Ausschluss des Konkurrenzschutzes

Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes ist dann unwirksam, wenn der Mieter neben der Betriebspflicht und der Sortimentsbindung auch verpflichtet ist, das Preisniveau vergleichbarer Mitbewerber zu unterschreiten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. hatte der Kl. in einem „SB-Warenhaus" bestimmte Flächen zum Betrieb eines Restaurants mit Außer-Haus-Verkauf vermietet. Im Formularmietvertrag waren Konkurrenzschutz ausgeschlossen und Sortimentsbindung sowie Betriebspflicht vereinbart worden.

Zusätzlich findet sich in Teil III des Mietvertrages folgende Regelung: „... Die Gestaltung der Verkaufspreise des Mieters hat dem Preisniveau des SB-Warenhauses zu entsprechen. Die Verkaufspreise sollten jeweils unter den Preisen von vergleichbaren Mitbewerbern mit vergleichbarem Warenangebot und vergleichbarer Qualität liegen."

Nachdem die Bekl. gegenüber dem Restaurant der Kl. eine „Heiße Theke" eröffnet hatte, in der zahlreiche auch von der Kl. angebotene Fleischgerichte angeboten wurden, forderte diese die Bekl. unter Hinweis darauf, dass der Konkurrenzschutzausschluss unwirksam sei, zur Unterlassung auf.

Der (danach bestehende) vertragsimmanente Konkurrenzschutz ist von der Bekl. nicht wirksam ausgeschlossen worden. Die Klausel in Teil II § 2 des Mietvertrages, wonach Konkurrenzschutz für den Mieter ausgeschlossen wird, benachteiligt die Kl. entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

a) Dass es sich bei den Regelungen in Teil II und Teil III des Mietvertrages der Parteien um von der Bekl. gestellte vorformulierte, in einer Vielzahl von Fällen verwendete Vertragsbedingungen handelt, wird von der Bekl. nicht in Abrede gestellt.

b) Zwar bestehen gegen den formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes als solchen - auch in Verbindung mit der formularmäßigen Vereinbarung einer Betriebspflicht - grundsätzlich keine Bedenken (vgl. BGH NZM 2010, 361, 362, juris Rn. 14; OLG Naumburg NZM 2008, 772, juris Rn. 48; OLG Rostock NZM 2004, 460, juris Rn. 65; OLG Hamburg ZMR 2003, 254 Rn. 15; KG ZMR 2005, 47, juris Rn. 9; Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rn. 695; Kraemer/Ehlert, aaO., Rn. 3014; Leo/Ghassemi-Tabar, aaO. Seite 342). Im Streitfall ist jedoch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht nur der Konkurrenzschutz der Kl. ausgeschlossen und der Kl. eine Betriebspflicht auferlegt worden, sondern ihr sind darüber hinaus eine Sortimentsbindung auferlegt worden dahin gehend, dass Änderungen im Sortiment nur mit Zustimmung der Bekl. zulässig sind, sowie in III. des Mietvertrages Vorgaben hinsichtlich der Preisgestaltung gemacht worden. Diese Vielzahl der der Kl. auferlegten Beschränkungen führt in der Gesamtschau zu einer unangemessenen Benachteiligung der Kl. und damit zu einer Unwirksamkeit des Klauselwerkes insgesamt.

Entgegen der Auffassung der Bekl. und des Landgerichts ist bei der Prüfung der Unangemessenheit auch die Preisklausel in Teil III des Mietvertrages heranzuziehen. In diesem Zusammenhang erweist sich die Auslegung des Landgerichts, wonach die Klausel dahin gehend zu verstehen sei, dass mit Preisen von vergleichbaren Mitbewerbern mit vergleichbarem Warenangebot und vergleichbarer Qualität nur diejenigen außerhalb des SB-Warenhauses der Bekl. gemeint seien, als fehlerhaft. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. BGH NJW 2008, 3772 Tz. 14; BGH NJW 2010, 3152 Tz. 29). Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders. Bei einer mehrdeutigen Klausel ist von den möglichen Auslegungen diejenige zugrunde zu legen, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (scheinbar „kundenfeindlichste" Auslegung; vgl. BGH NJW 2008, 2172 Tz. 19; BGH NJW 2009, 2051 Tz. 11). Nach diesen Grundsätzen kann die Klausel nach ihrem Wortlaut auch dahin gehend ausgelegt werden, dass mit „vergleichbaren Mitbewerbern" auch Mitwerber innerhalb des SB-Warenhauses der Bekl. gemeint sind. Bei einer solchen Auslegung würde die Klausel jedoch, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, zu einer unangemessenen Benachteiligung der Kl. führen, da diese gezwungen wäre, das Preisniveau der von ihr angebotenen Speisen dem von der Bekl. aufgrund ihrer erheblichen wirtschaftlichen Möglichkeiten diktierten günstigeren Preisniveau der „H..." anzupassen oder dieses gar zu unterbieten, während es die Bekl. in der Hand hat, durch ihre Preispolitik Einfluss auf das Preisniveau der übrigen Wettbewerber zu nehmen.

