Ausschluß der Mieterhöhung

Ausschluß der Mieterhöhung; vereinbarte Wohnfläche; Wohnfläche; Begrenzung der Mieterhöhung; Mietzinserhöhung; vergütete Wohnfläche; Mieterhöhung; Mieterhöhungsverlangen

Eine größere als im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche kann bei der Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden.

Die Kl. kann eine solche Miete aber nur bei einer Wohnfläche der Wohnung der Bekl. von 120,94 m2 verlangen. Diese Fläche ist in § 1 Abs. 1 des Miet vertrages der Parteien vom 29. Juli 1989 vereinbart. Die Kl. kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, daß aufgrund einer geänderten Anrechnung der Fläche der Balkone der Wohnung gemäß der Zweiten Berechnungsverordnung nunmehr eine Wohnfläche von 122,33 m2 anzusetzen sei. Entgegen ihrer Ansicht ergibt sich eine solche Flä-che auch nicht aus dem Mietvertrag.

Ob die Wohnung der Bekl. wegen eines geänderten Ansatzes der Fläche der Balkone der Wohnung aufgrund der Zweiten Berechnungsverordnung mit 122,33 m2 richtig berechnet ist, kann dahinstehen. Denn maßgeblich ist vorliegend die im Mietvertrag vereinbarte Fläche, mithin 120,94 m2. Eine tatsächlich bestehende größere als im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche kann gemäß § 1 Satz 3 MHG bei der Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III, Randnummer 586). § 1 Satz 3 MHG bestimmt, daß das Recht zur Erhöhung des Mietzinses dem Vermieter nicht zusteht, soweit und solange eine Erhöhung durch Vereinbarung aus-geschlossen ist oder der Ausschluß sich aus den Umständen ergibt. Diese Voraussetzungen liegen aber vorliegend vor. Eine im Mietvertrag geregelte genaue Fläche der Wohnung erfolgt regelmäßig aufgrund der Angaben des Vermieters. Darauf kann sich der Mieter, soweit keine entgegenstehenden Umstände vorliegen, regelmäßig verlassen, so daß zu seinen Gunsten ein besonderer Vertrauenstatbestand besteht. Stellt sich später eine andere Fläche als richtig heraus, dann bleibt der Vermieter an die vertragliche Angabe gebunden, soweit es die Miethöhe anbelangt (vgl. Sternel, a.a.O., I, Randnummer 132).

Entgegen der Ansicht der Kl. ist eine größere Fläche auch nicht deshalb zugrunde zu legen, weil die Bekl. seit dem Jahre 1970 ihren Abrechnungen bei Zugrundelegung einer Fläche von 122,33 m2 nicht widersprochen hätten.

In der vorbehaltlosen Zahlung eines Mieters auf ihm erteilte Mieterhöhungsverlangen kann aber noch nicht ein Anerkenntnis der in diesen Abrechnungen zugrunde geleg ten Wohnfläche gesehen werden, wenn diese von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abweicht. Solche vorbehaltlosen Zahlungen führen auch nicht dazu, daß sich der Mieter nicht mehr auf die im Mietvertrag vereinbarte Fläche berufen könnte. Bezahlt der Mieter in einem solchen Fall vorbehaltlos, so kann dies zum alleinigen Grunde haben, daß er das Risiko einer rechtlichen Auseinandersetzung fürchtet, oder daß er die Abweichung der Wohnfläche im Einzelfall für so unwesentlich hält, daß er kein Interesse daran hat, den Vermieter auf die vereinbarte Fläche hinzuweisen. Damit kommt aber seiner vorbehaltlosen Zahlung kein Erklärungswert im Sinne eines Anerkenntnisses zu.