Ausschlußfrist bei rechtzeitig abgesandter, aber auf dem Postweg verlorengegangener Betriebskostenabrechnung

Ausschlußfrist bei rechtzeitig abgesandter, aber auf dem Postweg verlorengegangener Betriebskostenabrechnung; Nachforderung nicht gezahlter Vorschüsse

1. Der Vermieter hat es im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zu vertreten, wenn eine rechtzeitig abgesandte Betriebskostenabrechnung auf dem Postwege verlorengeht.

2. Auch nach Ablauf der Ausschlußfrist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums kann der Vermieter nicht gezahlte Betriebskostenvorschüsse für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum nachfordern, soweit sich aus der verspäteten Abrechnung eine Nachforderung ergibt.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] a. Die Berufung der Kl. ist, soweit hierüber entschieden wurde, begründet.

Die Kl. haben sich ursprünglich mit der Berufung gegen das Teilurteil des Amtsgerichts Wedding - 12b C 114/05 - vom 28.3.2006 gewandt, soweit mit dessen Ziffer 2. des Tenors die Klage in Höhe von 1.464,25 € abgewiesen wurde. Im Termin vor der Kammer am 5.3.2007 haben die Kl. die Berufung bis auf den zuerkannten Betrag nebst anteiliger Zinsen zurückgenommen.

Die Kl. haben Anspruch auf Zahlung des noch geltend gemachten Betrages in Höhe von 1.115,70 € aus der Betriebskostenabrechnung 2004 gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

Das Amtsgericht hat die geltend gemachte Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 abgewiesen. Dabei hat es die behauptete Abgabe zur Post als unstreitig und die Abrechnung als bislang überhaupt nicht zugegangen bewertet. Damit sei eine Nachforderung gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen.

Diese Bewertung des Amtsgerichts ist im Ergebnis nicht zutreffend.

Die Abrechnung der Kl. ist formell ordnungsgemäß; sie ist inhaltlich in der Berufung von den Bekl. nicht beanstandet worden.

Zwar muß hier entgegen der Ansicht des Amtsgerichts aufgrund des erstinstanzlichen Vortrags der Bekl. schon die Aufgabe zur Post am 5.10.2006 als bestritten bewertet werden.

Entsprechend hat das Amtsgericht auf Antrag der Bekl. den Tatbestand des Teilurteils durch die Ziffer 3 des Beschlusses vom 12.9.2005 in diesem Sinne berichtigt.

Die Bekl. haben unbestritten vorgetragen, die Betriebskostenabrechnung 2004 erstmals mit Zustellung des klageerweiternden Schriftsatzes vom 24.1.2006 erhalten zu haben, was tatsächlich am 30.1.2006 bewirkt wurde. Zum Zeitpunkt dieses tatsächlichen Zugangs der Abrechnung war die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bereits verstrichen. Nach der Rechtsprechung der Kammer hat ein Vermieter eine verspätete Geltendmachung von Nachforderungen dann im Sinne des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht zu vertreten, wenn dieser die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zur Post gegeben und kein entsprechender Rückbrief zugegangen ist, weil ein etwaiger Verlust einer Briefsendung auf dem Postweg dem Vermieter nicht vorzuwerfen ist (Urteil der Kammer - 67 S 1/05 - vom 18. August 2005 in GE 2005, 1355 f.; im Ergebnis ebenso LG Berlin - Zivilkammer - 62 S 59/06 - Urteil vom 18. Mai 2006 in GE 2006, 1407). Der völlige Verlust einer Sendung hat ebenso wie unerwartete Verzögerungen auf dem Postwege (die entschuldigte Verspätung im letzteren Fall bejaht: Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 8. Auflage 2003, zu § 556 BGB, Rn. 472 m.w.N.) seine Ursache nicht in der Sphäre des Vermieters, weshalb ein darauf beruhender verzögerter Zugang sich für den Vermieter nicht im Sinne des § 556 Abs. 3 5. 3 BGB auswirken kann. Vorliegend kann eine Beweiserhebung entsprechend dem Beweisantritt der Kl. dahingehend, daß die Abrechnung - wie behauptet - am 5.10.2005 erstellt und zur Post gegeben worden ist, unterbleiben.

Die Kl. haben schon im ersten Termin vor der Kammer am 5.3.2007 die Klage umgestellt auf denjenigen Betrag der Nachforderung, der den noch offenen Vorauszahlungen der Mieter für den Abrechnungszeitraum 2004 entspricht. Insofern kommt es auf die Beweisfrage nicht mehr an. Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs schließt § 556 Abs. 3 S. 3 BGB lediglich die Geltendmachung von Nachforderungen aus. Um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt. Anderenfalls würde sich die von Langenberg (aaO.) zu Recht als "evident unhaltbar" bezeichnete Situation ergeben, daß das Unterlassen der fristgerechten Abrechnung zum völligen Verlust des Aufwendungsersatzanspruchs des Vermieters führen würde. Eine so weitgehende Auslegung wäre weder mit dem Wortlaut der Vorschrift zu vereinbaren noch durch ihren Schutzzweck geboten (VIII ZR 57/04 Urteil vom 9.3.2005, GE 2005, 543).

Demzufolge behalten die Kl. vorliegend, selbst wenn die Norm des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB hier griffe, jedenfalls den Anspruch auf den sich aus der Abrechnung ergebenden Saldo in Höhe der geschuldeten Vorauszahlungen.

Der Vermieter hat den Verlust der innerhalb der Ausschlußfrist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums übersandten Betriebskostenabrechnung auf dem Postweg nicht zu vertreten. Auch nach Ablauf der Ausschlußfrist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums kann der Vermieter nicht gezahlte Betriebskostenvorschüsse für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum nachfordern, soweit sich aus der verspäteten Abrechnung eine Nachforderung ergibt.

Die Mieter erhielten die Betriebskostenabrechnung für 2004, die nach der Behauptung des Vermieters am 5. Oktober 2005 erstellt worden war, erst am 24. Januar 2006. Der Vermieter nahm die Mieter auf Zahlung der sich daraus ergebenden Nachforderung in Anspruch. Nachdem in erster Instanz die Klage abgewiesen worden war, stellte der Vermieter in der Berufungsinstanz die Klage um auf Zahlung desjenigen Betrages der Nachforderung, der den noch offenen Vorauszahlungen des Mieters für den Abrechnungszeitraum 2004 entsprach.

Die ZK 67 des LG Berlin hielt dies für zulässig und die Klage insoweit für begründet. Auf die strittige Frage, ob der Vermieter die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig abgesandt habe, komme es wegen der Umstellung der Klage auf die nicht gezahlten Vorschüsse nicht mehr an. Die Kammer bleibe aber bei ihrer bisherigen Rechtsprechung, daß ein etwaiger Verlust der Betriebskostenabrechnung auf dem Postweg dem Vermieter nicht vorzuwerfen sei. Der Vermieter habe auch einen Anspruch auf denjenigen Betrag der Nachforderung, der den noch offenen Vorauszahlungen der Mieter für den Abrechnungszeitraum 2004 entspreche. Diese Forderung sei keine nach Ablauf der Ausschlußfrist ausgeschlossene Nachforderung. Um derartige Nachforderungen handele es sich vielmehr nur dann, wenn der Vermieter einen Betrag verlange, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls eine Abrechnung nicht rechtzeitig erstellt worden sei, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteige. Das Unterlassen der fristgerechten Abrechnung dürfe dagegen nicht zum völligen Verlust der Ansprüche des Vermieters auf die von ihm verauslagten Betriebskosten führen.