c) Die Unwirksamkeit führt im Streitfall nicht dazu, dass lediglich die Preisklausel in Teil III des Mietvertrages als unwirksam anzusehen ist, die Klausel betreffend den Ausschluss des Konkurrenzschutzes in Teil II § 2 des Mietvertrages jedoch wirksam bleibt. Vielmehr können jeweils für sich genommen unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen; dies kann auch der Fall sein, wenn eine Klausel schon für sich gesehen unwirksam ist (vgl. BGH NJW 2003, 2234, zitiert nach juris Rn. 21; BGH NJW 2004, 3045, 3046, zitiert nach juris Rn. 27). So liegt der Fall hier. Die kumulative Vereinbarung eines Ausschlusses des Konkurrenzschutzes verbunden mit der Auferlegung einer Betriebspflicht, einer Sortimentsbindung sowie darüber hinaus von Maßgaben betreffend die Bildung des Preisniveaus des Mieters beteiligt diesen unangemessen, wenn er durch entsprechende formularvertragliche Klauseln verpflichtet wird, einerseits die Konkurrenz - im vorliegenden Fall sogar durch den Vermieter selbst - zu dulden, ihm andererseits jedoch die Möglichkeit genommen wird, in freier Entscheidung durch Änderungen des Sortiments oder Einschränkungen hinsichtlich der geschäftlichen Tätigkeit einschließlich Kündigung des Mietvertrages zu begegnen und er darüber hinaus auch noch verpflichtet wird, gegebenenfalls das Preisniveau der Konkurrenz zu unterbieten mit der Folge, dass der eigene Geschäftsbetrieb nicht mehr rentabel ist. Eine solche gehäufte Auferlegung von einseitigen Pflichten zugunsten des Vermieters ist mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung betreffend die gegenseitige Vertragstreue sowie Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme nicht mehr vereinbar.

Konkurrenzschutz kann formularmäßig ausgeschlossen werden, und zwar auch dann, wenn dem Mieter zugleich eine Betriebspflicht und eine Sortimentsbindung auferlegt werden. Wenn zusätzlich aber noch eine bestimmte Preisgestaltung gefordert wird, soll dies zur Unwirksamkeit des Konkurrenzschutzausschlusses führen.

Die Beklagte hatte der Klägerin in einem „SB-Warenhaus" bestimmte Flächen zum Betrieb eines Restaurants mit Außer-Haus-Verkauf vermietet. Im Formularmietvertrag waren Konkurrenzschutz ausgeschlossen und Sortimentsbindung sowie Betriebspflicht vereinbart worden. Zusätzlich enthielt der Vertrag folgende Regelung: „... Die Gestaltung der Verkaufspreise des Mieters hat dem Preisniveau des SB-Warenhauses zu entsprechen. Die Verkaufspreise sollten jeweils unter den Preisen von vergleichbaren Mitbewerbern mit vergleichbarem Warenangebot und vergleichbarer Qualität liegen." Nachdem die Beklagte gegenüber dem Restaurant der Klägerin eine „Heiße Theke" eröffnet hatte, in der zahlreiche auch von der Klägerin angebotene Fleischgerichte angeboten wurden, forderte diese die Beklagte unter Hinweis darauf, dass der Konkurrenzschutzausschluss unwirksam sei, zur Unterlassung auf.

Das LG Potsdam wies die Klage ab, das Brandenburgische OLG gab ihr auf die Berufung der Klägerin statt. Zwar sei ein formularmäßiger Ausschluss des Konkurrenzschutzes auch dann wirksam, wenn zugleich eine Betriebspflicht und eine Sortimentsbindung vereinbart würden. Hier sei aber auch die Preisklausel zu berücksichtigen, die im Zusammenwirken mit den anderen Klauseln zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin führe, weil der Geschäftsbetrieb der Klägerin bei deren Durchsetzung nicht mehr rentabel sei.

Man reibt sich die Augen: Im Vertrag hieß es doch nur, dass die Verkaufspreise unter den Mitbewerberpreisen liegen sollten, also nicht müssen: Wo ist denn da die strenge Regelung, die der Klägerin auferlegt worden sein soll? Nichts hätte sie gehindert, die Preise über das Konkurrenzangebot anzuheben, wobei wohl noch immer die schon von meinem Großvater vertretene Meinung gilt, dass teuere Ware auch bessere Ware ist. Irgendwie unfassbar, dass diese doch ganz einfache und auch juristisch völlig klare Wortvariante außer Betracht geblieben ist. Zum Ausgleich hierfür liefert das Gericht am Ende der Entscheidungsgründe dann auch noch folgende Bemerkung: „Eine solche gehäufte Auferlegung von einseitigen Pflichten zugunsten des Vermieters ist mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung betreffend die gegenseitige Vertragstreue sowie Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme nicht mehr vereinbar." Soll man wirklich nachfragen, wo gegenseitige Vertragstreue und gegenseitige Rücksichtnahme geregelt sind? § 242 BGB? § 535 BGB? Floskeln können keine Begründung ersetzen.