Ausschluß des Minderungsrechts für Geschäftsraummieter

Ausschluß des Minderungsrechts für Geschäftsraummieter; Bezifferung des Minderungsbetrages bei Rückzahlungsklage

1. In einem Geschäftsraummietvertrag ist die Formularklausel wirksam, wonach der Mieter ein Minderungsrecht nicht "ausüben" darf, weil damit ein Rückforderungsanspruch nach Bereicherungsrecht nicht ausgeschlossen ist und deshalb eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ausscheidet.

2. Eine Klage auf Rückzahlung eines angemessenen Minderungsbetrages ist unbestimmt und damit unzulässig. (Leitsätze der Redaktion)

I. A) Die Berufung der Bekl. zu 2) a) Die Miete ist entgegen der Auffassung der Kl. nicht gemindert. Die Ausübung der Minderung des Mietzinses ist ihr nach der Regelung unter B 5.6.9 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages untersagt. Denn die Regelung lautet: "Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins oder sonstigen Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag weder ein Minderungsrecht oder Zurückbehaltungs- (Leistungsverweigerungs-) Recht ausüben noch mit einer bestrittenen oder nicht rechtkräftig festgestellten Gegenforderung aufrechnen." In einer weiteren Regelung wird der Ausschluß des Zurückbehaltungsrechtes auf Kaufleute beschränkt. Die getroffene Regelung ist wirksam. § 537 Absatz 3 BGB schließt die Möglichkeit zur Vereinbarung eines Minderungsausschlusses nur für Wohnraummietverträge aus. Die Regelung unter B 5.6.9 des Vertrages ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht zu beanstanden. Insoweit ist zwar umstritten, ob ein vollständiger Ausschluß des Minderungsrechtes wirksam wäre (vgl. etwa Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rn. 390; Drettmann in v. Westphalen, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, Geschäftsraummiete, Stand Juli 1998, Rn. 51; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., lll Rn. 1373; weitergehend aber OLG München, ZMR 1987, 16 f.). Im übrigen wird aber der Ausschluß eines Minderungsrechtes jedenfalls für den Fall für wirksam erachtet, daß dem Mieter ein Rückforderungsanspruch wegen der zuviel gezahlten Miete nach Bereicherungsrecht verbleibt (vgl. BGHZ 91, 375 = NJW 1984, 2402; NJW-RR 1993, 519, 520; OLG Hamm, NJW-RR 1998, 1020). Dieser Auffassung schließt sich der Senat an, weil das Äquivalenzgefüge in derartigen Fällen nicht zerstört wird, sondern lediglich dem rechtlich nicht zu beanstandenden Interesse des Vermieters an der zügigen Durchsetzung seiner Mietzinsforderung ohne Beweisaufnahme der Vorrang eingeräumt wird. Dann ist der Minderungsausschluß hier aber wirksam, weil der Kl. die Geltendmachung eines Rückzahlungsanspruches weder nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Regelung noch nach ihrer subjektiven Fassung ("ausüben") verschlossen ist. In diesem Zusammenhang kommt es entgegen der Auffassung der Kl. auch nicht darauf an, ob ihre Unternehmung kaufmännischen Umfang im Sinne des § 1 HGB hat und sie damit Kaufmann im Sinne des Handelsgesetzbuches ist. Denn die Regelung ist gleichwohl allein anhand des § 9 AGBG zu prüfen, weil die Kl. als Unternehmerin im Sinne des § 24 AGBG anzusehen ist, wobei diese Vorschrift jedenfalls dann Anwendung findet, wenn man darauf abstellt, daß der Mietvertrag erst im November 1998 in Vollzug gesetzt worden ist. Die Kl. handelte beim Abschluß des Vertrages in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit (vgl. dazu § 14 BGB), zu der auch Vorbereitungshandlungen gehören (vgl. Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 9. Aufl., § 24 Rn. 15; dazu § 5 Absatz 1 VerbrKrG). Eine weitergehende Einschränkung der Gestaltung von Minderungsausschlüssen in Mietverträgen durch die §§ 10, 11 AGBGB ist im übrigen unabhängig von der Frage der Anwendbarkeit des § 24 AGBG auch nicht ersichtlich (vgl. BGHZ 94, 180, 186 = NJW 1985, 1547; Drettmann, a. a. O., Rn. 51). b) Die Kl. kann nicht mit Rückforderungsansprüchen aufrechnen oder der Bekl. zu 2) entgegenhalten, daß sie etwaige Zahlungen sofort an sie zurückzugewähren habe. Denn auch das Recht zur Aufrechnung ist durch die Regelung unter B 5.6.9 wirksam ausgeschlossen

