Ausschluß der Mieterhöhung nach Modernisierungsvereinbarung

Gestattet der Vermieter dem Mieter den Einbau einer Gasetagenheizung und duldet der Mieter später den Anschluß der Wohnung an eine neue Zentralheizungsanlage, ist eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter die Leistungen der Installation der neuen Heizungsanlage einschließlich Warmwasserversorgung nicht als modernisierungswirksame Leistung erheben darf, dahin auszulegen, daß sowohl eine Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) als auch eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer Sammelheizung des Vermieters ausgeschlossen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind auf Grund eines mit dem Rechtsvorgänger der Kl. geschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung in Berlin. Bei Vertragsschluß war die Wohnung unstreitig mit zwei Öfen und zwei Gasheizgeräten vom Typ Gamat ausgestattet.

Am 12. September 1995 trafen die Bekl. mit der Kl. eine Modernisierungsvereinbarung, worin den Bekl. gestattet wurde, eine Gasetagenheizung in die Wohnung auf eigene Kosten einzubauen.

Mit Schreiben vom 10. Juni 1999 kündigte die Kl. den Bekl. die Vornahme von verschiedenen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten an. Am 7. Januar 2000 trafen die Kl. und die Bekl. eine Vereinbarung über die vorzunehmenden Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten. Darin heißt es unter anderem, daß die mietereigene Gasetagenheizung einschließlich des Heizblocks in der Küche entfernt werden sollte. Die Bekl. erklärten sich bereit, die vorhandene Gasetagenheizung der Kl. entschädigungslos zu übergeben und den Einbau der von der Kl. geplanten Heizung zu dulden. Im Gegenzug verpflichtete sich die Kl., keinen Modernisierungszuschlag zu erheben.

Mit einem Schreiben vom 27. September 2005 verlangte die Kl. von den Bekl. eine Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kaltmiete zum 1. Dezember 2005. Dabei berief sie sich auf das Feld G 4 des Mietspiegels 2005, das für Wohnungen mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC gilt. Das LG wies die Zustimmungsklage ab.

Die Kl. kann sich zur materiellen Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens nicht auf die Werte des Feldes G 4 des Mietspiegels 2005 berufen. Denn dieses Feld gilt nur für solche Wohnungen, die vom Vermieter mit einer Sammelheizungsanlage ausgestattet sind. Zwar trifft es zu, daß die Kl. im Jahre 2000 die Wohnung an die im Hause K. Straße 46 errichtete Zentralheizungsanlage angeschlossen hat. Dieser Umstand allein entscheidet aber nicht über die rechtliche Einordnung der Wohnung in das von der Kl. herangezogene Feld des Mietspiegels. Denn es muß beachtet werden, daß die Parteien eine Vereinbarung getroffen haben, wonach der Anschluß der Wohnung an die Zentralheizungsanlage mit Warmwasserversorgung nicht zu einer Erhöhung der Miete nach der damals noch in Kraft befindlichen Vorschrift des § 3 MHG, an deren Stelle nunmehr § 559 Abs. 1 BGB getreten ist, führen sollte. Diese Vereinbarung muß dahingehend ausgelegt werden, daß sie auch eine Mieterhöhung ausschließt, die die Kl. auf Grund der Tatsache vornehmen könnte, daß für die Wohnung wegen ihrer besseren Ausstattung eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich wäre. Nach Vornahme einer Modernisierungsmaßnahme, die zu einer Verbesserung der Mietsache führt, hat der Vermieter die Möglichkeit, die monatliche Miete entweder nach § 559 BGB um ein Zwölftel von 11 % der aufgewendeten Kosten oder nach § 558 BGB um den sich aus der Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete ergebenden Betrag zu erhöhen. Der Sinn der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung lag darin, den Bekl. eine doppelte Belastung mit Kosten zu ersparen, die sich daraus ergab, daß sie die vorher nur mit Einzelöfen ausgestattete Wohnung auf eigene Kosten mit einer Gasetagenheizung ausgestattet haben und sie nicht erneut mit Kosten belastet werden sollten, die sich aus dem Anschluß ihrer Wohnung an die neue Zentralheizungsanlage ergeben würden. Die Vereinbarung muß im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend erweitert werden, daß sie auch eine Mieterhöhung ausschließt, die sich wegen der Ausstattung der Wohnung mit einer von der Kl. geschaffenen Zentralheizungsanlage auf Grund einer Eingruppierung der Wohnung in ein anderes Feld des Mietspiegels ergeben kann. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist immer dann möglich, wenn ein Vertrag eine Regelungslücke aufweist. Das ist in der Regel der Fall, wenn die Parteien an einen regelungsbedürftigen Punkt nicht gedacht haben (Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 157 Rdnr. 3). Dies ist hier offensichtlich. Den Parteien ist nicht bewußt gewesen, daß die Verbesserung der Wohnung wegen des Einbaus der Zentralheizungsanlage auch zu einer Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete führen und damit eine Erhöhung der Miete gemäß § 2 MHG rechtfertigen kann. Die Ergänzung des Vertragsinhaltes hat auf der Grundlage des hypothetischen Parteiwillens zu erfolgen. Es ist darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie an den nicht geregelten Fall gedacht hätten (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 157 Rdnr. 7 m. w. N.). Als redliche Vertragspartner hätten die Parteien hier vereinbart, daß die Ausstattung der Wohnung mit einer Zentralheizungsanlage nicht bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden dürfte. Zu dieser Auslegung führt die oben dargestellte Interessenlage der Bekl., die der Kl. nicht verborgen geblieben ist.

