Ausschluß des Mieterhöhungsrechts bei Vertrag auf Lebenszeit

Aus der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf Lebenszeit kann sich ein vertraglicher Ausschluß des Rechts des Vermieters zur Mietzinserhöhung ergeben.

Dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 MHG für die von der Bekl. innegehaltene Wohnung nicht zu. Das klägerische Zustimmungsverlangen vom 7. November 1998 ist unwirksam. Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag steht einer Mieterhöhung gegenüber der Bekl. entgegen, weil er auf Lebenszeit vereinbart ist und ein auf Lebenszeit abgeschlossener Mietvertrag über Wohnraum ein befristetes, auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis begründet (vgl. BayObLG, RE vom 2.7.1993, NJW-RR 1993, 1164), welches vorliegend eine Mieterhöhung für die Zeit der Befristung im Sinne von § 1 S. 3 MHG ausschließt.

1. Dahinstehen kann, ob die Vereinbarung, nach der der Mietvertrag auf Lebenszeit geschlossen ist, die Lebenszeit der Vermieter oder die der Mieter im Blick hat. Denn die Vereinbarung kann bereits nach ihrem Wortlaut mangels jeglicher Einschränkung nicht dergestalt verstanden werden, daß die Befristung bereits mit dem Ableben einer der ursprünglich jeweils zwei Parteien auf Vermieter- und Mieterseite enden soll (§§ 133, 157 BGB). Die Befristung ist deshalb in jedem Fall noch nicht abgelaufen, denn auf beiden Seiten besteht das Mietverhältnis mit jedenfalls noch einer der Ursprungsparteien fort.

2. [...]

3. Das Mietverhältnis ist für die Dauer seiner Befristung auch zu einem festen Zins vereinbart, weshalb gemäß § 1 S. 3 2. Hs. MHG die Mieterhöhung gemäß § 2 MHG ausgeschlossen ist.

Zwar enthält der Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung über den Ausschluß einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG nicht.

Je nach den Umständen des Einzelfalls kann sich aber ein vertraglicher Ausschluß des Rechts des Vermieters zur Mietzinserhöhung auch ergeben aus der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf Lebenszeit (vgl. LG Lübeck MDR 1972, 612; LG Mannheim WuM 1987, 353).

So liegt es in Auslegung und Würdigung des Mietvertrages nach Erachten der Kammer hier im Hinblick auf das Geschwisterverhältnis der Parteien und deren auch im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bereits fortgeschrittenen Alters. Umstände, die diese Würdigung erschüttern, hat der Kl. nicht vorgetragen. Dies gilt, zumal eine Auslegungsregel, daß im Zweifel das Interesse des Vermieters an der Mieterhöhung vorrangig ist und ein gegenteiliges Ergebnis nur in Betracht kommt, wenn sich nach § 242 BGB etwas anderes ergibt, nicht besteht (vgl. Schmidt Futterer/Blank, C 39).

Eine Mietpreisgleitklausel, welcher die Annahme eines Erhöhungsausschlusses entgegenstünde (vgl. Palandt-Putzo, § 1 MHG, Rz. 7; Bub/Treier, 111 A 309 m. w. N.), enthält der Mietvertrag nicht.

Bei Familienangehörigen kommt es vor, daß ein Nutzungsrecht gegen Entgelt auf Lebenszeit vereinbart wird. Das ist ein normales Mietverhältnis mit einer gewichtigen Ausnahme, nämlich der, daß im Zweifel dann eine Mieterhöhung nach § 1 MHG ausgeschlossen ist.

Mit Urteil vom 11. Mai 2000 hat das Landgericht Berlin sich dieser herrschenden Auffassung angeschlossen. Vermieter, die eine solche Vertragsauslegung vermeiden wollen, müssen daher ausdrücklich im Mietvertrag ein Mieterhöhungsrecht vereinbaren. Das ist deshalb wichtig, weil sonst der Erhöhungsausschluß für jede Art von Mieterhöhung gilt, auch zum Beispiel für die Mieterhöhung für bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 3 MHG).