Ausschluss der Rückübertragung wegen redlichen Erwerbs

1. Als unredlich i. S. d. § 4 Abs. 3 VermG ist der Erwerb dann anzusehen, wenn die Abweichung von allgemeinen Rechtsvorschriften der DDR sich darauf richtete, dem Käufer den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück erst zu ermöglichen, was bei einer Überversorgung mit Wohnraum der Fall sein kann.

2. Ferner ist ein Rechtserwerb in der Regel als unredlich anzusehen, wenn er darauf beruhte, dass der Erwerber durch Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung, die auch bei guten Beziehungen zu maßgeblichen Personen anzunehmen sein kann, auf den Erwerb Einfluss genommen hat.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehren aus abgeleitetem Recht die Restitution des mit einem Eigenheim bebauten Grundstücks mit einer Größe von ... m2.

Gemäß Rechtsträgernachweis vom 15.9.1954 wurde das Grundstück aufgrund des § 1 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17.7.1952 mit Wirkung vom 1.9.1954 in Volkseigentum überführt. Als Rechtsträger wurde die Wohnungs- und Grundstücksverwaltung der Stadt M. im Grundbuch eingetragen.

Seit 1979 bewohnte die Beigeladene mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann und den 1962 und 1968 geborenen Töchtern das 1934 errichtete Wohnhaus zur Miete. Der Ehemann der Beigeladenen war von 1976 bis 1990 Rektor der Technischen Universität in M. Gemäß Gutachterermittlung vom 3.2.1989 befand sich zu diesem Zeitpunkt im Kellergeschoss des Hauses eine Waschküche, Heizungs- und Kohlenkeller, Vorratskeller und Garage, im Erdgeschoss Diele mit Treppe, Küche, zwei Wohnräume, WC und Windfang, im Obergeschoss Diele mit Treppe, Bad und drei Zimmer und im Dachgeschoss der Bodenraum. Nach Angaben der Beigeladenen beträgt die Gesamtwohnfläche 122,5 m2 und verteilt sich auf die einzelnen Räume wie folgt:

- Arbeitszimmer: 3,00 x 4,42 m = 24,44 m2 = 24,5 m2

- Wohnzimmer: 5,50 x 4,30 m = 23,65 m2 = 23,6 m2

- Küche: 2,00 x 2,60 m = 5,20 m2 = 5,0 m2

- Flur: 3,78 x 2,45 m = 10,26 m2 = 10,2 m2

- Schlafzimmer: 4,32 x 4,48 m = 19,35 m2= 19,3 m2

- Kinderzimmer: 3,10 x 3,76 m = 11,65 m2 = 11,6 m2

- Kinderzimmer: 4,70 x 4,05 m = 19,03 m2 = 19,0 m2

- Badezimmer: 3,20 x 2,90 m = 9,28 m2 = 9,3 m2.

Dem Mietvertrag vom ... ist zu entnehmen, dass das Mietverhältnis "aufgrund der Wohnungszuweisung Nr. ... vom ... des für die Wohnraumlenkung zuständigen Organs entsteht". Weiter geht aus einem Schreiben des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung und Gebäudebewirtschaftung M. vom 30.10.1979 hervor, dass der Mietvertrag "auf der Grundlage der Wohnraumlenkungsverordnung" erstellt wurde. Unter dem 18.11.1988 schrieb der Ehemann der Beigeladenen, Prof. R., an den Oberbürgermeister der Stadt M., dass er sehr großes Interesse daran habe, dieses Grundstück käuflich zu erwerben. Der damalige Oberbürgermeister antwortete mit Schreiben vom 22.11.1988: "(...), dass durchaus die Möglichkeit besteht, das volkseigene Grundstück zu kaufen", und bat ihn, einen formlosen Antrag an den Rat der Stadt, Abteilung Finanzen, zu stellen. (...) Weiterhin heißt es:

"Danach erfolgen die weiteren Schritte mit dem Staatlichen Notariat zum Eigentumswechsel.