Soweit die Kl. in ihrer Stellungnahme vom 1. September 2006 meint, eine offensichtliche Regelungslücke sei nicht vorhanden, hat sie nicht den Hinweis der Kammer beachtet, daß einem Vermieter nach einer Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich die Wahl zwischen zwei Möglichkeiten der Mieterhöhung zusteht. Er kann eine Mietererhöhung gemäß § 559 BGB vornehmen. Er kann aber auch den geänderten Standard der Wohnung zum Anlaß nehmen, von dem Mieter eine Erhöhung der Miete gemäß § 558 BGB mit der Begründung zu verlangen, daß für die Wohnung nunmehr eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich sei. Wenn also auf Grund der Modernisierungsmaßnahmen die ortsübliche Vergleichsmiete steigt, ist ein Verzicht der Kl. auf eine Mieterhöhung wegen der Modernisierungsmaßnahmen bei wirtschaftlicher Betrachtung für die Bekl. wertlos, wenn die Kl. auf einem Umweg über ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die Mietsteigerung durchsetzen kann, auf die sie vorher verzichtet hat. Es soll der Kl. nicht unterstellt werden, daß ihr diese Zusammenhänge bei Abschluß der Vereinbarung bewußt waren und sie bewußt davon abgesehen hat, die Bekl. darüber aufzuklären, daß sie nach einem Anschluß der Wohnung an die Zentralheizungsanlage eine Mieterhöhung auf der Grundlage der geänderten ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen beabsichtige. Nach der Rechtsprechung kommt es nicht darauf an, daß eine Regelungslücke von Anfang an bestanden hat. Sie liegt auch dann vor, wenn sie erst nachträglich entstanden ist (Palandt/Heinrichs, a.a.O). Dies ist der Fall, wenn den Parteien die Regelungsbedürftigkeit einer Fragestellung erst später bewußt wird.

Entgegen der Auffassung der Kl. spricht die Vereinbarung nicht für einen abschließenden Charakter. Allein der Umstand, daß die Vereinbarung noch viele andere Einzelpunkte enthält, die mit dem Anschluß an die Zentralheizung nichts zu tun haben, läßt nicht die Schlußfolgerung zu, daß die Vereinbarung in dem streitigen Punkt abschließend war. Dies wäre nur der Fall, wenn die Kl. sich ausdrücklich eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB vorbehalten hätte.

Dabei spielt es für die Auslegung der getroffenen Vereinbarung keine Rolle, ob die Versorgung der Wohnung mit Heizwärme auf Grund einer von der Kl. selbst betriebenen Heizstation oder auf Grund der Versorgung mit Fernwärme erfolgt. Die Art der Wärmeversorgung bei einer Sammelheizungsanlage findet keinen Niederschlag in der ortsüblichen Vergleichsmiete, so wie sie durch die Werte des Mietspiegels dargestellt wird.

