Ausschluß der Mieterhöhung/befristetes Mietverhältnis

Ausschluß der Mieterhöhung/befristetes Mietverhältnis; Ausschluß der Mieterhöhung/mietvertragliche Vereinbarung; Mieterhöhung/Ausschluß durch Mietvertrag; Mietpreisgleitklausel/kein Vorbehalten der Mieterhöhung; Ausschluß der Mieterhöhung/feste Laufzeit; Ausschluß der Mieterhöhung/fester Mietzins; feste Laufzeit/Ausschluß der Mieterhöhung; fester Mietzins/Ausschluß der Mieterhöhung

Bei einem Mietvertrag mit fester Laufzeit und Verlängerungsklausel ist eine Mieterhöhung gem. § 1 Satz 3 MHG so lange ausgeschlossen, wie die zunächst vereinbarte Mietzeit noch dauert. Diesem Ausschluß einer Mieterhöhung steht auch eine vereinbarte Mietpreisgleitklausel nicht unbedingt entgegen.

Die Kl. ist Eigentümerin einer freifinanzierten Hochhausanlage, die im wesentlichen 1970 bezugsfertig geworden ist.

Das Mietverhältnis ist nach § 2 des Mietvertrages abgeschlossen für die Zeit vom 1.2.1981 bis zum 31.1.1984 und soll sich mangels Kündigung um jeweils 12 Monate verlängern. In § 3 Nr. 6 des Mietvertrages ist eine Mietpreisgleitklausel vereinbart, die nach ihrem Wortlaut und Inhalt sich auf "durch gesetzliche und behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen" bezieht.

Mit einem an den Bekl. adressierten Schreiben vom 24.3.1982 verlangte die Kl. nach § 2 MHG Zustimmung zu einer ortsüblichen Miete von 11 DM/qm.

Da der Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht erklärte, erhob die Kl. Zustimmungsklage. Das AG wies die Klage als unbegründet ab.

Die Kl. kann die Zustimmung des Bekl. zu der begehrten Mieterhöhung nicht verlangen, weil diese Mieterhöhung derzeit vertraglich ausgeschlossen ist.

Die Klage muß schon deshalb abgewiesen werden, weil nach den Vereinbarungen der Parteien ein Anspruch der Kl. auf eine Mieterhöhung nach dem Miethöhegesetz als derzeit ausgeschlossen anzusehen ist (§ 1 S. 3 MHRG).

Nach dem Mietvertrag muß ein Anspruch der Kl. auf Mieterhöhung als den Umständen nach bis zum 31.1.1984 als vertraglich ausgeschlossen angesehen werden. Die Parteien haben auf die Dauer von drei Jahren einen Mietvertrag mit einem fest vereinbarten Mietzins abgeschlossen. Aus diesen Umständen ergibt sich der Ausschluß einer Mieterhöhung für die Dauer der vereinbarten Mietzeit. (Palandt-Putzo, 40. Aufl. 1981, Anm. 4 a bb zu § 1 MHRG; Staudinger-Emmerich, 12. Aufl. 1981, Rz. 10 zu § 1 MHRG; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. 1979, III Rz. 182). Auch im Rechtsentscheid des OLG Hamm (in GE 1982, S. 943, 945) wird davon ausgegangen, daß bei einem Mietvertrag mit fester Laufzeit und Verlängerungsklausel eine Mieterhöhung solange ausgeschlossen ist, wie die zunächst vereinbarte Mietzeit noch andauert.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist zwischen den Parteien ein fester Mietzins vereinbart (wird ausgeführt).

Auch die Mietpreisgleitklausel in § 3 Nr. 6 des Mietvertrages steht nicht entgegen. Zwar vertreten Barthelmess (2. Aufl. 1980, Rz. 34, 36 zu § 1 MHRG), Palandt/Putzo (a.a.O., Anm. 4 b zu § 1 MHRG), Schmidt-Futterer/Blank (Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl. 1981, Rz. C 33) und Sternel (a.a.O., Rz. 98) entweder ohne nähere Begründung oder unter Bezugnahme auf die Begründung der Regierungsvorlage die Ansicht, eine - wenn auch wegen § 10 Abs. 1 MHRG nichtige - Gleitklausel stehe einem Ausschluß entgegen, weil daraus der Parteiwille ersichtlich sei, die Miethöhe nicht konstant zu halten. Staudinger/Emmerich (a.a.O., Rz. 17 zu § 1 MHRG) will diese Folge dagegen im wesentlichen nur bei einer Wertsicherungsklausel gelten lassen. Eine Mittelmeinung vertreten Soergel/Kummer (11. Aufl. 1980, Rz. 6 zu § 1 MHRG) und Voelskow (in Münchener Kommentar, Rz. 5 zu § 1 MHRG). Beide teilen zwar im Grundsatz die erste Meinung. Sie weisen aber darauf hin, daß alles eine Auslegungsfrage sei und zur Beurteilung der Mietvertrag insgesamt auszulegen sei.

Dieser letzten Meinung ist zu folgen. Nur sie garantiert eine den Interessen der Parteien gemäße Lösung. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Mietgleitklausel im Vertrag sich ihrem Wortlaut und Inhalt nach nur auf "durch gesetzliche und behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen" bezog, also nur während der Dauer der Mietpreisbindung von Bedeutung sein konnte. Diese Klausel war möglicherweise - wenn nämlich die Wohnung bereits vor dem 1. Januar 1970 bezugsfertig gewesen sein sollte - bereits bei Abschluß des Mietvertrages am 15. Dezember 1980, mit Sicherheit aber bei Beginn des Mietverhältnisses am 1. Februar 1981 nichtig (§ 10 Abs. 1 MHRG).

Es ist nicht auszuschließen, daß dem Bekl. diese Rechtslage bekannt war und er sich zum Abschluß des Mietvertrages auf drei Jahre gerade deswegen entschlossen hat, weil er der berechtigten Annahme sein durfte, der Mietzins werde für diese Zeit unverändert bleiben. ...

Hier hat die Kl. mit dem Bekl. nicht nur einen niedrigeren Mietzins vereinbart als den, den sie jetzt für ortsüblich hält. Sie hat auch aus freien Stücken einen Mietvertrag fest auf drei Jahre abgeschlossen. Dann muß sie sich auch für diese erste Mietzeit an dem vereinbarten Mietzins festhalten lassen. Die formularmäßig getroffene und jedenfalls ab Beginn des Mietverhältnisses nichtige Mietgleitklausel kann daran nichts ändern.