O. § 1 WoBindG Anm.1). Dieser Schutzzweck entfällt bei sonstigen Mietverhältnissen.

Bei dem Mietvertrag der Parteien handelt es sich nicht um einen Wohnraum-, sondern einen Gewerberaummietvertrag. Werden Räume von Unternehmen oder Behörden zum Zwecke der Weitervermietung an Dritte (Wohnungsbenutzer) vermietet, ist nach ständiger Rechtsprechung ein Gewerbemietvertrag und kein Wohnraummietverhältnis anzunehmen. Es kommt in diesem Fall ausschließlich auf den von den Vertragsteilen gewollten Zweck an. Da der vertragsgemäße Gebrauch im vorliegenden Fall nicht im Wohnen, sondern in der Weitervermietung besteht, ist das zugrunde liegende Vertragsverhältnis als Gewerbemietraumverhältnis zu beurteilen (vgl. BGH ZMR 1981, 332; OLG Stuttgart ZMR 1985, 14; VGH Kassel ZMR 1993, 388/390; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage, 1988, B 9 mit weiteren Nachweisen). Entscheidend ist deshalb auch nicht, ob der Hauptmieter eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. Auch bei Anmietung eines Hauses durch einen gemeinnützigen Verein zur Förderung der Rehabilitierung psychisch Kranker ist ein gewerblicher Mietvertrag anzunehmen, wenn einzelne Zimmer an die Kranken weitervermietet werden sollen (OLG Karlsruhe RE vom 21. Oktober 1983, zitiert nach Juris, dort Seite 3 = WuM 1984, 10 f.; Schmidt-Futterer/Blank a. a. O., B 9). Dem Umstand, daß die Wohnungen letztlich - wie im Streitfall - im Rahmen der Sozialbindung zu Wohnzwecken genutzt werden, kommt dabei in bezug auf das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter keine Bedeutung zu, da ihr Verhältnis nach dem zwischen ihnen maßgeblichen Vertragsinhalt zu beurteilen ist (vgl. BGH ZMR 1981, 332; OLG Stuttgart ZMR 1985, 14).

Dem steht auch nicht der Einwand der Bekl. entgegen, die Kl. müßten sich im Verhältnis zu ihr ebenfalls den Beschränkungen des öffentlichen Wohnungsbaus unterwerfen, weil sie diese im Mietvertrag an die Bekl. weitergegeben hätten und weil ihnen die öffentlichen Fördermittel zugute gekommen seien. Dem widerspricht nämlich die vertragliche Ausgestaltung des Mietvertrages. Die öffentliche Bindung und die daraus folgende Beschränkung der Weitervermietung unter Zugrundelegung der Kostenmiete hat im Rahmen des von der Bekl. zu entrichtenden monatlichen Mietzinses Berücksichtigung gefunden. Für den Fall, daß die Wohnung an die Endmieter frei vermietbar gewesen wäre, ist davon auszugehen, daß im Hauptmietvertrag zwischen den Parteien ein höherer Quadratmeterpreis als 6,70 DM/m2 vereinbart worden wäre, da dies für den freien Markt einen niedrigen Mietzins darstellt. Zudem war das wirtschaftliche Risiko der Untervermietung nach § 4 des Vertrages allein der Bekl. auferlegt.

2. Die Kl. können die Zahlung der Nebenkosten für 1993 auch fordern, obwohl diese bei ordnungsgemäßer Abrechnung im Jahr 1994 bereits Ende 1998 verjährt gewesen wären. Die Nachzahlungsforderungen verjähren insgesamt erst mit Ablauf des Jahres 2003, weil die Kl. erst im Jahr 1999 eine ordnungsgemäße Abrechnung der Nebenkosten erteilt haben. Nach ständiger Rechtsprechung werden Nebenkostennachforderungen erst fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung über die Nachzahlungsforderungen erteilt (BGH NJW 1991, 836; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechtes, 8. Auflage, Rn. 531). Daß es damit der Vermieter in der Hand hat, durch Verzögerung der Abrechnung den Beginn der Verjährung hinauszuschieben, steht dem nicht entgegen. Der Mieter ist insofern geschützt, als er seinen Anspruch auf Abrechnung gerichtlich durchsetzen kann. Zudem erlangt auch er einen Vorteil, weil die Verjährung seines Anspruchs auf Rückzahlung überzahlter Nebenkosten ebenfalls erst mit Zugang der Abrechnung zu laufen beginnt (BGH a. a. O.; OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, ZMR 2000, 215 f.; Wolf/Eckert a. a. O. Rn 531; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Auflage Rn. 3228). 3. Die Bekl. kann sich auch nicht auf eine Verwirkung aller Nebenkostenforderungen für die Jahre 1993 bis 1997 berufen. Die Bekl. durfte nicht darauf vertrauen, daß sie bzgl. der geltend gemachten Positionen Nachforderungen der Kl. nicht mehr ausgesetzt sein würde.