Soweit die Kl. in ihrer Stellungnahme vom 1. September 2006 auf die Rechtsprechung der Kammer hinweist, wonach der Anschluß einer Mietwohnung an das Fernwärmenetz der BEWAG eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB darstelle, da das Fernwärmenetz überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeist werde, und der Mieter einen Anschluß auch dann dulden müsse, wenn in der Wohnung eine Gasetagenheizung vorhanden sei, ändert dies im vorliegenden Fall nichts an der Auslegung der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung. Die Kl. hat nicht den Weg beschritten, die Bekl. gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB auf eine Duldung in Anspruch zu nehmen. Sie ist auch nicht den Weg gegangen, mit den Bekl. die Zahlung einer Entschädigung für die Gasetagenheizung zu vereinbaren, um deren Zustimmung zu erhalten. Sie hat sich dazu entschlossen, auf eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB zu verzichten, um deren Zustimmung zu erhalten.

Ebenso ist es unerheblich, daß die Bekl. sich mit dem Abbau der von ihnen auf eigene Kosten angeschafften Gasetagenheizungsanlage und dem Abbau der vorhandenen Öfen einverstanden erklärt haben. Denn all diese Maßnahmen werden von der Vereinbarung umfaßt, daß ihnen daraus keine Erhöhung der Miete erwachsen sollte.

Vorsicht bei Modernisierungsvereinbarungen: Macht der Vermieter, der anstelle einer vom Mieter eingebauten Gaszentralheizung einen Anschluß der Wohnung an eine Zentralheizung durchsetzen will, dem Mieter die Baumaßnahme dadurch schmackhaft, daß er auf einen Modernisierungszuschlag verzichtet, bedeutet das unter Umständen, daß er sich bei Mieterhöhungen diesem Mieter gegenüber nicht auf den Ausstattungsstandard "mit Sammelheizung", sondern nur "mit Ofenheizung" berufen kann. Nach Ansicht des LG Berlin muß die Modernisierungsvereinbarung deutlich machen, daß nicht auf die allgemeine Mieterhöhung auf der Basis des neuen Standards verzichtet wird.

Nach der Wiedervereinigung war die Mieterwohnung mit zwei Öfen und zwei Gasheizgeräten vom Typ GAMAT ausgestattet.

1995 gestattete die Wohnungsbaugesellschaft als Vermieterin den Mietern, eine Gasetagenheizung in der Wohnung auf eigene Kosten einzubauen, was diese auch taten.

1999 modernisierte die Vermieterin das Haus vollumfänglich, schloß es an eine zentrale Heizungsanlage an und vereinbarte mit den Mietern, daß die mietereigene Gasetagenheizung einschließlich des Heizblocks in der Küche entfernt werden sollte, die Heizung der Vermieterin entschädigungslos übergeben und der Einbau der von der Vermieterin geplanten Zentralheizung geduldet werden sollte.

Im Gegenzug verpflichtete sich die Vermieterin, die Installation der neuen Heizungsanlage einschließlich Warmwasserversorgung nicht zum Anlaß einer Modernisierungsmieterhöhung zu nehmen.

Nach Anschluß an die Zentralheizung verlangte die Vermieterin die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete. Sie berief sich auf die ortsübliche Miete für mit Sammelheizung ausgestattete Wohnungen. Die Mieter vertraten die Ansicht, dies sei aufgrund der Modernisierungsvereinbarung unzulässig. In dem anschließenden Rechtsstreit auf Zustimmung wies das Amtsgericht (Köpenick) die Klage ab. Die Berufung der Vermieterin wies das Landgericht, ZK 67, zurück.