h nicht ersichtlich (vgl. BGHZ 94, 180, 186 = NJW 1985, 1547; Drettmann, a. a. O., Rn. 51). b) Die Kl. kann nicht mit Rückforderungsansprüchen aufrechnen oder der Bekl. zu 2) entgegenhalten, daß sie etwaige Zahlungen sofort an sie zurückzugewähren habe. Denn auch das Recht zur Aufrechnung ist durch die Regelung unter B 5.6.9 wirksam ausgeschlossen worden, weil die Aufrechnung mit unbestrittenen und rechtskräftig festgestellten Forderungen vom Ausschluß ausgenommen ist (vgl. § 11 Nr. 3 AGBG; Drettmann, a. a. O., Rn. 127). Jedenfalls in zweiter Instanz ist der Rückforderungsanspruch wegen des wirksamen Bestreitens der Bekl. zu 2) hinsichtlich der behaupteten Feuchtigkeit weder unstreitig noch ist er insoweit entscheidungsreif. (...)

Der Antrag auf Rückzahlung eines angemessenen Minderungsbetrages ist nicht ausreichend bestimmt, so daß die Klage insoweit unzulässig ist. Nach § 253 Absatz 2 Nr. 2 ZPO muß die Klageschrift einen bestimmten Antrag enthalten. Bestimmt ist ein Antrag dabei dann, wenn er als Gegenstand eines Vollstreckungstitels zur Zwangsvollstreckung geeignet ist, soweit er nicht von vornherein, wie etwa ein Feststellungsantrag, keinen vollstreckungsfähigen Inhalt zu haben braucht. Ein Zahlungsantrag ist dabei nur dann ausreichend bestimmt, wenn sich der zu vollstreckende Geldbetrag aus dem Tenor oder jedenfalls aus allgemein zugänglichen Unterlagen ergibt (kritisch schon dazu Lüke in Münchener Kommentar zur ZPO, 2. Aufl., § 253 Rn. 131). Diesen Anforderungen genügt der gestellte Antrag nicht, weil er den zu zahlenden Geldbetrag nicht ausweist. Es liegt entgegen der Auffassung der Kl. und des Landgerichts auch kein Fall vor, der eine Ausnahme von dem Bestimmtheitsgebot rechtfertigen könnte. Die Voraussetzungen der einzigen gesetzlich vorgesehenen Ausnahme einer Stufenklage nach § 254 ZPO sind nicht gegeben. Die Kl. hat ihren Antrag auf Rückzahlung eines angemessenen Mietminderungsbetrages nicht mit einem Antrag auf Auskunft und Rechnungslegung verbunden. Ein Anspruch auf Rückzahlung von Minderungsbeträgen ist von derartigen Auskünften auch gerade nicht abhängig. Es liegt auch kein Fall einer Klage auf Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes nach § 847 Absatz 1 BGB vor, für den wegen des Anspruchs auf eine billige Entschädigung ebenfalls eine Ausnahme vom Bestimmtheitsgebot des § 253 Absatz 2 Nr. 2 ZPO angenommen wird (vgl. etwa Jauernig/Teichmann, BGB, 9. Aufl., § 847 Rn. 7; Palandt/Thomas, BGB, 61. Aufl., § 847 Rn. 14). Die vorliegende Fallgestaltung ist auch einer Schmerzensgeldklage nicht vergleichbar, so daß es bei dem Grundsatz der Notwendigkeit eines bestimmten Antrags zu verbleiben hat. Ein unbezifferter Klageantrag wird bei der Klage auf Zahlung von