Ausschluß des Kündigungsrechtes bei Staffelmietvereinbarung

Ist in einem Mietvertrag mit Staffelmietvereinbarung vorgesehen, daß die Kündigung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich nur einmal jährlich immer zum 31. Januar des Jahres möglich sein soll, handelt es sich dabei um eine unzulässige Beschränkung des Kündigungsrechtes gemäß § 557 a Abs. 3 BGB, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung erstreckt. Nach Ablauf der Vierjahresfrist kann daher unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, sind diese Ansprüche nicht durch die von der Bekl. erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen auf rückständige Mieten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Bekl. hatte keine Ansprüche auf Mietzahlung für die Zeit ab 1. September 2002, weil das Mietverhältnis durch die fristgemäße Kündigung der Kl. vom 31. Mai 2002 wirksam zum 31. August 2002 beendet war. Dem steht nicht entgegen, daß gemäß § 2 des Mietvertrages der Parteien eine Kündigung erst zum 31.1.2003 möglich war. Zwar ist diese Klausel, die der Regelung des § 565 a Abs. 1 BGB a. F. entspricht, für sich gesehen wirksam (zutreffend insofern LG Berlin GE 1998, 801 f.). Indes liegt in Verbindung mit der in § 3 des Mietvertrages enthaltenen Staffelmietvereinbarung ein Verstoß gegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, welcher entsprechend dem Rechtsgedanken des Art. 170 EGBGB auf den hiesigen Vertrag noch Anwendung findet, vor. Danach ist eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung erstreckt. In der Regelung des § 2 des Mietvertrages ist eine solche Beschränkung des Kündigungsrechts zu sehen, weil die Kündigung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich einmal jährlich, immer zum 31. Januar möglich sein sollte. Diese Beschränkung bestand auch bereits seit mehr als vier Jahren, weil die im Mietvertrag getroffene Staffelmietvereinbarung vom 22. Januar 1998 datiert.

Zwar weist die Bekl. zutreffend darauf hin, daß im vorliegenden Fall - anders als in den vom Landgericht Berlin (ZMR 2000, 384 f.) und vom OLG Hamm (ZMR 1989, 414 ff.) zu entscheidenden Fällen - das Kün-digungsrecht der Kl. nicht von vornherein für einen Zeitraum von vier Jahren ausgeschlossen war, weil sie jedes Jahr einmal kündigen konnte. Der Wortlaut des § 10 MHG knüpft jedoch nicht an einen völ-ligen Ausschluß des Kündigungsrechts, sondern bereits an eine Be-schränkung desselben an. Dies entspricht entgegen der Auffassung der Bekl. auch dem Sinn und Zweck der Regelung des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG (bzw. des § 557 a Abs. 3 BGB n. F.). Einerseits sollen zwar dem Vermieter Investitionen erleichtert werden und ihm eine gewisse Kalkulationssicherheit gewährleistet sein, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation gerade nicht über einen längeren Zeitraum als vier Jahre an den Vertrag und die Mietstaffel gebunden sein (vgl. LG Berlin ZMR 2000, 385 m. w. N.). Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge getan, daß die Kl. einmal jährlich kündigen konnte. Denn ein Wohnungswechsel hängt regelmäßig von vielen Faktoren (beruflichen Gesichtspunkten, Wohnungsmarkt, Einkaufsverhältnissen etc.) ab, die zusammentreffen müssen, um einen Umzug möglich zu machen, so daß ein einmaliger Kündigungstermin pro Jahr zu einer faktischen Bindung des Mieters führt (vgl. LG Berlin a. a. O.).

Es ist folglich davon auszugehen, daß die Regelung des § 2 des Mietvertrages hinsichtlich der in ihr enthaltenen Kündigungsbeschränkung unwirksam ist. Dies hat zur Folge, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der 4-Jahresfrist im Hinblick auf die Möglichkeit der Vertragsbeendigung durch die Kl. wie ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit anzusehen ist und daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen gekündigt werden konnte (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. A., 2003, § 557 a BGB Rn 74 m. w. N.).

