Ausschluß von Mieterhöhungen

Ausschluß von Mieterhöhungen; Kellerwohnung, konkludente/Mieterhöhungsvereinbarung; Verjährung/eines Rückforderungsanspruches; Verwirkung/eines Rückforderungsanspruches

Kellerwohnungen, für die durch die Bundesmietengesetze bestimmte Erhöhungen ausgeschlossen wurden, sind solche Wohnungen, deren Fußboden entsprechend der Definition in § 64 Abs. 1 BauOBln 50 cm unter dem Niveau des Erdbodens liegen.

... Dem Bekl. stehen weder die Zuschläge aufgrund der allgemeinen Grundmietenerhöhungen per 1. September 1979, 1. Januar 1981, 1. Januar 1982, 1. Januar 1983, 1. Januar 1984 sowie der Komfortzuschlag, der Wohnwertzuschlag und der Instandhaltungszuschlag zu. Denn sämtliche vorbezeichneten Mieterhöhungen sind gemäß § 3 Nr. 2 des X. Bundesmietengesetzes, § 3 Nr. 2 des XI. BMG und § 8 Abs. 2 des XII. BMG für die Wohnung der Kl. nicht des XII. BMG für die Wohnung der Kl. nicht wirksam geworden. Denn es handelt sich entgegen der Auffassung des Bekl. bei der im Souterrain belegenen Wohnung der Kl. um eine Kellerwohnung im Sinne der vorbezeichneten Vorschriften. Dabei kann dahinstehen, ob die Wohnung 70 cm, wie die Kl. behauptet, oder nur 60 cm, wie der Bekl. behauptet, unter dem Niveau des Erdbodens liegt, denn gemäß § 64 Abs. 1 der Bauordnung für Berlin sind als Kellerwohnungen bereits solche Räume anzusehen, deren Fußboden 50 cm unter dem Niveau des Erdbodens liegen. Das Gericht hält dies für einen zutreffenden und praktikablen Anknüpfungspunkt für die Bestimmung dessen, was der Bundesgesetzgeber unter "Kellerwohnung" verstanden hat, ohne daß es auf die weitergehenden Erwägungen im Urteil des Amtsgerichts Schöneberg MM 84, 16 ankommt.

Der Rückforderungsanspruch der Kl. ist von dieser zutreffend berechnet worden und entgegen der Auffassung des Bekl. auch nicht verjährt. Denn die Klage ist vor dem 1. Februar 1986 bei Gericht anhängig und alsbald zugestellt worden, so daß die Jahresfrist des § 30 Abs. 1 Satz 2 des I. BMG noch nicht abgelaufen war.

Ebensowenig ist ersichtlich, warum der Anspruch verwirkt sein könnte. Zwar könnte in der vorbehaltlosen Zahlung der Kl. ein derartiger Verwirkungstatbestand gefunden werden. Es handelt sich aber um keinen Vertrauenstatbestand. Denn § 26 Abs. 2 des I. BMG ordnet unmißverständlich an, daß die Vereinbarung eines die preisrechtlich zulässige Miete übersteigenden Mietzinses, also auch eine etwa durch bloße Zahlung getroffene konkludente Vereinbarung, unwirksam ist. ...