Ausschlußfrist für Betriebskostenabrechnung nur bei vereinbarten oder gezahlten Vorschüssen

Ausschlußfrist für Betriebskostenabrechnung nur bei vereinbarten oder gezahlten Vorschüssen; rechtzeitig zur Post gegebene und verspätet zugegangene Abrechnung

1. Der Vermieter ist zur Abrechnung innerhalb der Ausschlußfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechungszeitraums nicht verpflichtet, wenn Betriebskosten weder vereinbart noch gezahlt worden sind.

2. Der Vermieter hat die Überschreitung der Ausschlußfrist nicht zu vertreten, wenn die rechtzeitig zur Post gegebene Betriebskostenabrechnung dem Mieter verspätet zugeht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien verbindet ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Zwischen den Parteien besteht Einverständnis, daß die Heiz- und Warmwasserkosten am Ende des Kalenderjahres vom Kl. der Bekl. gegenüber abgerechnet werden und diese die Kosten übernimmt. Mit Schreiben vom 21.12.2005 rechnete die Hausverwaltung des Kl. die Heiz- und Warmwasserkosten für 2004 ab. Die Kosten für die Wohnung der Bekl. betrugen insgesamt 1.610,25 €. Vorauszahlungen waren für 2004 nicht vereinbart und wurden von der Bekl. auch nicht geleistet. Die Abrechnung ging der Bekl. am 5.1.2006 zu. Der Kl. behauptet, er habe zusammen mit der Hausverwalterin das Anschreiben vom 21.12.2005 und die Abrechnung vom 16.12.2005 zusammen mit den übrigen Abrechnungen für die Mieter des Hauses K.weg am 21.12.2005 in den Briefkasten gesteckt. Die Abrechnungen für die Mieter, die noch im Haus selbst wohnten, seien in einen Umschlag gesteckt worden, der an die Hauswartsfrau adressiert gewesen sei, die auch im K.weg gewohnt habe und die Abrechnungen absprachegemäß verteilen sollte. Die Abrechnungen sind, was unstreitig ist, jedenfalls nicht mehr im Jahr 2005 eingegangen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Vernehmung der Zeugin ...

Die zulässige Klage ist begründet. Dem Kl. steht ein Anspruch auf Zahlung der Heiz- und Wamwasserkosten in der geltend gemachten Höhe gegen die Bekl. zu. Der Anspruch folgt aus der Vereinbarung der Parteien, wonach der Kl. diese Kosten am Ende des Kalenderjahres gegenüber der Bekl. abrechnen soll.

Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß. Formelle oder materielle Einwände werden von der Bekl. auch nicht erhoben. Die Forderung des Kl. ist auch nicht nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Diese Vorschrift ist vorliegend schon nicht anwendbar. Denn Vorauszahlungen, über die der Kl. innerhalb eines Jahres abzurechnen hätte, waren weder vereinbart noch hat die Bekl. solche geleistet. Der Kl. hat es aber jedenfalls nicht zu vertreten, daß die Abrechnung die Bekl. erst am 5.1.2006 erreicht hat.

Der Kl. hat die Abrechnung rechtzeitig am 21.12.2005 zur Post gegeben. Das steht zur Überzeugung des Gerichts nach der Aussage der Zeugin ... fest. Die Zeugin hat sich genau daran erinnern können, wie sie und der Kl. am 21.12.2005 von der Mitarbeiterin der Hausverwaltung, Frau ..., die Post übergeben bekommen haben und wie diese darauf hingewiesen hat, daß es sich um die Abrechnungen für den K.weg handele. Die Zeugin hat überzeugend begründet, warum sie sich noch genau an den Tag erinnern könne. Es war der letzte Tag vor Weihnachten, an dem sie im Büro war. Sie habe den Ablauf des Tages noch genau vor Augen, weil sie am Abend zu einer Feier eingeladen gewesen sei. Davor seien sie und der Kl. noch einkaufen gewesen. Deshalb könne sie sich auch noch erinnern, daß sie die Post in der W. Straße in den Briefkasten geworfen hätten.

Das Gericht hat der Zeugin geglaubt. Gegen ihre Glaubwürdigkeit spricht nicht, daß sie die Lebensgefährtin des Kl. ist. (wird ausgeführt)

Daß die Post im K.weg 275 im Jahr 2005 nicht mehr eingegangen ist, hat der Kl. nicht zu vertreten. Die Verzögerung bei der Post kann ihm nicht zugerechnet werden. Ein Verschulden des Kl. nach § 276 BGB ergibt sich auch nach seinem Vortrag nicht, wonach die Post an die Hauswartsfrau gerichtet war, und zwar auch nicht unter dem Gesichtspunkt, daß der Kl. nicht noch im alten Jahr bei der Hauswartsfrau nachgefragt hat, ob die Abrechnungen verteilt worden seien. Ein Verschulden der Hauswartsfrau, das zur Überschreitung der Abrechnungsfrist geführt haben und das der Kl. durch die Nachfrage hätte verhindern können, lag nicht vor. Denn unstreitig sind die Abrechnungen nicht mehr im alten Jahr im K.weg eingegangen. Den Kl. können hinsichtlich einer Verzögerung durch die Post keine weitergehenden Verpflichtungen treffen, als wenn er die Abrechnungen direkt an die Mieter geschickt hätte. Eine Verpflichtung, bei der Hauswartsfrau nachzufragen, kann allenfalls bestanden haben, um ein Verschulden dieser Gehilfin auszuschließen, nicht aber um eine Verzögerung durch die Post aufzudecken.

