Ausschluß der Mietminderung bei zu erwartender Bautätigkeit in Wohngebieten mit Altbaubestand

Ausschluß der Mietminderung bei zu erwartender Bautätigkeit in Wohngebieten mit Altbaubestand; Nachbarschaftsbaulärm

In Wohngebieten mit Altbaubestand ist zwar grundsätzlich regelmäßig mit baulichen Veränderungen und Reparaturen zu rechnen mit der Folge, daß bei entsprechenden Arbeiten die Miete nicht gemindert werden kann. Das gilt jedoch nicht bei kompletter Entkernung eines Nachbargebäudes und den damit verbundenen erheblichen Baumaßnahmen, es sei denn, der Vermieter legt dar, daß auch mit einer derartig umfangreichen Baumaßnahme aufgrund äußerer ersichtlicher Umstände zu rechnen gewesen sei.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Mieter minderte die Miete (u. a.), weil wegen der kompletten Entkernung eines Nachbargebäudes erheblicher Baulärm entstand. Der Vermieter klagte rückständige Miete ein und erhielt beim AG zunächst recht. Das Recht der Minderung sei ausgeschlossen, weil der Sanierungsbedarf im näheren Wohnumfeld offensichtlich gewesen sei.

[...] Eine Abweichung zu den Ausführungen des Amtsgerichts ergibt sich zum anderen jedoch bezüglich der Begründung der Mangelhaftigkeit. [...] Der Bekl. kann hier mindern; eine Minderung entfällt hier nicht etwa deshalb, weil der Sanierungsbedarf in der Nachbarschaft offensichtlich war. Die Kl. haben trotz des entsprechenden Hinweises in der mündlichen Verhandlung nicht ausreichend substantiiert dargetan, daß im Hinblick auf den erkennbaren Sanierungsbedarf mit Bautätigkeit in der Umgebung des Mietobjekts zu rechnen war. Nach einer Entscheidung des KG in NZM 2003, 718, muß zwar in Wohngebieten mit Altbaubestand regelmäßig mit baulichen Veränderungen und Reparaturen gerechnet werden, vor allem auch mit Fassadenerneuerungen, was der Bekl. auch selbst einräumt. Das gilt jedoch nicht für eine komplette Entkernung der Gebäude und die damit verbundenen erheblichen Baumaßnahmen. Der abweichenden Entscheidung der erkennenden Kammer vom 28. August 2006 (GE 2006, 1295), wonach aufgrund der modernen Bautechnik heutzutage auch mit Entkernungen - anstelle eines häufig wegen des bestehenden Denkmalschutzes gar nicht möglichen Abrisses - zu rechnen ist, lag der nicht zu vergleichende Fall zugrunde, daß auf einem benachbarten alten Fabrikgelände u. a. eine Tiefgarage gebaut wurde. Auch die Entscheidung der Kammer in GE 2003, 771, betraf einen anderen Sachverhalt; hier hatten die betroffenen Mieter von der anstehenden Baumaßnahme positiv Kenntnis. Soweit aber das OLG München (NJW-RR 1994, 654) im Fall der Sanierung eines benachbarten Wohnhauses eine Minderung wegen offensichtlichen Sanierungsbedarfs für ausgeschlossen erachtet hat, wurde dort - im Unterschied zum hiesigen Kl.

vortrag - detailliert dargelegt, warum jedenfalls mit umfangreichen Sanierungsmaßnahmen zu rechnen war. Die dort geschilderten Zustände - üppiger Pflanzenbewuchs aus der Dachrinne, zerbrochene Fensterscheiben, Fenster teilweise mit Brettern vernagelt, renovierungsbedürftige Fassade - stützten diese Einschätzung. Vorliegend ist jedoch nichts vergleichbar Konkretes zu einem erkennbaren Sanierungsbedarf vorgetragen worden, so daß das Minderungsrecht des Bekl. hier nicht ausgeschlossen ist.

Wäre der Sanierungsbedarf bei Mietvertragsschluß vor zehn Jahren jedoch unstreitig offensichtlich gewesen, dann wäre ein Minderungsrecht ungeachtet dessen, daß erst nach zehn Jahren tatsächlich saniert wurde, allerdings zu verneinen. Auf den Zeitablauf käme es nicht an.

Grundsätzlich muß der Mieter in einem Wohngebiet mit Altbaubestand regelmäßig mit Bauarbeiten in der Nachbarschaft rechnen und kann deshalb keine Mietminderung geltend machen. Das gilt jedoch nicht ohne weiteres für umfangreiche Bautätigkeiten (vorliegend komplette Entkernung eines Gebäudes).

Der Mieter minderte (u. a.) die Miete deswegen, weil wegen einer kompletten Entkernung eines Nachbargebäudes erheblicher Baulärm entstanden sei. Das AG meinte, der Mieter könne sich darauf nicht berufen, weil der Sanierungsbedarf im näheren Wohnumfeld offensichtlich gewesen sei. Das führte (u. a.) zur Berufung zum LG.

Das LG Berlin (ZK 62, Einzelrichterin) modifizierte die Rechtsprechung, wonach in einem Wohngebiet mit Altbaubestand regelmäßig mit baulichen Veränderungen und Reparaturen zu rechnen sei und deswegen der Mieter eine Minderung nicht geltend machen könne. Werde nämlich in der Nachbarschaft ein Gebäude komplett entkernt und entstünde dadurch Baulärm, komme eine Minderung nur dann nicht in Frage, wenn der Vermieter darlegen könne, mit einer derart umfangreichen Baumaßnahme sei wegen äußerer Anzeichen, als der Mieter den Mietvertrag abgeschlossen habe, zu rechnen gewesen. Vorliegend sei jedoch nichts Konkretes zu einem bei Mietvertragsabschluß erkennbaren Sanierungsbedarf vorgetragen worden. Allerdings: Wäre der Sanierungsbedarf bei Mietvertragsabschluß vor zehn Jahren unstreitig offensichtlich gewesen, dann wäre ein Minderungsrecht ungeachtet dessen, daß erst nach zehn Jahren tatsächlich saniert worden sei, zu verneine, denn auf den Zeitablauf komme es nicht an.