Ich sehe keine Probleme bei der Verwirklichung des beabsichtigten Erwerbs des genannten Grundstücks.

Ihre persönliche Aktivität beschränkt sich vorerst auf das Stellen des formlosen Antrages an den Rat der Stadt, Abteilung Finanzen, worum ich Sie bitten möchte. In der Hoffnung, Ihr Schreiben ausreichend beantwortet zu haben, verbleibe ich

mit sozialistischem Gruß ..."

Daraufhin stellte Prof. R. diesen Antrag. (...)

Mit Schreiben des Arbeitsbereichs "Finanzen, Volkseigentum und Treuhandvermögen" vom 5.12.1988 erhielt Prof. R. einen Zwischenbescheid und die Mitteilung, dass ein Wertgutachten in Auftrag gegeben werde.

Dies erfolgte unter dem 11.1.1989. Das Gutachten vom 3.2.1989 ermittelte einen Sachwert = Zeitwert 1989 in Höhe von 17.040 Mark. In Höhe dieses Wertes wurde unter dem 20.2.1989 der Vorbescheid zur preisrechtlichen Unbedenklichkeit erteilt. Mit Schreiben vom gleichen Tag wurde Prof. R. zu einem Gespräch am 28.2.1989 eingeladen. Am 15.3.1989 wurde beim Staatlichen Notariat der Eigenheimkaufvertrag beurkundet und den Eheleuten sodann am 3.4.1989 mit Wirkung zum 1.4.1989 das dingliche Nutzungsrecht an dem volkseigenen Grundstück verliehen.

Auf Antrag der Familie (...) vom 21.3.1990 wurde mit Kaufvertrag vom 17.5.1990 der volkseigene Grund und Boden erworben. Die Eigentumsumschreibung erfolgte im Grundbuch von (...) am 7.1.1992.

Mit dem hier streitbefangenen Bescheid vom 19.3.2004 stellte die Bekl. die vermögensrechtliche Berechtigung der Kl. für den nach § 1 Abs. 1 Buchst. a VermG schädigungsbedingten Eigentumsverlust an dem Grundstück und einen diesbezüglichen Entschädigungsanspruch dem Grunde nach fest. Die Restitution sei wegen des redlichen Erwerbs der Eheleute ausgeschlossen. Aufgrund der durchgeführten Amtsermittlungen seien keine Hinweise auf einen unredlichen Erwerb der Eheleute festzustellen; ein Verstoß gegen allgemeine Rechtsvorschriften der DDR sei nicht zu verzeichnen. Für den Erwerb im Einklang mit den damals geltenden Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis spreche bereits der notarielle Eigenheimkaufvertrag. Insbesondere sei der Erwerb des Eigenheims durch die Eheleute vor dem 19.10.1989 aktenkundig angebahnt worden. Den Eheleuten könne nicht der Vorwurf gemacht werden, durch unlautere Mittel auf den Verkauf des Grundstücks Einfluss genommen zu haben. Zwar sei der mittlerweile verstorbene Ehemann der Beigeladenen als Rektor Funktionsträger des damaligen Regimes gewesen. Allein aus dieser Eigenschaft könne die Unredlichkeit beim Erwerb jedoch noch nicht angenommen werden. Denn diesbezüglich sei zu beachten, dass die Eheleute das Haus bereits seit 1979 als Mieter bewohnten und eine diesbezügliche Einflussnahme nicht erkennbar sei.

Den Widerspruch der Kl. wies das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt - Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen - mit Widerspruchsbescheid vom 9. Mai 2007 als unbegründet zurück und vertiefte die Begründung des Ausgangsbescheides zum redlichen Erwerb. Zwar sei der Gebäudekaufvertrag schon ca. drei Monate und der Grundstückskaufvertrag ca. zwei Monate nach den jeweiligen Anträgen zustande gekommen, worin sich eine bevorzugte Behandlung der Eheleute widerspiegele. Der zeitliche Ablauf habe sich aber im Rahmen der normalen Verwaltungspraxis gehalten.

