Ausschluss der Leistungspflicht wegen Unzumutbarkeit nur ausnahmsweise

Ausschluss der Leistungspflicht wegen Unzumutbarkeit nur ausnahmsweise; Gebäude auf fremdem Grundstück; Abriss eines Überbaus; unzumutbare Abrisskosten; Beseitigungsanspruch

Die in § 275 Abs. 2 BGB bestimmte Einrede kann auch gegen einen Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB erhoben werden.

1 P. B. war Eigentümer des Grundstücks P.straße in B. (Stammgrundstück); der Bekl. war Eigentümer des Nachbargrundstücks P.straße. 1973 errichtete B. auf dem rückwärtigen Teil seines Grundstücks ein einstöckiges, als Supermarkt nutzbares Gebäude. In den Bau bezog er eine mehr als 42 m2 große Teilfläche des Grundstücks des Bekl. ein, die ihm der Bekl. mit Vertrag vom 11. Januar 1973 hierzu auf die Dauer von 20 Jahren mit Verlängerungsoption währungsgesichert vermietet hatte. Später teilte B. das Stammgrundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Die als Supermarkt genutzten Teileigentumseinheiten verkaufte er an G. Z., der an seiner Stelle in den Mietvertrag mit dem Bekl. eintrat. Für die Überlassung der Teilfläche hatte Z. schließlich monatlich 418 DM zu zahlen.

2 1998 verkaufte Z. die Teileigentumseinheiten an die Kl. Den Überbau und den Mietvertrag mit dem Bekl. offenbarte er nicht. Die Kl. zahlten zunächst für Z.; einen Eintritt in den Mietvertrag anstelle von Z. lehnten sie jedoch ab. Daraufhin kündigte der Bekl. vorsorglich den Mietvertrag. Das Eigentum an dem Grundstück übertrug er unter dem Vorbehalt eines Nießbrauchs seinen Kindern. Gegen die Kl. erwirkte er ein Urteil auf Herausgabe des für den Überbau genutzten Teils (Vorprozess; Senat, BGHZ 157, 301 ff.) des Grundstücks P.straße (im Folgenden: Grundstück des Bekl.).

3 Die Kl. haben beantragt, festzustellen, für die Nutzung des Grundstücks des Bekl. monatlich 100 € bezahlen zu müssen. Insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem der Bekl. Widerklage auf Zahlung eines höheren Betrags erhoben hatte. Im Wege der Widerklage hat der Bekl. von den Kl. darüber hinaus die Räumung des Grundstücks durch Beseitigung des Überbaus verlangt.

4 Das Landgericht hat dem Räumungsverlangen durch Teilurteil stattgegeben. Auf die Berufung der Kl. hat das Oberlandesgericht die Widerklage insoweit abgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision erstrebt der Bekl. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

I. 5 Das Berufungsgericht verneint einen Räumungsanspruch des Bekl. Es meint, aufgrund der Beendigung des Vertrages vom 11. Januar 1973 müsse der Bekl. den Überbau auf dem Grundstück nicht mehr dulden. Ob die Kl. gegenüber dem Bekl. anerkannt hätten, zur Beseitigung des Überbaus verpflichtet zu sein, könne dahingestellt bleiben. Ein Anerkenntnis schließe die Kl. nur mit solchen Einwendungen aus, die sie gekannt oder mit denen sie gerechnet hätten. Daran fehle es bei den Abbruchkosten von rund 90.000 €. Deren Höhe hätten die Kl. erst durch das von dem Landgericht eingeholte Sachverständigengutachten erfahren. Über diese Kosten hinaus hätten die Kl. bei einem Abriss des Überbaus weitere Nachteile seitens der Mieterin des Supermarkts zu erwarten. Das stehe außer Verhältnis zu dem Interesse des Bekl. an der Beseitigung des Überbaus. Dieses sei auf der Grundlage des Wertes der in Anspruch genommenen Fläche des Grundstücks allenfalls mit 19.360 € anzunehmen. Das Missverhältnis schließe den Anspruch des Bekl. aus, von den Kl. den Abriss verlangen zu können.

II. 6 Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Kl. sind gemäß §§ 1065, 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet, den als Supermarkt genutzten Gebäudeteil auf dem Grundstück des Bekl. zu beseitigen.

7 1. Wird die Überschreitung der Grundstücksgrenze zur Bebauung eines Grundstücks von dem Eigentümer des angrenzenden Grundstücks gestattet, ist der Überbau rechtmäßig. Er ist wesentlicher Bestandteil des auf dem Stammgrundstück errichteten Gebäudes (Senat, BGHZ 62, 141, 145; 157, 301, 304). Wird das Stammgrundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt, entsteht an den tragenden Teilen des Gebäudes Miteigentum. Zu den tragenden Teilen gehören insbesondere die Außenmauern eines Gebäudes. Das gilt auch insoweit, als diese nur das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümers umschließen (Senat, BGHZ 50, 56, 59 ff.). Soweit sich die Außenmauern des von B. errichteten Gebäudes auf dem Grundstück des Bekl. befinden, sind die Kl. zu deren Beseitigung rechtlich daher nur in der Lage, wenn die übrigen Miteigentümer der Beseitigung durch die Kl. zustimmen. Das behauptet der Bekl., Festsstellungen hierzu sind nicht getroffen.

