Ausschluß der Mieterhöhung/notwendige Miete bei gemeinnützigem Vermieter

Ausschluß der Mieterhöhung/notwendige Miete bei gemeinnützigem Vermieter; Ausschluß der Mieterhöhung/Vereinbarung über notwendige Miete; Ausschluß der Mieterhöhung/gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft; Ausschluß der Mieterhöhung/Gemeinnützigkeit; notwendige Miete/Ausschluß der Mieterhöhung; Kostenmiete/Ausschluß der Mieterhöhung; Mieterhöhung/Ausschluß durch Vereinbarung der notwendigen Miete; erhöhte Aufwendungen/Mieterhöhung; Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen/keine Baukosten; laufende Aufwendungen/Finanzierungsmittel; Finanzierungsmittel/laufende Aufwendungen; Baukosten/Instandsetzungskosten

1. Die Obergrenze einer Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bildet bei gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, wenn der Mustermietvertrag der gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft verwendet worden ist, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendige Miete.

2. Zur Ermittlung der notwendigen Miete ist die Zweite Berechnungsverordnung heranzuziehen.

Das Zustimmungsverlangen ist nicht deshalb begründet, weil die Kl. gemäß Ziffer 2 Abs. 3 der gemäß § 6 des Mietvertrages dessen Bestandteil bildenden Allgemeinen Vertragsbestimmungen die Miete durch schriftliche Mitteilung gegenüber den Mietern entsprechend erhöhen kann, falls die nach § 3 des Vertrages zu zahlende Miete hinter der Miete zurückbleibt, die nach den gesetzlichen Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendig ist. Denn diese Bestimmung ist, soweit sie eine einseitige Erhöhungsmöglichkeit ohne Rücksicht auf die Regelungen der §§ 3-5 des MHG gibt, gemäß § 10 Abs. 1 S. 1 des MHG, da dem Mieter nachteilig, unwirksam.

Aus der vorgenannten Vereinbarung in Verbindung mit der daran anschließenden Regelung, daß die daraus (nämlich aus dem Kostendeckungsgedanken) sich ergebende Miete die nach den jeweils geltenden gesetzlichen Bestimmungen zulässige Miethöhe nicht überschreiten darf, folgt, daß die Parteien einen Ausschluß der Mieterhöhung vereinbart haben im Sinne von § 1 S. 3 des MHG. Die Obergrenze einer Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendige Miete. Auf welche Weise diese "notwendige" Miete ermittelt werden soll, darüber haben die Parteien sich ebenfalls geeinigt, nämlich nach den Regelungen im Gemeinnützigkeitsrecht. Gemäß § 13 der Durchführungsverordnung zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ist der Preis für die Überlassung des Gebrauchs von Wohnungen angemessen - und nach Ansicht der Kammer notwendig i.S. der vorgenannten Vereinbarung -, wenn er den Betrag nicht überschreitet, der zur Deckung der laufenden Aufwendungen nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung im Jahre der Bezugsfertigkeit notwendig ist. Ändern sich die laufenden Aufwendungen, so ändert sich der angemessene Mietpreis entsprechend. Demzufolge ist gemäß § 1 der 2. Berechnungsverordnung diese Verordnung anzuwenden, wenn die Wirtschaftlichkeit bei Anwendung der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes zu berechnen ist.

Aus dem Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 21. August 1981 ergeben sich nur 82.966,-- DM erhöhte Aufwendungen jährlich. Diese folgen aus um 77.809,-- DM erhöhten Zinsen für um 442.300,-- DM erhöhte Herstellungskosten, für die 6,5 % Zinsen angesetzt werden, und für ein mit 10 % Zinsen aufgeführtes Darlehen über 450.000,-- DM, das dazu gedient hat, 1981 erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren, aus um 2706,-- DM erhöhter Abschreibung und dem um 2451,-- DM erhöhten Mietausfallrisiko. Die Ansätze für Zinsen für erhöhte Baukosten und für erhöhte Abschreibung begegnen keinen Bedenken. Daß die Herstellungskosten sich um 442.300,-- DM erhöht hatten, bestreiten die Bekl. nicht mehr, ebensowenig die erhöhte Abschreibung.

Nicht einzusetzen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung sind dagegen die 10 % Zinsen für die Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen, denn insoweit handelt es sich weder um Kosten des Baugrundstücks noch um Baukosten, die zusammen die Gesamtkosten bilden (§ 5 Abs. 1 der 2. BV). Nur die den Gesamtkosten entsprechenden Finanzierungsmittel sind in den Finanzierungsplan und die für diese aufzuwendenden Zinsen in die laufenden Aufwendungen aufzunehmen. Zur Finanzierung von durch angesammelte Instandhaltungspauschalen nicht gedeckte Instandhaltungskosten aufgenommene Kredite gehören nicht hierzu. Das folgt u. a. auch daraus, daß die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Verhältnissen bei Bezugsfertigkeit aufzustellen ist (§ 4 Abs. 4 der 2. BV). Zwar kann die Vornahme baulicher Änderungen berücksichtigt werden, jedoch sind gemäß § 11 Abs. 4 S. 2 der 2. BV Erneuerungen, Instandhaltungen und Instandsetzungen keine baulichen Änderungen.