Bei der Veräußerung an vormalige Mieter könne sich eine Unredlichkeit des Erwerbs aus einem Verstoß gegen die Vorschriften über die Wohnraumzuweisung im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses ergeben. Ob die Vorschriften über die Wohnraumlenkungsverordnung eingehalten worden seien, sei mangels Vorlage der diesbezüglichen Unterlagen nicht mehr feststellbar. So könne die Zuweisung im vorliegenden Fall tatsächlich eine sogenannte Überversorgung gewesen sein. Dieser Verstoß gegen die Wohnraumlenkungsvorschriften habe jedoch keinen Einfluss mehr auf den späteren Erwerbsvorgang. Denn von einer Erwerbsabsicht bereits bei der Begründung des Nutzungsverhältnisses könne nicht ausgegangen werden. Denn der Erwerb habe erst fast zehn Jahre später stattgefunden.

Mit der dagegen fristgerecht erhobenen Klage verfolgen die Kl. ihr Begehren weiter und sind im Wesentlichen der Auffassung, dass der Erwerb als unredlich anzusehen sei. Denn der verstorbene Ehemann der Beigeladenen habe als Rektor zur Nomenclatura der DDR gehört und sei somit in den Genuss der Immobilie gelangt. Dafür spreche bereits der kurze zeitliche Ablauf der Geschehnisse.

Es sei zu einer unzulässigen Überversorgung mit Wohnraum unter Verstoß gegen die Wohnraumlenkungsverordnung gekommen. (...)

Die Kammer hat aufgrund des Beweisbeschlusses vom 26.2.2008 Beweis zum Ablauf des Erwerbsgeschäfts durch Vernehmung der Zeugin ... als damalige Sachbearbeiterin und des Zeugen ... als damaligen Oberbürgermeister der Stadt M. erhoben. (...)

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der streitbefangene Bescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheides lehnt zu Recht die Restitution des Grundstücks ab, so dass die Kl. nicht in ihren Rechten verletzt sind (§ 113 Abs. 5 VwGO). Denn sie haben wegen des redlichen Erwerbs der Beigeladenen keinen diesbezüglichen Anspruch.

1.) § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG bestimmt, dass die Rückübertragung ausgeschlossen ist, wenn unter anderem natürliche Personen nach dem 8.5.1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben. § 4 Abs. 3 VermG stellt sodann Regelfälle für die Unredlichkeit dar. Gemeinsames Merkmal der in § 4 Abs. 3 lit. a bis c VermG genannten Regelbeispiele ist die sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang, die sich sowohl auf die Erwerbshandlung als solche als auch auf die Erwerbsgründe beziehen kann. In der subjektiven Teilhabe an dieser Manipulation besteht das Wesen der Unredlichkeit (BVerwG, Beschluss vom 2.4.1994, 7 B 22.93; juris). Dabei ist grundsätzlich von der Redlichkeit des Erwerbsvorgangs auszugehen (BVerwG, Urteil v. 28.2.2001, 8 C 10.00 = ZOV 2001, 198). Etwas anderes gilt erst dann, wenn greifbare Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit vorliegen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die Unredlichkeit nach Wortlaut und Sinn der Vorschrift von § 4 Abs. 2 Satz 1 auf den Erwerbsvorgang, nicht auf den Erwerber zu beziehen hat (BVerwG, Beschluss vom 17.10.2007, 8 B 48.07 = ZOV 2008, 53).

a) Nach § 4 Abs. 3 lit. a VermG ist der Rechtserwerb in der Regel dann als unredlich anzusehen, wenn er nicht in Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungstätigkeit stand und der Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen.