Die Kl. hat mit ihrer Kündigung vom 31.5.2002 zum 31.8.2002 die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten. Diese richtet sich nach § 573 c BGB n. F., weil die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Bezugnahme auf die gesetzlichen Kündigungsfristen keine Vereinbarung der Kündigungsfristen im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB darstellt. Gemäß § 573 c Abs. 1 BGB n. F. ist eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt.

Bei einer Staffelmietvereinbarung darf das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Das gilt nicht nur bei einem generellen Kündigungsausschluß, sondern auch bei einer Kündigungsbeschränkung (etwa: immer nur jährlich zum 31. Januar).

Die Parteien hatten eine Staffelmietvereinbarung abgeschlossen. Dabei war das Kündigungsrecht des Mieters nicht generell für vier Jahre ausgeschlossen. Vorgesehen war aber, daß die Kündigung lediglich einmal jährlich möglich sein sollte, und zwar immer zum 31. Januar des Jahres. Nachdem das Mietverhältnis vier Jahre gedauert hatte, kündigte der Mieter mit der dreimonatigen Frist des § 573 c BGB und machte den Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution geltend. Der Vermieter rechnete mit Mietansprüchen auf und meinte, der Mieter habe die Jahresfrist zur Kündigung abwarten müssen. Damit hatte er beim Amts- und Landgericht keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, kam zu dem Ergebnis, daß die Vereinbarung der jährlichen Kündigungsfrist eine Beschränkung des Kündigungsrechtes im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG (jetzt § 557 a Abs. 3 BGB in der Fassung der Mietrechtsreform) sei. Diese sei nur im Zeitraum von vier Jahren wirksam. Das habe zur Folge, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist im Hinblick auf die Möglichkeit der Vertragsbeendigung durch die Klägerin wie ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit anzusehen sei und daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen gekündigt werden könne. Die Frist betrage nach § 573 c BGB für den Mieter drei Monate.

In dem zugrunde liegenden Mietvertrag war vereinbart, daß das Mietverhältnis für ein Jahr fest abgeschlossen war und es sich jeweils um ein Jahr verlängern sollte, wenn es nicht spätestens bis zum 31. Januar des jeweiligen Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt wird. Der Mieter hatte hier nicht vor dem 31. Januar 2002, sondern erst am 31. Mai 2002 gekündigt, so daß die mietvertraglich vorgesehene Jahreslaufzeit erst zum 31. Januar 2003 ablief. Die ZK 64 des Landgerichts Berlin hatte eine solche Regelung im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung als wirksam angesehen (GE 1998, 801) und argumentiert, das Kündigungsrecht werde durch die Kombination von befristetem Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel und Vereinbarung einer Staffelmiete nicht eingeschränkt. Beschränkung bestehe schon deshalb nicht, weil das Mietverhältnis jeweils für ein Jahr bestehe, wenn es nicht gekündigt werde. Ein Ausschluß des Kündigungsrechts für einen bestimmten Zeitraum sehe der Mietvertrag gerade nicht vor.

Nach hier vertretener Ansicht betrifft § 557 a Abs. 3 BGB nur den Fall, daß das Kündigungsrecht des Mieters bei einer Staffelmietvereinbarung für einen bestimmten Zeitraum generell ausgeschlossen wird. Hier trifft das Gesetz die Grenze von vier Jahren, für die die Kündigung ausgeschlossen werden kann. Im vorliegenden Fall wird das aber gerade nicht vereinbart, sondern es werden nur Jahreslaufzeiten vorgesehen, wenn nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt gekündigt wird. Eine ganz andere Frage ist es, ob nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform jetzt noch feste Laufzeiten vereinbart werden können, oder ob nicht außerhalb des Kündigungsausschlusses entsprechend § 557 a Abs. 3 BGB immer die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c BGB gilt (vgl. dazu Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 542 Rn. 23 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 a Rn. 66 f.). Eine Revision hierzu ist beim BGH anhängig. Die zum vorliegenden Fall eingelegte Revision, die die ZK 62 zugelassen hatte, könnte in sich zusammenfallen, wenn der BGH vorher zu dem Ergebnis kommt, daß außerhalb von Staffelmietvereinbarungen bestimmte feste Mietzeiten ohne Kündigungsrecht des Mieters nach § 573 c BGB unzulässig sind.