Ausschluss des Minderungsrechts für Schimmel nur bei Verschulden

1. Auch wenn ein Sachverständiger bestätigt, dass kein Baumangel vorliegt, entfällt ein Minderungsrecht des Mieters für Schimmelbefall nur dann, wenn er den Mangel schuldhaft verursacht hat (hier verneint: Schimmel im Küchenfenster, das zeitweise auf Kippstellung geöffnet war).

2. Kommt es im Flur zu Schimmelbildung wegen fehlender Hinterlüftung eines dort aufgestellten Schranks, entfällt das Minderungsrecht des Mieters nur dann, wenn er vom Vermieter vorher über die eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit aufgeklärt worden war.

(Leitsätze der Redaktion)

a) Die Miete für den Monat Dezember 2007 hat sich um 14,58 € gem. § 536 BGB gemindert, so dass nach Zahlung der Bekl. von 452 € eine restliche Miete von 98,42 € offensteht.

Die Mietsache war mangelhaft, da über dem Küchenfenster und im Flur unstreitig Schimmelpilzbildung auftrat. [...]

Die Schimmelpilzbildung im Küchenfenster stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 BGB dar, der nach seinem Auftreten und Erscheinungsbild den ungestörten vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt und eine Minderung von 4 % der Miete rechtfertigt.

Der Mangel der Mietsache führt nur dann nicht zur Minderung der Miete, wenn er von dem Vermieter nicht zu vertreten ist, d. h. wenn kein Baumangel vorliegt, und das Auftreten des Mangels auf ein schuldhaftes Verhalten des Mieters zurückzuführen ist.

Zwar hat die Beweisaufnahme zunächst das Vorliegen eines Baumangels nicht bestätigt.

Der Sachverständige H. hat zur Überzeugung des Gerichts ausgeführt, dass sich zwar durch den Einbau neuer gut wärmedämmender und dicht schließender Fenster in einem ansonsten nicht wärmegedämmten Altbau das Risiko einer Schimmelpilzbildung auf den nicht wärmegedämmten Bauteil erhöht, dies jedoch noch einen allgemein üblichen, wenn auch schadensgeneigten Zustand darstellt, dem durch besonderes Heizungs- und Lüftungsverhalten entgegengewirkt werden kann. [...]

Es liegt jedoch auch kein schuldhaftes Verhalten der Bekl. vor. Zwar muss davon ausgegangen werden, dass diese, wie sie auch einräumen, das Küchenfenster zeitweise auf Kippstellung geöffnet hielten. Dies hat nach Angaben des Sachverständigen höchstwahrscheinlich zu dem Auftreten der Schimmelpilzbildung geführt. Andererseits hat der Sachverständige nachvollziehbar ausgeführt, dass er von einem ansonsten ordnungsgemäßen Nutzerverhalten ausgeht, da keinerlei weitere Feuchtigkeitsspuren in der Wohnung vorhanden waren. In Wohnungen, in denen aufgrund des Verhaltens der Nutzer verstärkt eine zu hohe Luftfeuchtigkeit und zu geringe Temperatur herrschen würde, würden nicht nur an einer Stelle, sondern verstärkt auch an Laibungen, den Ixeln der Fenster und anderen Teilen Feuchtigkeitsspuren vorhanden sein.

Haben danach die Bekl. grundsätzlich ordnungsgemäß geheizt und durch Stoßlüftungen gelüftet, stellt auch das zeitweise Öffnen des Küchenfensters auf Kippstellung nur dann ein schuldhaftes Verhalten dar, wenn die Bekl. auf die Gefährdung der Mietsache durch eine derartige zusätzliche Lüftung im Hinblick auf die ungünstige thermische Situation konkret hingewiesen wurden.

Dies war nicht der Fall.

Aus dem dem Mietvertrag beigefügten Hinweis über "Feuchtigkeit in der Wohnung" ergibt sich nicht, dass ein Lüften mit gekipptem Fenster grundsätzlich nicht erfolgen darf. Im Wesentlichen wird ausgeführt, dass die Lüftung der Wohnung durch Stoßlüftungen - ein kurzer Durchzug bei weit geöffneten Fenstern - mehrmals am Tag erfolgen muss. Dass dies erfolgt ist, ergibt sich aus den Feststellungen des Sachverständigen zu einem grundsätzlich ordnungsgemäßen Lüftungsverhalten. Dass darüber hinaus das Lüften mit gekipptem Fenster vollständig unterbleiben muss, ergibt sich aus den Hinweisen nicht. Es wird lediglich darauf aufmerksam gemacht, dass das Lüften mit gekipptem Fenster (Dauerlüftung) während der Heizperiode nicht gut sei, sondern ein mehrfacher kurzer Durchzug bei voll geöffneten Fenstern besser sei.

Da die Bekl. die letztgenannten Anforderungen erfüllt haben, war für sie nicht ersichtlich, dass die darüber hinausgehende kurzzeitige oder etwas längere Lüftung per Kippstellung Schimmelpilz an den Wänden zur Folge haben könnte.

Da eine zumindest zeitweise Kippstellung des Fensters unstreitig ist, ist eine Vernehmung des Zeugen J. nicht erforderlich.