Schmerzensgeld deshalb für zulässig erachtet, weil hier die Bestimmung der genauen Höhe des auszuurteilenden Betrags im Ermessen des Gerichts steht. Die Bestimmung des Minderungsbetrags steht aber gerade nicht im Ermessen des Gerichts, sondern richtet sich gemäß § 537 Absatz 1 Satz 1, § 472 BGB allein nach dem objektiven Wert der mangelhaften Sache im Verhältnis zu dem Wert der mangelfreien Sache gegenüber dem vereinbarten Mietpreis für die mangelfreie Mietsache. Soweit teilweise auch dann eine unbezifferte Klage für zulässig erachtet wird, wenn dem Gericht wie in § 315 Absatz 3 Satz 2, § 343 BGB ein Gestaltungsrecht zusteht oder ein Fall der Schadensschätzung nach § 287 Absatz 1 ZPO gegeben ist (vgl. dazu Thomas/Putzo, ZPO, 23. Aufl., § 253 Rn. 12; Lüke in Münchener Kommentar zur ZPO, 2. Aufl., § 253 Rn. 121), ändert dies nichts. Denn ein solcher Fall liegt hier ebenfalls nicht vor. Insbesondere ist entgegen der Auffassung des Landgerichts kein Fall der Schadensschätzung oder Anwendung gerichtlichen Ermessens gegeben. Der Minderungsbetrag ist schon nach der gesetzlichen Konzeption kein Schadensersatzanspruch. Dementsprechend wird eine Anwendung des § 287 Absatz 1 ZPO auf die Minderung auch verneint (vgl. BGH, WM 1971, 1382; Baumbach/Lauterbach, ZPO, 60. Aufl., § 287 Rn. 20; Prütting in Münchener Kommentar zur ZPO, 2. Aufl., § 287 Rn. 6). (...)

Die Mietminderung bei einem Mangel kann bei Geschäftsraummietverträgen formularmäßig abbedungen werden. Voraussetzung ist, daß der Mieter nicht völlig leer ausgeht.

In dem Geschäftsraummietvertrag hieß es, daß der Mieter gegenüber den Forderungen des Vermieters weder ein Minderungsrecht noch ein Zurückbehaltungsrecht "ausüben" dürfe. Auch die Aufrechnung war ausgeschlossen, soweit die Gegenforderung nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt war. Der Mieter beanstandete später Feuchtigkeit im gemieteten Lagerraum und minderte die Miete. Ferner verlangte er Rückzahlung eines angemessenen weiteren Minderungsbetrages.

Mit Urteil vom 14. Februar 2002 verneinte das Kammergericht ein Minderungsrecht des Mieters, da jedenfalls dann bei einem Geschäftsraummieter die Formularklausel wirksam sei, wenn dem Mieter ein Rückforderungsanspruch wegen der zuviel gezahlten Miete nach Bereicherungsrecht verbleibt. Das sei hier der Fall, da in dem Vertrag nur die "Ausübung" eines Minderungsrechts ausgeschlossen sei. Die unbezifferte Klage auf Rückzahlung eines angemessenen Minderungsbetrages sei nach § 253 ZPO unzulässig. Nur ganz ausnahmsweise, so etwa im Falle der Stufenklage oder des Schmerzensgeldes, könne noch eine unbezifferte Zahlungsklage erhoben werden. Das sei hier aber anders, denn die Höhe der Minderung stehe nicht im Ermessen des Gerichts.