Ausschluß der Mieterhöhung

Ausschluß der Mieterhöhung; Ausschluß der Mieterhöhung/durch festen Mietzins für feste Vertragsdauer; Mieterhöhung/Ausschluß durch festen Mietzins für feste Vertragsdauer; Mietpreisgleitklausel/als Vorbehalt für Mieterhöhung; Ausschluß der Mieterhöhung/feste Laufzeit; Ausschluß der Mieterhöhung/fester Mietzins; feste Laufzeit/Ausschluß der Mieterhöhung; fester Mietzins/Ausschluß der Mieterhöhung

Durch die Absprache einer festen Mietzeit wird das Recht zur Mietzinserhöhung nur dann gem. § 1 Satz 3 MHG ausgeschlossen, wenn die Vertragsparteien keine Regelung getroffen haben, die auf eine Veränderbarkeit des Mietzinses während der Vertragslaufzeit hindeutet. Ein solcher Hinweis kann in der Vereinbarung einer (unzulässigen) Mietpreisgleitklausel liegen.

Die Kl. als Vermieterin nimmt die Bekl. als Mieter auf Zustimmung zur Erhöhung des Kaltmietzinses gemäß § 2 des MHG in Anspruch. Sie stützt die Klage auf ihr schriftliches Zustimmungsverlangen vom 23. März 1982. Dieses ist nur an den Bekl. zu 1. gerichtet.

Im Mietvertrag haben die Parteien eine Festmietzeit mit Verlängerungsklausel sowie formularmäßig eine Mietpreisgleitklausel und die Regelung vereinbart, daß es für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem von mehreren Mietern abgegeben wird, und daß Willenserklärungen eines Mieters auch für den anderen Mieter verbindlich sind. Das Zustimmungsverlangen ist dem Bekl. während des Laufs der Festmietzeit zugegangen. Die Kl. hat beantragt, die Bekl. gemäß dem Zustimmungsbegehren zur Zustimmung zu verurteilen.

Die Erhöhung des Mietzinses ist nicht gemäß § 1 S. 3 des MHG durch Vereinbarung ausgeschlossen. Nach dieser Bestimmung kann ein solcher Ausschluß sich zwar daraus ergeben, daß die Mietvertragsparteien das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit mit festem Mietzins vereinbaren. Eine derartige Absprache haben die Parteien aber nicht getroffen. Zwar ergibt sich aus dem Rechtsentscheid des OLG Zweibrücken vom 17. August 1981 (RiM 1, 361), daß bei Mietverträgen mit fester Laufzeit und Verlängerungsklausel der § 1 S. 3 des MHG dem Verlangen nach Zustimmung zur Mieterhöhung grundsätzlich entgegensteht, solange die zunächst vereinbarte Mietzeit läuft.

Diese Annahme ist aber nur dann gerechtfertigt, wenn der Mietvertrag im übrigen keine Vereinbarungen enthält, die darauf hindeuten, daß die Parteien von einer Veränderbarkeit des Mietzinses auch während der festen Laufzeit des Mietvertrages ausgegangen sind. Denn haben die Parteien eine solche Vereinbarung getroffen, begründet allein die Absprache einer festen Mietzeit nicht die gesetzliche Vermutung für einen Mieterhöhungsausschluß im Sinne des § 1 Satz 3 a.F. des MHG. Der Mietpreisgleitklausel kommt insoweit daher entscheidende Bedeutung zu. Wenngleich diese Klausel in bezug auf das Mieterhöhungsverfahren unwirksam ist (§ 10 Abs. 1 des MHG), entfaltet sie dennoch in bezug auf die Frage, ob eine Mieterhöhung nach § 1 S. 3 des MHG ausgeschlossen ist, insoweit Wirkung, als in ihr deutlich der Wille der Parteien zum Ausdruck gekommen ist, daß der Mietzins im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten erhöht werden durfte. Daß die Regelung in erster Linie auf die Regelung des § 4 Abs. 8 der NMV 1970 bezogen war, steht dieser Auslegung nicht entgegen. Denn solange die Preisbindung galt, war die Gleitklausel auch dazu geeignet, einem etwa in Betracht zu ziehenden Mieterhöhungsausschluß im Sinne des § 10 Abs. 4 des WoBindG in Verbindung mit § 88 b Abs. 3 des II. WoBauG entgegenzustehen.