8 Solcher Feststellungen bedarf es auch nicht. Das Schreiben des Kl. an den Bekl. und dessen Bevollmächtigten vom 21. Januar 2004 bedeutet ein deklaratorisches Anerkenntnis der Verpflichtung der Kl. zum Abriss des Überbaus. Zu dieser Feststellung ist der Senat in der Lage, weil weiteres Vorbringen insoweit nicht in Betracht kommt.

9 In dem Schreiben des Kl., der im vorliegenden Rechtsstreit ebenso wie im Vorprozess die Kl. und sich selbst als Rechtsanwalt vertreten hat, heißt es:

10 „Die Lage stellt sich nunmehr wie folgt dar:

Räumungsvollstreckung aus dem vorhandenen Titel scheidet aus, weil wir nicht Gewahrsaminhaber sind und die Firma P. nicht herausgabebereit ist. ... Zugunsten von Herrn W. bestehen gleichsam parallel die Ansprüche auf Herausgabe und auf Beseitigung. Den Herausgabeanspruch hat er geltend gemacht und insoweit obsiegt. Nunmehr geht es um den Beseitigungsanspruch. Mit diesem obsiegt er gleichermaßen, weil - wie gesagt - beide Ansprüche gleich laufen. Meine Ehefrau und ich sehen nach der BGHE keine hinreichenden Chancen, den Beseitigungsanspruch abzuwehren. Somit ist dieserhalb ein weiterer Rechtsstreit nicht erforderlich. Wir erkennen den Anspruch an und werden bei dessen Geltendmachung das Erforderliche veranlassen. ..."

11 Das bedeutet schon dem Wortlaut nach das Anerkenntnis des mit der Widerklage von dem Bekl. geltend gemachten Anspruchs. Anlass des Schreibens war das Urteil des Senats im Vorprozess vom 16. Januar 2004. Ziel der Erklärung war es, die in dem Vorprozess nicht entschiedene Frage der Verpflichtung zum Abriss des Überbaus der Ungewissheit zu entziehen, die Pflicht endgültig festzulegen und so einen Rechtsstreit um diesen Anspruch zu vermeiden.

12 Auch ohne ausdrückliche Erklärung der Annahme durch den Bekl., § 151 Abs. 1 BGB, sind die Kl. daher nach dem Sinn und Zweck ihrer Erklärung mit der Berufung auf sämtliche Einwendungen und der Geltendmachung sämtlicher Einreden ausgeschlossen, die ihnen bei Abgabe der Erklärung vom 21. Januar 2004 bekannt waren oder mit denen sie rechneten (st. Rechtspr., vgl. BGHZ 66, 250, 254; 69, 328, 331). Hierzu gehört der Einwand, zum Abriss des Überbaus nicht in der Lage zu sein, weil einzelne Miteigentümer Teile eines gemeinschaftlichen Gebäudes nicht ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer abreißen dürfen und ohne diese daher nicht zum Abriss verurteilt werden können. Die Kl. haben durch ihr Anerkenntnis die Verpflichtung übernommen, das Einverständnis der übrigen Miteigentümer zum Abriss des Überbaus herbeizuführen.

13 2. Ebenso liegt es, soweit das Berufungsgericht meint, die Kl. würden bei einer Kündigung des Mietvertrags über den Supermarkt aus Anlass des Abrisses des Überbaus Schäden erleiden, die bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen zu berücksichtigen seien.

14 3. Etwas anderes gilt nur für die Kosten des Abrisses. Diese sind nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mit etwa 90.000 € anzunehmen. Mit Kosten in auch nur annähernd dieser Höhe haben die Kl. bis zu den im vorliegenden Rechtsstreit getroffenen Feststellungen des Sachverständigen nicht gerechnet. Sie haben diese Kosten im Vorprozess vielmehr mit knapp 25.000 € und damit weit unter ihrer tatsächlichen Höhe angenommen.

15 a) Das Verhältnis zwischen diesen Kosten und dem Interesse des Bekl. an dem Abriss schließt den Anspruch des Bekl. entgegen der Meinung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung jedoch nicht aus.

16 Die Rechtsprechung hat den Anspruch auf Beseitigung aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB auf der Grundlage des in § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB zum Ausdruck kommenden Grundsatzes der Unzumutbarkeit als ausgeschlossen angesehen, wenn die Beseitigung mit Aufwendungen verbunden ist, die in keiner vertretbaren Relation zu dem Nachteil des Beeinträchtigten stehen (vgl. statt aller Senat, BGHZ 143,1, 6 m.w.N.).

