Ausschluß der Mietminderung bei Gewerbemiete

Ausschluß der Mietminderung bei Gewerbemiete; unangemessene Benachteiligung des Mieters; Mietmängel

In der Gewerbemiete kann ein Minderungsrecht abbedungen werden. Das darf allerdings nicht zum vollständigen Ausschluß dieses Rechtes führen (keine unangemessene Einschränkung des Grundsatzes der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung).

(...) Der Anspruch setzt voraus, daß der Mietzins jeweils in den betreffenden Zeiträumen gemäß § 537 BGB gemindert war. Im Hinblick auf die Bestimmung zu 6) in der Anlage zum Mietvertrag der Parteien ist bei der Minderung zu unterscheiden zwischen Mängeln, die allein aufgrund der Belästigung durch Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten beruhen und anderen Mängeln. Bezüglich der ersten Gruppe ist davon auszugehen, daß trotz der Duldungspflicht des Mieters gemäß § 541 a BGB die Gewährleistungspflichten des Vermieters und die darauf beruhenden Rechte des Mieters von der Duldungspflicht unberührt bleiben (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3 Aufl., Anm. lll A Rdn. 1097). Wie sich aus dem Gegenschluß zu § 537 Abs. 3 BGB ergibt, kann bei der Vermietung von Geschäftsräumen § 537 auch durch Formularvertrag abbedungen werden (vgl. BGH NJW-RR 1993, S. 519). Dies wird damit begründet, daß die Minderung nicht zu den Grundprinzipien des Mietrechts gehört (vgl. Bub/Treier, lll, B Rdnr. 1373). § 11 Nr. 10 AGBG ist auf Mietverträge nicht anwendbar (BGHZ 94, 180; OLG Frankfurt WuM 1987, S.143; OLG Hamburg, MDR 1981, S. 934). Allerdings soll ein vollständiger Ausschluß des Rechts zur Minderung gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam sein, da hierdurch der Grundsatz der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung unangemessen einschränkt werde (Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet- und Pachtrechts, 6. Aufl., Rdn. 133, Bub/Treier, a. a. O.).

Die Auffassung des Landgerichts, daß die unter Nr. 6 in der Anlage zum Mietvertrag vereinbarte Klausel nach § 9 AGBG unwirksam sei, ist nicht zutreffend.

Es kann von einer Unwirksamkeit der Klausel nach § 9 AGBG nicht ausgegangen werden. Denn es trifft nicht zu, daß nach dieser Bestimmung ein vollständiger Ausschluß des Rechts der Minderung vereinbart worden ist. Aus dem Wortlaut läßt sich ohne weiteres herleiten, daß Minderung nur insoweit ausgeschlossen sein soll, als durch Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten in und am Haus Belästigungen entstehen. Dies ergibt sich aus dem Zusammenhang, daß zunächst die ohnehin nach dem Gesetz bestehende Duldungspflicht festgehalten wird und diese mit dem Zusatz "ohne Mietminderung" versehen ist. Das bedeutet, daß allein aus der Duldung und den damit verbundenen Unannehmlichkeiten keine Mietminderung hergeleitet werden kann.

Daraus folgt aber nicht, daß sonstige Fehler der Mietsache eine Minderung nicht zulassen. Auch Fehler bei den Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten können danach Minderung des Mietzinses begründen. Allenfalls könnte die Klausel insoweit unklar sein, als nicht festgelegt ist, daß die Duldungspflicht sich nur auf notwendige Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten und auch nur auf den notwendigen zeitlichen und räumlichen Umfang derartiger Arbeiten bezieht. Letzteres versteht sich aber von selbst und ist eine Frage der Auslegung, wobei nach § 5 AGBG die engste Auslegung zugunsten des Mieters herangezogen werden könnte. Jedenfalls handelt es sich bei dieser Frage um eine Auslegung und nicht um eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion. Da der Ausschluß nur einen geringen Teil der am Mietobjekt möglichen Fehler betrifft, bestehen gegen die Wirksamkeit des Ausschlusses, auch wenn es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte, keine Bedenken. (...)

Bei der Vermietung von Gewerberäumen darf das Recht des Mieters auf Mietminderung teilweise ausgeschlossen werden. Die Grenze verläuft dort, wo der Grundsatz von Leistung und Gegenleistung ausgehebelt wird. Beim Minderungsausschluß für Belästigungen durch Instandsetzungsarbeiten ist diese Grenze noch nicht überschritten.

Anläßlich von Instandsetzungsarbeiten berief sich ein Gewerbemieter auf Minderung, was allerdings im Gewerbemietvertrag bezüglich der Belästigung durch Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten ausgeschlossen war.

Das Kammergericht wies darauf hin, daß trotz der Duldungspflicht des Mieters gemäß § 541 a BGB a. F. die Gewährleistungspflichten des Vermieters grundsätzlich unberührt bleiben. Sprich: Ist durch Renovierungsarbeiten die Gebrauchstauglichkeit nicht nur unwesentlich eingeschränkt, mindert sich die Miete kraft Gesetzes. Allerdings könne - anders als bei der Wohnraummiete - die Minderung ausgeschlossen werden, jedoch nicht vollständig, da der Grundsatz der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung nicht unangemessen eingeschränkt werden dürfe. Der Ausschluß des Minderungsrechtes wg. durchgeführter Instandsetzungsarbeiten sei nicht zu beanstanden.

Ist bei Mietvertragsabschluß bekannt, daß Gebrauchsbeeinträchtigung zu erwarten sind - nicht nur durch Baumaßnahmen im eigenen Haus, sondern z. B. solche an Nachbargrundstücken -, können Minderungsrechte erfolgversprechend ausgeschlossen werden.