Ausschlußfrist für Betriebskostenabrechnung

Ausschlußfrist für Betriebskostenabrechnung; preisgebundene und preisfreie geförderte Wohnungen; vertragliche Abrechnungsfrist keine Ausschlußfrist

1. Im Zweiten Förderweg mit Zuschüssen der IBB errichtete Wohnungen sind preisfrei; die Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 NMV für Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gilt für sie nicht.

2. Im Mietvertrag vereinbarte Abrechnungsfristen stellen keine Ausschlußfristen dar.

Die Kl. nehmen die Bekl. auf Zahlung einer ausstehenden Forderung aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 1997 in Anspruch. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung. In der Anlage 2 des Mietvertrages heißt es unter Punkt 1: "Diese Wohnung wird durch die Investitionsbank Berlin (IBB) auf Grundlage der Richtlinien über die Förderung des Miet- und Genossenschaftswohnungsbau in Berlin durch vertragliche Vereinbarung vom 9. April 1992 gefördert." Gemäß § 4 des Mietvertrags sind vom Mieter Vorschüsse für Neben- sowie Heiz- und Warmwasserkosten zu leisten, über die der Vermieter jährlich abzurechnen hat. Laut Abrechnung vom 16. Dezember 1998 rechneten die Kl. über die von den Bekl. geleisteten Vorschüsse für Heiz- und Warmwasserkosten für das Abrechnungsjahr 1997 ab. Da diese Abrechnung fehlerhaft war, rechneten die Kl. am 23. März 1999 erneut über diese Kosten ab.

Die Kl. haben einen Anspruch auf Zahlung des sich aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu ihren Gunsten ergebenden Saldos in Höhe von 1.635,97 DM nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag gemäß § 535 Satz 2 BGB.

Entgegen der Rechtsansicht der Bekl. ist die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 1997 nicht verspätet; die Kl. sind daher nicht mit ihrer Nachforderung ausgeschlossen. § 20 Abs. 3 NMV 1970, der eine Ausschlußfrist für die Erstellung der Heizkostenabrechnung von zwölf Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode normiert, kommt zugunsten der Bekl. nicht zur Anwendung.

Eine direkte Anwendung des § 20 Abs. 3 NMV 1970 scheidet aus, da das Mietverhältnis der Parteien nicht in den Anwendungsbereich der Neubaumietenverordnung 1970 fällt. Eine Anwendung der NMV 1970 setzt nach § 1 NMV 1970 voraus, daß es sich um preisgebundenen Neubauwohnraum handelt, der entweder mit öffentlichen Mitteln im Sinne von § 6 II. WoBauG oder durch Aufwendungsdarlehen oder -zuschüsse (§§ 88 - 88 c II. WoBauG) gefördert wird. Daraus leitet sich zum einen eine Belegungsbindung ab, d. h. die Wohnungen dürfen nur von Mietern bezogen werden, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Zum anderen ergibt sich eine Mietpreisbindung, d. h. die Wohnungen dürfen nur zu einer kostendeckenden Miete (Kostenmiete) vermietet werden. Im Gegensatz dazu stehen die preisfreien Neubauwohnungen, für die die NMV 1970 gerade nicht gilt. Dazu gehören alle Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern, sofern sie ohne den Einsatz öffentlicher Mittel im Sinne des § 6 II. WoBauG errichtet wurden. Auch gehören dazu die nach § 88 d II. WoBauG vertraglich geförderten oder die nach § 88 e II. WoBauG einkommensorientiert subventionierten Wohnungen. Im Gegensatz zu den preisgebundenen Wohnungen ergibt sich hier die Zweckbindung aus den Förderverträgen zwischen Subventionsempfänger und der Bewilligungsstelle, in denen auch Vereinbarungen über die Preis- und Belegungsbindung enthalten sind (vgl. Luhmann/Milhahn, Das neue Mietrecht, Teil 10 Kapitel 2.2 Stand Februar 1999).