Dabei ist zunächst auf die Begründung des Mietverhältnisses 1979 abzustellen, ob nämlich bereits damals ein Verstoß gegen die Wohnraumlenkung vorlag und eine etwa manipulativ erwirkte Wohnraumzuweisung noch auf den späteren Erwerb ausstrahlt (BVerwG, Beschluss vom 13.2.2003 - 7 B 8.03 - mit Verweis auf Beschluss vom 15.4.1998 - 7 B 114.98 -, alles juris). Das Bundesverwaltungsgericht (Beschl. v. 25.4.2001 - 8 B 73.01 -, juris) führt aus, dass ein Rechtsverstoß manipulativen Charakter dann hat, wenn die Abweichung von allgemeinen Rechtsvorschriften der DDR bei objektiver Betrachtung die Absicht erkennen lässt, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen. Dies ist der Fall, wenn die Abweichung sich darauf richtete, den Käufern den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück erst zu ermöglichen. Wurde Käufern der Erwerb eines Einfamilienhauses, das sie nach den Bestimmungen über die Wohnraumlenkung nicht hätten erwerben dürfen, ermöglicht, ist der Rechtsverstoß somit manipulativ.

Die bislang streitige Frage nach der Wohnraumzuweisung im Jahre 1979 ist dahingehend zu beantworten, dass sich zumindest aus dem Mietvertrag die Wohnungszuweisung ergibt. Auch aus den weiteren - jedenfalls nicht substantiiert bestrittenen - Ausführungen der Beigeladenen zu den Zimmergrößen (vgl. Tatbestand) und den Nutzungsverhältnissen sowie den Ausführungen im Gutachten zur Preisbestimmung kann nicht von einer Überversorgung für die vierköpfige Familie ausgegangen werden.

Die Überversorgung mit Wohnraum bestimmt sich nach den Verhältnissen in der DDR und unterliegt einer Beurteilung im Einzelfall. Nach § 11 der 1979 geltenden Verordnung über die Lenkung des Wohnraums vom 14. September 1967 konnten Personen, "die sich durch herausragende Leistungen bei der Stärkung, Festigung sowie zum Schutz der DDR verdient gemacht haben", bevorzugt mit Wohnraum versorgt werden. Auch diese Bestimmung rechtfertigte allerdings keine unangemessene Überversorgung mit Wohnraum (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.1.2000 - 7 C 39.98 -). Die spätere Verordnung über die Lenkung von Wohnraum vom 16.10.1985 enthielt eine derartige Prominentenregelung demnach nicht mehr.

Zwar war die Tochter J. zum Zeitpunkt des Einzugs bereits 17 Jahre alt, die andere Tochter 11 Jahre. Jedoch wird vorgetragen, dass die ältere Tochter bis zu ihrem 24. Lebensjahr (1986) mit im elterlichen Haushalt wohnte und bereits 1979 der Freund und jetzige Ehemann von ... mit in dem Haus wohnte; 1989 habe auch die zu diesem Zeitpunkt geborene Tochter (Enkelkind) mit in dem Haus gewohnt. Die jüngere Tochter habe bis 1991, seit November 1989 zusammen mit ihrer Tochter, in dem Haus gewohnt. Der in Berlin wohnende Ehemann habe ebenfalls regelmäßig am Wochenende in dem Haus gewohnt. Unter Berücksichtigung der beruflichen Stellung des Prof. R. erscheint auch die Nutzung des als Durchgangszimmer anzusehenden "zusätzlichen" Zimmers als Arbeitszimmer nicht als unangemessene Überversorgung mit Wohnraum. Jedenfalls - und dies ist von Bedeutung - kann ein Einzug unter manipulativer Umgehung der Wohnraumlenkungsvorschriften und damit erst recht ein "Ausstrahlen" im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschluss vom 13.2.2003 - 7 B 8.03 - mit Verweis auf Beschluss vom 15.4.1998 - 7 B 114.98 -, alles juris) auf den späteren Erwerb des Wohnhauses zur Überzeugung des Gerichts nicht festgestellt werden.