Die ZK 67 bestätigte die Ansicht des Amtsgerichts, daß ein Anspruch auf Mieterhöhung aufgrund einer heizungsmäßig modernisierten Wohnung nicht bestehe. Die Modernisierungsvereinbarung müsse im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend erweitert werden, daß sie auch eine Mieterhöhung ausschließe, die sich wegen der Ausstattung der Wohnung mit einer von der Vemieterin geschaffenen Zentralheizungsanlage ergeben könne. Nach einer Modernisierungsmaßnahme habe der Vermieter grundsätzlich die Wahl zwischen zwei Möglichkeiten der Mieterhöhung: Er könne eine Mieterhöhung gem. § 559 BGB vornehmen. Er könne aber auch den geänderten Standard der Wohnung zum Anlaß nehmen, eine Mieterhöhung nach § 558 BGB mit der Begründung zu verlangen, daß für die Wohnung nunmehr eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich sei, nämlich unter Berücksichtigung der vermieterseits gestellten Sammelheizung. Wenn nun aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen der Vermieterin die ortsübliche Vergleichsmiete steige, sei ein Verzicht der Vermieterin auf eine Mieterhöhung wegen der Modernisierungsmaßnahme bei wirtschaftlicher Betrachtung für den Mieter wertlos, wenn die Vermieterin auf einem Umweg über ein Mieterhöhungsverlangen die Mietsteigerung durchsetzen könne, auf die sie vorher gerade verzichtet habe.

Auf die Rechtsprechung der Kammer, wonach der Anschluß einer Mietwohnung an das Fernwärmenetz der BEWAG eine Energieeinsparungsmaßnahme sei, da das Fernwärmenetz überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Koppelung gespeist werde und der Mieter einen Anschluß auch dann dulden müsse, wenn in der Wohnung eine Gasetagenheizung vorhanden sei, ändere nichts an der Auslegung der Vereinbarung, denn die Vemieterin habe diesen Weg gerade nicht beschritten.

Der Fall zeigt eindringlich, wie genau eine Modernisierungsvereinbarung formuliert werden muß, um klar zu ersehen, was der Vermieter nach Modernisierung darf und mit welchen grundsätzlich in Betracht kommenden Ansprüchen er ausgeschlossen ist. Die vorliegende Formulierung (an der die Prozeßbevollmächtigten des vorgehenden Rechtsstreits auf seiten der Vermieterin nicht beteiligt waren) war nicht klar. Danach sollte es der Vermieterin verwehrt sein, die Leistungen der Installation der neuen Heizungsanlage einschließlich Warmwasserversorgung nicht als modernisierungswirksame Leistung zu erheben. Hätte nur eine Mieterhöhung wegen der Modernisierung (das Gesetz spricht von Mieterhöhung bei Modernisierung) ausgeschlossen werden sollen, nicht die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund der modernisierten Wohnung, hätte klar etwa so formuliert werden müssen: "Nach Installation der Zentralheizung ist eine Mieterhöhung wegen dieses Einbaus (Mieterhöhung nach § 559 BGB) ausgeschlossen."

Es mag dahinstehen, ob der von der ZK 67 des Landgerichts Berlin beschrittene Weg der ergänzenden Vertragsauslegung aufgrund einer Regelungslücke "dogmatisch lupenrein ist". Nach hier vertretener Auffassung ergab aber schon die Formulierung in der Modernisierungsvereinbarung durch Auslegung, daß der Vermieter die Sammelheizung insgesamt nicht zum Anlaß einer Mieterhöhung (bzw. Zustimmung zu einer Mieterhöhung) nehmen sollte. Das ergibt sich auch vor dem Hintergrund, daß den Mietern erst gerade einmal vier Jahre zuvor eine Eigenmodernisierung mit Einbau einer Gasetagenheizung gestattet worden ist.

Wäre klar in der Modernisierungsvereinbarung formuliert worden, daß (nur) eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen werden sollte, hätte fünf Jahre nach Anschluß der Wohnung an die Zentralheizung eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf Grundlage einer Wohnung mit vermieterseits gestellter Sammelheizung erreicht werden können (vgl. Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., § 558 Rdn. 52).

Auch ohne Modernisierungsvereinbarung hätte aber auch die Vermieterin von den Mietern die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die Sammelheizung unter der Voraussetzung einer Energieeinsparung verlangen können, und zwar unabhängig davon, daß mieterseits eine Gasetagenheizung eingebaut war (vgl. LG Berlin, Urt. v. 25.7.2005, GE 2005, 1193). Diesen Weg wollte offenbar die Vermieterin zur Vermeidung eines Rechtsstreits auf Duldung der Modernisierung durch die Mieter vermeiden. In diesem Zusammenhang wird auch auf das (rechtskräftige) Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 14.7.2006 - 6 C 107/06, GE 2007 [3] 227 zum Abwohnen einer mieterseits eingebauten Etagenheizung hingewiesen.