Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts des Mieters nach Mietende

Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts des Mieters nach Mietende; Rückgabe; Räumung; behauptete Mängel; selbständiges Beweisverfahren; Rückgabeanspruch; Vorenthaltung der Mietsache

Gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ist das Zurückbehaltungsrecht des Mieters auch ausgeschlossen, wenn er wegen behaupteter Mängel ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet hat.

1. Die Bekl. haftet der Kl. aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286, 288 Abs. 4, 546 a Abs. 2 BGB für den dieser infolge des Verzugs der Bekl. mit der Rückgabe der Mieträume entstandenen Schaden. [...] a) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Bekl. ein Recht zur Zurückbehaltung der Mieträume auch im Hinblick auf das im April 2006 noch anhängige selbstständigen Beweisverfahren 2 OH 30/05 LG Duisburg (früher: 9 H 10/05 AG Duisburg-Ruhrort) nicht zustand. Denn §§ 570, 578 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 BGB schließen auch für den Fall der Gewerberaummiete gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters aus. Zwar ist die Vorschrift des § 570 BGB dispositiv; die Parteien haben sie aber nicht abbedungen.

b) Die Kl. war auch nicht durch die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehindert, sich auf den Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts zu berufen. Ob der in der Rechtsprechung der Rechtsmittelgerichte nicht übernommenen Auffassung des Amtsgerichts Neuss (WuM 1994, 382) zu folgen ist, ein Vorenthalten der Mietsache sei im Falle eines vom Vermieter ausdrücklich erklärten Einverständnisses mit einem Beweissicherungsverfahren zur Feststellung von Mietmängeln nicht gegeben, kann dahinstehen. Denn die Kl. hat sich mit der Durchführung des selbstständigen Beweisverfahrens nicht etwa "einverstanden erklärt", sondern mit Schriftsatz vom 22.12.2005 (in 2 OH 30/05 LG Duisburg) lediglich Ausführungen zur Rechtsverteidigung in dem damals bereits anhängigen selbstständigen Beweisverfahren gemacht. Die von der Kl. verwendete Formulierung "die hier zu klärende Frage" war nicht geeignet, ein Vertrauen der Bekl. darauf zu begründen, sie dürfe sich auch nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Dauer des selbstständigen Beweisverfahrens im Besitz der angemieteten Lagerhalle behalten. Es ist ferner für die Anwendung von § 570 BGB ohne jede Bedeutung, ob die Kl. die Lagerhalle in dem damaligen - von der Bekl. als gesundheitsgefährdend beanstandeten - Zustand einem Nachmieter überlassen durfte oder nicht. Denn die Rechtsbeziehung der Kl. zu einem potentiellen Nachmieter hat keine Auswirkungen auf die aus § 546 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung der Bekl., das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

c) Die Bekl. ist hinsichtlich der Beweisführung zu den von ihr behaupteten Mängeln des Mietobjekts durch die Regelung des § 570 BGB auch nicht etwa rechtlos gestellt. Denn es oblag ihr und wäre ihr auch möglich gewesen, das selbständige Beweisverfahren so rechtzeitig bei dem zuständigen Gericht anhängig zu machen, dass die Untersuchung durch einen vom Gericht zu bestellenden Sachverständigen noch vor Beendigung des Mietverhältnisses abgeschlossen gewesen wäre. Die Bekl. hat das Verfahren aber erst rund 3 1/2 Monate nach Ausspruch der auf angebliche Mängel der Mietsache gestützten Kündigung vom 22.8.2005 und zudem noch bei dem unzuständigen Amtsgericht Duisburg-Ruhrort anhängig gemacht. Die sich hieraus ergebenden und in der Berufungsbegründung hervorgehobenen Risiken für die Aufklärung der behaupteten Mängel, nämlich die Gefahr einer Beseitigung der Mängel durch die Kl. nach Rückgabe der Mieträume, hat die Bekl. selbst zu vertreten. Der Sachverständige M. hat seine Untersuchung der Mieträume nur 28 Tage nach Beendigung des Mietverhältnisses vorgenommen. Die Bekl. hatte es in der Hand, das Verfahren entsprechend früher - und bei dem zuständigen Gericht - einzuleiten und hierdurch eine sachverständige Untersuchung rechtzeitig vor dem Ende des Mietverhältnisses zu ermöglichen.

[...]

Nach § 570 BGB hat der Mieter gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses kein Zurückbehaltungsrecht. Das gilt auch dann, wenn er über den Zustand der Räume ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet hat.

Der Geschäftsraummieter behauptete erhebliche Mängel der Mietsache. Er gab nach Beendigung des Mietverhältnisses zunächst die Räume nicht zurück wegen der Besorgnis, dass der Vermieter die Mängel beseitigen würde und leitete ein selbständiges Beweisverfahren ein. Der Vermieter machte Schadensersatz wegen der verspäteten Rückgabe geltend.

Mit Beschluss vom 23. November 2007 wies das OLG Düsseldorf die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts, das der Klage des Vermieters stattgegeben hatte, zurück. Auch bei der Geschäftsraummiete habe nach der ausdrücklichen Regelung des Gesetzes der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Rückgabe der Mietsache. Auch nach Treu und Glauben sei der Vermieter hier nicht daran gehindert, sich auf den Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts zu berufen. Es liege ein Vorenthalten der Mietsache vor, da der Vermieter sich nicht mit der Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens einverstanden erklärt habe. Auf die Behauptung des ehemaligen Mieters, die Räume seien gesundheitsgefährend und dürften deshalb einem Nachmieter nicht überlassen werden, komme es nicht an, denn maßgeblich sei allein die Verpflichtung des ehemaligen Mieters gegenüber dem Vermieter.