Der vorliegende Fall ist grundlegend anders als der vom Bundesverwaltungsgericht im Urteil vom 28.2.2001 - 8 C 3.00 - ZOV 2001, 259 entschiedene Fall. Dort erwarb ein kinderloses Ehepaar (Spitzensportler) ein Einfamilienhaus mit fünf Zimmern ohne jedoch bereits vorher dort gewohnt zu haben. Nach § 2 Abs. 1 der DV zum Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime vom 19.12.1973 konnten volkseigene Eigenheime nur an Bürger verkauft werden, die entweder das Eigenheim zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits bewohnten, d. h. das Eigenheim schon früher als Mieter zugewiesen erhalten hatten, oder denen vorher eine Wohnraumzuweisung erteilt wurde.

Ist somit von dem Vorliegen einer rechtmäßig erteilten Wohnraumzuweisung nach den Wohnraumlenkungsvorschriften bei Begründung des Mietverhältnisses im Jahre 1979 auszugehen, mussten deren Voraussetzungen bei Erwerb des Wohnhauses und der Verleihung des dinglichen Nutzungsrechtes am Grundstück im Jahre 1989 nicht erneut überprüft werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13.2.2003 - 7 B 8.03 - mit Verweis auf Beschluss vom 15.4.1998 - 7 B 114.98 -; alles juris).

b) Zur Überzeugung des Gerichts liegen auch keine greifbaren Anhaltspunkte für eine mögliche Unredlichkeit der Beigeladenen nach § 4 Abs. 3 lit. b VermG vor. Danach ist ein Rechtserwerb in der Regel als unredlich anzusehen, wenn er darauf beruhte, dass der Erwerber durch Korruption oder Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung auf den Zeitpunkt oder die Bedingungen des Erwerbs oder die Auswahl des Erwerbsvorgangs eingewirkt hat. Eine persönliche Machtstellung i. S. dieser Vorschrift kann bei guten Beziehungen zu maßgeblichen Personen anzunehmen sein, wenn ein in der Person des Erwerbers liegender Umstand gegeben ist, die ihm eine "unsachliche" Einflussnahme auf die zu treffende Entscheidung ermöglichte (BVerwG, Beschl. v. 27.8.2003 - 7 B 25.03 -, juris mit Verweis auf Urteil v. 27.1.1994 - 7 C 4.93 - ZOV 1994, 136).

Die Kammer kommt hinsichtlich der Redlichkeit der Beigeladenen zu eindeutigen tatsächlichen Feststellungen, so dass die Redlichkeitsvermutung gilt. Die sich zunächst als "Besonderheiten" des Rechtserwerbs darstellenden Umstände sind nach der gerichtlichen Aufklärung und Beweisaufnahme nachvollziehbar und lassen eine Beweislastentscheidung zuungunsten der Beigeladenen als Erwerber nicht zu. Denn die Frage, ob greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für die Unredlichkeit des Erwerbs vorliegen, ist nur dann von Bedeutung, wenn Tatsachen, die für die Beurteilung der Redlichkeit erheblich sind, trotz Ausschöpfens aller in Betracht kommenden Aufklärungsmöglichkeiten (§ 86 Abs. 1 VwGO) nicht abschließend aufklärbar sind. Nur in diesem Falle ist eine materiell-rechtliche Beweislastentscheidung zu treffen. Gelangt das Gericht vielmehr zu eindeutigen tatsächlichen Feststellungen, ist für die Prüfung greifbarer tatsächlicher Anhaltspunkte kein Raum (BVerwG, Urteil v. 28.2.2001 - 8 C 10.0 - ZOV 2001, 198).