Der Vermieter muß über die Betriebskosten spätestens nach dem Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Das soll aber nicht gelten, wenn Vorschüsse weder vereinbart noch gezahlt worden sind. Im übrigen hat der Vermieter Verzögerungen durch die Post bei verspätetem Zugang nicht zu vertreten.

Für die Heiz- und Warmwasserkosten waren Vorschüsse weder vereinbart noch gezahlt. Die Parteien waren sich jedoch darüber einig, daß abgerechnet werden mußte. Der Vermieter gab die Abrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 rechtzeitig am 21. Dezember 2005 zur Post. Die Abrechnung erreichte den Mieter jedoch erst am 5. Januar 2006. Daraufhin weigerte sich der Mieter, die auf seine Wohnung entfallenden Kosten zu bezahlen.

Das AG Köpenick hielt die Abrechnung schon deswegen nicht für verspätet, weil Heiz- und Warmwasserkosten weder vereinbart noch gezahlt worden waren. Im übrigen vertrat es die Auffassung, daß der Vermieter den verspäteten Zugang nicht zu vertreten habe, weil er die Abrechnung rechtzeitig zur Post gegeben habe.

Soweit die Entscheidung ein Verschulden des Vermieters an dem verspäteten Zugang der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung verneint, liegt sie auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung. Der Vermieter hat nach dieser Rechtsprechung einen verspäteten Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter dann nicht zu vertreten, wenn er die Abrechnung rechtzeitig vor Ablauf der Ausschlußfrist zur Post gibt (LG Berlin, Urteil vom 18.8.2005, 67 S 1/05, GE 2005, 1355; LG Potsdam, Urteil vom 1.9.2005, 11 S 236/04, GE 2005, 1357; AG Oldenburg, Urteil vom 24.9.2004, E 5 5302/04, ZMR 2005, 205; AG Köln, Urteil vom 21.4.2005, 210 C 31/05, NJW 2005, 2930 = NZM 2005, 740; Urteil vom 14.9.2004, 221 C 158/04, MietRB 2005, 31 : 16 Tage). Interessant ist die Entscheidung aber wegen der Auffassung, die Abrechnungsfrist sei schon deswegen nicht einzuhalten gewesen, weil weder Vorschüsse vereinbart waren noch der Mieter solche geleistet habe. Hintergrund war wohl, daß der Vermieter eine Heizung eingebaut hatte und eine Vereinbarung über den Heiz- und Warmwasserkostenvorschuß im Mietvertrag fehlte, die Parteien sich aber gleichwohl darüber einig waren, daß abgerechnet werden sollte. Ein Anspruch auf Vorauszahlungen auch ohne Vereinbarung besteht aber nach überwiegender Meinung ausnahmsweise für modernisierungsbedingte Betriebskosten, wie z. B. nach Einbau einer Heizung (LG Berlin WuM 1992, 444; Langenberg, Betriebskostenrecht, E.I.Rn. 3; Eisenschmid/Rips/Wall, § 556 Rn. 58; v. Seldeneck Rn. 2715). Die Auffassung, daß ohne entsprechende Vereinbarung keine Vorschußpflicht für die Heiz- und Warmwasserkosten besteht, würde im übrigen mit der Entscheidung des BGH vom 19. Juli 2006 (VIII ZR 220/05 - GE 2006, 1094) kollidieren. Es läge dann eine unzulässige Vereinbarung über eine Bruttowarmmiete vor. Auch der Auffassung, die Ausschlußfrist für die Abrechnung gelte deswegen nicht, weil der Mieter keine Vorschüsse gezahlt hat, kann nicht zugestimmt werden. Ein schützenswertes Interesse des Mieters an der fristgerechten Abrechnung besteht auch dann, wenn er keine Vorschüsse gezahlt hat, aber die Mietvertragsparteien sich darüber einig waren, daß abgerechnet werden sollte. Im übrigen brauchte - der Auffassung des AG Köpenick folgend - der Vermieter nicht mehr fristgerecht abzurechnen, wenn Mieter die Vorauszahlungen für die laufende/folgende Abrechnungsperiode(n) zurückbehält, weil der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat - ein wohl kurioses Ergebnis.