17 Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz hat den Rückgriff auf den in § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB zum Ausdruck kommenden Grundsatz zur Beschränkung des Anspruchs aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB überflüssig gemacht. Die Beschränkung folgt nunmehr aus § 275 BGB. Die Vorschrift findet auf alle Leistungspflichten Anwendungen, gleichgültig ob diese auf einem Vertrag, auf einem gesetzlichen Schuldverhältnis oder allgemein auf einer gesetzlichen Verpflichtung beruhen (Erman/Westermann, BGB, 12. Aufl. § 275 Rdn. 2; Münch-Komm-BGB/Ernst, 5. Aufl., § 275 Rdn. 12; Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 275 Rdn. 2; ferner OLG Düsseldorf NJW-RR 2007, 1024, 1025). Dies war Absicht des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes. Die Begründung des Gesetzesvorschlags verweist zum Anwendungsbereich von § 275 Abs. 2 BGB ausdrücklich auf Leistungsansprüche aus dem Sachenrecht und führt aus, die Begrenzung derartiger Ansprüche sei bisher § 251 Abs. 2 BGB entnommen worden. Hierzu ist auf das Urteil des Senats, BGHZ 62, 388 ff., ausdrücklich Bezug genommen (BT-Drucks. 14/6040, S. 130).

18 b) Ob die festgestellte Diskrepanz zwischen dem Interesse des Bekl. an der Beseitigung des Überbaus und dem hierzu notwendigen Aufwand hinreichend ist, den Kl. eine Einrede gegen von dem Bekl. geltend gemachten Abrissanspruch zu eröffnen, kann dahingestellt bleiben. Die Einrede scheitert nämlich schon an dem in § 275 Abs. 2 Satz 2 BGB zum Ausdruck kommenden Grundsatz.

19 Nach diesem hängt das Leistungsverweigerungsrecht aus § 275 Abs. 2 Satz 1 BGB auch davon ab, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat. So verhält es sich bei den Kl. Auch diese Feststellung kann der Senat treffen.

20 Der Bekl. hat die Einbeziehung seines Grundstücks in das Bauvorhaben für die Dauer des Bestehens eines Mietverhältnisses geduldet. Der Überbau war daher grundsätzlich nach der Beendigung des Vertragsverhältnisses zu beseitigen, § 546 BGB, § 556 BGB a.F. Zu der von den Kl. anerkannten Verpflichtung ist es nur deshalb gekommen, weil sie bei dem Erwerb des Teileigentums der Ausdehnung des Gebäudes auf das Grundstück des Bekl. keine Beachtung geschenkt und so den Mangel des ihnen von Z. verkauften Teileigentums nicht erkannt haben. Soweit Z. den Kl. deshalb verantwortlich ist, ist seine Inanspruchnahme nach Behauptung der Kl. aussichtslos, weil Z. insolvent ist. Das liegt außerhalb des Risikobereichs des Bekl.

21 Auch nach der Aufdeckung des Rechtsmangels hatten die Kl. es in der Hand, die Verpflichtung zur Beseitigung des Überbaus zu vermeiden oder dadurch aufzuschieben, dass sie die von Z. dem Bekl. geschuldete Miete weiter bezahlten oder das Angebot des Bekl. annahmen, anstelle von Z. in den Vertrag vom 11. Januar 1973 einzutreten. Statt dies zu tun, haben sie dem Bekl. mit ihrem Verhalten Anlass gegeben, den Mietvertrag zu kündigen, und damit die Situation geschaffen, deren Folgen sie als wirtschaftlich unzumutbar ansehen. Damit aber schließt die im Rahmen von § 275 Abs. 2 BGB gebotene Wertung des Verhaltens der Kl. es aus, ihnen das Recht zu eröffnen, die geschuldete Leistung zu verweigern.

III. 22 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Wer auf fremdem Grundstück ein Gebäude errichtet, muss dies auf Verlangen wieder abreißen. Wenn er den Überbau zu vertreten hatte, kann er sich auch nicht auf hohe Abrisskosten berufen.

Der Supermarkt war zum Teil auf dem Grundstück des Nachbarn mit dessen Zustimmung (langjähriger Mietvertrag) errichtet worden. Der Eigentümer verkaufte den Supermarkt an den Kläger, ohne den Überbau im Mietvertrag zu erwähnen. Nachdem der neue Eigentümer mit den Mietzahlungen in Verzug gekommen war, kündigte der Nachbar das Mietverhältnis und verlangte Beseitigung des Überbaus. Der Käufer des Supermarkts berief sich auf unverhältnismäßig hohe Abrisskosten im Vergleich zu dem Wert des überbauten Grundstücksteils.

Mit Urteil vom 30. Mai 2008 verwies der Bundesgerichtshof darauf, dass zwar grundsätzlich auch gegenüber dem Anspruch aus § 1004 BGB der Schuldner die Leistung nach § 275 BGB bei unverhältnismäßig hohem Aufwand verweigern dürfe. Zu berücksichtigen sei aber auch, dass hier der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten habe. Der Käufer hätte es in der Hand gehabt, in den bestehenden Mietvertrag einzutreten, was ihm auch angeboten worden sei. Wenn er das abgelehnt habe, habe er selbst die Situation geschaffen, deren Folgen er als wirtschaftlich unzumutbar ansehe.