Die früher in der Rechtsprechung der erstinstanzlichen Gerichte vielfach vertretene Auffassung, daß der Vermieter seinen Anspruch auf Erstattung der Betriebskosten verwirke, wenn er nicht ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erstellt, ist der Bundesgerichtshof eindeutig entgegengetreten (BGH NJW 1984, 1684). Demgemäß geht auch die ständige Rechtsprechung der Oberlandesgerichte dahin, daß allein durch das Unterlassen des Abrechnens der Nebenkosten noch nicht einmal das Zeitmoment einer Verwirkung eintritt, da es hierfür vielfache Ursachen geben kann, so etwa, daß die Abrechnung einfach vergessen wurde (Senat OLGR 2000, 281/282; OLG Köln NJW-RR 99, 231, jeweils mit weiteren Nachweisen). Der Verstoß gegen Treu und Glauben, der den Verwirkungstatbestand begründet, besteht nämlich in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs, die darin zu sehen ist, daß die Forderung noch verfolgt wird, obwohl der Vertragspartner bereits darauf vertrauen durfte, daß keine Forderungen mehr geltend gemacht werden, und er sich hierauf auch bereits eingerichtet hatte (BGH NJW 1984, 1684 mit weiteren Nachweisen).

Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, daß sie sich wegen verspäteter Abrechnungen dem Einwand der Mieter nach § 20 NMV ausgesetzt sieht. Auch wenn sie sich bereits darauf eingerichtet hatte, daß die Kl. ihrerseits die Nebenkosten nicht mehr abrechnen würden, lag doch ein von den Kl. veranlaßter Vertrauenstatbestand, der diese Annahme rechtfertigen würde, nicht vor. Über das bloße und auf einem Versehen beruhende Unterlassen der Abrechnung hinaus lagen nämlich keine entsprechenden Umstände vor. a) Bei den abgerechneten Kosten handelte es sich um Positionen, mit deren Entstehung - anders etwa bei Gartenpflege- oder Hausmeisterkosten - regelmäßig zu rechnen ist.

b) Auch hatte die Bekl., weil sie keinerlei Vorauszahlungen geleistet hatte, kein berechtigtes Vertrauen dahin, daß bisherige Zahlungen zur Abdeckung der Kosten ausreichend sein könnten. c) Zudem wurden auch von den Kl. andere Positionen nicht bereits zu einem früheren Zeitpunkt abgerechnet, so daß die Bekl. im Hinblick auf diese Abrechnungen davon ausgehen konnte, daß daneben weitere Positionen nicht geltend gemacht würden.

d) Ein berechtigtes Vertrauen konnte die Bekl. schließlich auch nicht deswegen haben, weil die Kl. die Betriebskosten nicht innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechneten. Die Kl. waren nach Treu und Glauben nicht gehalten, eine frühere Abrechnung zu erstellen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des den Kl. bekannten Umstandes, daß die Bekl. im Verhältnis zu ihren Endmietern der Ausschlußfrist des § 20 NMV unterlag.

Die Bekl. war nach § 5 Abs. 2 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages verpflichtet, den Endmietern die Zahlung der Betriebskosten i. S. d. § 27 Abs. 1 der II. BV aufzuerlegen. Sie hätte danach zur Absicherung ihrer wirtschaftlichen Position von den Endmietern Nebenkostenvorauszahlungen unter Kalkulation der hier streitigen Positionen erheben müssen. Bereits mit Ablauf der ersten Abrechnungsperiode hätte sie gegenüber ihren Mietern dann auch diese Positionen abrechnen müssen. (...)

Nach § 20 NMV ist über die Betriebskosten innerhalb einer Ausschlußfrist von einem Jahr abzurechnen. Diese Vorschrift über preisgebundenen Neubau gilt inzwischen entsprechend auch bei preisfreiem Wohnraum (§ 556 Abs. 3 BGB), aber eben nur bei Wohnraum.

Die (Zwischen-) Mieterin vermietete die preisgebundenen Wohnungen weiter; über die Betriebskosten rechnete weder die Vermieterin noch die Mieterin gegenüber ihren Untermietern ab. Als die Vermieterin ihr Versehen bemerkte, verlangte sie von der Mieterin für die Jahre 1993 bis 1997 Betriebskostennachzahlungen.

Mit Urteil vom 8. Oktober 2002 gab das OLG Düsseldorf der Zahlungsklage statt und verwies darauf, daß die Vorschriften des Wohnraummietrechts unanwendbar seien, wenn der Vertragszweck nicht das Wohnen des Mieters sei, sondern die Weitervermietung. Die Nachforderung sei nicht verjährt, da nach der Rechtsprechung des BGH die Verjährung erst mit der Erteilung der Abrechnung beginne. Der Anspruch sei auch nicht verwirkt, da die Mieterin nicht darauf habe vertrauen dürfen, daß keine Nachforderungen erhoben würden. Schließlich sei es Sache der Mieterin gewesen, gegenüber ihren Untermietern fristgerecht über die Betriebskosten abzurechnen.