Ausschluß der Grundmietenerhöhung

Ausschluß der Grundmietenerhöhung; Betriebskostenerhöhung bei Neueinführung einer Betriebsart; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Grundmietenerhöhung, Ausschluß; Instandsetzung, fehlende; Hausflur, Treppenräume; Betriebsart, Neueinführung; Hauswart, Neueinstellung

1. Der Mieter kann sich auf einen Mangel im Sinne des § 3 Abs. 3 Ziff. 4 XII. BMG (mangelhafter Hausflur) nur berufen, wenn das von ihm benutzte Treppenhaus mangelhaft ist, nicht dagegen, wenn andere Treppenflure der Wirtschaftseinheit mangelhaft sind.

2. Die durch Neueinführung einer Leitungs- und Sturmschadenversicherung sowie durch Neueinstellung eines Hauswartes entstehenden Betriebskosten sind nicht gemäß § 4 XII. BMG umlagefähig.

3. Zur Frage, was Betriebskostenerhöhungen im Sinne des § 4 XII. BMG sind.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist auch die Grundmieterhöhung nicht ausgeschlossen. § 3 Abs. 3 Nr. 4 XII. BMietG ist nicht anwendbar. Zwar ist unstreitig, daß im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung und bei Wirksamwerden der Mieterhöhung das Treppenhaus des Vorderhauses dringend der Renovierung bedurfte, zumal wegen der Arbeiten zur Verstärkung der elektrischen Steigeleitungen Maurerarbeiten vorgenommen worden sind. Gleichwohl sind die Kl. davon nicht betroffen. Ihre Wohnung befindet sich im Gartenhaus und es ist unstreitig, daß die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 Nr. 4 XII. BMietG für das Gartenhaus nicht vorliegen. Unter diesen Umständen kann dahingestellt bleiben, ob entsprechend der Argumentation der Bekl. § 3 Abs. 3 Nr. 4 XII. BMietG nur dann anzuwenden ist, wenn sämtliche vorhandenen Hausflure und Treppenhäuser die Voraussetzungen der genannten Bestimmung erfüllen. Jedenfalls können sich die Kl. auf diese Vorschrift deshalb nicht berufen, weil das von ihnen zu benutzende Treppenhaus nicht die Voraussetzungen des Ausschlußtatbestandes erfüllt.

Der von den Bekl. beanspruchte Betriebskostenzuschlag steht ihnen nicht zu. Die durch Neueinführung einer Leitungs- und Sturmschadenversicherung und der Neueinstellung eines Hauswarts und die Kosten der Hausreinigung und der Ungezieferbekämpfung verursachten Mehrkosten sind nicht umlagefähig (§ 4 Abs. 1 XII. BMietG).

Nach § 4 Abs. 1 Satz 1 XII. BMietG dürfen nur die "Betriebsmehrkosten" umgelegt werden, die bei einer ordentlichen Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Das aber bedeutet, daß neu entstandene Betriebskosten durch Abschluß einer Versicherung für ein Risiko, was bisher nicht versichert war, ebenso unberücksichtigt bleiben müssen wie die Mehrkosten, die durch Neueinstellung eines Hauswarts entstehen. Denn trotz der Verweisung auf § 27 II. BV ist die Ausgangslage bei preisgebundenen Sozialwohnungen eine andere als bei preisgebundenen Altbauwohnungen. Bei Sozialwohnungen gilt grundsätzlich die Kostenmiete mit der Folge, daß u. a. sämtliche entstehenden Betriebskosten in die Kostenmiete in der jeweiligen Höhe einfließen. Bei preisgebundenen Altbauwohnungen hingegen war es bis 1953 so, daß die Betriebskosten ohne Rücksicht auf die tatsächliche Höhe durch die jeweils preisrechtlich zulässige Grundmiete abgegolten wurden. Durch die verschiedenen Mehrbelastungsverordnungen wurde es dann ab 1953 dem Vermieter ermöglicht, bestimmte Erhöhungen der Betriebskosten durch prozentuale oder nach den tatsächlichen Erhöhungen zu errechnende Zuschläge auf die Mieter abzuwälzen. Das ändert aber nichts daran, daß jedenfalls bis zum 31. Dezember 1982 alle entstehenden Betriebskosten durch die Mehrbelastungszuschläge und die Grundmiete abgegolten waren. Wenn nunmehr durch § 4 Abs. 1 XII. BMietG die nach dem 31. Dezember 1982 aufgetretenen Mehrkosten abgewälzt werden dürfen, bleibt es dennoch bei den bisherigen Ausgangspunkten. Es ist also von diesem Ausgangspunkt her unzulässig, bisher nicht entstandene Betriebskosten neu einzuführen und dann in voller Höhe auf die Mieter abzuwälzen.

Haben die Bekl. oder ihre Rechtsvorgänger diese Betriebskosten bisher nicht aufgewandt, so deutet es darauf hin, daß diese Betriebskosten "bei ordentlicher Geschäftsführung" nicht gerechtfertigt waren. Damit aber sind die Kosten bereits nach dem Gesetz von der Umlegung ausgeschlossen. Waren sie aber notwendig und sind sie dennoch nicht aufgewandt worden, würden die Bekl. auf Kosten der Mieter einen ungerechtfertigten Vorteil erlangen, wenn die Umlage der neuen Kosten zulässig wäre. Sie könnten dann eine höhere Mieterhöhung durch Umlage der vollen Betriebskosten erreichen und dadurch höheren Mietzins erzielen als diejenigen Vermieter, die bereits vorher einen Hauswart eingestellt hatten bzw. entsprechende Versicherungen abgeschlossen hatten. Diese könnten nämlich nur die Erhöhungen umlegen.

Aus dem System der preisgebundenen Altbaumieten folgt im übrigen, daß es für die Hauswartskosten keinesfalls ausreichend ist, wenn 1982 kein Hauswart eingestellt war. Läßt man das Reichsmietengesetz und die dadurch erfolgende Preisbindung für Altbauten außer acht, sind Mieten für Altbauwohnungen mindestens seit der Preisstoppverordnung von 1936 preisgebunden. Das aber bedeutet, daß wenn für das hier streitige Haus 1936 ein Hauswart bestellt war, oder in den Folgejahren eingestellt worden ist, der Hauswartslohn für diesen Hauswart durch die preisgebundene Grundmiete abgegolten ist. Nicht einmal die Bekl. haben aber behauptet, daß von 1935 bis 1982 kein Hauswart im Hause tätig gewesen sei. Im Ergebnis könnten also die Bekl. lediglich diejenigen Mehrkosten umlegen, die ihnen dadurch entstanden sind, daß sie erst 1983 einen Hauswart eingestellt haben und dadurch eine höhere Vergütung zahlen mußten gegenüber der Vergütung, die sie hätten zahlen müssen, wenn sie den Hauswart bereits 1982 eingestellt hätten. Dazu aber fehlen sämtliche Darlegungen.