Ist, wie hier, ein besonderes verstärktes Heizungs- und Lüftungsverhalten erforderlich, muss der Vermieter den Mieter bei der Anmietung darauf hinweisen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, Rdnr. 208 f. zu § 536 BGB m. w. N.). Dass ein deutlicher Hinweis Schäden vermieden hätte, ergibt sich bereits daraus, dass nach dem erstmaligen Auftreten des Schimmelpilzes und dessen Beseitigung die Bekl. offensichtlich den verstärkten Anforderungen nachkommen und weitere Schimmelpilzbildungen aus diesem Grund nicht festzustellen sind. Da ein schuldhaftes Verhalten der Mieter nicht vorliegt, geht das Auftreten des Mangels zu Lasten des Vermieters, der die besondere bauliche Situation den Mietern nicht durch ausreichende Hinweise kenntlich gemacht hat.

b) Die Miete für Januar 2008 ist gem. § 536 BGB um 24,06 € gemindert, so dass nach Zahlung der Mieter von 452 € ein Betrag in Höhe von 88,94 € offensteht.

Zum einen ergibt sich der Minderungsbetrag aus der bereits festgestellten Minderung von 4 % für die Schimmelpilzbildung im Küchenfenster, mithin 22,60 €, zum anderen aus einem weiteren Minderungsbetrag von 4 % der Miete für die Tage 30. und 31.1.2008 in Höhe von 1,46 €. Auch das Auftreten des Schimmelpilzes im Flur beruht nicht auf einem Baumangel, wie der Sachverständige festgestellt hat, sondern vermutlich auf einer nicht ausreichenden Hinterlüftung der Wandseite im Flur, nachdem dort ein Möbelstück aufgestellt war. [...]

Auch hier muss darauf hingewiesen werden, dass ein Hinweis des Kl., überhaupt keine Möbelstücke an der Wand im Flur aufzustellen, nicht erfolgt ist. Die Bekl. mussten auch nicht davon ausgehen, dass eine Möblierung des Flures aufgrund der Schadensgeneigtheit des Gebäudes nicht möglich war.

Grundsätzlich gehört es zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraums, dass er in üblicher Art mit Möbeln eingerichtet werden kann. Danach muss der Mieter bei Anmietung der Wohnung darüber aufgeklärt werden, dass wegen drohender Feuchtigkeit die Möbel nur an bestimmten Stellen und deutlich von der Wand abgerückt aufgestellt werden dürfen (Schmidt‑Futterer, a.a.O., Rdnr. 212 zu § 536 BGB m. w. N.).

Das ist hier nicht erfolgt. Aus dem Hinweisblatt ergibt sich dies nicht, insbesondere nicht für eine übliche Möblierung des Flures mit einem Schrank.

Danach ist auch hier ein schuldhaftes Verhalten der Bekl., zumindest bis zum Auftreten des Schimmelpilzes, nicht festzustellen, so dass der Mangel zu Lasten des Vermieters wirkt und zur Minderung der Miete berechtigt. [...]

Bei Schimmelschäden ist zunächst festzustellen, aus wessen Einflussbereich sie stammen, wobei der Vermieter sich zunächst durch Gutachten entlasten muss, dass kein Baumangel vorliegt (Stichwort Wärmebrücken). Ein dem Vermieter günstiges Gutachten garantiert jedoch noch nicht einen gewonnenen Prozess, wie ein Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg zeigt.

In der Wohnung waren wärmegedämmte und gut schließende Fenster eingebaut worden. Im Küchenfenster und an einer Wand im Flur zeigte sich Schimmel. Der Mieter hatte bei Mietvertragsabschluss ein Merkblatt erhalten, wonach grundsätzlich eine Stoßlüftung erforderlich sei. Ein Sachverständiger verneinte in seinem Gutachten einen Baumangel und meinte, der Schimmel im Küchenfenster beruhe darauf, dass dieses zeitweise angekippt gewesen sei. Der Schimmel im Flur beruhe auf einer fehlenden Hinterlüftung eines dort aufgestellten Schrankes.

Mit Urteil vom 23. Dezember 2008 bejahte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg ein Minderungsrecht des Mieters, da ein schuldhaftes Verhalten nicht vorliege. Der Mieter habe nicht wissen müssen, dass schon durch eine zeitweise Kippstellung des Küchenfensters im Fenster Schimmel entstehen könne. Das ergebe sich auch nicht aus dem ihm überreichten Merkblatt. Der Mieter habe auch nicht wissen müssen, dass das Aufstellen eines Schrankes im Flur zu Schäden führen würde.

Das Urteil verneint ein schuldhaftes Verhalten des Mieters. Die Wortwahl ist ungenau, weil ein eigenes Verschulden nicht erforderlich ist, sondern - wie es früher im BGB hieß - ein Vertretenmüssen ausreicht. Die Rechtsprechung hatte aus § 324 Abs. 1 BGB a. F. hergeleitet, dass ein Minderungsrecht des Mieters dann ausscheidet, wenn er die Mängel selbst zu vertreten hatte (OLG Naumburg, NZM 2001, 100). Seit der Schuldrechtsmodernisierung verwendet das BGB den Begriff der Verantwortlichkeit (amtliche Überschriften zu §§ 276, 278 BGB). In § 26 Abs. 3 Satz 1 BGB n. F. (Nachfolgevorschrift von § 324 a. F.) ist die Rede davon, dass der Anspruch nicht entsteht, wenn der Gläubiger "weit überwiegend verantwortlich" ist. Das soll eine Verantwortungsquote von mindestens 80 bis 90 % sein. Das Minderungsrecht des Mieters ist dann also ausgeschlossen, wenn die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten wurden, weil in der Ursache erkennbare Schäden nicht vermieden wurden (vgl. Moriske/Beuermann, Schadstoffe in Wohnungen, Seite 67).