Ausschluß der Mieterhöhung

Ausschluß der Mieterhöhung; Ausschluß der Mieterhöhung/feste Laufzeit; Mieterhöhung/Ausschluß durch Mietvertrag; Zustimmungsverlangen/neues vor Ablauf der festen Mietzeit

Die Frage, ob bei einem Mietvertrag mit fester Laufzeit, Verlängerungsklausel und Ausschluß einer Mieterhöhung für diese Zeit das Zustimmungsbegehren des Vermieters auf Mieterhöhung wirksam ist, wenn es dem Mieter während der festen Laufzeit zugeht, der erhöhte Mietzins aber erst vom ersten Monat nach Ablauf der festen Mietzeit an geschuldet werden soll, ist in der gleichen Weise zu beantworten wie die Frage der Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das noch im Laufe der Preisbindung für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung die Zustimmung zu einer Mieterhöhung begehrt (Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt).

Das Landgericht hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Ist bei einem Mietvertrag mit fester Laufzeit, Verlängerungsklausel und Ausschluß einer Mieterhöhung für diese Zeit das Zustimmungsbegehren des Vermieters auf Mieterhöhung (§ 1, 2 MHRG) wirksam, wenn es dem Mieter während der festen Laufzeit zugeht, der erhöhte Mietzins aber erst vom ersten Monat nach Ablauf der festen Mietzeit an geschuldet werden soll? Diese Rechtsfrage wird inhaltlich voll durch zwei Rechtsentscheide beantwortet. Bereits durch den Rechtsentscheid 5 UH 4/81 vom 4. Dezember 1981 hat das Oberlandesgericht Oldenburg entschieden: Ein vor Ablauf der Jahresfrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHRG gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist nicht unwirksam. Die Fristen nach § 2 Abs. 3 und 4 MHRG werden jedoch nicht früher in Lauf gesetzt als bei einer unmittelbar nach Ablauf der Jahresfrist abgegebenen Erklärung. Sodann ist vom Oberlandesgericht Hamm mit dem Rechtsentscheid 4 REMiet 8/82 vom 9. September 1982 erkannt worden: Der Vermieter einer Wohnung, bezüglich der eine Erhöhung des Mietzinses auf bestimmte Zeit durch Vereinbarung ausgeschlossen ist, und bezüglich welcher sich das Mietverhältnis der Vertragsparteien um einen im Vertrage bezeichneten Zeitraum fortsetzt, wenn es nicht von einem Vertragsteil gekündigt wird, ist berechtigt, schon vor Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit mit festem Mietzins nach § 2 MHRG zu verlangen, daß der Mieter einer Mieterhöhung, die nach Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit wirksam werden soll, zustimmt. In diesem Fall werden die in § 2 Abs. 3 und 4 MHRG bestimmten Fristen schon vor Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit mit festem Mietzins in Lauf gesetzt, und zwar bei rechtzeitiger Geltendmachung des Erhöhungsverlangens in der Weise, daß ein eventuell geschuldeter erhöhter Mietzins für die Zeit alsbald nach Ablauf der vereinbarten Zeit zu leisten ist.

Damit lagen schon zur Zeit der Entschließung des Landgerichts zu der klärungsbedürftigen grundsätzlichen Frage Rechtsentscheide vor, so daß es an den Voraussetzungen des Art. III Abs. 1 Satz 1, 2. Alternative des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S. 657) mangelt.