Ausschluß von Grundmietenerhöhung bei behebbaren Mängeln

Ausschluß von Grundmietenerhöhung bei behebbaren Mängeln; Mietpreisbindung; Altbau; Grundmietenerhöhung; Ausschluß; Mietzinserhöhung; Instandsetzung; Wohnstandard; Mängel der Mietsache

Mängel im Sinne des § 3 Abs. 3 XII. BMG führen nicht auf Dauer zum Ausschluß von Grundmietenerhöhungen, sondern der Vermieter kann nur für den Zeitraum, während dessen die Mängel bestanden, den erhöhten Mietzins nicht für die Vergangenheit fordern.

Diese Grundmietenerhöhungen sind auch nicht deshalb unzulässig, weil nach dem Inhalt des Erhöhungsschreibens Mängel (Treppenhausanstrich) erst im Laufe des Jahres 1987 beseitigt wurden und das zur Wohnung des Kl. führende Treppenhaus sich nach dem Vortrag des Kl. zuvor in einem dringend renovierungsbedürftigen Zustand befunden haben soll, denn entscheidend ist vielmehr, daß zum Ausschluß der Grundmietenerhöhungen führende Gründe zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung jedenfalls nicht mehr vorlagen.

Selbst wenn das Treppenhaus zuvor im Sinne von § 3 Abs. 3 Ziffer 4 XII. BMG instandsetzungsbedürftig gewesen sein sollte, so sind die Grundmietenerhöhungen deshalb nicht auf Dauer ausgeschlossen, sondern der Vermieter kann nur für den Zeitraum, während dessen die Mängel bestanden, den erhöhten Mietzins nicht für die Vergangenheit fordern.

Die Fassung des Gesetzes zwingt nicht zu einer anderen Auslegung.

Gemäß § 3 Abs. 3 XII. BMG tritt - nur - bei Vorliegen im einzelnen bezeichneter Tatbestände ein Ausschluß der Grundmietenerhöhung ein, d. h. wenn der Zustand der Wohnung oder des Hauses so - negativ - wie beschrieben ist, dann werden Grundmietenerhöhungen ausgeschlossen. Daraus läßt sich nicht folgern, daß diese Rechtsfolge auch dann weiterhin anzunehmen ist, wenn die Mängel behoben sind. § 3 Abs. 3 XII. BMG stellt keine Stichtagsregelung dar. Es ist weder dem Wortlaut nach noch nach Sinn und Zweck des Gesetzes davon auszugehen, daß der Vermieter wegen des Vorliegens von (behebbaren) Mängeln zu einem bestimmten Zeitpunkt auf Dauer das Recht zur allgemeinen Grundmietenerhöhung verliert.

§ 3 Abs. 3 XII. BMG stellt lediglich eine Ausnahme von der Regel des § 1 XII. BMG dar, wonach der Vermieter berechtigt ist, für den preisgebundenen Wohnraum eine erhöhte preisrechtlich zulässige Grundmiete zu verlangen. Ausnahmevorschriften sind jedoch grundsätzlich eng auszulegen, es sei denn Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten eine erweiternde Auslegung. Letzteres ist jedoch nicht der Fall.

Der Vermieter darf die allgemeinen Grundmietenerhöhungen später als gesetzlich erstmals zulässig für die Zukunft verlangen.

Durch § 3 XII. BMG soll der Vermieter ersichtlich zur Instandhaltung und Instandsetzung angehalten werden. Wenn § 3 Abs. 3 XII. BMG hingegen so ausgelegt würde, wie der Kl. die Vorschrift verstanden wissen will, so dürfte schwerlich ein Anreiz für nachträgliche Maßnahmen zur Besserung der in § 3 Abs. 3 XII. BMG beschriebenen Wohnsituation des Mieters gegeben sein.

Entgegen der Auffassung des Kl. ist auch nicht eine andere Auslegung im Hinblick auf § 8 XII. BMG zwingend geboten. Daß der Gesetzgeber in § 8 Abs. 1 XII. BMG die Formulierung gewählt hat, daß die §§ 2 und 5 nicht gelten, "solange" Wohnraum nach seiner Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse offensichtlich nicht genügt, bedeutet nicht, daß nur diese einmaligen (Komfort- und Wohnwert-) Zuschläge nach entsprechender Änderung der Wohnverhältnisse noch verlangt werden können, hingegen wegen der andersartigen Formulierung in § 3 Abs. 3 XII. BMG von einem dauerhaften Ausschluß der Grundmietenerhöhungen nach § 1 XII. BMG auszugehen ist. Denn der Gesetzeswortlaut in § 3 Abs. 3 XII. BMG läßt sich auch damit erklären, daß eine große Anzahl von verschiedenen Tatbeständen bzw. Alternativen dort unter einem Rechtsfolgesatz zusammengefaßt werden mußte. Aus Sinn und Zweck von § 8 XII. BMG läßt sich vielmehr eher ableiten, daß § 3 Abs. 3 XII. BMG in dem oben beschriebenen Sinne zu verstehen ist, nämlich daß nach entsprechenden Instandsetzungen die Grundmietenerhöhungen nicht mehr ausgeschlossen sind und zum Bestandteil der zukünftig geforderten Miete gemacht werden können.

Der Inhalt des § 8 XII. BMG besteht einzig und allein im Ausschluß von gesetzlich vorgesehenen Mieterhöhungen. Hier hätte eine Regelung hingehört, wenn für alle Zeiten gesetzlich vorgesehene Grundmietenerhöhungen hätten ausgeschlossen werden sollen, sofern zum jeweiligen Stichtag ein bestimmter Wohnstandard nicht erreicht war. Daß der Gesetzgeber vielmehr im Rahmen der Kostenregelungen für Instandhaltungen die umstrittene Regelung getroffen hat, spricht deshalb eher für die oben erläuterte Auslegung.

Anmerkung: Anderer Ansicht AG Charlottenburg, GE 86, 759.