Aus der Richtlinie über die Förderung des Miet- und Genossenschaftswohnungsbaus in Berlin durch vertragliche Vereinbarung vom 9.4.1992 (RiLi 2. Weg), auf die sich die Bekl. in der Anlage 2 zum Mietvertrag zur Herleitung einer Preisbindung ihrer Neubauwohnung berufen, ergibt sich, daß die Wohnung aufgrund vertraglicher Vereinbarung (§ 88 d II. WoBauG) gefördert wird (§ 1 Absatz 1 Satz 1 der Richtlinie). Ebenso ergibt sich aus dieser vertraglichen Vereinbarung die Zweckbestimmung über die Preis- und Belegungsbindung der Wohnung (§ 2 der Richtlinie), die ebenfalls in der Anlage 2 zum Mietvertrag unter Punkt 2 wiedergegeben wird. Daraus folgt aber, daß es sich entgegen der Ansicht der Bekl. bei der Wohnung um eine preisfreie Neubauwohnung handelt. Deutlich wird dies insbesondere auch unter Heranziehung des § 88 d II. WoBauG, der in Absatz 3 Satz 2 ausdrücklich bestimmt: "Die geförderten Wohnungen sind kein preisgebundener Wohnraum ...".

§ 20 Absatz 3 NMV 1970 ist auch nicht etwa entsprechend auf sonstige Mietverhältnisse anwendbar (ZMR 1996 Seite X). Es handelt sich vielmehr um eine Sonderregelung, die einer entsprechenden Anwendung nicht zugänglich ist. Der Mieter kann sich vielmehr gegen eine unangemessene Verzögerung der Abrechnung auch anderweitig hinreichend schützen. [wird ausgeführt]

Schließlich kann auch die Verpflichtung der Kl. in § 4 Absatz 3 b Satz 3 des Mietvertrags, jährlich bis zum 31. Dezember des Folgejahres über die gezahlten Vorschüsse abzurechnen, nicht dahingehend ausgelegt werden, daß eine Ausschlußfrist vereinbart wurde, die es dem Vermieter verbietet, nach Ablauf der Frist etwaige Nachforderungen geltend zu machen. Diese vertragliche Konkretisierung kann man allenfalls zur Bestimmung der Angemessenheit der Frist zum Einbehalt weiterer Vorauszahlungen heranziehen.

Wohnungen im 2. Förderweg können preisgebundener Wohnraum, aber auch preisfreier Wohnraum sein. Es gibt nämlich zwei "2. Förderwege" - das hat Folgen.

Eine Wohnung war mit öffentlichen Mitteln gefördert worden. Bei einer Betriebskostenabrechnung, die sich um mehr als ein Jahr verspätet hatte, wandten die Mieter ein, gemäß § 20 Abs. 3 der für preisgebundene Wohnungen geltenden Neubaumietenverordnung (NMV) könnten ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode Nachforderungsansprüche des Vermieters nicht mehr geltend gemacht werden.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg legt im Urteil vom 12. Oktober 2000 dar, daß es sich hier um vertraglich geförderten Wohnraum im Sinne des § 88 d II. WoBauG handele, der nicht preisgebunden sei. Deshalb sei die Ausschlußfrist des § 20 NMV nicht, auch nicht entsprechend, anzuwenden. Auch eine im Mietvertrag vereinbarte Abrechnungsfrist wertete das Gericht nicht als Ausschlußfrist.

Entscheidungen zu diesem Problemkreis sind eher selten, so daß dieses Urteil des AG Tempelhof-Kreuzberg Beachtung verdient. Es entspricht der herrschenden Meinung (LG Berlin GE 1991, 355), denn der 2. Förderweg nach § 88 d II. WoBauG darf nicht mit dem früheren 2. Förderweg nach § 88 a II. WoBauG verwechselt werden, bei dem es sich um preisgebundenen Wohnraum handelte (vgl. Beuermann GE 1996, 370; Brand GE 1995, 142; GE 1996, 140).