So liegt der Fall hier. Nach der Sachverhaltsermittlung steht für das Gericht fest, dass der im Tatbestand wiedergegebene Schriftwechsel zwischen Prof. R. und dem Oberbürgermeister der Stadt nicht die Annahme einer unredlichen Einflussnahme auf das Erwerbsgeschäft zulässt. Das Schreiben vom 18.11.1988 ist sachlich gehalten und erschöpft sich in der Erkundigung über die Möglichkeit des Erwerbs des zur Miete bewohnten volkseigenen Grundstücks. (...)

Aus der Mitgliedschaft in der SED und auch aus der Tatsache, dass der Rektor zu den hochgestellten und angesehenen gesellschaftlichen Kräften in M. gehört haben wird, folgt noch keine persönliche Machtstellung im Sinne des VermG. Daraus ergibt sich noch keine Teilhabe am herrschenden staatlichen oder gesellschaftlichen Beziehungsgeflecht (vgl. dazu: BVerwG - 7 C 4.93 -, Urteil v. 27.1.1994 = ZOV 1994, 136). Der Rektor war weder Funktionsträger vom Staat noch von der Partei. Auch ansonsten fehlt es in dem Schreiben an jedem Bezug auf die Stellung von Prof. R., um den Erwerbsvorgang in irgendeiner Weise steuernd zu beeinflussen oder gar zu beherrschen. (...)

Zwar fällt auf, dass das o. g. Schreiben bereits unter dem 22.11.1988 - mithin vier Tage später - vom damaligen Oberbürgermeister der Stadt M. beantwortet wurde. Aber auch diese Beantwortung führt in sachlicher Weise die bestehenden Möglichkeiten des Erwerbs aus Volkseigentum auf. Der Oberbürgermeister "zieht nicht etwa das Verfahren an sich" oder "reicht es durch", sondern verweist auf den vom Erwerber zwingend zu stellenden Antrag an den Rat der Stadt, Abteilung Finanzen. (...) Entscheidend ist, dass derartige "Eingaben" generell durch das Sekretariat des Oberbürgermeisters bzw. seinen Abteilungsleiter beantwortet und dem Oberbürgermeister "nur" zur Unterschrift vorgelegt wurden. (...) Aufgrund der sachlichen Beantwortung des Schreibens ist das Gericht ebenso davon überzeugt, dass die Aussage des Zeugen glaubhaft ist, dass er bzw. sein Büro bei erkennbaren Problemen des Erwerbs dies zum Ausdruck gebracht hätte. Daher ist auch die Beantwortung der vom Gericht gestellten Frage, ob er in der Sache interveniert oder nachgeholfen habe, mit "nein", glaubhaft. Die schnelle Beantwortung der "Eingabe" erklärte der Zeuge mit der normalen Bearbeitungszeit. Auch dies ist in Anbetracht der sachlichen Beantwortung und des einfachen Sachverhalts, nämlich des Erwerbs durch die Mieter, glaubhaft und nachvollziehbar.

Zur Überzeugung der Kammer stellt sich auch die nachfolgende zeitliche Abwicklung des Erwerbsgeschäfts nicht als ungewöhnlich und damit manipulativ dar. (...)

Die Zeugin (Sachbearbeiterin in der Abteilung Finanzen) beschrieb auf Vorhalt des Gerichts den zeitlichen Verlauf des Erwerbsgeschäfts als normal. Dies ist deshalb besonders glaubhaft, weil sie die kurzen Bearbeitungsfristen mit den geringen Kaufanträgen, nämlich 20 bis 30 pro Jahr, nachvollziehbar begründete. Das Erwerbsgeschäft konnte nach der Einigung über den Kaufpreis nach ca. 14 Tagen abgeschlossen sein. Ebenso räumte sie die Bedenken des Gerichts zur schnellen Erstellung des Wertgutachtens mit der glaubhaften Aussage aus, dass der Gutachter durch den Bereich "Komplexer Wohnungsbau" bei der Stadt selbst beauftragt wurde und es keine - mit heutigen Verhältnissen zu vergleichenden - Wartezeiten gab. (...)